Gestaltungsplan Aarburgerstrasse / Funkenstrasse

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

22. Mai 2014

Öffentliche Auflage

10. Juni bis 9. Juli 201-4

Beschluss Gemeinderat

13. August 2014

Eingereicht zur Genehmigung

30. Oktober 2014

Ablauf der Beschwerdefrist

22. September 2014

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 3. April 2013 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die Parzellen 1667 und 301 sind gemäss aktuellem Bauzonenplan der Wohn- und Arbeitszone WA4 zugeordnet. Auf der Parzelle 1667 wird derzeit das bestehende, ehemalige Fabrikationsgebäude der Firma Ritex Kleiderfabrik durch verschiedene Läden und Dienstleistungsbetriebe genutzt. Die Par­ zelle 301 wird als Parkplatz genutzt. Geplant ist, das bestehende Gebäude abzubrechen und auf beiden Parzellen ein neues Wohn- und Geschäftshaus zu errichten. Dazu wurde ein Wettbewerb durchgeführt, mit dem Ziel einer qualitativ

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hochwertigen städtebaulichen und architektonischen Lösung. Mit dem Gestaltungsplan sollen die planerischen und baurechtlichen Voraussetzungen förderen Realisierung geschaffen werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan Aarburgerstrasse/F unkenStrasse bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 30. April 2014 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverord­ nung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Allgemeine Beurteilung Gemäss § 7 Abs. 2 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) sind mittelgrosse Verkaufsflächen (bis maxi­ mal 3'000 m2) nördlich der Altstadt und östlich der Bahnlinie zulässig. Der Perimeter befindet sich nördlich der Altstadt und östlich der Bahnlinie. Die Verkaufsfläche wird in § 5 SNV auf 3'000 m2 be­ grenzt, weshalb § 7 Abs. 2 BNO als gesetzliche Grundlage eingehalten ist. 4.2.2 Städtebauliches Konzept Die Fachstelle Ortsbild, Siedlung und Städtebau (OSS) würdigt die hohen städtebaulichen wie archi­ tektonischen Qualitäten des beigelegten Richtprojekts. Mit den beiden typologisch präzise definierten und positionierten Baukörpern, dem Turmbau und dem Langkörper, wird nicht nur dem nach ISOS festgelegten "nördlichen Ortseingang" entsprochen, sondern auch auf die parallel erarbeitete Ent­ wicklungsrichtplanung der Kantonsstrasse K 104 sensibel reagiert. Der künftige, die Aarburgerstrasse begleitende Längskörper, mit zurückversetztem Erd- und Dienstleistungsgeschoss, beruhigt und weitet den Strassenraum gleichsam auf. Das Richtprojekt weist ein konsequent orthogonal gehaltenes Projekt auf. Der Gestaltungsplan übernimmt mit der Ausschei­ dung der Baufelder die Richtprojektvorgaben. 4.2.3 Erschliessung Das Erschliessungskonzept sieht für Personenwagen einen Tiefgaragenanschluss an der Funken­ strasse vor. Lastwagen (Ladenanlieferung) sollen ab der K 104 auf das Areal zufahren und via einer Gebäudeumfahrung über die Funkenstrasse wegfahren. Der Verkehrsfluss auf der Kantonsstrasse wird nur geringfügig behindert, gegenüber der heutigen Ein- und Ausfahrt auf die Kantonsstrasse wird die Situation verbessert.

