Gestaltungsplan Färbiareal

Art. 13

Art. 14

Art. 15 3

4 4 4

Freiraum Gemeinschaftliche Freiflächen Ökologischer Ausgleich Umgebungsplan

Erschliessung und Parkierung

5

Art. 16

Art. 17

Art. 18

Art. 19

Art. 20

Art. 21 5

5 5 6 6 6

Erschliessung Parkierung Mobilitätskonzept Öffentliche Fuss- und Radverbindung Private Fuss- und Radverbindung Wohn- und Spielstrasse

Energie und Umwelt

6

Art. 22

Art. 23

Art. 24

Art. 25 6

6 7 7

Entsorgung Energie Belasteter Standort Erschütterungen und abgestrahlter Körperschall

Anforderungen an die Überbauung

7

Art. 26

Art. 27

Art. 28

Art. 29 7

8 8 8

Gestalterische Anforderungen Anforderungen an Baugesuche Etappierung Fachgutachten

Schlussbestimmungen

8

Art. 30

Art. 31

Art. 32

Art. 33 8

8 9 9

Aufhebung Baulinie GR 22.11.1944 / 3.7.1973 Aufhebung Gestaltungsplan Färbiareal RR 12.06.1996 / SR 10.01.1996 Abweichungen Inkrafttreten und Änderung

Gestaltungsplan Färbiareal, Zofingen - Sondemutzungsvorschriften

1

Art. 1 Allgemeine Bestimmungen

Zweck

Der Gestaltungsplan "Färbiareal" bezweckt eine gesamtheitlich geplante, städtebaulich und architektonisch gut gestaltete und funktionale Überbauung des ehemaligen Industrieareals. Er sichert auf bau- und planungsrechtlicher Ebene eine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung im Sinne — des Richtprojektes Städtebau von Frei Architekten AG, Aarau — des Richtprojektes Umgebung von david & von arx landschaftsarchitektur gmbh, Solothurn. 2 Ziele sind insbesondere, ein Beitrag zur hohen Verdichtung, hohe Wohnqualität, Festlegung angemessener Freiflächen, Flächen für Natur im Siedlungsraum sowie eine konzeptionell überzeugende Antwort auf die Anforderungen, die sich bezüglich Mischnutzung und Lärmschutz (SBB) ergeben.

Art. 2 Bestandteile

1 Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: — Sondernutzungsvorschriften — Situationsplan 1:500

Orientierende Grundlagen des Gestaltungsplans sind: — Planungsbericht nach Art. 47 RPV — Richtprojekt Städtebau, Frei Architekten AG, 10.04.17 — Richtprojekt Umgebung, david & von arx landschaftsarchitektur gmbh, 20.01.16 — Anhang Energie zum Planungsbericht Gestaltungsplan "Färbiareal", Lemon Consult AG, 02.09.16 2

Art. 3 Gestaltungsplanperimeter

Der Gestaltungsplanperimeter umfasst den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereich. 1

Art. 4 Ergänzendes Recht

1 Soweit diese Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gelten der Bauzonenplan und die Bau- und Nutzungsordnung.

Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung. 2

Art. 5 Gestaltungsgrundsätze

1 Die Bauten haben sich in die Baustruktur der umliegenden Bebauungen einzuordnen. Es ist eine gestalterische Reaktion auf die Bahnlinien aufzuzeigen. 2

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Es ist ein vielseitiger Wohnungsmix nachzuweisen.

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Art. 6 1

Nutzung und Gestaltung Baubereiche

Die Begrenzungslinien der Baubereiche gelten als Baulinien.

2 Hochbauten sind ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baubereiche zulässig. 3 Innerhalb der Baubereiche gelten keine minimale Gebäudeabstände (ausgenommen Abs. 4) und maximale Gebäudelängen gemäss Bau- und Nutzungsordnung sofern die feuerpolizeilichen Vorgaben eingehalten werden und eine wohnhygienische Lösung erreicht wird.

Innerhalb der im Situationsplan 1:500 gekennzeichneten Flächen sind ausschliesslich Balkone zulässig. Deren Länge ist nicht beschränkt.

4

5 Klein- und Anbauten gemäss § 18 ABauV sind unter Beachtung der kommunalen und kantonalen Abstandsvorschriften auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, soweit sie gemeinschaftlichen Zwecken dienen (Velounterstände, Pavillons usw.). Sie sind zusammengefasst an dem im Situationsplan 1:500 gekennzeichneten Bereichen (G und V) anzuordnen.

Der Baubereich B beinhaltet die ehemalige Kammzugfärberei, welche ein identitätsstiftendes Gebäude des "Färbiareals" bildet. Unter Beachtung der Begrenzungslinien des Baubereichs sowie der maximal zulässigen Gebäudehöhe ist ein Ersatzbau der Kammzugfärberei möglich. Es ist ein Konkurrenzverfahren durchzuführen. 6

7 Innerhalb des Baubereichs E ist eine Einhausung der Zu- und Wegfahrt zur Tiefgarage zulässig.

Art. 7 Nutzungsart

1 In den Baubereichen B und C sind Wohnnutzungen sowie mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. 2 In den Baubereichen A, D und F sind Wohnnutzungen sowie nicht störende Dienstleistungsbetriebe zulässig. 3 Ein Verkaufsgeschäft bis max. 750 m2 ist innerhalb des Baubereiches B und ein Verkaufsgeschäft bis max. 1'000 m2 ist innerhalb des Baubereichs C zulässig. In den übrigen Baubereichen sind Verkaufsnutzungen ausgeschlossen.

Art. 8 Nutzungsmass

1 Die maximal zulässige, anrechenbare Geschossfläche (aGF) beträgt im gesamten Gestaltungsplanperim eter 35'700 m2. Die aGF verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Baubereiche:

Baubereich

max. aGF

A

13'000 m2 2'800 m2 7'000 m2 3'400 m2

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9'500 rn2 2 Nicht konsumierte aGF darf innerhalb des Gestaltungsplanperimeters unter den Baubereichen übertragen werden, sofern die Übertragung der architektonischen und ortsbaulichen Qualität dient. Dabei darf die aGF pro Baubereich gemäss Abs. 1 um maximal 10 % überschritten werden.

Art. 9 Höhe der Bauten

In den Baubereichen A, B, C und D ist eine maximale Gebäudehöhe von 16,00 m zulässig. 2

Im Baubereich F ist eine maximale Gebäudehöhe von 16,50 m zulässig.

3Innerha1b des Baubereichs 2-geschossige Bauten sind nur 2-geschossige Bauten zulässig. Es gilt eine maximale Gebäudehöhe von 8,00 m. 4

Zusätzliche Attikageschosse sind nicht zulässig.

5

In den Baubereichen D und F sind die Gebäudeeingänge ebenerdig anzuordnen.

6 In den südseitlichen Kammbereichen des Baubereichs F ist das Niveau des Erdgeschosses mit der anschliessenden privaten Fläche gemäss § 12 Abs. 4 ab dem gewachsenen Terrain 0,80 m erhöht anzuordnen.

Art. 10 Baubereich unterirdische Bauten

Unterirdische Bauten sind ausschliesslich innerhalb des bezeichneten Baubereichs zulässig.

Art. 11 Dachgestaltung

' Es sind nur Flachdächer zulässig. Für die Einhausung der Zu- und Wegfahrt zur Tiefgarage ist die Erstellung eines geneigten Daches zulässig. 2 Die Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Es gelten die erhöhten Qualitätsanforderungen gemäss Norm SIA 312. Von dieser Pflicht ausgenommen sind begehbare Terrassenflächen und Flächen, die mit Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energie versehen sind. 3 Technisch bedingte Aufbauten für die Haustechnik dürfen die Gebäudehöhe um maximal 3 Meter überragen. Sie sind so in die Gebäudegestaltung zu integrieren, dass eine gute Gesamtwirkung und nach Möglichkeit eine zusammengefasste Positionierung erreicht wird. Als technisch bedingte Aufbauten gelten beispielsweise Lift-, Lüftungs- oder Energieanlagen.

3

Freiraum

Art. 12 Freiraum

Der Freiraum innerhalb des Gestaltungsplanperimeters setzt sich zusammen aus privaten, gemeinschaftlichen und öffentlichen Freiflächen. Das Richtprojekt Umgebung gilt als Massstab für die erforderliche Qualität. 1

Zwischen den Baubereichen A und D ist ein Gemeinschaftsplatz zu realisieren. Dieser dient als Begegnungs- und Aufenthaltsort für Jung und Alt. Er ist mit 2

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Sitzelementen, Bepflanzungen und einem Wasserspiel zu gestalten. Entlang des Strassenzuges "Im Römerquartier" ist ein vielfältiger Begegnungsraum mit Spielzonen zu schaffen. Dieser ist verkehrsfrei zu halten. Die Junkerbifangstrasse ist aufzuwerten und als Verbindungselement durch den Baubereich F weiterzuführen. Hauptmerkmal bildet dabei die Realisierung der drei Gehölzgruppen. 3 In den südseitlich, vorgelagerten Kammbereichen des Baubereichs F sind die Blumenrasen gemäss Richtprojekt Umgebung als attraktive, halböffentliche Flächen auszugestalten. Mit der Gestaltung ist die Zugänglichkeit klar zu regeln. 4 Die südseitlich, vorgelagerten Kammbereiche des Baubereichs F sind gemäss Richtprojekt Umgebung als private Flächen auszugestalten. Sie liegen höher als die anschliessenden, halböffentlichen Flächen.

Art. 13 Gemeinschaftliche Freiflächen

Gemäss § 38 BNO sind gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsbereiche im Umfang von mindestens 15 % der anrechenbaren Geschossfläche für Wohnnutzungen zu realisieren. Auch geeignete Hartflächen für Bewegungsspiele sind anrechenbar. 1

2 Wird die Überbauung etappiert, sind die gemeinschaftlichen Freiflächen für jeden Bauabschnitt anteilsmässig zu realisieren. 3 Die gemeinschaftlichen Freiflächen sind mit geeigneten Elementen für Spiel und Aufenthalt hochwertig und abwechslungsreich auszustatten. Bei der Gestaltung sind die Bedürfnisse unterschiedlicher Altersgruppen zu berücksichtigen.

Art. 14 Ökologischer Ausgleich

1 Im Gestaltungsplanperimeter sind insgesamt 3'700 m2 für den ökologischen Ausgleich vorzusehen. Diese Fläche ist ökologisch hochwertig zu gestalteten und zu begrünen. Es sind vorwiegend einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Diese Flächen dürfen nicht versiegelt und nicht unterbaut sein. Begrünte Flachdächer gemäss § 11 können zu 50 c'/0 angerechnet werden.

Art. 15 Umgebungsplan

Mit dem ersten Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen, der die Freiraumgestaltung aufzeigt. Folgende Inhalte sind aufzuzeigen: — Anschluss an die bestehenden Freiräume der umliegenden Areale — Gestaltung und Ausstattung von Spiel- und Aufenthaltsbereichen — Ökologische Ausgleichsflächen — Bepflanzung — Möblierung und Beleuchtung — Gestaltung der arealinternen Fuss- und Radverbindungen — Gestaltung der oberirdischen Parkfelder und Velo-Abstellplätze — Dimensionierung und Gestaltung der zentralen Entsorgungsstellen — Zonierung in private, gemeinschaftliche und öffentliche Bereiche — Aufwertungsmassnahme Junkerbifangstrasse — Umgang mit Oberflächenwasser. 2

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Erschliessung und Parkierung

Art. 16 Erschliessung

1 Die gesamte Überbauung wird für den motorisierten Verkehr über den Färbereiweg erschlossen. Die Lage der Zu- und Wegfahrten für die Erschliessung der oberirdischen Parkierungsanlagen, der Tiefgarage und die Gewerbeanlieferung sind im Situationsplan ungefähr eingezeichnet; die Bauprojekte legen sie präzise fest. Die Sichtzonen sind bei der Tiefgaragenzufahrt sowie bei den Besucher- und Kundenparkfeldern zu berücksichtigen. 2 Die im Situationsplan ungefähr bezeichnete Notzufahrt ist auf eine Breite von minimal 4,00 m zu befestigen. Sie kann teilweise Fuss- / Radwegen überlagert sein.

