Gestaltungsplan Alte Turnhalle

Art. 1 'Der Gestaltungsplan "Alte Turnhalle" bezweckt eine koordinierte,

in die örtliche Situation im Dorfkern eingepasste Überbauung. Mit dem Gestaltungsplan sind insbesondere folgende Ziele sicherzustellen: • eine identitätsstiftende Gestaltung des Zugangs zum Dorf • eine hohe Wohnqualität • eine möglichst verdichtete Bauweise • eine höchstmögliche Benutzung der öffentlichen Verkehrsmittel und des Fuss- und Veloverkehrs durch alle Nutzergruppen • Berücksichtigung einer allfälligen Verlegung der Bushaltestelle "Alte Post"

Art. 2

'Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Sondernutzungsvorschriften • • Situationsplan 1:500 2Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans sind:

• • •

Gestaltungsplanperimeter

Verhältnis zur Grundordnung

Planungsbericht Richtprojekt Konzept Umgebungsgestaltung

Art. 3

'Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst den im Situationsplan bezeichneten Gestaltungsplanperimeter. 4 'Soweit mit dem Situationsplan und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Gebenstorf, insbesondere die Vorschriften der Wohnund Gewerbezone WG2. 2Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons

und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungsund Umweltschutzgesetzgebung.

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Bauvorschriften

Baubereiche

Art. 5 1Hochbauten (inklusive Klein- und Anbauten) sind nur innerhalb der

bezeichneten Baubereiche zulässig. Die Begrenzungen der Baubereiche gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände. 2Der Baubereich A ist mit einem mehrgeschossigen Baukörper zu

versehen. Im Knotenpunkt zwischen Land- und Kinziggrabenstrasse muss ein markanter Baukörper so gesetzt und gestaltet werden, dass er die notwendige Präsenz erhält und die Funktion des Wegweisers zum oberhalb gelegenen Dorfzentrum wahrnehmen kann. Das Gebäude hat auf Strassenniveau Landstrasse zu stehen. Die Geschossfläche hat dabei pro Geschoss zwischen ca. 300 m2 und 450 m2 zu liegen. Entlang der Landstrasse ist eine lineare Gebäudeentwicklung anzustreben. 31m Baubereich B sind mindestens drei Bauten mit einer maximalen Gebäudetiefe von 14 m inkl. Loggia und Balkonschichten zu errichten. Die Gebäudeabstände nach § 7 sind zwingend einzuhalten. Die Feinerschliessung ist so anzulegen, dass nicht eine geschlossene Front entsteht, sondern die Topografie ablesbar bleibt. 4Untergeschosse sind nur innerhalb der zonengemässen Grenzabstände zulässig und müssen eine vollständige Überdeckung aufweisen. Sie haben einen minimalen Abstand zur Kantonsstrasse von 9 m aufzuweisen.

Pflichtbaulinie

Nutzungen

6 1Die Fassade der Baute im Baubereich A ist zwingend auf der ganzen Gebäudehöhe auf die Pflichtbaulinie zu stellen. 7 11m Baubereich A ist mind. im Erdgeschoss (Höhe Zugang Kinziggrabenstrasse) und Untergeschoss (Höhe Landstrasse) gewerbliche Nutzung zu realisieren. In den Obergeschossen sind Gewerbe- sowie Wohnnutzungen zulässig. 21m Baubereich B sind nicht störende Gewerbe- sowie Wohnnut-

zungen zulässig. 31m Gestaltungsplanperimeter gilt die maximale Ausnützungsziffer von 0.65.

Gebäudeabstände

8 1Zwischen den Gebäuden im Baubereich A und B gilt ein minimaler Gebäudeabstand von 7.5 m. 21m Baubereich B gilt ein minimaler Gebäudeabstand von 6 m, welcher zwingend von jeglichen Hochbauten freizuhalten ist.

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Höhenbegrenzung

Art. 9

'Für den Baubereich A ist eine Geschosshöhe von 4.2 m für gewerbliche Nutzungen auf Höhe Landstrasse und Kinziggrabenstrasse zulässig. 2Die maximale Höhenkote der Dachoberkante im Baubereich A

beträgt 363.70 m ü. M. 3Die maximalen Höhenkoten im Baubereich B orientieren sich am vorhandenen Terrainverlauf und sind wie folgt definiert:

Dachoberkante Gebäude Ost (Terraintiefpunkt)

361.80 m ü. M.

Gebäude Mitte (Terrainmitte)

362.80 m ü. M.

Gebäude West (Terrainhochpunkt)

363.80 m ü. M

41m Baubereich A und B sind 3 Vollgeschosse zugelassen. 51m Baubereich A ist zwingend ein zusätzliches Attikageschoss zu

realisieren. Die maximale Höhenkote gemäss Abs. 2 ist einzuhalten und die Gesamtqualität des Baukörpers im Fachgutachten (siehe § 24 Abs. 3) nachzuweisen. Die Attika im Baubereich A ist so zu konzipieren, dass gegen den Kreisel hin eine starke städtebauliche Positionierung zum Tragen kommt.

Etappierung

Energieeffizientes Bauen

Lärmschutz

Art. 10

'Die Bauten im Baufeld B dürfen nur erstellt werden, wenn vorgängig die Baute im Baufeld A realisiert wird.

Art. 11

'Neubauten müssen folgende Minimalanforderungen erreichen: a) Den MINERGIEO-Standard, oder b) Höchstens 80 % des zulässigen Heizwärmebedarfs gemäss §5 Abs. 4 der Energieverordnung (EnergieV) vom 27. Juni 2012 benötigen und den Wärmebedarf für das Warmwasser mehrheitlich mit erneuerbarer Energie decken.

Art. 12 'Zur Sicherstellung des Lärmschutzes muss die Summe aller

Dämpfungen, bezogen auf den Quellenwert (Lr,e) der Kantonsstrasse K 117, mindestens 20 dB(A) betragen. Diese Dämpfung muss bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen erreicht werden. 21m Sinne einer Ausnahme nach Art. 30 LSV können die Fenster

an der Strassenfassade der Wohn- und Essräume höher mit Lärm belastet sein. Voraussetzung hierfür ist, dass die Räume durchgehend angeordnet werden und über ein Fenster verfügen, welches die Vorgaben nach Absatz 1 einzuhalten vermag, und das genügend gross ist, um den Raum mit Frischluft zu versorgen. 3

31m Bewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Anforderung nach Abs. 1 und 2 mit einem Lärmgutachten nachzuweisen. Der Gemeinderat kann Kontrollmessungen an den erstellten Gebäuden anordnen und, wenn nötig, Nachbesserungen verlangen. 4Es ist der Nachweis zu erbringen, dass die Anforderungen von §

10 SNV auch für das Baufeld A, und hier insbesondere für die an der Kantonsstrassenfassade angeordnete Wohnung, eingehalten werden können. 5Bei der Zufahrt zur Tiefgarage ist die schallabsorbierende Aus-

kleidung der Portalbereiche (Decken / Untersichten und Wände; Innenbereich, mindestens 5 Meter ab Portalöffnung) und der Einund Ausfahrt (mindestens ab einer Höhe von 0.6 m über OK Fahrbahn) vorgeschrieben. Sei der Fassadengestaltung ist auf die Lärmemissionen der Kinziggrabenstrasse angemessen zu reagieren.

Erschliessung und Parkierung

Grundstückserschliessung

Erschliessungs- und Parkfläche

Art. 13

1Die Grundstückserschliessung und zulässigen Ein- und Ausfahrten in die Tiefgarage erfolgen ab der Kinziggrabenstrasse über die im Situationsplan eingetragene Erschliessungs- und Parkfläche. Die genaue Lage der Grundstücksein-/ausfahrt ist im Bauprojekt festzulegen.

Art. 14

'Die Erschliessungs- und Parkfläche ist für die Grundstückserschliessung und oberirdische Parkierung zu benützen. 2 0berirdische Abstellplätze sind nur für Besucher und nur innerhalb der Erschliessungs- und Parkfläche zulässig.

Autoabstellplätze

Art. 15

'Die Anzahl Parkfelder werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt. 2Abminderungen der PP-Anzahl sind gestützt auf VSS-Norm 640 281, Ziffer 9.4 zulässig, sofern der reduzierte PP-Bedarf über ein Mobilitätskonzept nachgewiesen wird. 3In der Tiefgarage sind Voraussetzungen zu schaffen, um bedarfsgerechte Auflademöglichkeiten für E-Autos anbieten zu können. 4Der Bauträger muss auf Verlangen des Gemeinderats in der Tief-

garage zuhanden der allgemeinen öffentlichen Benützung zusätzlich bis zu 30 Parkfelder erstellen. Die öffentliche Benützung ist mit Dienstbarkeiten sicherzustellen. 4

Art. 16 Motorradabstellplätze

1 1n der Tiefgarage sind Motorradabstellplätze für einen Bedarf von

10— 15 % des Parkfelderbedarfs für Personenwagen zu erstellen.

Art. 5

Abs. 4 hält fest, dass Tiefbauten nur innerhalb der zonengemässen Grenzabstände zulässig sind und eine vollständige Überdeckung aufweisen müssen. Insbesondere die Anforderung der vollständigen Überdeckung ist wesentlich. Um die Hangsituation lesbar zu erhalten, hat die Tiefbaute einen minimalen Abstand zur Kantonsstrasse von 9 m aufzuweisen. Architektur

Art. 25

SNV regelt die Gestaltung der Bauten und Anlagen und enthält Beurteilungskriterien. Zur Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplans entspricht, holt der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein unabhängiges Fachgutachten ein. Dies ist sachgerecht.

