Gestaltungsplan Neumatt

Mitwirkungsbericht vom:

21. FEB. 2000

Vorprüfungsbericht vom:

27. JULI 2000 21. AK 2000

Oeffentliche Auflage vom:

Beschlossen vom Gemeinderat am: Der Gemeindeammann:

Genehmigung:

Tel. 062 893 23 00 Fax 062 893 25 58 Tel. 062 771 09 88 Fax 062 771 12 42

bis:

19. SEP. 2000

1 6. OKT. 2000 Der Gemeindeschreiber:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 2A. NOVerrylk.C.4 200A Der Staatsschreiber

Gestaltungsplan „Neumatt", Beinwil am See Zugehörige Sonderbauvorschrift

I.

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

1

Geltungsbereich 1) Die Sonderbauvorschriften gelten für das im Gestaltungsplan bezeichnete Gebiet. 2) Der Gestaltungsplan 1 : 500 ist Bestandteil der Sonderbauvorschrift. 3) Soweit durch die vorliegende Sonderbauvorschrift Regelungen getroffen werden, gilt die Bauordnunng

II.

ART DER BEBAUUNG UND DER NUTZUNG

2.

Zweck der Bauten

keine

abweichenden

1) Das ganze bezeichnete Gebiet ist für nichtstörendes Gewerbe und Wohnbauten bestimmt. 2) Es wird die Umschreibung der Zone W2b übernommen. Freistehnde Einfamilien- bis maximal Dreifamilienhäuser sind zulässig.

3.

Orientierung der Bauten Die Orientierung der Bauten ist auf die örtliche Verhältnisse (Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen.

4.

Ausnutzungsziffer AZ = 0.45

5.

Geschosszahl Die Geschosszahl ist innerhalb der Gebäudehöhe frei einteilbar.

6.

Gebäude und Firsthöhe Für die Bauten im Gestaltungsbereich gelten folgende Gebäude und Firstöhen: GebäudeHöhe: 7m Firsthöhe: 10 m In Hanglagen sind Zuschläge nach Art. 8 Abs. 2 der neuen BNO der Gemeinde Beinwil am See zulässig

7.

Grenzabstände Seitliche Gebäudeabstände (Hauptgebäude) arealintern Der minimale Gebäudeabstand zwischen den Hauptgebäuden beträgt 6 m. Mit Kleinund Anbauten kann der Abstand unterschritten werden. Seitliche Grenzabstände 1) Südwest- und Nordwestgrenze 4 ml 2) Nordostgrenze gegen Gewässer 6 ml. 3) Südostgrenze gegen Bauzonengrenze 4 ml.

8.

Maximale Gebäudelänge und Mehrlängenzuschläge 1) Die max. Gebäudelänge wird auf 24m festgelegt. 2) Auf einen Mehrlängenzuschlag wird verzichtet.

III.

BESONDERE BESTIMMUNGEN

9.

Erschliessung 1) Die Erschliessung erfolgt aus der Verlängerung der Neumattstrasse in südlicher Richtung. 2) Die interne Erschliessungsbereiche sind im Gestaltungsplan festgehalten. 3) Minimale Ausbaugrössen der Strassen und Zufahrten.

10.

Parkierung 1) Abstellplätze können unterirdisch oder in Unterständen disponiert werden. 2) Der Grenzabstand für Unterstände wird unabhängig von der Grösse der Grundfläche auf 2 ml reduziert. Es erfolgt kein Mehrlängenzuschlag.

11.

Baulicher Charakter Bauten und Umgebung sind derart zu gestalten, dass über das ganze Planungsgebiet ein einheitliches Gesamtbild entsteht. Das Planungsgebiet ist für ein attraktives Wohnen vorgesehen, sowohl in Einzelbauten oder Gruppenüberbauung (max. 4REFH). Es kann in offener oder geschlossener Bauweise gebaut werden. Die Bauten müssen aber sowohl in ihrer Anordnung wie in ihrer Gestaltung auf den Quartiercharakter Bezug nehmen. Bei der Beurteilung sind insbesondere die folgenden Punkte zu beachten: Stellung der Baukörper zueinander und zum Freiraum Proportionierung der Bauvolumen und Bauteile Gliederung der Fassaden und Dachaufbauten Natürlichkeit der Umgebung Es sind Sattel- oder Krüppelwalmdächer vorzusehen. Flachdächer sind nur für An- und Nebenbauten zulässig.

12.

Lieberbauung Die Ueberbauung muss nicht als Geamtüberbauung realisiert werden. Die Realisierung von einzel Objekten ist zulässig.

