Gestaltungsplan Bahnhofareal

Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans:

-

Plan 1:500 (verbindlich)

-

Planungsbericht (erläutemd)

-

Richtkonzept (erläutemd)

NTONALE VORPRÜFUNG

ÖFFENTLICHE MITWIRKUNG

GENEHMIGUNGSEXEMPLAR

ÖFFENTLICHE AUFLAGE

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Kartenau

Vorprüfungsbericht vom 9. April 2018 Mitwirkungsbericht vom 23. Mai 2019

Öffentliche Auflage vom 03. Juni bis 02. Juli 2019 Beschlossen vom Gern '

Der Gemeindeamman

17.09.2020

:

DerGemeindeschreiber:/M ß\Ä/\/\ !

Genehmigung durch den Kanton:

mmmmmm es. 8005 Zürich °"“'”"”"“ Fönlibuckslrasse Buchhofer AG. mw" gmw BC AG. Zugerstrasse 12, 5620 Brungerllen

PmAG‚Wetllngersimsse17‚5400 Baden SKK Landsduaflsamhitekten. Postfach. Lindenplalz. 5430 Wettingen Sonim Rechtsanwalts. HIMere mhnhaisalmeee G. 5001 Aarau

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Genehmigung durch den Vorsteher des Departements Bau. Verkehr und Umwelt

Genehmigungsdatum Jo. \\ä\ ‘b9x %. && <b‘2). Aarau, den _

.

Abtmlung Raumentwicklung BVU

Selte 2/14

lnhaltsverzeichnis

3

A.

Allgemeine Bestimmungen ...........................................................

51

Zweck und Ziele ............................................................................ 3

52

Bestandteile .................................................................................... 3

53

Geltungsbereich.............................................................................. 4

54

Verhältnis zum übergeordneten Recht ............................................ 4

B.

Nutzung und Baugestaltung .........................................................

55

Nutzweise ....................................................................................... 5

56

Baubereiche.................................................................................... 5

g7

Grundmasse ................................................................................... 7

g8

Dachgestaltung und Dachaufbauten ............................................... 8

C.

Freiraum ......................................................................................... 9

59

Freiraum .........................................................................................

D.

Erschliessung und Parkierung ................................................... 10

5 10

Motorisierter Individualverkehr ...................................................... 10

5 11

Anlieferung....................................................................................

5 12

Veloverkehr................................................................................... 11

5 13

Fussgängerverkehr .......................................................................

11

E.

Umweltschutz ..............................................................................

12

5 14

Energie ......................................................................................... 12

5 15

Störfallvorsorge ............................................................................. 12

5 16

Erschütterungen und abgestrahlter Körperschall........................... 12

F.

Qualitätssicherung ...................................................................... 13

5 17

Gestaltung .................................................................................... 13

5 18

Verfahren ...................................................................................... 13

G.

Etappierung .................................................................................

5 19

Abstimmung auf die Gesamtüberbauung ...................................... 14

H.

Planungsausgleich ......................................................................

5 20

Verwaltungsrechtlicher Vertrag ..................................................... 14

|.

Schlussbestimmungen ............................................................... 14

$ 21

Inkrafttreten, Änderung, Aufhebung .............................................. 14

Buchhofer AG I SNV_GP_Bahnhofareal_Wettingen.docx

5

9

10

14

14

Seite 3/14

A.

Allgemeine Bestimmungen

51

Zweck und Ziele

Der Gestaltungsplan „Bahnhofareal“ bezweckt eine koordinierte und der örtlichen Situation

1

angepasste Überbauung auf der Grundlage der Zone „Bahnhofareal" gemäss 5 8 Bau- und Nutzungsordnung (BNC). Mit dem Gestaltungsplan werden insbesondere folgende Ziele verfolgt:

2

die funktionale und ortsbauliche Einbindung des Areals ins Siedlungsmuster der Gemeinde Wettingen;

die ortsbauliche Aufwertung des Bahnhofgebietes und die Schaffung überdurchschnittlich gut gestalteter öffentlicher Räume mit sehr hoher Aufenthaltsqualität und zugehörigen Infrastrukturen;

die sukzessive Umwandlung des heutigen Entwicklungsgebietes in ein dichtes, lebendiges und nachhaltiges Quartier mit hoher Siedlungs- und Freiraumqualität; die Ermöglichung von vielfältigen, aufeinander abgestimmten Nutzungen, einschliess-

lich Wohnnutzung sowie publikumsbezogenen Nutzungen an Passantenlagen;

die Realisierung einer dem Ort angemessenen und ökonomischen Bebauung von hoher ortsbaulicher und architektonischer Qualität in Abstimmung mit den geschützten Einzelobjekten und den Anforderungen der Umweltschutzgesetzgebung; eine verkehrlich vorzügliche Gesamtlösung durch höchstmögliche Benutzung der

öffentlichen Verkehrsmittel und des Fuss- und Veloverkehrs durch alle Nutzungsgrup-

pen; die optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie die Schaffung von optimalen Voraussetzungen für einen benutzerfreundlichen Fussgänger- und Veloverkehr;

die Voraussetzungen für eine schrittweise Realisierung.

52 '

Bestandteile

Die verbindlichen Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Plan im Massstab 1:500;

Sondemutzungsvorschriften (SNV).

2 Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans sind: Planungsbericht; Richtkonzept Städtebau / Freiraum / Verkehr! Umwelt vom 04.05.2018.

3 Soweit die nachstehenden Vorschriften nichts anderes bestimmen, sind der Planungsbericht und das Richtkonzept für die Typologie und die Gestaltung der Bauten,

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Anlagen und Freiräume wegleitend. Sie dienen als Grundlage für Qualitätssicherungsverfahren und für die Beurteilung der einzelnen Bauprojekte bzw. der Baugesuche. Vom Richtkonzept kann abgewichen werden, wenn nachweislich eine mindestens gleichwertige Lösung vorliegt, jedoch der Charakter und die Ziele des Gestaltungsplanes erhalten bleiben. Zudem kann der Gemeinderat geringfügige Abweichungen von den

Vorschriften des Gestaltungsplans gestatten, falls dadurch gegenüber den Zielen gemäss 5 1 Abs. 2 SNV und den Gestaltungsgrundsätzen gemäss 5 17 SNV eine mindestens gleichwertige Lösung erreicht wird.

53 1

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst den im Plan bezeichneten Perimeter. Der Geltungsbereich ist wie folgt gegliedert:

Öffentliches Strassen- und Wegnetz, umfassend alle Teile der Seminarstrasse innerhalb des Perimeters, die Güterstrasse einschliesslich öffentlicher F uss- und Veloweg, die Quartierstrassen Q1 und Q2 sowie alle Teile des Gleisfeldes innerhalb des Perimeters; Teilgebiet |, umfassend die Baubereiche LA, LB, LC und LD; Teilgebiet ll, umfassend den Baubereich II.A; Teilgebiet |||, umfassend die Baubereiche III.A, III.B und III.C;

Teilgebiet IV, umfassend die geschützten Einzelobjekte IV.A (Aufnahmegebäude) und lV.B (Güterschuppen) sowie die Baubereiche IV.C und IV.D; Teilgebiet V, umfassend die geschützte Einzelobjekte V.A (Lokremise) und Drehscheibe sowie den Baubereich V.B.

54

Verhältnis zum übergeordneten Recht

1

Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten.

2

Soweit mit dem Plan und den zugehörigen Sondemutzungsvorschriften nicht abweichende

Regelungen getroffen werden. gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Wettingen.

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Nutzung und Baugestaltung Nutzweise

55

Soweit die nachfolgenden Vorschriften keine Abweichungen enthalten, sind in allen Baubereichen die Nutzungsvorschriften gemäss 5 8 BNC einzuhalten.

Bei Wohnnutzungen mit Dienstleistungen, wie z.B. Alterswohnen sowie Ateliervvohnungen, können die auch anderen Nutzungen dienenden gewerblichen Anteile wie Wäscherei, Spitex, Café, Therapieräume, Büros etc. dem Gewerbeanteil gemäss Tabelle 5 7 Abs. 1

SNV zugerechnet werden. Sämtliche Räume von Kinderkrippen und Kinderhorten sowie Betriebe für die Beherbergung von Gästen, wie Hotels, Motels, Jugendherbergen, betreutes Wohnen u. dgl. gelten im Sinne von 5 7 Abs. 1 SNV als Gewerbeanteil. An den im Plan bezeichneten Bereidhen sind im Erdgeschoss publikumsorientierte

Nutzungen vorzusehen. lm Teilgebiet II sind im 1. Obergeschoss Wohnräume nur dann zulässig, wenn die städtebauliche und architektonische Qualität mittels eines qualitätssichemden Verfahrens nachgewiesen wird.

Im Baubereich lll.C sind im Erdgeschoss neben publikumsorientierten Nutzungen auch Ateliemutzungen mit untergeordnetem Wohnanteil zulässig. Die für die Versorgung des Gestaltungsplangebietes erforderlichen Räume für Kindergarten und Kinderhorte sind im Teilgebiet I vorzusehen. Das Aufnahmegebäude, der Güterschuppen, die Lokremise und die Drehscheibe sind gemäss allgemeiner Nutzungsplanung geschützt und müssen erhalten bleiben. Aus- und

Umbauten richten sich nach der BNC und dem kommunalen Bauinventar. Der im Plan als „öffentlich zugängliche SBB-Freifläche" bezeichnete Bereich dient primär

den betrieblichen Bedürfnissen der SBB (Bahnzugang, Zirkulationsfläche, Zugang Bahndienst) und soll öffentlich zugänglich sein.

56

.

Baubereiche

Die Grenzen der Baubereiche sind Baulihien. Unter Vorbehalt der nachfolgenden AuSnahmen können Gebäudegrundrisse ohne Beachtung von Grenzabständen innerhalb dieser Linien beliebig angeordnet werden. Zwischen den Baubereichen LC und I.D sowie III.C und III.B, wo die Baubereiche aneinanderstossen, ist die geschlossene Bauweise zulässig. Die Fassaden können zudem in den Baubereichen LA, LB, LG und " A , soweit die

übrigen Bestimmungen der vorliegenden Sondernutzungsvorschriften eingehalten sind und keine übewviegenden, aktuellen öffentlichen Interessen entgegen stehen, direkt an die öffentlichen Fusswege anstossen.

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Wird innerhalb eines Baubereichs mehr als ein Gebäude erstellt, ist oberirdisch ein Gebäudeabstand von mindestens 7.5 m einzuhalten. Die Pflichtbaulinien legen die zwingende Fassadenposition fest. Wo den Pflichtbaulinien

Baulinien vorgelagert sind, kann die Fassade ab 2. Obergeschoss bis an die Baulinie gestellt werden. Unterbrüche des obersten Geschosses sowie unbedeutend nückspringende Gebäudeteile hinter die Pflichtbaulinien wie Loggien, Hauseingänge, Garageneinfahrten in allen Geschossen sind in jedem Fall zulässig, soweit die Qualität des Richtkonzepts nicht beeinträchtigt wird. Einzelne städtebaulich und architektonisch begründete rückspringende Gebäudeteile sind zulässig, sofern die Fassadenflucht insgesamt als auf der Pflichtbaulinie stehend wahrgenommen Wird. Untergeordnete Gebäudeteile (Dachvorsprünge, Vordächer, Erker, Balkone usw.) dürfen: -

die Baulinien — mit Ausnahme von Dachvorsprüngen und Vordächem von höchstens 1.5 m Tiefe und unbeschränkter Länge — nicht überschreiten;

-

die Baulinien bis zu den „Sonderbaulinien für untergeordnete Gebäudeteile“ überschreiten, jedoch — mit Ausnahme von Dachvorsprüngen und Vordächem — auf maximal 40% der projizierten Fassadenfläche; dabei sind Balkone in der vollen Geschosshöhe anrechenbar.

Untergeordnete Gebäudeteile sind in jedem Fall erst ab einer lichten Höhe von mindestens

2.5 m über öffentlichen Erschliessungsanlagen zulässig, zudem nur soweit die Qualität des Richtkonzepts nicht beeinträchtigt wird. Der öffentliche Fussweg im Teilgebiet l mit Verlauf von der Q1-Strasse zur Güterstrasse

(gemäss 5 13 Abs. 3 SNV) darf ab 1. Obergeschoss überbaut werden. nicht jedoch der Fussweg im Teilgebiet Il (gemäss 5 13 Abs. 4 SNV); hier dürfen die beiden angrenzenden Gebäude nur ab 2. Obergeschoss mit einer eingeschossigen Passerelle verbunden werden. Ausserhalb der Baubereiche sind innerhalb der Teilgebiete nur Kleinbauten für

Veloparkierung und Abfallentsorgung zulässig, soweit eine gute Einordnung und die Bepflanzung gemäss 5 9 Abs. 3 SNV gewährleistet sind. Unterirdische, für die Ausnützung nicht anrechenbare Gebäude und Gebäudeteile sind innerhalb der Teilgebiete auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, müssen jedoch einen

