Gestaltungsplan Breitacher

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

26. August 2019 27. August bis 25. September 2018 18. Oktober bis 18. November2019 25. November 2019 5. Dezember 2019 6. Januar 2020

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 21. August 2001 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Perimeter umfasst eine Gesamtfläche von 4771 m2 und beinhaltet die Parzellen 136 und 483. Das Areal grenzt im Osten an die Zugerstrasse (K 262), im Norden an die Hinterdorfstrasse an. Südlich sowie westlich bilden überbaute Wohngebiete die Arealgrenze.

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Für das betroffene Areal liegt ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vor (genehmigt am 3. September 2010). Gemäss Planungsbericht entspricht dieser nicht den aktuellen Bedürfnissen des Grundeigentümers; legt komplizierte und unwirtschaftliche Bauvolumen fest, erschwert eine Etappierung und erschliesst das Grundstück hauptsächlich über die Kantonsstrasse. Der rechtskräftige Gestaltungsplan wird aufgehoben beziehungsweise durch den vorliegenden ersetzt (§ 24 Abs. 1 Sondernutzungsvorschriften [SNV]). In der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) sind keine spezifischen Zielsetzungen für den Sondernutzungsplan festgehalten. § 1 SNV hält Zweck und Ziele für die Überbauung fest. Zusammenfassend und gemäss Planungsbericht soll eine attraktive Wohnüberbauung mit hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität geschaffen werden. Zudem soll die Überbauung einen Beitrag zur qualitätsvollen Innenentwicklung in der Gemeinde leisten. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Unterlunkhofen am 25. November 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Breitacher" bestehend aus: • Situation 1:500 • SNV Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 16. Dezember 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 26. August 2019 mit einem Vorbehalt abgeschlossen worden. Die Gemeinde hat die notwendige Anpassung (§ 15 Abs. 2 SNV) vorgenommen.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

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4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Gemäss Richtprojekt ist die Realisierung von 42 21/ 2 - bis 41/ 2- Zimmer Wohnungen geplant. Damit wird Wohnraum für ca. 80 Personen geschaffen. Dies entspricht einer Einwohnerdichte von rund 170 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha). Die Bebauung des Areals leistet einen bedeutenden Beitrag zur geforderten Innenentwicklung gemäss Richtplan. Die relativ hohe Ausnützung (Ausnützungsziffer 0.87 gemäss Planungsbericht, Kapitel 4.2) ist, im Verhältnis zu den Festlegungen in der Grundordnung beziehungsweise üblichen Ausnützungen in Dorfzonen, fachlich vertretbar. Diese hohe Ausnützung erfordert jedoch eine entsprechend hohe Qualität. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. In der BNO sind für den entsprechenden Planungsperimeter keine spezifischen Zielsetzungen festgehalten. Indes sind in § 1 Abs. 2 SNV die spezifischen Ziele benannt. Zusammenfassend und gemäss Planungsbericht wird eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität auf dem Areal angestrebt. Zudem soll die Überbauung einen Beitrag zur qualitätsvollen Innenentwicklung in der Gemeinde leisten. Ortsbild und Städtebau Innerhalb des Planungsareals befinden sich eine volumengeschützte Scheune (Gebäude Nr. 82) sowie ein im kommunalen Bauinventar aufgeführtes bäuerliches Wohnhaus (Gebäude Nr. 81). Gemäss § 19 Abs. 2 BNO ist der Abbruch sowie die Abweichungen von den Aussenmassen unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Auf die Unterschutzstellung des bäuerlichen Wohnhauses an der Zugerstrasse wurde im Rahmen der letzten Gesamtrevision bewusst verzichtet. Die Planungsbehörde hält ausdrücklich an diesem Entscheid fest (Planungsbericht, Kapitel 3.2). Mit den Festlegungen zum Baubereich 1, hinsichtlich Gebäudeausrichtung, der Firstrichtung und der Stellung, wird zumindest den ortsbildprägenden Aspekten des Altbaus entsprochen. Die vorliegende städtebauliche Lösung ist Resultat einer baulich räumlichen Untersuchung des Ortes. Dabei fand eine Auseinandersetzung mit der volumengeschützten Scheune statt. Das Bebauungskonzept mit Rückbau der Scheune und den Ersatzbauten (Baubereich 2, Häuser C/D) wurde im Verlauf des Planungsprozesses aus fachlicher Sicht als solide Basis für die Weiterentwicklung des Gestaltungsplans eingeschätzt. Der Verzicht auf ein zusätzliches Geschoss (im ganzen Planungsperimeter) sowie verschiedene architektonische Aspekte tragen zu dieser Einschätzung bei. Die gemäss § 19 Abs. 2 BNO geforderte "für das Ortsbild gleichwertige Lösung" wird im Planungsbericht (Kapitel 3.2) plausibel dargelegt. Architektur/Gestaltung Der Gestaltungsplan macht wenige, jedoch grundsätzlich gute Vorgaben zu den gestalterischen Anforderungen der Bauten, zu Farben und Materialien sowie zur Dachgestaltung mit den Dachaufbauten. Als wegleitende Grundlage für die Bauprojekte wird auf das Richtprojekt verwiesen (§ 20 Abs. 2 SNV). Dem Richtprojekt kann aus fachlicher Sicht ein solides gestalterisches Fundament attestiert werden. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Der Freiraum ausserhalb der Baubereiche wird gemäss den Festlegungen im Situationsplan in mehrere Teilräume mit unterschiedlichen Funktionen und Öffentlichkeitsgrad unterteilt. Festgelegt werden mitunter die gemeinschaftlichen Freiflächen, Bereiche für die Parkierung (Motorisierter Individualverkehr und Velo) oder die Entsorgungsstation. Der Umgang mit den umfangreichen Flächen, die

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keiner spezifischen Nutzung zugewiesen sind, erschliesst sich erst in Verbindung mit den SNV und dem Richtprojekt Umgebung. § 14 SNV gibt vor, dass mit dem ersten Baugesuch ein Umgebungsplan einzureichen ist, der verschiedene definierte Aspekte der Freiraumgestaltung aufzuzeigen hat. Der Freiraum gegenüber der Zugerstrasse wird einerseits als Verkehrsfläche vor dem Baubereich 1, andererseits als Wildhecke im Böschungsbereich mit zwei Grossbäumen an deren Ende sowie einer internen Wegverbindung gestaltet. Verschiedene gestalterische Elemente bei allen Hauszugängen schaffen einen erkennbaren Zusammenhang. Die Zufahrt zum Baubereich 1 wird auf den "Warenumschlag" beschränkt. Auf die Festlegung von Parkfeldern in diesem Bereich wird verzichtet. Dies stellt hinsichtlich der Wohnqualität in den Erdgeschossen eine Verbesserung dar. Die Anordnung der Baubereiche grenzt zwei Aussenräume ab: einen zentralen, höher gelegenen und gemeinschaftlichen Aussenraum sowie einen kleineren, tiefer gelegenen und sowohl privat als auch gemeinschaftlich genutzten Aussenraum. Diese Freiflächen müssen im Umfang von mindestens 15 % der anrechenbaren Geschossfläche als gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsbereiche gestaltet werden (§ 12 SNV). Ferner sind ökologische Ausgleichsflächen im Umfang von mindestens 715 m2 zu realisieren (§ 13 SNV). An mindestens vier im Situationsplan schematisch festgelegten Standorten sind Grossbäume zu pflanzen. Diese Standorte liegen ausserhalb der Baubereiche für unterirdische Bauten. Dies wird ausdrücklich begrüsst. Terrain Das Terrain des Perimeters ist nach mehreren Seiten abfallend und stellt deshalb für die Einbettung der verschiedenen Bauvolumen sowie für die Erschliessung ab der Hinterdorfstrasse eine Herausforderung dar. Das Überbauungskonzept gemäss Richtprojekt trägt diesem Umstand und im Sinne der Einpassung ins Ortsbild mit bestimmten Reaktionen Rechnung (geländefolgender Höhenversatz um 0,7 m innerhalb der Baubereiche 1 und 2, Tieferlegung Baubereiche 3 und 4 mit entsprechender Anpassung der Tiefgaragenkoten und Verbindungsrampen. Trotz differenziert festgelegter Erdgeschosskoten resultieren gemäss Richtprojekt/Umgebungsplan Geländeniveauunterschiede, die mittels Stellstufen oder mittels teils prägnanten Böschungen überwunden werden sollen. Auf Stützmauern kann dafür weitgehend verzichtet werden. Insbesondere im Umfeld der Baubereiche 1 (Haus A), 2 (Haus D) und 4 (Haus F) wird das gewachsene Terrain stark verändert, so dass zu den entsprechenden Nachbarsparzellen überhöhte Geländesprünge entstehen und die Bauten wuchtig in Erscheinung treten (Häuser A und F). Für das Haus D scheint insbesondere der Geländesprung zur Einfahrt in die Tiefgarage unausgewogen. Im Rahmen des Umgebungsplans, welcher mit dem ersten Baugesuch eingereicht werden muss, ist mitunter dem Aspekt "Anschluss an die bestehenden Freiräume der umliegenden Areale" Rechnung zu tragen (§ 14 Abs. 1 SNV). Qualitätssicherung Zur Beurteilung der qualitativen Aspekte holt der Gemeinderat im Baubewilligungsverfahren eine durch eine unabhängige Fachperson verfasste Stellungnahme ein. Dies wird aus fachlicher Sicht ausdrücklich begrüsst. Fachliche Stellungnahme Im Rahmen der Erarbeitung der Planungsvorlage wurden die mit dem fachlichen Gutachten vom 19. Juni 2018 gemachten Anregungen grösstenteils umgesetzt. Die kausalen Zusammenhänge von Abweichung von der Grundordnung und dem erforderlichen besseren siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnisses werden kaum beleuchtet beziehungsweise beurteilt. Den dieser Planung zu Grunde liegenden Richtprojekten wird eine gute Qualität attestiert. Der Überbauung wird insgesamt das geforderte bessere Ergebnis beziehungsweise es werden die mit dem Gestaltungsplan geforderten Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan zugestanden.