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Im Plan sind die zugehörigen Pfeilsymbole als Bestandteil des Genehmigungsinhalts eingetragen. Der gestaltete Gehwegbereich darf nur für die Anlieferung befahren werden (§ 14 SNV), ausgenom­ men davon sind Velos. Speziell für den Rad- und Fussverkehr kann eine sicherere Lösung realisiert werden. 4.2.4 Parkierung Der § 13 SNV verpflichtet zu einer unterirdischen Einstellhalle. Die Anzahl der Parkfelder kann zu­ dem für die Nutzung Wohnen reduziert werden. Weitergehende Massnahmen, wie sie der Kommu­ nale Gesamtplan Verkehr (KGV) vorsieht, fehlen. Die im KGV vorgesehenen Massnahmen zur nachhaltigen Bewältigung des Mobilitätbedarfs sind noch umzusetzen. So ist von der Stadt noch ein Parkierungsreglement zu schaffen (Massnahmenbereich F4) mit der Verpflichtung zu einem Mobili­ tätsmanagement (Massnahmenbereich H1). Da der vorliegende Gestaltungsplan die für die Son­ dernutzungsplanung relevanten Massnahmen enthält und den weiteren Gegenstand betrieblicher Vorkehrungen und behördenseitiger Schritte sind die über die vorliegende Planung hinausgehen, kann er in der vorliegenden Form genehmigt werden. 4.2.5 Lärm Die vorliegenden Pläne vom 18. Februar 2014 zum Richtprojekt sehen beim westlichen fünfgeschos­ sigen Gebäudeteil Loggien vor, über welche sämtliche Richtung Kantonsstrasse ausgerichteten lärmempfindlichen Räume belüftet werden können. Im östlichen Gebäudebereich, welcher in den beiden Obergeschossen als Reihenhaustyp ausgestaltet wird, können die strassenzugewandten Zimmer im 2. Obergeschoss über lärmabgewandte "Hochfenster" belüftet werden. Mit den vorgese­ henen Massnahmen können die lärmempfindlichen Räume über Fenster, welche unterhalb der Im­ missionsgrenzwerte (IGW) belastet sind, belüftet werden. Lärmrechtlich ist diese Lösung ausrei­ chend und gestützt auf die entsprechenden Vorgaben der Lärmschutzverordnung im Baubewilligungsverfahren umzusetzen. 4.2.6 Hochwasser Im Perimeter des Gestaltungsplans, ausgehend vom Dorfbach, treten bei einem hundertjährlichen Hochwasserereignis Fliesstiefen von bis zu 25 cm auf. Es besteht somit ein Schutzdefizit. Momentan ist ein Ausbau des Dorfbachs in Zofingen geplant. Dieser Ausbau saniert die Schwach­ stellen im Gerinne, weshalb das Schutzdefizit im Gestaltungsplanperimeter künftig entfällt. Sollte das Projekt nicht realisiert werden, ist im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen, mit welchen Massnah­ men der Hochwasserschutz innerhalb des Gestaltungsplans Aarburgerstrasse/Funkenstrasse si­ chergestellt werden kann. 4.2.7 Sondernutzungsvorschriften Die in den Sondernutzungsvorschriften verwendeten Baubegriffe entsprechen der Definition gemäss IVHB (Interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe). Im Planungsbericht wird aufgezeigt, dass nicht mehr realisiert werden kann als bei Anwendung der Baubegriffe und Messwei­ sen nach allgemeiner Verordnung zum Baugesetz (ABauV) (Anhang 3 BauV), insbesondere wird die maximal zulässige Fläche der Attikageschosse festgelegt (§ 9 Abs. 2 SNV). Unter diesen Vorausset­ zungen ist die Verwendung der Baubegriffe gemäss IVHB mit der rechtkräftigen BNO vereinbar. Weiterwerden wichtige Elemente der Überbauung verbindlich geregelt. Dazu gehören die Lage und Gestaltung der Bauten (§§ 6 bis 10 SNV), der Umgebungsgestaltung und Bepflanzung (§ 11 SNV), zur Erschliessung und Parkierung (§§ 12 bis 14 SNV) und der Energie und Umwelt (§§ 15 und 16). Die Bestimmungen sind sachgerecht und rechtmässig und unterstützen die Zielsetzungen des Ge­ staltungsplans.

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4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan Aarburgerstrasse/Funkenstrasse der Gemeinde Zofingen, vom 13. August 2014, wird genehmigt. 2. :ntwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Verteiler • Abteilung Hochbau und Liegenschaften Zofingen, z.Hd. Stadtrat, Vordere Hauptgasse 74, 4800 Zofingen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8.

Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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