Abstand von 2.0 m zum öffentlichen Strassenraum, zur öffentlich zugänglichen Freifläche, zur öffentlich zugänglichen SBB-Freifläche und zum öffentlichen Fuss- und Veloweg einhalten. Davon ausgenommen sind unterirdische Gebäude- und Gebäudeteile unter der Güterstrasse entlang des Teilgebiets III (beschränkt durch 5 10 Abs. 8 SNV), unter dem öffentlichen Fussweg im Teilgebiet l mit Verlauf von der Q1-Strasse zur Güterstrasse, unter dem Fussweg im Teilgebiet ||, unter dem gesamten Teilgebiet IV sowie gemäss 5 10 Abs. 4

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SNV. Bei der Anlage unterirdischer Bauten ist auf die Bepflanzungspflicht gemäss 5 9 Abs.

3 SNV Rücksicht zu nehmen. 5

Die speziell gekennzeichneten „Baubereiche vorbehältlich Zustimmung SBB Infrastruktur" dürfen nur mit ausdrücklicher Zustimmung der SBB, Division SBB Infrastruktur überbaut werden. Die übrigen Bestimmungen der vorliegenden Sondemutzungsvorschriften, insbesondere die Vorschriften zur Nutzung und Baugestaltung gemäss 55 5 bis 8 SNV sind einzuhalten.

57

Grundmasse

1 In den Baubereichen und für die geschützten Einzelobjekte gelten folgende Gmndmasse: II ILA: min. 2

III "LA: max. 1

IV lV.A: max. 1

V V.A: max. 1

WB: max. 1

V.B: max. 1

Teilgebiet Anzahl Ge-

I LA: min. 4

bäude pr_o

LB: min. 3

MLB: max. 1

Baere'°“

LC: min. 2

mc: max. 1

NO: max. 1

Gebäude-

LD: min. 1 LA:

ILA:

“LA:

IV.A — lV.B:

V.A:

höhe

max. 406.2

max. 409.4

max. 405.0

Bestand

Bestand

[m- ü- “"-1

LB: max. 406.2

"LB: max. 405.7

lV-C— lV-D: 3965

V.B: zum Teilgebiet

WD: max. 1

IV maX- 407.1

LC:

"LC:

max. 406.2

max. 407.2

und min.

LD:

unS_z;.rrrr/Te_il-

Cox-fiaium

max. 409.4

e re 203_8

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mm.

-

Max. anrechenbare Geschossflä-

che [m2] in: - Vollgeschossen

- Untergeschossen Min. Gewer-

LA: 8'300 LB: 8‘300 LC: 3'000 LD: 3500 0 5%

ILA: 7‘600

"LA: 5'400 MLB: 6'100 "LC: 3‘600

ILA: 700

MLB: 1'000

NA: 430 IV.B: 290 IV.C: 250 ND: 190 0

15%

"LC: 500 NLA: 5%

100%

beanteil [%

MLB: 5%

der ame“

“LC: 60%

chenbaren Geschossfläche]

V.A: 240 VB: 4300

VB: 400 V.A: 100%

VB: 80%

Im Rahmen der Höhenbeschränkung ist die Geschosszahl frei wählbar. Zusätzliche Attikageschosse sind nicht zulässig. Die Übertragung von anrechenbarer Geschossfläche ist zwischen allen Teilgebieten und Baubereichen im Umfang von maximal 5 % des empfangenden Baubereichs zulässig. Die Übertragung des Gewerbeanteils ist zwischen allen Teilgebieten und Baubereichen zulässig. In den Teilgebieten gelten bezüglich der Spiel- und Erholungsflächen folgende Vorschriften:

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.

Selte 8/14

I

II

III

IV

V

5%

NLA: 20%

0%

50%

LA: 20% |_3; 20%

c en aren Geschossflä-

. o :.g.1(53£

"LB: 10%

o "LC.. 10/o

che Wohnen]

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- Anordnungs-

Strassen u/o

Strassen ulo

Strassen u/o

Niveau

Dach

Dach

Dach

1.v.-

- Umfang [% dgr agre-

-

Strassen I Drehscheibe u/o Dach

Die Spiel und Erholungsflächen sind innerhalb der Baubereiche, in den Grünräumen, in den öffentlich zugänglichen Freiflächen oder in der privaten Umgebungsfläche vorzusehen. Die Übertragung von Spiel- und Erholungsflächen ist zwischen allen Teilgebieten und Baubereichen zulässig, soweit ein örtlicher und zeitlicher Bezug besteht.