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Freiraum Grundsätzlich ist es richtig und auch wichtig, dass das Gebäude A ohne "Abstandsgrün" hart am Strassenraum steht. Die Fläche soll als öffentlicher Platz mit hoher Gestaltungsqualität mit Baumbepflanzungen gestaltet werden. Er ist mit einem einheitlichen Material auszubilden. Zusammen mit dem Gehweg ist der Vorplatz recht breit. Dies stellt für die Gestaltung des Vorbereichs eine grosse Herausforderung dar. Die Gebäude im Baubereich B sind auf dem durchgrünten Hang angeordnet. § 20 Abs. 1 SNV verlangt eine Umgebungsgestaltung mit hoher landschaftlicher Qualität. In der Fachstellungnahme wird festgehalten, dass vor allem die Verbindung der Übergangsbereiche aufgrund der starken Gefälle eine hohe gestalterische Herausforderung ist. 4.2.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr Erschliessung Aufgrund der Topographie erfolgt die Erschliessung über die Kinziggrabenstrasse über die Erschliessungs- und Parkfläche in eine Tiefgarage. Die Busbucht ist mit der Abteilung Verkehr des Departements Bau, Verkehr und Umwelt abgesprochen. Sie wird aber im Zuge eines Kantonsstrassenprojekts realisiert und erfährt möglicherweise noch leichte Abweichungen bezüglich Lage. Mit dem bestehenden Gehsteig ist die Verbindung Kinziggrabenstrasse—Landstrasse für Fussgänger gesichert. Zur Sicherstellung der Fusswegverbindung zur Bushaltestelle (mit Busbucht) wird in

Art. 18

Abs. 1 SNV eine Fusswegverbindung über die Erschliessungsfläche und die Parkfläche sowie die naturnahe Grünfläche sichergestellt (muss mit dem Bau auf Baufeld A erstellt werden). In

Art. 18

Abs. 2 SNV wird zudem eine 2 m breite Fusswegverbindung Bushaltestelle (Rollstuhleinfahrtsfläche von 2,9 m) sichergestellt. Dies ist sachgerecht. Parkierung / Mobilitätsmanagement Bei Neuüberbauungen ist ein nachhaltiger Umgang mit der Mobilität wichtig. Im Gestaltungsplan wird die Erarbeitung eines Mobilitätskonzepts bei Abminderung der Anzahl Parkplätze gefordert. Die Anforderungen an das Mobilitätskonzept in § 19 SNV sind sachgerecht und werden begrüsst. Mit § 15 Abs. 2 SNV wird auch die Rechtsgrundlage für mögliche Abminderungen der Anzahl Parkplätze geschaffen. Gemäss § 19 Abs. 4 SNV ist das Mobilitätskonzept Gegenstand der Überprüfung im Baubewilligungsverfahren. Die Verpflichtung zum Monitoring/Controlling ist vor Baubeginn als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen. Dies ist sachgerecht. Sehr begrüsst werden die weiteren Massnahmen bezüglich Mobilität wie die Vorgaben zu den Veloabstellplätzen (§ 17 Abs. 2 SNV) oder zu den Auflademöglichkeiten für E-Bikes (§ 17 Abs. 3 SNV). Im Areal "alte Turnhalle" befinden sich heute öffentliche Parkplätze für Gemeindeanlässe. Die Gemeinde hat der Bauherrschaft angeordnet, im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens die Voraussetzungen für 30 zusätzliche Parkfelder (Ersatz) zu schaffen. Mit § 15 Abs. 4 wird dies gesichert. Die öffentliche Nutzung ist mit Dienstbarkeiten sicherzustellen. Die Gemeinde begründet den Bedarf mit dem Hinweis auf den Bestand sowie der Feststellung, dass im Zentrumsbereich ansonsten keine weiteren öffentlichen Parkfelder vorhanden sind. Der Bedarf sei ausgewiesen. 4.2.4 Umwelt/Lärm Gemäss Planungsbericht gilt das Gebiet nach Art. 19 RPG als nicht erschlossen. Demzufolge darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PVV) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen

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eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung, LSV). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 EG UWR1). Das Planungsgebiet befindet sich in einer Zone der Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES III. Die massgeblichen PW betragen 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht. Um die Anforderungen an den Lärmschutz zu gewährleisten, wurden in § 12 SNV gestützt auf ein Lärmgutachten sowohl die Dämpfung bezogen auf den Quellenwert, wie auch weitergehende Massnahmen zur Einhaltung der gesetzlichen Lärmvorschriften festgelegt. Dies ist sachgerecht. 4.3 Sondernutzungsvorschriften Anwendbares Recht Die Gemeinde Gebenstorf hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV).

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Alte Turnhalle", beschlossen vom Gemeinderat Gebenstorf am 5. September 2017, wird genehmigt. 2. ie Abeiung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Ii

S phanAltiger Lidammann

Verteiler • Gemeinderat, Vogelsangstrasse 2, 5412 Gebenstorf • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer

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Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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