GP Neumatt, Beinwil am See / F. Bitterli AG / Reinach 11.11.1999 / 09.12.1999 / 18.05.2000 / RU

Mitwirkungsbericht Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss des Gemeinderats Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. Februar 2000 27. Juli 2000 21. August bis 19. September 2000 16. Oktober 2000 18. November 2000 18. November 2000

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Der heute rechtsgültige Bauzonenplan der Gemeinde Beinwil am See wurde am 2. Juli 1996 gleichzeitig mit dem Kulturlandplan vom Grossen Rat genehmigt. Zurzeit ist die Revision des Bauzonenplans hängig. Sie wurde am 6. Juni 2001 von der Gemeindeversammlung beschlossen. In dem von der Gemeindeversammlung am 6. Juni 2001 beschlossenen Bauzonenplan ist das Gebiet "Neumatt" der Wohnzone W2b mit Gestaltungsplanpflicht zugeteilt. Im noch rechtskräftigen Bauzonenplan von 1996 liegt das Gebiet ebenfalls in der Wohnzone W2b jedoch ohne Gestaltungsplanpflicht. Der Gestaltungsplan entspricht sowohl dem rechtskräftigen als auch dem revidierten Bauzonenplan. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Gestaltungsplangebiet im Umfang von rund 0.7 ha befindet sich in Bauzonenrandlage. Zur Erhaltung eines ruhigen Quartierbilds sind die künftigen Bauformen auf die umgebende Überbauung ausgerichtet. Entlang dem Bachlauf auf der Ostseite des Areals wird ein Pufferstreifen mit naturnaher Uferbepflanzung ausgeschieden. Die strassenmässige Erschliessung erfolgt landsparend mit kurzen Stichstrassen ab der Neumattstrasse.

Versand:

-2-

3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan, Situation 1:500  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2

Raumplanerische und rechtliche Beurteilung

Der Gestaltungsplan "Neumatt" berücksichtigt die baulichen und landschaftlichen Anforderungen für die gute Siedlungsqualität und erfüllt die Voraussetzungen für die landsparende Erschliessung und die haushälterische Bodennutzung. Die Basiserschliessung besteht, die Groberschliessung ist teilweise vorhanden. Die Sondernutzungsplanung wurde von den Grundeigentümern angestrebt und ausgearbeitet. Die abschliessende Vorprüfung der allgemeinen Nutzungsplanung vom 20. Dezember 1999 hat ergeben, dass trotz erheblicher Reduktion immer noch eine Übergrösse an Bauzonenfläche besteht. Für weitere Auszonungen seien vorab unerschlossene, am Bauzonenrand gelegene Flächen in Betracht zu ziehen, namentlich das Gebiet "Neumatt". In der Vorprüfung des Gestaltungsplans „Neumatt“ wurde angemerkt, dass die Genehmigung des Gestaltungsplans erst möglich sei, wenn in der laufenden Revision der Nutzungsplanung Siedlung die betreffende Bauzone unbestritten bleibt. Die Vorprüfung erfolge auf Wunsch des Gemeinderates sowie der Grundeigentümer und habe keinen präjudiziellen Einfluss auf das Ergebnis der laufenden Nutzungsplanung. Investitionen in die vorliegende Sondernutzungsplanung und allfällige Verfahren dazu gingen auf Risiko der Gemeinde und der Grundeigentümer. Am 6. Juni 2001 hat die Gemeindeversammlung die revidierte Nutzungsplanung beschlossen. Sie hat zwar entgegen der vorgeprüften Vorlage rund 1.5 ha in andernorts gelegenen Flächen wieder der Bauzone zugewiesen. Das bisher rechtskräftig eingezonte Gebiet "Neumatt" verbleibt jedoch unverändert in der Bauzone. Aufgrund der Investitionen in die vorliegende Sondernutzungsplanung sind die Überbauungsabsichten der Grundeigentümer offensichtlich. Die zwei gegen den Bauzonenplan eingereichten Beschwerden betreffen das Gestaltungsplangebiet weder direkt noch indirekt. Anderweitige Widersprüche zur laufenden Genehmigung der allgemeinen Nutzungsplanung sind nicht erkennbar. Unter diesen Voraussetzungen ist abweichend von den erwähnten Vorprüfungsergebnissen die Genehmigung des Gestaltungsplanes "Neumatt" vor der Genehmigung der revidierten allgemeinen Nutzungsplanung vertretbar und angezeigt.

-3-

4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung.

Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Neumatt" der Gemeinde Beinwil am See vom 16. Oktober 2000 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, 5712 Beinwil am See  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Raumplanung BD (mit Akten)

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 

Abteilung Verkehr BD Staatskanzlei

Staatsschreiber: