Gestaltungsplan Hööndler Ost

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

16. Juni 2008 16. September 2008 bis 15. Oktober 2008 23. August 2010 27. August 2010 13. Oktober 2010

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. Gemäss Übergangsbestimmung in § 48 der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) wird die Vorlage noch nach bisherigem Recht beurteilt und fällt damit in die Genehmigungszuständigkeit des Regierungsrats. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die am 11. Januar 2005 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Die Vorlage bildet die planungsrechtliche Grundlage zur Erschliessung und Überbauung des rund 1,3 Hektaren grossen Gebiets oberhalb der Mülligerstrasse. Im Gestaltungsplan wird mit Strassenlinien (Enteignungsrecht nach § 132 Baugesetz, BauG) die Erschliessung des ganzen Gebiets "Hööndler" gesichert. Der bestehende Hööndlerweg soll auf eine Breite von 5 m erweitert werden. Der Anschluss für das westliche Teilgebiet ist lediglich 4,7 m breit und führt direkt in eine geplante Tiefgarage. Für die Sicherstellung der Erschliessung scheidet der Gestaltungsplan Strassenlinien mit einem Enteignungsrecht nach § 132 BauG aus. Innerhalb des rot schraffierten Bereichs sind Bauten für sich und in ihrem Zusammenhang so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht und sie sich in die landschaftliche und bauliche Umgebung einfügen. Die Einpassung ist im Baubewilligungsverfahren

Versand: 16. Dezember 2010

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aufzuzeigen. Die Sondernutzungsvorschriften (Art. 8 SNV) enthalten Beurteilungskriterien für die Einpassung. Mit einem Dienstbarkeitsvertrag wurde für die Parzellen 1134, 1136, 1371 und 1443 eine interne Fusswegerschliessung mit Anschluss an den Schmitteweg oder auf die Badenerstrasse gesichert. Die genaue Lage wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Erst nach der abschliessenden Vorprüfung und aufgrund von Einwendungen wurde in die Sondernutzungsvorschrift (Art. 8 Abs. 9) aufgenommen, dass innerhalb des rot schraffierten Bereichs unter gewissen Bedingungen auch Arealüberbauungen zulässig sind. Der grün schraffierte Bereich ist lärmvorbelastet. Der Gestaltungsplan legt eine Baulinie für Lärmschutzbauten fest. An diese Baulinie können Bauten bis zu einer Höhe von 2,8 m gestellt werden, sofern damit eine entsprechende Hinderniswirkung bezüglich Lärmreduktion bei den lärmempfindlichen Räumen in den darüber liegenden, auf den ordentlichen Bauabstand (6 m zur K 420) zurückversetzten, Geschossen erreicht wird. In diesen Gebäudeteilen dürfen bis auf die Höhe der Hauptbaulinie keine lärmempfindlichen Räume angeordnet werden. Die Sondernutzungsvorschriften (Art. 6) enthalten zudem Lärmreduktionspegel für die einzelnen Parzellen, welche mit Lärmschutzmassnahmen erreicht werden müssen. Die möglichen Lärmschutzmassnahmen sind in den Sondernutzungsvorschriften (SNV) aufgelistet. Im Baubewilligungsverfahren ist ein qualifizierter Nachweis zur Wirkung der ergriffenen Massnahmen zu erbringen. Der Gemeinderat kann nötigenfalls zulasten des Gesuchstellers eine Expertise einholen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan "Hööndler" bestehend aus  Situation 1:500  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis/Änderungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder Änderungen nach Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen, eigenen Interessen Betroffenen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Das Gebiet "Hööndler" befindet sich am südwestlichen Dorfrand und ist, wie der westlich anschliessende Bereich "Chrezgasse", auch durch die gegen Norden ansteigende Topografie stark exponiert.

