Bauzonenplan Limmatspitz (BAG)

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Abs. 2 BNO hält fest, dass mit dem Gestaltungsplan zusätzlich maximal 2 Vollgeschosse erlaubt werden können (mit Ausnahme der ersten Bautiefe von 25 m südlich zur angrenzenden W2Zone, wo lediglich maximal 1 zusätzliches Vollgeschoss erlaubt sein soll). Grundeigentümer und Gemeinde werden ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dies im Rahmen der Gestaltungsplanung nur dann (punktuell) in Anspruch genommen werden kann, wenn ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis ausgewiesen werden kann und dies gestützt auf ein unabhängiges Fachgutachten bestätigt wird (vgl. Anforderungen § 21 Abs. 2 BauG und § 8 BauV). Gestützt auf die kritische Beurteilung durch die kantonalen Fachstellen und seitens Brugg Regio hat die Gemeinde publikumsintensive Nutzungen in der Industriezone Limmatspitz auf Fabrikläden reduziert. Nach wie vor zulässig sind gemäss § 9a BNO Verkaufsgeschäfte bis maximal 500 m 2 Nettoladenflächen in der Mischzone (WGLi). Der Standort ist eher ungeeignet (siehe auch Stellungnahme Repla Brugg). In einem Gestaltungsplan könnte einer solchen Nutzung nur zugestimmt werden, wenn mit planerischen Massnahmen (Mobilitätskonzept) eine sach- und situationsgerechte Lösung gesichert werden kann. 3.1.2 Industriezone Limmatspitz Die Zonenvorschriften für die spezielle Industriezone Limmatspitz ist sachgerecht. Sie enthält eine generelle Regelung der Nutzung, wobei in § 11a Abs. 2 BNO klar festgelegt wird, was nicht zugelassen ist. Ebenso enthalten die Vorschriften wesensgerechte Vorgaben zum Umgang mit dem Aussenraum und der Begrünung. Ebenfalls in §11a BNO festgelegt werden die Grundsätze zum Hochwasserschutz und zur Mobilitätsplanung. Damit erhält der Gemeinderat eine gute Grundlage, um sachgerechte Lösungen sicherstellen zu können. Für den östlichsten Bereich wird im Teiländerungsplan eine Überlagerung festgelegt und in Abs. 4 festgehalten, dass in diesem Arealteil für Bauten und Anlagen lediglich eine Höhe von 337 m ü. M. zulässig sind. Damit wird sichergestellt, dass gegenüber dem Wassersschlossdekretsgebiet im noch nicht überbauten Arealteil keine Hochbauten > ca. 5 m erstellt werden können. Dies ist zweckmässig. 3.1.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr Nach § 4 Abs. 2 BauV legen die Gemeinden bei Umzonungen dar, welche Verkehrserzeugung zu erwarten ist, wie der zusätzliche Verkehr bewältigt wird, wie die zweckmässige Anbindung an den öffentlichen Verkehr (ÖV) erfolgt und wie mit geeigneten Zonenbestimmungen der Verkehr beeinflusst wird. In den eingereichten Unterlagen wird dem induzierten Verkehr und seiner Bewältigung erfreulicherweise angemessen Platz eingeräumt. 4 von 8

