Gestaltungsplan Eichmatt Süd

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

27. August 2007 28. März 2007 17. April bis 16. Mai 2007 27. August 2007 8. Oktober 2007 8. November 2007

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 16. März 1993. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der bereits bestehende Gestaltungsplan "Eichmatt" vom 12. März 1997 wird gesamthaft aufgehoben und durch zwei neue Gestaltungspläne ("Eichmatt Nord" und "Eichmatt Süd") ersetzt. Der Gestaltungsplan "Eichmatt Nord" liegt zur gleichzeitigen Genehmigung vor. Durch die Aufgabe des Betonwerks auf dem westlich anschliessenden Areal und dessen Umzonung in eine Wohn-/Gewerbezone (Genehmigung durch den Regierungsrat am 28. März 2007) ergibt sich eine neue Ausgangslage: Mittel- bis langfristig steht in diesem Dorfteil neu die Wohnbauentwicklung im Vordergrund. Die geänderte allgemeine Nutzungsplanung ermöglicht ein neues Überbauungs- und Nutzungskonzept, welches vorliegend umgesetzt wird. Auf einen Lärmriegel gegen das westlich anschliessende Gebiet kann verzichtet werden. Das ganze Areal "Eichmatt Süd" dient nun der Realisierung einer qualitativ ansprechenden Wohnnutzung. Zu diesem Zweck werden parallel zur Eichmattstrasse sechs gleichförmige Baubereiche festgelegt.

Versand: 12. Dezember 2007

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Die Erschliessung erfolgt rückwärtig über die Eichmattstrasse. Ein dichtes Fuss- und Radwegnetz stellt die Erschliessung für den Langsamverkehr sicher. Im Weiteren regelt der Gestaltungsplan die Grundzüge der Umgebungsgestaltung. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan "Eichmatt Süd", Mst. 1 : 500 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Allgemeine Beurteilung Das Gestaltungsplangebiet schliesst südlich an das Gebiet "Eichmatt Nord" an. Die Zielsetzung, im Gebiet „Eichmatt“ eine bauliche Entwicklung zu fördern, die sich in die Umgebung einpasst, wird mit dem vorliegenden Gestaltungsplan erreicht. Die Lage und Anordnung der Baubereiche schaffen die Voraussetzung für eine situationsgerechte Wohnqualität. Das Konzept ermöglicht ansprechende Grün- und Hofräume zwischen den einzelnen Bauten. Die Abstimmung mit dem nördlich anschliessenden Gestaltungsplan "Eichmatt Nord" ist sichergestellt. 4.3

Erschliessung

Die wichtigen, den Verkehr betreffenden Festsetzungen zur Erschliessung im Teil Süd werden grösstenteils vom rechtskräftigen Gestaltungsplan "Eichmatt" von 1997 übernommen. Die Haupterschliessung erfolgt über die Eichmattstrasse. Das Erschliessungskonzept ist situationsgerecht. Aufgrund von Einsprachen aus der Nachbarschaft hat die Gemeinde die Erschliessungsstrasse zur Tiefgarage nachträglich leicht nach Süden verschoben. Es ergibt sich dadurch eine bessere Ein-/Ausfahrtssituation auf die Eichmatt- und die Kessimoosstrasse. Der Anschlussbereich der Erschliessungsstrasse liegt dadurch neu teilweise in der Landwirtschaftszone. Punkt 3 des Beschlusses des Gemeinderats vom 27. August 2007 legt fest, dass die erforderliche geringfügige Korrektur am Zonenplan bei der nächsten sich bietenden Gelegenheit (zum Beispiel Revision oder Teilrevision der Ortsplanung) vorgenommen wird. Die Voraussetzungen für ein dichtes Netz für den Langsamverkehr sind zweckmässig.

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4.3.1 Lärm Aus dem Wortlaut von § 7 Abs. 2 Sondernutzungsvorschriften (SNV) könnte abgeleitet werden, dass der Gestaltungsplan die Sanierung des ausserhalb des Perimeter liegenden Pistolenstands vorschreibt. Gestaltungspläne können jedoch grundsätzlich nur innerhalb des bezeichneten Perimeters rechtswirksam werden (vgl. hierzu auch § 3 SNV). Entsprechend den Planentwürfen aus der Vorprüfung besteht hier die Planungsabsicht indessen richtigerweise darin, die lärmempfindlichen Bauten der Baubereiche D1, D2 und D3 erst dann zu erstellen, wenn die notwendigen Lärmsanierungen beim Pistolenstand ausgeführt werden oder erfolgt sind. Angesichts der nach der Vorprüfung geänderten und nicht eindeutigen Formulierung von § 7 Abs. 2 SNV ist somit festzuhalten, dass aus dieser Vorschrift kein Handlungszwang für die Sanierung des Pistolenstands abgeleitet werden kann. Eine allfällige Sanierungspflicht für den Schiessstand ergibt sich aus dem übergeordneten Recht. Im Übrigen erfüllen die im Gestaltungsplan und den Sondernutzungsvorschriften festgelegten Lärmschutz-Massnahmen die Vorgaben des Lärmschutzrechts. 4.3.2 Aussenraumgestaltung Der Gestaltungsplan legt verschiedene umgebungsgestalterische Massnahmen zur Steigerung der Wohnqualität fest:  

Entlang der Eichmattstrasse werden Renaturierungsflächen ausgeschieden. Im Bereich der Erschliessungsanlagen ist eine Bepflanzung mit Bäumen vorgesehen. § 18 SNV regelt, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein Umgebungsplan erstellt werden muss.

Diese Vorgaben kommen den Anforderungen von § 21 BauG entgegen und sind bezüglich Inhalt sowie Konkretisierung stufengerecht und angemessen. 4.4

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt im Sinne der Erwägungen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Gleichzeitig mit der Genehmigung gilt der Gestaltungsplan "Eichmatt" vom 12. März 1997 als aufgehoben (§ 23 Abs. 2 SNV). Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Eichmatt Süd" der Gemeinde Villmergen vom 27. August 2007 wird unter der Feststellung genehmigt, dass § 7 Abs. 2 Sondernutzungsvorschriften (SNV) nur für Vorhaben innerhalb des Gestaltungsplan-Perimeters rechtswirksam ist. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

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2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Schulhausstrasse 17, 5612 Villmergen  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: