Gestaltungsplan Fuchshalde AMAG

Datum Genehmigung: 14.12.2020

14. Dez. 2020

Geschäfts-Nr. BVUARE.18.7254 Gemeinde Lupfig; Gestaltungsplan "Fuchshalde AMAG"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

30. Oktober 2019 10. November 2018 bis 10. Dezember 2018 31. Januar 2020 bis 2. März 2020 05. Oktober 2020 23. Oktober 2020 14. November 2020

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 12. Mai 1998 genehmigten Nutzungsplan Siedlung (inklusive Teiländerung vom 14. November 2001) ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die AMAG AG betreibt auf der Parzelle 706 im Norden von Lupfig seit 2011 einen temporären Autolagerplatz für Neuwagen. Die Parzelle liegt in der Industriezone und unterliegt der Sondernutzungs-

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planpflicht. Mit dem Gestaltungsplan sollen gestützt auf eine Machbarkeitsstudie die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen erstellt werden, um auf dieser Parzelle ein Lagerhaus zu erstellen und zudem eine Verbindungsbrücke über die Autobahn zur Anbindung des Autolagerhauses an die Stammparzelle 358 sicherzustellen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Lupfig am 5. Oktober 2020 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Fuchshalde AMAG" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 9. Oktober 2020 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 30. Oktober 2019 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Das Areal Fuchshalde ist Teil des Entwicklungsschwerpunkts (ESP) von kantonaler Bedeutung gemäss Richtplankapitel S 1.3. Angestrebt wird in diesem Raum eine Nutzungsverdichtung und eine haushälterische Nutzung des Bodens. Die Nutzung entspricht dem ESP von kantonaler Bedeutung (Vorrangnutzung Nutzungen mit hohem Güterverkehr und Flächenbedarf [GFK1]). Das Richtprojekt vermag zu überzeugen. Die Umsetzung in § 14 SNV zur Sicherung der wesentlichen Qualitäten ist jedoch sehr allgemein gehalten. Auch die vorgesehenen Massnahmen zur Umgebungsgestaltung vermögen zu überzeugen. Gemäss Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) verursacht das Vorhaben für die Kantonsstrasse keine zusätzliche Verkehrsbelastung. Zur Erschliessung der Parzelle 706 ist eine Überquerung über die Autobahn A3 (Nationalstrasse erster Klasse) geplant.

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Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Gemäss § 8 Abs. 2 Bauverordnung (BauV) ist bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan aufzuzeigen, wie diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen. Mit dem Gestaltungsplan soll das Areal "Fuchshalde" einer vergleichsweise dichten Nutzung zugeführt werden. Die in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) festgelegte Baumassenziffer von 7.0 wird auf einen Wert von 8.85 (konventionell) beziehungsweise 9.74 (bei mindestens 75 `)/0 Holzbauweise) erhöht. Die Gebäudegrundfläche gemäss Richtprojekt beträgt 8'900 m2 und die mögliche Bauhöhe 18,72 m (konventionell) beziehungsweise 20,13 m (Holzbau). Die Mehr-Höhe beziehungsweise höhere Bau:masse beim Holzbau ist bedingt durch die grösseren statisch notwendigen Querschnitte. Das Richtprojekt vermag zu überzeugen, insbesondere beim Projekt Holzbau, wo sich die Materialwahl positiv aus die Einpassung auswirkt. Der Monolith ohne Neben-, An- oder Aufbauten ist zweckmässig. Die leicht transparente Fassade trägt dazu bei, dass das Gebäude weniger massiv in Erscheinung tritt. Die Gebäudehöhe ist vertretbar; der dahinterliegende Wald wird nicht dominiert. In den SNV wird die Eingliederung durch §§ 7 und 14 vorgegeben. Sie enthalten zwar die wesentlichen Beurteilungskriterien, diese sind aber recht allgemein gehalten. Wie der Fachbericht richtig festhält, sind bei der Umsetzung die drei Eigenschaften monolithisch, monomateriell und schlicht wichtig, was in den Beurteilungskriterien entsprechend berücksichtigt wird. Gemäss § 14 Abs. 3 SNV kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein externes Gutachten bezüglich Einhaltung der Qualitätskriterien einholen. Freiraum, ökologischer Ausgleich Das Richtprojekt zur Umgebung verfolgt eine ökologische Aufwertung. Ziel ist eine naturnahe und pflegeextensive Gestaltung, eine gute Einbettung des Lagerhauses in die Landschaft sowie die Naturräume des Walds und des Scherzbachs aufzuwerten und zu vernetzen. Die im Gestaltungsplan und im Richtprojekt ersichtliche Umgebungsgestaltung erzeugt grossflächige Grünflächen. § 10 SNV fordert die Verwendung von einheimischen und standortgerechten Pflanzen. Dies wird begrüsst. Dem im Rahmen des Bauprojekts zu leistenden ökologischen Ausgleich wird dadurch Rechnung getragen. Die Gestaltung der Grünfläche als Magerwiese knüpft zudem an das bereits bestehende Naturschutzgebiet westlich auf der Parzelle 901 an. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist daher die Möglichkeit einer Schnittgutübertragung zur Kultivierung der Magerwiese zu prüfen. Um einen hohen ökologischen Wert der Magerwiese zu erzielen, wird gemäss § 10 Abs. 5 SNV (Grünfläche) auf die Humusschicht verzichtet. Im Bereich der geplanten Brücke liegt der Scherzbach. Gemäss Kulturlandplan der Gemeinde Lupfig, sind die in der nördlichen Bachböschung stockenden Gehölze als Uferhecke geschützt. Die Gehölze werden durch den Brückenbau nicht direkt tangiert, aber beeinträchtigt, indem sie beschattet und vom Niederschlag abgeschirmt werden. Die Festlegungen im Gestaltungsplan und in den SNV (§§ 10 und 12) vermögen im Grundsatz zu überzeugen; damit können die gesteckten Ziele erreicht werden.