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Etappierung Die Realisierung der Wohnüberbauung in Etappen ist gemäss § 22 SNV zulässig. Die qualitativen Anforderungen hinsichtlich arealübergreifenden sowie teilräumlichen Aspekten werden festgelegt. Wie eine mögliche Etappierung aussieht, wird im Planungsbericht (Kapitel 3.6) dargelegt. 4.2.3 Erschliessung Die Haupterschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt über die kommunale Hinterdorfstrasse. Darüber hinaus wird ein Zugang zum Baubereich 1 für den Warenumschlag festgelegt. Dieser Zugang wird aus fachlicher Sicht als vertretbar beurteilt. Die Verkehrsmanöver im Bereich zwischen der Kantonsstrasse und dem Baubereich 1 werden im Planungsbericht (Kapitel 3.4) mittels Schleppkurven für den Fahrzeugtyp B gemäss SN 640 050 aufgezeigt. In diesem Bereich sind keine Parkfelder oder Entsorgungsstationen vorgesehen. Sichtzonen Für die Ausfahrt auf die K 262 sowie die Hinterdorfstrasse werden Sichtzonen festgelegt. Der Planungsperimeter ist im Bereich der benachbarten Parzellen auf diese Sichtzonen angepasst. Dies ist sachgerecht. Zwischen der K 262 und dem Baubereich 1 wird ein Bereich "Veloabstellplätze" festgelegt. Das Richtprojekt Umgebung präzisiert, wo diese Veloabstellplätze angelegt werden könnten. Diese Festlegung steht möglicherweise im Konflikt mit den Zielsetzungen der Sichtzone. Gemäss § 16 Abs. 2 SNV besteht jedoch lediglich die Pflicht, Veloabstellplätze in Eingangsnähe der Hauptgebäude anzuordnen. Der festgelegte Bereich ist wenig konkret und muss im Baubewilligungsverfahren präzisiert werden. 4.2.4 Abstimmung Siedlung und Verkehr Mobilitätsmanagement (MM) Das MM ist Teil der kantonalen Gesamtverkehrsstrategie. Das MM kann eine nachhaltige und den standortspezifischen Rahmenbedingungen Rechnung tragende Mobilität ermöglichen. Der Gestaltungsplan trägt mit der Positionierung der Veloabstellanlagen und den Anbindungen an das übergeordnete Netz und die Bushaltestelle "Breitenäcker" zum Umsteigen auf den Fuss- und Veloverkehr und den öffentlichen Verkehr (öV) bei. Parkierung Die Parkierung für die Bewohner und die Beschäftigten erfolgt unterirdisch. Ausschliesslich für Besucherinnen und Besucher sowie für Kunden sind Parkfelder oberirdisch zugelassen (§ 16 Abs.1 SNV). Die Anordnung der Abstellflächen für die oberirdischen Parkfelder erfolgt an den im Situationsplan bezeichneten Stellen. Die Gemeinde verzichtet auf die Möglichkeit zur Reduktion beziehungsweise Limitierung der Anzahl Parkfelder im Sinne von § 8 Abs. 2 lit. c Bauverordnung (BauV) und begründet dies mit der mangelnden Erschliessungsgüte durch den öV (öV-Güte D) und die ländliche Lage der Gemeinde. Demnach gelten die einschlägigen VSS-Normen. Belange Fuss- und Veloverkehr Im Richtprojekt sind die Abstellflächen für Fahrräder bei den Hauszugängen (§ 16 Abs. 2 SNV) und in der Tiefgarage angeordnet. Im Situationsplan 1:500 sind die Bereiche für die oberirdischen Veloabstellflächen festgelegt. Gemäss § 20 Abs. 1 SNV gelten für alle Bauten und Anlagen qualitative Anforderungen an die Gestaltung. Bei jedem Gebäude mit Wohnanteil sind grosse und gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen, Veloanhänger usw. vorzusehen (§ 16 Abs. 4 SNV). Diese Festlegungen sind sachgerecht.