Für die Beurteilung der Planung ist der zu erwartende Mehrverkehr von zentraler Bedeutung. Die Umzonung der I- zur ILi-Zone ist entsprechend von geringer Relevanz. Die verlangten Massnahmen (Mobilitätskonzept) sind geeignet, den Verkehr infrastrukturverträglich und besser auf die spezifischen Verhältnisse abgestimmt zu bewältigen. Die Umzonung der WG3- und von Teilen der D- zur WGLi-Zone beziehungsweise die damit verfolgte Siedlungserneuerung ist mit einer merklichen Nutzungsintensivierung verbunden. Der Standort ist – wie im Mobilitätskonzept korrekt erkannt – deutlich besser ins ÖV-Netz eingebunden, als dies die fehlende ÖV-Güteklasse suggeriert. Es ist anzuerkennen, dass sich der Standort für eine massvolle Innenentwicklung auch unter dem Aspekt "Mobilität" gut eignet. Das Areal ist mit ca. 1,2 km Entfernung für eine ÖV-Güteklassierung zwar rechnerisch zu weit vom Bahnhof entfernt, aber trotzdem nur 5 Radfahrminuten von einem der bestbedienten Aargauer Bahnhöfe entfernt. Für den Bahnhof Turgi gilt die ÖV-Güteklasse A. Nur noch die Bahnhöfe Aarau, Baden, Brugg, Lenzburg sowie Teile des Zentrums von Wettingen weisen eine gleichwertige ÖV-Güteklasse im Kanton Aargau auf. Dies bedingt jedoch, dass die standortspezifischen Eigenheiten mit einem effizienten Mobilitätskonzept und mit einem darauf abgestimmten Parkfelderangebot auch so genutzt werden, dass die begrenzt leistungsfähige Strasseninfrastruktur grösstmöglich geschont werden kann. Die Integration eines Mobilitätskonzepts in der BNO und das Ziel einer Reduktion der Autoverkehrserzeugung in der Wohn- und Gewerbezone Limmatspitz ist unter den oben geschilderten Aspekten folgerichtig. Diese Massnahme entspricht der Teilstrategie Mobilitätsmanagement der kantonalen Gesamtmobilitätsstrategie. Ein Mobilitätskonzept soll aufzeigen, wie die Mobilität aller Nutzungsgruppen organisiert und abgewickelt werden kann. Dabei sind Massnahmen zu ergreifen, die den induzierten Verkehr mit den Strassenkapazitäten sowie mit dem öffentlichen Verkehr und dem Fussund Radverkehr abstimmen. Die Grundsätze des Mobilitätskonzepts sind bereits auf Stufe Gestaltungsplan grundeigentümerverbindlich festzulegen. Günstig ist der Umstand, dass der Planperimeter von der Limmatstrasse an mit dem Bahnhof Turgi über eine kantonale Radroute verbunden ist. Zu berücksichtigen ist dabei zugleich, dass die beiden Teile Nord und Süd sehr unterschiedliche Nutzweisen und Verkehrsbedürfnisse aufweisen. Mit dem Mobilitätskonzept ist die Schaffung von Abstellplätzen im Planungsareal für ein Car-Sharing-Angebot zu prüfen.

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Abs. 7 BNO schafft gestützt auf die einschlägige VSS-Norm die Rechtsgrundlage für autoreduziertes Wohnen. Im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens ist dies zu konkretisieren und verbindlich festzulegen; es lassen sich entsprechende Regelungen direkt gestützt auf § 8 Abs. 2 lit. c BauV treffen. 3.1.4 Hochwasserschutz Das von der Teilzonenänderungen "Limmatspitz (BAG)" betroffene Gebiet grenzt auf der Ostseite an die Limmat und wird vom Werkkanal BAG durchflossen. Das Gebiet ist akut von einer Hochwassergefährdung betroffen. Im Rahmen der Nutzungsplanung sind deshalb grundeigentümerverbindliche Massnahmen zum Hochwasserschutz festzulegen. Zwischen der Holinger AG und der zuständigen Fachstelle hat im Vorfeld der Teilzonenplanänderung eine Besprechung stattgefunden. Das Ingenieurbüro hat das Hochwasserschutzkonzept vorgestellt, insbesondere den Arealschutz auf dem Nordareal und die Anpassungen an das Wasserschlossdekret. Die Hochwasserproblematik wurde im Technischen Bericht gut aufgearbeitet. Die Beurteilung der Gefahren und die vorgeschlagenen Massnahmen sind überzeugend. Um den Hochwasserschutz gewährleisten zu können, ist eine Aufschüttung des Geländes bis auf die Einstaukoten bei HQ300 zuzüglich eines Sicherheitszuschlags von 0,10 m zulässig. Gemäss § 9a Abs. 6 BNO sind die vorgesehenen Massnahmen in der WGLi-Zone mit der Realisierung des ersten Baugesuchs gemäss Richtprojekt auszuführen, für das Industriegebiet ILi desgleichen, respektive spätestens innert 10 Jahren ab Genehmigung der BNO. Neu sollen in der Grünzone Bauten und Anlagen für den