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4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung Das Vorhaben hat keine direkte Erschliessung an die Kantonsstrasse. Der Verkehr gelangt über die Kreisel "Hofschriber" und "Industriestrasse" in die K 399, Bahnhofstrasse. Gemäss UVB verursacht das Vorhaben für die Kantonsstrasse keine zusätzliche Verkehrsbelastung. Der nahe der A3 liegende Perimeter und insbesondere die geplante Brücke über die A3 ist aber von Vorschriften betroffen, die der Bund zwecks Sicherung seiner Interessen an Nationalstrassen erlassen hat. Diesbezüglich wird auf die Bundesbaulinien im Abstand von 25 m ab der Mittelachse der A3 verwiesen, die im Gestaltungsplan als Orientierungsinhalt dargestellt werden. So lässt sich der Vollzug der ASTRABaulinien, wo ohne Einverständnis des Bundesamts für Strassen (ASTRA) keine Neubauten erstellt werden dürfen, bei der Projektierung privater Vorhaben und im Baubewilligungsverfahren sicherstellen. Zur Erschliessung der Parzelle 706 ist eine Überquerung über die Autobahn A3 (Nationalstrasse erster Klasse) geplant. Bauliche Umgestaltungen im Bereich von Nationalstrassen wie namentlich das Erstellen von Kreuzungen mit anderen Verkehrswegen sind gemäss Art. 44 des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen (NSG) bewilligungspflichtig. Solche Bauvorhaben dürfen die Sicherheit des Strassenverkehrs und einen allfälligen künftigen Ausbau der Nationalstrasse nicht beeinträchtigen. Sichtbehindernde Bauten und Anlagen sind verboten. Zuständig für die Überprüfung und Bewilligungserteilung von Bauvorhaben Dritter im Bereich der Nationalstrassen ist das ASTRA (Art. 30 der Nationalstrassenverordnung [NSV]). Gemäss Planungsbericht wurde das ASTRA bereits im Rahmen der Machbarkeitsstudie miteinbezogen und die geplante Verbindungsbrücke wurde unter Auflagen als "grundsätzlich denkbar" beurteilt. Es ist an dieser Stelle festzuhalten, dass die Genehmigung des vorliegenden Sondernutzungsplans keinen Einfluss auf den Entscheid des ASTRA hat. Dieses entscheidet unabhängig und erst nach Abschluss des Planungsverfahren beim Vorliegen eines konkreten Bauprojekts. Die Erschliessung des Autolagerhauses erfolgt zukünftig ausschliesslich über diese geplante Brücke. Die bestehende Zufahrt vom Fuchshaldenweg wird nur noch als Not- oder Unterhaltszufahrt zur Verfügung stehen. Durch die geplante Verbindungsbrücke werden die Transportwege erheblich verkürzt. Die Zufahrt während der Bauphase und der Materialtransport der Baustoffe erfolgen über den Fuchshaldenweg. Durch den Bau des geplanten Lagerhauses beziehungsweise dessen Betrieb werden im Betriebszustand (mit Autolagerhaus) gegenüber dem Referenzzustand (Zustand ohne das Vorhaben) gemäss UVB nicht mehr Fahrten erzeugt. Die Fahrten nehmen aufgrund der erhöhten Lagerkapazität in Lupfig und die dadurch bedingte Aufhebung der heute bestehenden Aussenlager ab. Dies gilt für die internen wie auch die externen Fahrten. Gegenüber dem vorherigen provisorischen Lagerplatz erzeugt das Autolagerhaus zudem aufgrund der geplanten Verbindungsbrücke eine streckenbezogen kürzere Erschliessung. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum Der Perimeter des Gestaltungsplans grenzt auf der Südseite an den Scherzbach und quert dieses Fliessgewässer mit einer 15,4 m breiten Überfahrt. Fliessgewässer dürfen gemäss Art. 38 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG) nicht überdeckt oder eingedolt werden. Laut Abs. 2 lit. b kann die Behörde für Verkehrsübergänge Ausnahmen bewilligen. Die geplante Überfahrt liegt gut 6 m über der betroffenen Bachsohle. Dem geplanten Bauwerk über den Scherzbach kann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt werden. Es wird zudem darauf hingewiesen, dass im Baugesuchsverfahren für den Bau der neuen Brücke über den Süssbach eine fischereirechtliche Bewilligung (Art. 8 Bundesgesetz über die Fischerei [BFG]) einzuholen ist.