Art. 17 Parkierung

1 Parkfelder für Personenwagen der Bewohner und Beschäftigten sind unterirdisch anzuordnen. Oberirdische Parkfelder innerhalb der im Situationsplan 1:500 ausgeschiedenen Bereiche sind ausschliesslich für Besucher und Kunden zulässig. Die Veloparkplätze sind an den im Situationsplan 1:500 gekennzeichneten Stellen anzuordnen.

Für die Bemessung der Anzahl Parkfelder für Personenwagen gilt ein Reduktionsfaktor von mind. 40 °A und max. 60 %.

2

Bei etappierten Vorhaben ist die entsprechende anteilmässige Anzahl Parkfelder für Personenwagen und Parkplätze für leichte Zweiräder zur Verfügung zu stellen. 3

Werden die Flächen für die oberirdische Parkierung nicht oder nur teilweise benötigt, sind sie als Grünfläche gemäss dem Richtprojekt Umgebung auszugestalten.

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Bei jedem Gebäude mit Wohnanteil sind für Bewohner und Besucher ausreichend grosse, gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen, Veloanhänger usw. vorzusehen. 5

6 In der Tiefgarage sind Voraussetzungen für bedarfsgerechte Lademöglichkeiten für E-Autos und E-Bikes zu schaffen.

Art. 18 Mobilitätskonzept

Bei einer Unterschreitung der minimal Anzahl Parkfelder für Personenwagen gemäss § 17 Abs. 2 ist mit einem Mobilitätskonzept für den gesamten Perimeter aufzuzeigen, wie die Mobilität aller Nutzungsgruppen mit dem öffentlichen Verkehr, dem Fuss- und Radverkehr sowie einem effizienten Einsatz des Motorfahrzeugs im Sinne der verkehrlichen Zielsetzungen der Gestaltungsplanung in Bezug zu ihrem räumlichen Umfeld zu bewältigen ist. 1

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Das Mobilitätskonzept hat insbesondere zu umfassen:

— Definition von Zielen — Verzicht auf Zwang zur Miete eines Parkfeldes für autofreie Haushalte — Bedarfsgerechtes Car-Sharing-Angebot

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Gestaltungsplan Färbiareal, Zofingen - Sondemutzungsvorschriften

— Informationen und Anreize zum Benützen des öffentlichen Verkehrs sowie des Fuss- und Radverkehrs (z.B. Ökobonus) — Monitoring / Controlling — Massnahmen sofern Ziele nicht erreicht werden Die zur Erreichung der Ziele erforderlichen Massnahmen sind umzusetzen. Das Mobilitätskonzept ist Gegenstand der Überprüfung im Baubewilligungsverfahren. 3

Die Verpflichtung zum Monitoring/Controlling ist vor Baubeginn als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen. 4

Art. 19 Öffentliche Fuss- und Radverbindung

Die Lage der öffentlichen Fuss- und Radverbindung ist im Situationsplan 1:500 symbolisch eingezeichnet. Verbindungen sind an das bestehende Fuss- und Radnetz anzuschliessen, dauernd öffentlich zugänglich zu halten, ihrem Zweck entsprechend zu gestalten und jederzeit freizuhalten. Ihre minimale Breite beträgt 5,00 m und ihre minimale Höhe beträgt 2,55 m. Davon ausgenommen ist der südlichste Kammbereich des Baubereichs F. Dort beträgt die minimale Breite 2,50 m. Vor dem Baubewilligungsverfahren ist der Stadt ein öffentliches VVegrecht einzuräumen. 1

Art. 20 Private Fuss- und Radverbindung

Die im Situationsplan 1:500 ungefähr eingezeichneten privaten Fuss- und Radwege dienen der Feinerschliessung der Gebäude. Die genaue Linienführung ist im Bauprojekt des jeweilig betroffenen Gebäudes festzulegen. 2 Wird die Überbauung in Etappen erstellt, sind bei Bedarf provisorische Verbindungen zur Sicherung eines genügenden Netzverbundes zu erstellen.