In den Teilgebieten gelten bezüglich der nicht überbaubaren Hofflächen folgende Vorschriften: Teilgebiet Min. nicht

| LA: 40 — 45%

überbaubare

„3; 30 _ 35%

H0ffläCh6 [%

| C' 35 _ 40%

der Baube-

ID: 10 _ 150/

reichsfläche]

' '

ll "A: 0%

III III.A — III.C:

IV IV.A — IV.D:

0%

0%

V V.A — VB: 0%

°

Der Gemeinderat legt das konkrete Mass der minimal nicht überbaubaren Hoffläche

gestützt auf die Konzeptstudie gemäss 5 8 Abs. 8 und 9 BND und die Beurteilungskriterien gemäss @ 17 SNV fest. Die Übertragung der minimal nicht überbaubaren Hoffläche zwischen den Teilgebieten oder zwischen den Baubereichen ist nicht zulässig.

58 1

Dachgestaltung und Dachaufbauten

Mit Ausnahme der geschützten Einzelobjekte sind nur Flachdächer (mit einer Neigung von maximal 5°) zulässig.

2

„ . . ,

..

Teilgebiet Min. Spielund ErhoIungsfläche

Über der Gebäudehöhe gemäss 5 7 Abs. 1 SNV hinaus sind transparente Brüstungen für begehbare Flachdächer sowie technisch bedingte Aufbauten wie z.B. Liftaufbauten,

Treppenaufgänge, Absturzsicherungen, Kamine. Blitzschutzanlagen, Beleuchtungseinrichtungen. Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie, Sonnen-, Wind- und Wetterschutz und dergleichen zulässig. Für diese Aufbauten sind gestalterisch besonders gute Lösungen zu finden.

Flachdächer sind, soweit sie nicht als bewohnbare Terrassen genutzt werden, zur Gewinnung von erneuerbarer Energie zu nutzen und/oder extensiv zu begrünen, wenn das zweckmässig sowie technisch und wirtschaftlich zumutbar ist. Ausgenommen sind Dachflächen von technisch bedingten Aufbauten.

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C.

Freiraum

59

Freiraum

1

Die Gestaltung der Freiräume hat in hoher Qualität nach dem Richtkonzept zu erfolgen, das auch bei etappierter Realisierung den Zusammenhang und die Gliederung des Areals sicherstellt.

2 Im Plan werden unterschieden: Grünraum;

Strassenlinie (Enteignungsrecht gemäss 5 132 BauG); Öffentlicher Strassenraum, Strasse/Trottoir; Öffentlich zugängliche Freifläche (mit öffentlichem Benützungsrecht); Öffentlich zugängliche SBB-Freifläche;

Private Umgebungsfläche.

3 Entlang der Seminarstrasse sowie an den Quartierstrassen Q1 und 02 sind Baumreihen zu pflanzen.

“ An den im Plan ungefähr bezeichneten Stellen sind Bäume (Baumreihen / Baumgruppen/

Einzelbäume) zu pflanzen. Das Unterbauen setzt eine ausreichende Überdeckung voraus. 5 Es sind standortgerechte‚ nach Möglichkeit einheimische Arten zu pflanzen.

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D.

Erschliessung und Parkierung

5 10

Motorisierter lndividualverkehr

1

Die Erschliessung für den motorisierten lndividualverkehr erfolgt über das öffentliche Strassennetz. Die zulässigen Bereiche für Ein- und Ausfahrten zu Parkierungsanlagen für Personenwagen sind im Plan gekennzeichnet. Bei Tiefgaragen sind die Ein- und Ausfahrtsrampen sowie die Portalbereiche schallabsorbierend auszukleiden. Das Zusammenschliessen von Parkierungsanlagen für Personenwagen ist zulässig. Der

Gemeinderat kann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einen Zusammenschluss von Tiefgaragenteilen verlangen. Allgemein zugängliche oberirdische Parkfelder sind nur an den im Plan bezeichneten Stellen zulässig, alle weiteren Parkfelder sind unterirdisch anzulegen. Kunden- und Besucher-Parkfelder sind zu bewirtschaften.

An geeigneten Stellen sind Parkfelder für Car-Sharing zu errichten. Im Teilgebiet III und unter der Güterstrasse sind höchstens 80 Parkfelder für Park & Ride zulässig.

Die maximal zulässige Parkfeldanzahl für die Wohnnutzung wird auf 70% der Richtwerte gemäss SN 640 281 (5 45 BNC / Anhang 9.2) beschränkt. Eine weitergehende

Abminderung ist gestützt auf die Voraussetzungen gemäss @ 45bis BND zulässig. 10

An geeigneter Stelle auf dem Bahnhofplatz ist eine öffentliche Vorfahrt inkl. Haltebereiche für Taxis und Kiss & Ride bereitzustellen.

5 11 1

Anlieferung

Die Erschliessung für_die Anlieferung und Abholung von Gütern erfolgt über das öffentliche Strassennetz (exkl. der Güterstrasse im Abschnitt zwischen den Quartierstrassen 01 und

Q2) sowie in den Teilgebieten III und V entlang der gleisnahen Bereiche. Wo nichts anderes bestimmt ist, kann die Anlieferung oberirdisch entlang der

Baubereichsgrenzen erfolgen. In den Teilgebieten III und V kann die Anlieferung auch innerhalb der Baubereiche erfolgen. Für das Teilgebiet III ist die Anlieferung nur gleisseitig zulässig, für die Baubereiche B und

C für Fahrzeuge bis max. 3.5 t und ohne gebäudeseitige Anliefereinrichtungen zusätzlich auch ab Güterstrasse.

Für den Baubereich V.B erfolgt die Anlieferung über die Seminarstrasse. Die Anlieferung ist

nur innerhalb der Baubereichsgrenzen zulässig. Eine Zufahrt über den Bahnhofsplatz oder

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die Freifläche zwischen Baubereich VB und Drehscheibe (geschütztes Einzelelement) ist nicht zulässig. lm Baubereich III.A ist ein Freiverlad Schiene — Strasse zulässig.

5 12 1

Veloverkehr

Das Bahnhofsgebiet ist für den öffentlichen Veloverkehr durchlässig zu gestalten und benutzerfreundlich an das übergeordnete Velowegnetz anzuschliessen. Insbesondere ist in

Verlängerung der Güterstrasse zwischen der Quartierstrasse 01 und der Brückenstrasse sowie zwischen den Baubereichen LA und LB je ein mindestens 3.5 m breiter, öffentlicher

Fuss- und Veloweg zu erstellen. Die Parkierung inkl. der Anzahl Abstellplätze ist durch die massgebenden übergeordneten

Vorschriften geregelt. Für den Bahnhof sind in der Nähe zu den Perronzugängen witterungsgeschützte Bike & Ride-Abstellplätze zu errichten. Die Anzahl richtet sich nach dem effektiven Bedarf, wobei

die minimale Anzahl 600 beträgt. ' Mögliche Standorte für Bike & Ride-Abstellplätze sind im Plan bezeichnet.

5 13

Fussgängerverkehr

Das Bahnhofsgebiet ist für den öffentlichen Fussgängerverkehr durchlässig zu gestalten

und benutzerfreundlich an das übergeordnete Fusswegnetz anzuschliessen.

Zwischen den Baubereichen LA und LB sowie LB und LC sind die Wegverbindungen öffentlich zugänglich auszugestalten und haben zudem als Notfall- und Umzugszufahrt zu dienen. Im Teilgebiet l ist parallel zur Seminarstrasse (Lage und Führung im Plan ungefähr) sowie zwischen den Baubereichen LB und LC eine mindestens 2.5 m breite, öffentliche Fusswegverbindung zu erstellen.

Im Baubereich " A ist ein mindestens 10.0 m breiter öffentlich zugänglicher Fussweg von der Seminarstrasse zum Bahnhofplatz zu erstellen. In den Teilgebieten III, IV und V sind ebenerdige und unterirdische öffentliche Perronzugänge und Gleisunterquerungen zulässig. Der im Plan bezeichnete „Zugang Perron SBB“ sichert einen Korridor mit einer Mindestbreite von 6.0 m für einen zusätzlichen Perronzugang und ist dauerhaft zu gewährleisten.

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E.