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Auf die Ausscheidung eines Gewässerraums im Bereich der Überfahrt soll im vorliegenden Gestaltungsplan verzichtet werden. Der Baubereich für Hochbauten respektiert mit 10,3 m Gewässerabstand ohnehin den minimal erforderlichen Gewässerabstand von 10 m gemäss den Übergangsbestimmungen zur Gewässerschutzverordnung (GSchV). Hochwassergefahren Auf dem Perimeter des Gestaltungsplans ist im östlichen Bereich ab einem HQ100 mit Überflutungen (bis zu 25 cm) ausgehend vom Scherzbach zu rechnen. Es besteht ein Schutzdefizit. Auslöser für die Überflutung ist die zu geringe Kapazität des Einlaufbauwerks in den Vorflutkanal etwas östlich des Perimeters. Im Rahmen des Bauprojekts auf Parzelle 706 sind Objektschutzmassnahmen zu ergreifen. Gemäss Gefährdungskarte "Oberflächenabfluss" ist im östlichen Bereich der Parzelle 706 zudem mit Oberflächenabfluss mit über 25 cm zu rechnen. Im UVB werden entsprechende Massnamen zur Verhinderung von Personen- und Materialschäden bei Hochwasser sachgerecht aufgeführt. Wald Im Norden des Gestaltyngsplanperimeters befindet sich Wald. Zwischen dem Wald und dem Perimeter verläuft der Fuchshaldenweg. Der Baubereich verläuft an der nordwestlichen Ecke genau entlang dem gemäss § 48 Abs. 1 lit. c BauG erforderlichen Waldabstand von 18 m und der restliche Baubereich ist mehr als 18 m vom Wald entfernt. Umwelt Der UVB zeigt notwendige Massnahmen im Bereich Umwelt auf. Lärm Der UVB zeigt auf, dass die lärmrechtlichen Anforderungen an eine Neuanlage (Art. 7 und Art. 9 Lärmschutzverordnung [LSV]) eingehalten werden. Archäologie Der Gestaltungsplan liegt in einem Bereich, in dem Überreste der römischen Wasserleitung nach Vindonissa vermutet werden. Es ist deshalb möglich, dass bei Bodeneingriffen (zum Beispiel Sickermulden oder Baumgruben) archäologische Hinterlassenschaften zum Vorschein kommen. Bei der Überführung des Gestaltungsplans in ein konkretes Bauprojekt ist die Kantonsarchäologie frühzeitig in die Planung einzubeziehen. 4.2.5 Umweltverträglichkeitsbericht Das Autohaus südlich der Autobahn unterlag der Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP). Der Neubau des geplanten Autolagerhauses auf der Parzelle 706 kann als Erweiterung der UVPpflichtigen Lagerfläche südlich der Autobahn angesehen werden. Da es sich um eine wesentliche Änderung handelt, ist diese ebenfalls UVP-pflichtig. Leitverfahren ist die Gestaltungsplanung. Der UVB (Voruntersuchung) ist nach den formellen kantonalen Vorgaben aufgebaut. Die umweltrelevanten Auswirkungen des Projekts sind für die Stufe Nutzungsplanung in genügender Tiefe bearbeitet. Die Umweltverträglichkeit des Gestaltungsplans "Fuchshalde AMAG" ist demnach stufengerecht nachgewiesen (vergleiche Stellungnahme der Abteilung für Umwelt vom 8. Oktober 2019). Die formelle Stellungnahme der kantonalen Umweltschutzfachstelle enthält Hinweise zu den Ergänzungsanforderungen für die nachfolgenden Verfahren (Hauptuntersuchung). 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die SNV sind im Wesentlichen zweckmässig und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans.

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5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1 Der Gestaltungsplan "Fuchshalde AMAG", beschlossen vom Gemeinderat Lupfig am 05. Oktober 2020, wird genehmigt. 2 e Abt ilu

entwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

/ tephan Attiger egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Breitenstrasse 14, 5242 Lupfig • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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