Art. 21 Wohn- und Spielstrasse

1 Die Wohn- und Spielstrasse dient neben der Erschliessung als Aufenthalts- und Spielbereich. Für den motorisierten Verkehr ist die Strasse als Notzufahrt beschränkt.

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Energie und Umwelt

Art. 22 Entsorgung

Gemäss den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Standorten sind gemeinsame Entsorgungsstationen anzuordnen.

Art. 23 Energie

1 Neu- und Ersatzbauten haben den zum Zeitpunkt der Baueingabe geltenden Grenzwert des MINERGIE-P-Standards einzuhalten.

'Alternativ können für Neu- und Ersatzbauten mindestens die geltenden Grenzwerte des Minergie-Standards eingehalten werden. In diesem Fall ist die Differenz, welche im Neubaugebiet durch den Verzicht auf die Einhaltung der Grenzwerte des Minergie-P-Standards entsteht, durch energetische Aufwertungen an den bestehenden Gebäuden zu kompensieren. Die Aufwertung an den bestehenden

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Gestaltungsplan Färbiareal, Zotingen - Sondemutzungsvorschriften

Gebäuden muss spätestens für die Bauabnahme der ersten Neubauetappe umgesetzt sein. 3 Die energetischen Aufwertungen an den bestehenden Gebäuden, welche zum Zeitpunkt des Gestaltungsplanverfahrens bereits in Umsetzung sind, werden angerechnet (Anhang Energie zum Planungsbericht Gestaltungsplan "Färbiareal", Massnahmenplan - Etappen 01 und 02). 4 Auf den Dächern sind Solarenergie-Gewinnungsanlagen anzustreben; in jedem Fall sind die Voraussetzungen zu schaffen, damit diese Installationen jederzeit realisiert werden können.

Art. 24 Belasteter Standort

Der belastete Betriebsstandort (Nr. AA4289.0146) umfasst den gesamten Gestaltungsplanperimeter. 1

Es ist eine Voruntersuchung gemäss Art. 7 AltIV durchzuführen. Ist der Standort nicht sanierungsbedürftig, so wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geprüft, ob Art. 3 AltIV eingehalten werden kann. Für die Einhaltung von Art. 3 AltIV sowie die fachgerechte Entsorgung von belastetem Material werden projektbezogene, abfall- und altlastenrechtliche Auflagen formuliert. 2

Art. 25 Erschütterungen und abgestrahlter Körperschall

Mit dem ersten Baugesuch ist ein Erschütterungsgutachten einzureichen. Die Erschütterungen des Bahnverkehrs sind messtechnisch zu erfassen und die für den geplanten Neubau zu erwartenden Erschütterungen und den daraus resultierenden abgestrahlten Körperschall zu ermitteln. Die Beurteilung hat nach der "Weisung für die Beurteilung von Erschütterungen und Körperschall bei Schienenverkehrsanlagen (BEKS)" vom 20. Dezember 1999 zu erfolgen. Können die massgebenden Richtwerte (Anhaltewerte der DIN 4150-2 bei den Erschütterungen und Immissionsrichtwerte für reine Wohnzonen der BEKS beim abgestrahlten Körperschall) nicht eingehalten werden, sind technische Massnahmen beim Gebäude (zum Beispiel Körperschalltrennung zwischen Gebäude und Untergrund) aufzuzeigen, um die Richtwerte einhalten zu können. 2