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4.2.5 Weitere materielle Hinweise Hochwassergefahren Der Perimeter des Gestaltungsplans liegt gemäss Gefahrenkarte Hochwasser in einem Bereich mit einer geringen bis mittleren Hochwassergefährdung. Die geplanten Hochwasserschutzmassnahmen sind aus fachlicher Sicht zweckmässig. Lärm Der rechtskräftige Gestaltungsplan aus dem Jahre 2010 enthält für den kantonsstrassennahen Bereich lärmtechnische Bestimmungen, welche zur Einhaltung der Anforderungen von Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) festgelegt wurden. Somit sind auch beim neuen Gestaltungsplan die Anforderungen von Art. 30 LSV einzuhalten. Das Lärmgutachten der mühlebach partner ag, Winterthur, vom 21. Juni 2017 zeigt, dass bei den Gebäuden in den Baubereichen 1 und 2 auf den kantonsstrassenzugewandten Fassaden die massgebenden Planungswerte der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III nicht eingehalten sind. In § 19 SNV wird eine Dämpfung von 16 dB(A) gegenüber der Zugerstrasse (Kantonsstrasse K 262) festgelegt. Diese Dämpfung ist nötig, damit die Planungswerte der ES III eingehalten sind. Im Sinne von Ausnahmen für kleine Teile (Art. 30 LSV) werden stärker belastete Zweitfenster zugelassen. Dies soll verhindern, dass keine Fenster von lärmempfindlichen Räumen zur Strasse ausgerichtet werden dürfen und damit ein unbelebter Strassenraum entsteht. Der § 19 Abs. 2 SNV gewährt zudem das bei grösseren Wohneinheiten ein lärmempfindlicher Raum ganz zur Kantonsstrasse hin ausgerichtet werden darf. Dies ist notwendig, da zu wenig lärmunempfindliche Räume zur Verfügung stehen, welche auf der lärmzugewandten Seite angeordnet werden könnten. Zudem ist die Lärmbelastung nicht so hoch, dass man eine strassenzugewandte Anordnung von lärmempfindlichen Räumen ganz ausschliessen müsste. Mit dem § 19 SNV ist somit sichergestellt, dass das Planungsgebiet so überbaut wird, dass im überwiegenden Teil die Planungswerte eingehalten sind. Die für die vorgesehenen Ausnahmen nötige Bewilligung (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz Umweltrecht [EG UWR]) kann in Aussicht gestellt werden. Historische Verkehrswege, Fuss- und Wanderwege Der Gestaltungsplan tangiert das IVS-Objekt AG 25.2.1. Der historische Verlauf wird nicht verändert, Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS) relevante Wegsubstanz ist von den vorliegenden Festlegungen nicht betroffen. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen. Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Breitacher", beschlossen vom Gemeinderat Unterlunkhofen am 25.. November 2019, wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Stephan Attiger Regierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Rottenschwilerstrasse 16, 8918 Unterlunkhofen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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