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Hochwasserschutz zulässig sein. Im Gegenzug wird der Unterstand auf der Parzelle 1843 abgebrochen. § 14a BNO regelt die Nutzung in den Hochwassergefahrenzonen. Die Hochwasserdämme und die damit verbundenen Weganrampungen dienen der besseren Nutzung des Baugebiets. Diese Anrampungen kommen innerhalb der Landschaftsschutzzone gemäss Wasserschlossdekret zu liegen. Solche Anlagen gehören grundsätzlich vollständig in die Bauzone. Aufgrund der Unterlagen ist plausibel begründet, weshalb einige dieser Anlagen standortgebunden in einer kantonalen Landschaftsschutzzone ausgeführt werden sollen. Die für den Hochwasserschutz notwendigen baulichen Massnahmen sind im Detail mit der zuständigen Fachstelle abgesprochen und sind mit dem Wasserschlossdekret kompatibel. Die Umsetzung des Hochwasserschutzes ist sachgerecht und erfüllt die gesetzlichen Anforderungen. 3.1.5 Landschaftsschutz/Abstimmung mit dem Wasserschlossdekret Mit der vorliegenden Teiländerung des Zonenplans werden die Bauzonenabgrenzung mit der Grenze der Landschaftsschutzzone des Wasserschlossdekrets abgestimmt. Im Bereich des östlichsten Teils des BAG-Areals führt die heutige Strasse teilweise durch die Landschaftsschutzzone gemäss Dekret. Mit dem geplanten Bauvorhaben und dem Hochwasserschutz soll die Strasse eine neue Linienführung erhalten. Damit wird mit der vorliegenden Zonenplanung dieser Konflikt bereinigt. Der Planungsbericht enthält eine detaillierte Begründung für die nördliche Abgrenzung der Bauzone beziehungsweise der Anzahl und Lage der Parkplätze. Aufgrund der Bedeutung dieses Raums hinsichtlich Landschaftsschutzes wäre es aus kantonaler Sicht grundsätzlich erstrebenswert, die Bauzone auf die bestehende Überbauung zu reduzieren beziehungsweise zu beschränken. Gestützt auf die Begründungen im Planungsbericht und auf die Festlegung in § 11a Abs. 4 der BNO, wonach im nördlichen Areal 35 m ab Bauzonengrenze nur höhenbegrenzte Bauten und Anlagen zulässig sind, kann der Abgrenzung der Bauzone aus kantonaler Sicht aufgrund der konkreten Verhältnisse des Einzelfalls zugestimmt werden. Begrüsst werden weiter die Festlegungen zur Schutzbepflanzung im Übergangsbereich zum Dekret und zur Aufwertung dieses Raums (§ 11a Abs. 5 und 6 BNO). 3.1.6 Umweltschutz/Lärm Belastete Standorte und Altlasten Der Planungsbericht hält fest, dass Altlasten auf dem BAG-Areal saniert werden müssen. Die Untersuchungen, ob solche Altlasten im engeren Sinn vorliegen (sanierungsbedürftige belastete Standorte nach Altlasten-Verordnung), sind noch nicht abgeschlossen. Gemäss Schreiben der Abteilung für Umwelt vom 5. August 2014 an die BAG Immobilien AG sind dazu Grundwasseruntersuchungen an mindestens zwei neu zu erstellenden Grundwassermessstellen erforderlich. Diese Untersuchungen sind vor grösseren Bauprojekten abzuschliessen. Die konkreten Massnahmen sind gegebenenfalls im Baubewilligungsverfahren umzusetzen. Lärmschutz Die Umzonung von Bauzonen gilt nach Art. 24 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG) nicht als Bezeichnung neuer Bauzonen. Somit muss die Einhaltung von

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der Lärmschutz-Verordnung (LSV) nicht überprüft werden. Das Planungsgebiet gilt als erschlossen. Demzufolge muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 LSV überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) als massgebende Grenzwerte.

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Auch unter dem Aspekt des Lärmschutzes wird begrüsst, dass im Rahmen eines Mobilitätskonzepts die Förderung des öffentlichen Verkehrs zur Verminderung des mobilisierten Individualverkehrs angestrebt wird. 3.2 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Die Teiländerung der Bau- und Nutzungsordnung ist sachgerecht und unterstützt die Zielsetzungen. 4. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Nutzungsplanung Siedlung, Teiländerung "Limmatspitz (BAG)", beschlossen von der Gemeindeversammlung Gebenstorf am 1. Dezember 2016, wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Vincenza Trivigno Staatsschreiberin Verteiler • Gemeinderat, Vogelsangstrasse 2, 5412 Gebenstorf • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Wald BVU • Staatskanzlei (Amtsblatt) Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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