Gestaltungsplan Gishalde

Art. 13

Art. 14

Art. 15

Art. 16 ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

Erschliessung für Motorfahrzeuge Erschliessung für den Langsamverkehr Abstellfelder für leichte Zweiräder Parkfelder für Motorfahrzeuge Anordnung, Gestaltung und Bewirtschaftung von Abstellplätzen

Art. 17

Art. 18

Art. 19

Art. 20 UMWELT

Energie Lärmschutz Entsorgung Entwässerung

Art. 21 SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Inkrafttreten

Bearbeitung: Ammann Atbers GmbH StadtWerke — Architektur und Stadtplanung Etisabethenstrasse 14a, 8004 Zürich Tel 044 299 40 00, Fax 044 299 40 01 www.stadtwerke.ch, officastadtwerke.ch Martin Albers, Dipl. Arch. ETH BDA SWB Priska Ammann, Dipl. Arch. ETH SIA Lares

k2. 2o45 in Zusammenarbeit mit: - Kuhn Landschaftarchitekten GmbH Stephan Kuhn - Planar AG für Raumentwicklung Bruno Hoesli, Dipl. Ing HTL

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Sondernutzungsvorschriften

Die Gemeinde Aarburg erlässt gestützt auf § 21 ff. des kantonalen Baugesetzes (BauG) den «Gestaltungsplan Gishalde».

A ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

Art. 1 Zweck und Ziele

' Der «Gestaltungsplan Gishalde» bezweckt die bauliche Entwicklung des Gebiets Gishalde als qualitativ hochwertiges, für die 2000-Watt-Gesellschaft taugliches Wohnquartier mit unverwechselbarer Identität, vielfältig nutzbaren Freiräumen und guter Architektur. 2 Das dem Gestaltungsplan zugrundeliegende Konzept einer kompakten Bebauung verfolgt insbesondere das Ziel, ausserhalb des Siedlungskörpers möglichst viel Landschaftsraum zu erhalten und innerhalb der Siedlung einen Platz als Erschliessungs- und Begegnungsraum zu schaffen.

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Art. 2 Bestandteile

Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: - Sondernutzungsvorschriften - Situationsplan im Massstab 1:500 Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans sind: Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV vom 18.08.2015 Masterplan Gishalde-Steinbille vom Dezember 2013 Richtprojekt Park- und Umgebungsgestaltung vom 29.01.2015 Schlussbericht des Beurteilungsgremiums zum Projektstudienauftrag Teilgebiet ‚.Oberstadt vom 01.07.2014 - Mobilitätskonzept vom 02.02.2015 - Lärmuntersuchung vom 14.11.2014

Art. 3 Geltungsbereich

' Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Plan dargestellte Perimeterfläche.

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung

1 Soweit mit dem Situationsplan und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nichts Abweichendes festgelegt wird, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonenplan der Gemeinde Aarburg. 2 Es gelten die Definitionen und Messweisen des Anhangs 3 zur BauV des Kantons Aargau (Stand vom 29. Oktober 2014). 3 Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

B BAU- UND NUTZUNGSVORSCHRIFTEN

Art. 5 Gebäudenutzungen

' In den Baufeldern A bis G sind die zonengemässen Nutzungen zulässig. Im Baufeld S Sockelbauten sind ausschliesslich unbeheizte Bauten mit Veloabstellplätzen, gedeckten Spiel- oder Sitzplätzen, Abstellräumen o.ä. zulässig. Im Baufeld T ist eine Tiefgarage zulässig. Auf dem Platz über der Tiefgarage sind einzelne eingeschossige, unbeheizte Bauten für die Aufgänge der Tiefgarage und damit funktional zusammenhängende Nebenräume zulässig. 4 Im Baufeld P ist ein Parkhaus zulässig. In seinem Erd- und Untergeschoss sind auch nichtstörende Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen zulässig. Treppenhaus und Lift des Parkhauses dürfen von ihrem oberen Ende aus mit einer Passerelle einschliesslich der zugehörigen Stützmauern und Aufschüttungen mit dem Platzniveau im Baufeld T verbunden werden.

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Gestaltungsplan GIshalde

Das Parkhaus darf durch eine eingehauste oder unterirdische Rampe für Motorfahrzeuge unter dem Baufeld F hindurch mit einer Tiefgarage im Baufeld T verbunden werden.