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Die Erschliessung erfolgt mit einem T-Anschluss direkt am Hangfuss. Diese grundsätzlich zweckmässige und einleuchtende tangentiale Erschliessung prägt die künftige Bebauungsstruktur. Im östlichen Bereich weist das Areal eine Tiefe von rund 60 m auf, bei einem Höhenunterschied von rund 16 m. Bei der geplanten Erschliessung muss davon ausgegangen werden, dass auf diesem Arealbereich eine terrassierte Bebauung realisiert wird. Die Gestaltungsvorschriften (Art. 8 SNV) sind auf diese Bauform ausgerichtet und regeln die Einpassung der Überbauung insbesondere für Terrassenbauten situations- und sachgerecht. Mit diesen Vorgaben kann eine bezüglich Architektur gute Lösung sichergestellt werden. Mit Art. 8 Abs. 1 SNV erhält die Baubewilligungsbehörde die Rechtsgrundlage, bezüglich landschaftlicher Gestaltung auf das Projekt Einfluss zu nehmen. Gestützt auf Art. 8 Abs. 7 SNV muss der Gesuchsteller einen Umgebungsplan einreichen, in welchem insbesondere die gute Durchgrünung der Zwischenbereiche von Terrassenbauten aufgezeigt werden muss. Im westlichen Bereich steht die Lärmarchitektur im Vordergrund. Die im Plan und den Sondernutzungsvorschriften vorgesehenen Lärmschutzmassnahmen sind sachgerecht und erfüllen die Anforderungen der Umweltschutzgesetzgebung. Auf der Parzelle 1126 ist eine Baulinie für Lärmschutzbauten vorgesehen. Als Lärmschutzmassnahme (Einhaltung der Anforderungen von Art. 29 Lärmschutz-Verordnung, LSV) ist eine Lärmschutzbaute im Unterabstand zur Kantonsstrasse grundsätzlich sachgerecht. 4.3

Beurteilung zu den Anträgen (Art. 8 Abs. 9 SNV; Arealüberbauung)

Die aufgrund von Einwendungen vorgenommene Ergänzung der Sondernutzungsvorschriften bezüglich Arealüberbauungen widerspricht in dieser Form § 3 Abs. 4 ABauV, welcher festhält, dass im Gestaltungsplangebiet die Vorschriften der Arealüberbauungen nicht anwendbar sind. Es ist ohne weiteres möglich, in einem Gestaltungsplan Abweichungen von der Grundnutzungsordnung entsprechend den materiellen Anforderungen an Arealüberbauungen (§ 21 ABauV) zu definieren und die dafür notwendigen Rahmenbedingungen festzulegen, wenn die Voraussetzungen von § 21 BauG erfüllt sind. Dies kann vorliegend mit folgender, rein formeller Anpassung von Art. 8 Abs. 9 SNV erreicht werden, ohne die beabsichtigte Überbauung und Erschliessung abzuändern: "Innerhalb des rot schraffierten Bereichs sind Arealüberbauungen die nachgenannten Abweichungen von der Regelbauweise unter folgenden Voraussetzungen zulässig: – ……. (unverändert). Arealüberbauungen dürfen Dabei darf in folgenden Punkten von der Regelbauweise abgewichen werden: – ……. (unverändert)."

4.4

Anhörung nach § 27 BauG

Der Gemeinderat nimmt mit Protokollauszug vom 1. November 2010 Stellung zum Entwurf des vorliegenden Genehmigungsantrags. Er hält fest, dass die Direktänderung rein formeller Natur sei und materiell die aktuellen Vorgaben von Art. 8 Abs. 9 unverändert beibehalten würden. Der Gemeinderat hat zudem die Grundeigentümer am 28. Oktober 2010 über die vorgesehene Direktänderung informiert. Diesem Vorgehen ist dabei ebenfalls kein Widerspruch erwachsen.

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4.5

Gesamtbeurteilung

Unter Berücksichtigung der vorgenannten, aus formellen Gründen notwendigen Anpassung von Art. 8 Abs. 9 SNV erfüllt die Vorlage die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Hööndler Ost" der Gemeinde Birmenstorf vom 23. August 2010 wird mit Änderung von Art. 8 Abs. 9 der Sondernutzungsvorschriften gemäss Ziffer 2 genehmigt. 2. Art. 8 Abs. 9 der Sondernutzungsvorschriften wird wie folgt geändert: "Innerhalb des rot schraffierten Bereichs sind die nachgenannten Abweichungen von der Regelbauweise unter folgenden Voraussetzungen zulässig: – ……. (unverändert). Dabei darf in folgenden Punkten von der Regelbauweise abgewichen werden: – ……. (unverändert)."

3. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung Raumentwicklung) wird beauftragt, die vom Beschluss Ziffer 2 betroffenen Grundeigentümer vorgängig zu informieren.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Badenerstrasse 25, 5413 Birmenstorf  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (zum Vollzug von Ziffer 3; mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: