Gestaltungsplan Seehalde

Geschäfts-Nr. BVUARE.16.141 Gemeinde Beinwil am See; Gestaltungsplan "Seehalde"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

11. Dezember 2017 5. September 2016 bis 4. Oktober 2016 5. Februar 2018 bis 6. März 2018 15. Juli 2019 25. September 2019 22. August 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 24. September 2002 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

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3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit Entscheid vom 14. Dezember 2015 hat der Gemeinderat den Entwurf eines Gestaltungsplans "Seehalde" von 2013 zurückgezogen, da bei der öffentlichen Auflage vom 23. März 2013 bis 23. April 2013 diverse Einwendungen eingegangen sind. Die Einwendungen haben sich insbesondere gegen die Erschliessungskonzeption als solches gerichtet. Der überarbeitete Gestaltungsplan "Seehalde" sieht nun für den. 0,4 ha grossen Schild A (nördlicher Teilbereich) in der Wohnzone W2b mit Gestaltungsplanpflicht eine neue Überbauungskonzeption und eine neue Erschliessung vor. Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland ist parallel im Gange. Die beiden Verfahren sind koordiniert. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Beinwil am See am 15. Juli 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Seehalde" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 18. September 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 11. Dezember 2017 mit einem Vorbehalt abgeschlossen worden. Der Vorbehalt hat sich auf den ökologischen Ausgleich bezogen. § 10 Abs. 4 SNV wurde unterdessen entsprechend angepasst. Der Vorbehalt wurde damit ausgeräumt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

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4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Sondernutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Ortsbild und Städtebau Richtprojekt (Volumenverteilung, Stellung und Grösse der Baukuben) Das Richtprojekt (Kapitel 3.2 Planungsbericht) gibt für den Schild A einen unteren (östlichen) und einen oberen (westlichen) Baubereich mit jeweils wenigstens 10 m breiten, auf Hochbauten (oberirdische Gebäude) beschränkten Abstandsbereichen vor. Es resultieren sieben (drei und vier) jeweils sockelgeschossig miteinander verbundene, schmal-längliche Einfamilienhäuser. Gegenüber den Nachbarparzellen werden die Regelabstände eingehalten. Talseitig treten die einzelnen Gebäude dreigeschossig, bergseitig zweigeschossig in Erscheinung. Die Volumina sind grösser als die umliegenden Bauten im Quartier; verbunden mit den qualitativen Anforderungen gemäss §§ 10 und 11 SNV jedoch vertretbar. Die Erschliessung erfolgt hauptsächlich über die Parzelle 2354 (ausserhalb Perimeter; privatrechtlich gesichert). Ausnützung und Bauhöhen Gemäss § 5 Abs. 3 SNV ist die anrechenbare Geschossfläche mit 1'800 m2 fixiert. Diese ist möglichst gleichmässig auf die sieben Gebäude zu verteilen. Die zulässigen Höhenkoten und die maximale Gebäudehöhe sind in § 7 SNV für die beiden Baubereiche festgelegt. Dies ist sachgerecht. Form und Gliederung der Gebäude (Qualitätssicherung) Gemäss § 11 SNV müssen die Gebäude rechteckig geformt und mit homogenem Fassadenbild ausgestaltet werden. Materialisierung und Farbgebung haben eine optisch unauffällige Erscheinung zu gewährleisten. Terrassen und Loggien sind in die Volumina zu integrieren. Dies ist zweckmässig. Gemäss § 11 Abs. 5 SNV zieht der Gemeinderat zur Beurteilung der qualitativen Anforderungen unabhängige Fachleute bei. Die spezifischen Beurteilungskriterien sind in § 11 Abs. 3 SNV verbindlich umschrieben. Freiraum/Aussenraumgestaltung Die Aussenraumgestaltung ist in § 10 SNV geregelt. Die SNV enthalten verschiedene qualitative Anforderungen für die Umgebungsgestaltung. Sie bieten Gewähr, dass trotz merklicher Eingriffe ins gewachsene Terrain (inklusive Stützbauwerke) eine möglichst befriedigende Gesamtwirkung erreicht werden kann. Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen, der die Aussenraumgestaltung im Detail aufzeigt und beurteilbar macht (Bepflanzung, Beläge, Grünflächen, Höhenverhältnisse mit Stützbauwerken). 4.2.2 Erschliessung Das Areal wird über zwei Wege erschlossen, die von der Seehaldenstrasse und vom "Gässli" abgehen. Die hauptsächliche Erschliessung bildet die Parzelle 2354 (ausserhalb Perimeter, bestehende Dienstbarkeit). Die Stichstrasse ab dem "Gässli" ist dem Fuss- und Radverkehr sowie der Notzufahrt und dem Umzugsverkehr vorbehalten. Der Gestaltungsplan tangiert keine kantonal wichtigen Verkehrsanliegen. Die Sicherstellung der zweckmässigen Erschliessung erfolgt teilweise mittels Strassenlinien (inklusive Wendeplatz gemäss § 9 Abs. 5 SNV) und einer Sichtzone (siehe Kapitel 3.1 und 4.2 Planungsbericht). 4.2.3 Weitere materielle Hinweise Lärm Das Areal liegt ausserhalb des Lärmbereichs der Kantonsstrasse. Es sind daher keine Lärmschutzmassnahmen erforderlich.

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4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde Beinwil am See hat die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) noch nicht an die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen (IVHB) angepasst. Solange die in Revision stehende BNO nicht rechtskräftig beschlossen ist, gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der Bauverordnung aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die SNV sind in diesem Sinne rechtmässig.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Seehalde", beschlossen vom Gemeinderat Beinwil am See am 15. Juli 2019, wird genehmigt. 2. De Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Gemeindehausplatz 1, 5712 Beinwil am See •

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Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Departement Volkswirtschaft und Inneres Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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