Art. 6 Baukörper

' Hauptgebäude sind ausschliesslich innerhalb der Baufelder A bis G und P sowie im Baufeld S Sockelbauten zulässig. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände. Entlang der Pflichtbaulinie ist die Fassade von Hauptgebäuden auf die ganze Gebäudehöhe einschliesslich eines eventuellen Attikageschosses auf diese Linie zu stellen. Werden innerhalb eines Baufeldes mehr als ein Gebäude erstellt, sind die internen Abstände frei wählbar, sofern eine wohnhygienisch einwandfreie Situation entsteht und die Regeln des Brandschutzes eingehalten werden. 4 Bauten im Baufeld S und T dürfen miteinander und mit den umgebenden Hauptgebäuden zusammengebaut werden. Attikageschosse dürfen von den im Plan mit A bezeichneten Stirnfassaden und den Längsfassaden höchstens auf zwei Dritteln ihrer Länge zurückspringen. Abweichungen sind zulässig, wenn sie eine besonders gute städtebauliche Gesamtwirkung ermöglichen. An den im Situationsplan bezeichneten Fassaden sind keine Balkone oder Sitzplätze vor der Fassade, sondern nur eingezogene Loggien zulässig. Diese dürfen max. 40 cm vor die Fassade vorspringen.

Art. 7 Geschosszahl, Gebäudehöhe

' Für die Zahl der zulässigen Vollgeschosse (VG) gelten die im Situationsplan den einzelnen Baufeldern zugeordneten Werte. Die zulässige Gebäudehöhe in den Baufeldern A bis G beträgt 10 m. Darüber hinaus ist in den Baufeldern A bis F ein Attikageschoss zulässig; im Baufeld G sind innerhalb der bestehenden Dachform zwei Dachgeschosse zulässig. 4 Im Baubereich P darf kein Bauteil die Höhe von 432 m ü.M. überschreiten. Im Baubereich T sind über der Tiefgarage nur Bauten bis zu einer Höhe von 4 m über dem Platzniveau zulässig.

Art. 8 Geschossflächen

' Die zulässigen anrechenbaren Geschossflächen laGF) sind für jedes Baufeld im Situationsplan eingetragen. Sie ersetzen die zonengemässe Ausnützungsziffer. Die Geschossflächen von Attika-, Dach- oder Untergeschossen werden nicht angerechnet. 2 Eine Übertragung von Geschossflächen von einem Baufeld in ein anderes ist bis zu 10% der jeweils kleineren aGF-Zahl zulässig. Wenn ein Gebäude in mehrere am Hang gestaffelte Baukörper gegliedert ist, können von der im Attikageschoss jedes einzelnen Baukörpers zulässigen Geschossfläche bis zu 20% auf den direkt angrenzenden Baukörper übertragen werden.

C GESTALTUNG VON BAUTEN UND FREIRAUM

Art. 9 Einordnung und Gestaltung

Bauten, Anlagen und Umgebung sowie Terrainveränderungen und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftli( bung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass eine gi wirkung entsteht. Die neu erstellten Hauptgebäude dürfen nicht alle vom gleich turbüro entworfen werden. Die Gestaltung der Gebäude (Fassad nen, Materialien, Farben) ist aufeinander abzustimmen.

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Sondernutzungsvorschriften

In den Baubereichen A bis F und T sowie im Baubereich S Sockelbauten sind nur Flachdächer zulässig. Solaranlagen auf Dächern und Dachterrassen sowie an Fassaden sind im Rahmen des übergeordneten Rechts zulässig. 4 Klein- und Anbauten können auch Pultdächer mit einer maximalen Neigung 10 0 aufweisen. Über 10 0 geneigte Dächer sind nur zulässig, wenn sie zur Gewinnung von Solarenergie genutzt werden. Zur Beurteilung der Frage, inwieweit ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplans entspricht, kann der Gemeinderat ein auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten einholen.

Art. 10 Umgebung

' Die generelle Gestaltung der Freiräume wird im Richtprojekt Park- und Umgebungsgestaltung festgehalten. Dieses ist wegleitend für die Ausführung im Rahmen von Bauprojekten und deren qualitative Beurteilung. Von den Vorgaben des Richtprojekts kann abgewichen werden, wenn mindestens eine gleichwertige Qualität erzielt wird und die Zielsetzung einer gesamtheitlichen Koordination der Freiraumgestaltung gemäss §1 Abs. 2 gewahrt bleibt. 2 Der allgemein zugängliche Platz erschliesst alle Wohnbauten im Perimeter für den Langsamverkehr und dient Aufenthalt, Spiel und Begegnung. Er ist als grosszügiger, offener Platz mit geschlossenen und durchlässigen Belagsflächen zu gestalten. Grünflächen konzentrieren sich auf einzelne Baumgruppen. Wohnungsgärten und dauerhafte Einfriedungen sind nur in den für Wohnungsgärten vorgesehenen Flächen zulässig. 4 Der Obstgarten ist als Übergang zur Landwirtschaftszone als Baumgarten mit Hochstamm-Obstbäumen und naturnahen Wiesenflächen zu gestalten. Der Steinbille-Park ist eine öffentlich zugängliche Parklandschaft mit Baumgruppen, extensiv genutzten Wiesenflächen und kleineren Spiel- und Aufenthaltsbereichen. Das bestehende Gebäude im Baufeld G [Villa Scheurmann] ist ins Gesamtensemble so zu integrieren, dass es Anschluss an den allgemein zugänglichen Platz hat. Die südlich und östlich anschliessenden Grünflächen sowie der Zufahrtsweg sind zu erhalten. ' Die im Situationsplan dargestellten Langsannverkehrsverbindungen sind als Fusswege, in geeigneten Fällen auch als Fuss- und Velowege zu erstellen. Von der genauen Trassenführung kann abgewichen werden. An den im Situationsplan vermerkten Aussichtspunkten sind Aufenthaltsmöglichkeiten - zumindest Sitzmöglichkeiten - zu schaffen. 9 Kleinbauten sind an den im Plan dargestellten Aussichtspunkten im Steinbille Park, im Obstgarten und in den Aussenräumen zwischen den Stirnfassaden der Hauptgebäude zulässig, wenn sie gut gestaltet sind.

Art. 11 Bäume

Im Situationsplan werden die Bäume in verschiedene Klassen eingeteilt: - Baum bestehend - Baum zu erhalten - Baumpflanzung empfohlen - Baumpflanzung vorgeschrieben 2 Zu erhaltende und vorgeschriebene Bäume müssen entsprechend gepflegt werden. Abgrabungen und Auffüllungen sind innerhalb des Kronenbereiches nicht zulässig. Bäume dürfen nur gefällt werden, wenn Überalterung oder andere zwingende Gründe es erfordern. Zu erhaltende und vorgeschriebene Bäume müssen bei Abgang durch einen entsprechenden Baum ersetzt werden. Dies kann um einige Meter versetzt geschehen. Soweit erforderlich ist im Situationsplan dafür ein Höchstmass eingetragen. 4 Vorgeschriebene Baumpflanzungen müssen an der im Situationsplan eingezeichneten Stelle oder innerhalb des dort angegebenen Radius um diesen Ort erfolgen.

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Gestattungsplan GIshalde

Es sind standortgerechte Baumarten zu verwenden. Im Steinbille-Park und auf dem allgemein zugänglichen Platz sind die im Umfeld vorhandenen Arten zu verwenden. Für den Baum in der Nordostecke des Perimeters ist eine gross wachsende Baumart mit kräftiger, schattenspendender Krone zu verwenden.

D ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

Art. 12 Erschliessung für Motorfahrzeuge

' Die Erschliessung der Wohngebäude für Personenwagen darf ausschliesslich über das Parkhaus im Baufeld P erfolgen. Falls im Baufeld T eine Tiefgarage erstellt wird, darf sie nur durch eine eingehauste oder unterirdische Rampe vom Parkhaus her erschlossen werden. 2 Als Notzufahrt für Feuerwehr, grosse Materialtransporte, Zügeltransporte etc. ist eine für Lastwagen befahrbare Zufahrt ab der Haldenstrasse über den allgemein zugänglichen Platz bis zum Baufeld E zu erstellen.

Art. 13 Erschliessung für den Langsamverkehr

Treppenhaus und Lift des Parkhauses müssen für den Langsamverkehr nutzbar sein. Vom oberen Ende von Treppenhaus und Lift ist ein barrierefreier Zugang zum allgemein zugänglichen Platz zu erstellen. Falls unter dem Platz eine Tiefgarage erstellt wird, muss diese mindestens einen direkten, gedeckten Ausgang auf den Platz erhalten. Der Hauptzugang der einzelnen Hauptgebäude ist auf der dem Platz zugewandten Gebäudeseite anzulegen. Er muss vom Platz aus barrierefrei erreichbar sein.

Art. 14 Abstellfelder für leichte Zweiräder

Alle erforderlichen Abstellfelder für Zweiräder sind witterungsgeschützt auszubilden. Mindestens 50% davon sind von den Hauseingängen oder vom Platz aus gut zugänglich anzuordnen. Zudem sind pro Hauptgebäude leicht zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Kinderwagen, Vetoanhänger und Zweiräder zu erstellen.

Art. 15 Parkfelder für Motorfahrzeuge

' Es sind mindestens 0.55 und maximal 0.83 Parkfelder für Personenwagen pro Wohnung zu erstellen. Zusätzlich müssen 10 Parkfelder für Besucher und 5 Kurzzeit-Parkfelder für den Güterumschlag erstellt werden. 2 Zusätzliche Parkfelder dürfen einzig im Quartierparkhaus im Baufeld P erstellt und nur für Car-Sharing-Fahrzeuge oder einen ausgewiesenen Bedarf des benachbarten Betriebs der Firma Franke genutzt werden. Der Bedarfsnachweis ist im Baubewilligungsverfahren zu erbringen. Die Zahl der erforderlichen Parkfelder für Motorräder beträgt mindestens 15% der realisierten Anzahl Parkfelder für Personenwagen. Bei einer etappierten Bebauung ist für jede Etappe mindestens der Minimalbedarf gemäss Absatz 1 abzudecken. Sofern es sich aus realisierungstechnischen Gründen aufdrängt, darf das entsprechende Maximum vorübergehend überschritten werden. Es ist jedoch spätestens bei Vollendung der gesamten Überbauung als verbindliche Obergrenze einzuhalten.

Art. 16 Anordnung, Gestaltung und Bewirtschaftung von Parkfeldern

Die Parkfelder sind im Quartier-Parkhaus und in der Tiefgarage anzuordnen. Parkfelder für Personenwagen und Zweiräder sind mit baulichen Vorkehren zum individuell abrechenbaren Aufladen von Elektrofahrzeugen zu versehen. Die Vermietung einer Wohnung darf nicht zwingend mit der Vermietung eines Parkfeldes gekoppelt sein. Der Mietzins für die Parkfelder ist mindestens kostendeckend zu bemessen.

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Sondernutzungsvorschnften

4 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die definitive Zahl der Parkfelder, deren Benutzung und Bewirtschaftung sowie die Bereitstellung eines Carsharingangebotes verbindlich festzulegen. Für weitere Massnahmen ist das Mobilitätskonzept wegweisend.

E UMWELT

Art. 17 Energie

' Die Wohngebäude haben die Primäranforderungen von Minergie P zu erfüllen. Zudem sind die Erstellungsgrenzwerte von Minergie ECO bezüglich grauer Energie und Tageslicht zu erfüllen. Beheizte Gebäude müssen an den Quartier-Wärmeverbund angeschlossen werden.

Art. 18 Lärmschutz

' In den Baufeldern C, D, E und F müssen die Planungsgrenzwerte eingehalten werden. Dazu muss jeder lärmempfindliche Raum über ein Fenster mit minimaler Dämpfung von 29dB(A) bezüglich dem Bahnlärm belüftet werden können. 2 In den übrigen Baufeldern müssen die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Wohnungen im Baufeld C dürfen nicht bezogen werden, bevor die Bauten in den Baufeldern A und B erstellt sind.

Art. 19 Entsorgung

Die gemeinsamen Entsorgungsstellen sind im Bereich der im Plan bezeichneten Lagen anzuordnen.

Art. 20 Entwässerung

' Versiegelte Flächen sind auf das erforderliche Minimum zu beschränken; sie sind insbesondere für Wege und ausgewiesene Spielflächen zulässig. Die übrigen Flächen sind möglichst unversiegelt und versickerungsfähig zu erstellen. Die Flachdächer von Hauptgebäuden sind unter Vorbehalt von Absatz 3 nach SIA-Norm 312 zu begrünen und retentionswirksam auszugestalten. Begehbare Dachterrassen und technisch bedingte Bauteile wie Oblichter, 3 Lift- und Lüftungsaufbauten usw. sind von der Begrünungspflicht ausgenommen. Überschreiten sie pro Hauptgebäude 20% der Gebäudegrundfläche, ist ein entsprechender Ersatz durch anderweitige Retentionsvolumen zu schaffen.

F SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Art. 21 Inkrafttreten, Änderung, Aufhebung

' Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt in Kraft. 2 Die Änderung oder das Aufheben erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass. 3 Der Gestaltungsplan Steinbille vom 30. 03. 2004 wird aufgehoben.

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Gestaltungsplan Gishalde

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