6

Anforderungen an die Überbauung

Art. 26 Gestalterische Anforderungen

1 Bauten und Anlagen haben bezüglich Volumetrie, Gliederung, architektonischer Gestaltung, Materialwahl und Farbgebung in sich und gemeinsam eine gute Gesamtwirkung zu erzielen. Die Beurteilung der Bauprojekte richtet sich nach folgenden Kriterien:

— Grundrissgestaltung unter Berücksichtigung der hohen Dichte und der Gebäudeabstände — Erkennbarkeit Gesamtkonzept von Bauten und Freiräumen — Proportionen und Stellung der Gebäudevolumen — Architektonische Gliederung und Fassadengestaltung — Wirkung und Einpassung der Materialien und Farben — Umgebungsgestaltung, insbesondere gemeinschaftliche Freiräume und allfällige Nahtstellen bei etappierter Bauweise.

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Gestaltungsplan Färbiareal, Zofingen - Sondemutzungsvorschriften

2 Die Richtprojekte gemäss § 2 Abs. 3 sind wegleitend für die qualitative Beurteilung von Bauprojekten innerhalb des Perimeters.

Art. 27 Anforderungen an Baugesuche

' Mit den Baugesuchen sind folgende Unterlagen ergänzend einzureichen: — Farb- und Materialisierungskonzept zu allen wesentlichen Teilen der Gebäudehülle — Umgebungsplan mit verbindlichen Aussagen zur Freiraumgestaltung gemäss

Art. 15 — Mobilitätskonzept gemäss § 18

— bei Etappierung die Übersicht der beanspruchten aGF gemäss § 8 und das Konzept gemäss § 28.

Art. 28 Etappierung

Eine etappenweise Realisierung der Überbauung ist zulässig. Sie setzt jedoch den Nachweis einer guten städtebaulichen, architektonischen und aussenräumlichen Teiletappe sowie einer funktionsfähigen Erschliessung und Parkierung voraus. Mit dem jeweiligen Baugesuch sind folgende Nachweise und Unterlagen einzureichen: 1

— Übersicht der beanspruchten aGF gemäss § 8 — ein von der Grundeigentümerin unterzeichnetes Gesamtkonzept über: • •

die Umgebungsplanung gemäss § 15 die Abstimmung der Entsorgungsstellen gemäss § 22.

Die Aufwertungsmassnahmen im Freiraum gemäss Richtprojekt Umgebung für die bestehenden Bauten (gesamter Nordteil des Areals) haben zeitgleich mit der ersten Neubauetappe zu erfolgen. 2

Art. 29 Fachgutachten

1 Zur Beurteilung der Frage, ob die qualitativen Anforderungen erfüllt sind und Abweichungen von den Richtprojekten Städtebau und Umgebung zu keinen Qualitätseinbussen führen, holt der Stadtrat im Baubewilligungsverfahren auf Kosten der Gesuchsteller eine durch eine unabhängige Fachperson verfasste Stellungnahme ein.

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Art. 30 Schlussbestimmungen

Aufhebung Baulinie GR 22.11.1944 / 3.7.1973

Die Baulinie GR 22.11.1944 / 3.7.1973 wird auf den gesamten Grundstücksanstoss entlang dem Färbereiweg aufgehoben.

Art. 31 Aufhebung Gestaltungsplan Färbiareal RR 12.06.1996 / SR 10.01.1996

Der bestehende Gestaltungsplan Färbiareal RR 12.06.1996/ SR 10.01.1996 wird aufgehoben und durch den vorliegenden Gestaltungsplan ersetzt. 1

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Gestaltungsplan Färbiareal, Zofingen - Sondemutzungsvorschriften

Art. 32 Abweichungen

Geringfügige Abweichungen, die den Grundsätzen und Zielen des Gestaltungsplanes nicht widersprechen, keine wesentlichen öffentlichen Interessen berühren und denen allenfalls direkt betroffene Nachbarn ausserhalb des Perimeters unterschriftlich zugestimmt haben, können vom Stadtrat bewilligt werden.

Art. 33 Inkrafttreten und Änderung

Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch das zuständige Departement in Kraft. 2 Die Änderung oder Aufhebung des Gestaltungsplans bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass.

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