Umweltschutz

5 14

Energie

‘

Neubauten haben eine effiziente und ökologisch ausgerichtete Energieversorgung aufzuweisen. Sie sind so zu erstellen, dass sie: -

dem jeweils gültigen MINERGIE®-Standard oder dem gleichwertigen DGNB-Standard entsprechen;

-

oder höchstens 80 % des zulässigen Heizwärmebedarfs gemäss 5 5 Abs. 4 der jeweils gültigen Energieverordnung (EnergieV) benötigen und den Wännebedarf für das Warmwasser mehrheitlich mit erneuerbarer Energie decken;

5 15

oder ausschliesslich erneuerbare Energien oder Abwärme nutzen. Störfallvorsorge

1 Aus den Gebäuden in den Teilgebieten III, IV und V muss in Richtung Nordosten (weg von

der Bahnlinie) über die normalen Hauszugänge geflüchtet werden können. Die Fluchtwege sollen möglichst kurz sein. In den Teilgebieten III, IV und V sind die Hauszugänge der neu erstellten Bauten mind. auf der gleisabgewandten Seite Richtung Nordosten zu erstellen. 2

Ansaugstutzen von Lüftungsanlagen und Klimageräten sind von den Bahnanlagen abgewandt und möglichst hoch über Boden anzuordnen.

5 16

1

Erschütterungen und abgestrahlter Körperschall

Im Baubewilligungsverfahren ist mit einem Gutachten nachzuweisen, dass bezüglich Erschütterungen die Anhaltswerte der DIN 4150-2 und bezüglich des abgestrahlten Körperschalls die lmmissionsrichtwerte für reine Wohnzonen der Weisung für die

Beurteilung von Erschütterungen und Körperschall bei Schienenverkehrsanlagen (BEKS) eingehalten werden.

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Qualitätssicherung 5 17 1

Gestaltung

Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird.

2

Als Beurteilungskriterien der Qualität der Bebauungsstruktur und der einzelnen Bauten gelten namentlich: -

Stellung und Gliederung der Baukörper;

-

Auf die jeweilige Örtlichkeit abgestimmte, differenzierte Gliederung, Gestaltung, Materialisiemng und Farbgebung der Fassaden;

-

Abstimmung auf die geschützten Einzelobjekte.

Als Beurteilungskriterien der Qualität der verschiedenen Freiräume respektive Freiraumtypen gelten namentlich:

-

Auf die jeweilige Örtlichkeit abgestimmte, differenzierte Gestaltung und Materialisie-

rung; -

Aufenthaltsqualität und vielfältige Nutzung resp. Nutzbarkeit;

-

Vermeidung von Nutzungskonflikten

-

Raumwirksamkeit der Begrünung;

-

Abstimmung auf die geschützten Einzelobjekte;

-

Ökologische Funktion.

5 18

Verfahren

Das Vorgehen zur Qu'alitätssicherung von Bauten und Anlagen richtet sich nach 5 8 Abs. 8

- 10 BND.

Bei der Durchführung von qualitätssichemden Verfahren wie Wettbewerbe und Studienaufträge ist die Gemeinde in angemessener Weise beizuziehen.

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G.

Etappierung

5 19

Abstimmung auf die Gesamtüberbauung

‘

Mit Teilbaugesuchen ist der Nachweis zu erbringen, dass die zukünftige Fortsetzung der Gesamtüberbauung gemäss Gestaltungsplan hinsichtlich Städtebau, Architektur, Freiraumgestaltung und Erschliessung gesichert bleibt.

2 Für die Übertragung anrechenbarer Geschossflächen, von Gewerbeanteilen sowie von Spiel- und Erholungsflächen gemäss 5 7 Abs. 3 — 5 SNV muss mit dem Baugesuch die schriftliche Zustimmung des abgebenden Grundeigentümers eingereicht werden. Soweit die Übertragung zulässig ist. enthält die Baubewilligung die Auflage, dass darüber vor Baubeginn eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen abgebendem und empfangendem Grundeigentümer sowie der Einwohnergemeinde zwecks Anmerkung im Grundbuch abzuschliessen ist. ‘" Erschliessungs-‚ übrige Infrastruktur- und Umgebungsanlagen sind dann und soweit zu erstellen, wie sie gemäss Überbauungsfortschritt als Voraussetzung für die jeweilige Teilüberbauung sowie aufgrund gesamtplanerischer und ökonomischer Interessen benötigt werden.

H.

Planungsausgleich

& 20

Verwaltungsrechtlicher Vertrag

1 Der in g 8 Abs. 7 BNC vorgesehene verwaltungsrechtliche Vertrag ist zwischen den Grundeigentümem und der Einwohnergemeinde nach Abschluss des Mitwirkungsverfahrens, aber vor der Durchführung der Einwendungsauflage unterzeichnet worden.

|.

Schlussbestlmmungen

5 21

Inkrafttreten. Änderung. Aufhebung

1

Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft.

2 Die Änderung oder Aufhebung erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass.

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1.Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

9. April 2018 22. August 2018 bis 27. September 2018 3. Juni 2019 bis 2. Juli 2019 17. September 2020 19. November 2020 28. November 2020

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 10. März 2021 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

J•103_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARBOSR120210422_bdv_15.193.docx

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Gemäss Richtplankapitel S 1.3 steigert der Kanton Aargau die Wohn-, Lebens- und Wirtschaftsattraktivität und fördert die regionalen Entwicklungsschwerpunkte an besonders geeigneten Lagen. Bahnhofsgebiete stellen Verkehrsknotenpunkte dar und haben als stark frequentierte öffentliche Räume eine grosse Ausstrahlung. Diese Gebiete sind oft unternutzt und weisen ein grosses Entwicklungspotenzial auf. Eine aktive Bahnhofsentwicklung entspricht damit in hohem Masse den kantonalen Interessen gemäss Richtplankapitel S 1.3. Auch gemäss Richtplankapitel S 1.4 sind die Gemeinden angehalten, Arealentwicklungen an zentralen Lagen aktiv anzugehen. Arealentwicklungen haben hohen Qualitätsanforderungen bezüglich städtebaulicher Eingliederung, Architektur sowie Umgebungs- und Freiraumgestaltung zu genügen. Mit dem Gestaltungsplan sollen die konkreten Massnahmen zur Erreichung dieser Zielsetzungen g rundeigentümerverbindlich festgesetzt werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Wettingen am 17. September 2020 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Bahnhofareal" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 2. Juli 2020 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 9. April 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden. Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

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Aufgrund der Bedeutung des Areals für die hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen hat die Gemeinde umfangreiche Vorarbeiten und Studien erstellt. Diese sowie deren konkrete Umsetzung in den vorliegenden Gestaltungsplan vermögen zu überzeugen. Die Komplexität des Vorhabens ist hoch. Deshalb wurde zusätzlich zum Planwerk ein öffentlich-rechtlicher Vertrag erstellt, welcher wichtige Grundsätze für die Vertragsparteien festlegt. Dies wird sehr begrüsst. Gesamthaft sichert der Gestaltungsplan die angestrebte quantitative wie qualitative Innenentwicklung angemessen. Die wesentlichen Parameter sind gut bearbeitet und nachvollziehbar umgesetzt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Siedlungs-Reserve aktiviert wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — mit 90 Einwohnerinnen und Einwohnern pro Hektare (E/ha) zu entwickeln. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Ortsbild und Städtebau Der Gestaltungsplan beruht auf diversen Vorstudien (städtebauliche, architektonische und freiräumliche Konzepte), ist sehr sorgfältig erarbeitet und von hoher Qualität. Er legt die Basis für eine hochwertige Entwicklung des Bahnhofareals. Die Vorgaben zur Qualitätssicherung im Bereich Städtebau, Architektur und Freiraum vermögen zu überzeugen. Als Grundlage für die Entwicklung des Bahnhofgebiets wurde 2011 eine Testplanung durchgeführt. Seither wurde das Projekt kontinuierlich verfeinert und weiterentwickelt. Es werden teils sehr hohe Bebauungsdichten angestrebt. Dies ist direkt beim Bahnhof raumplanerisch und städtebaulich sinnvoll. Damit tatsächlich ein hochwertiges Gebiet entsteht und das vorhandene Potenzial ausgeschöpft wird, ist bei den einzelnen Bauprojekten eine sehr hohe Qualität von Architektur und Freiräumen wesentlich. Gesamthaft sichert der vorliegende Gestaltungsplan die Qualitätsanforderungen von § 21 Abs. 2 BauG sach- und stufengerecht. Erschliessung Das Erschliessungskonzept beinhaltet alle Verkehrsträger und ist nachvollziehbar und sachgerecht. Aus städtebaulicher Sicht wesentlich ist insbesondere die Regelung der Anlieferung. Die Festlegung in § 11 SNV wird begrüsst. Damit wird sichergestellt, dass die Anlieferung möglichst kurze Wege einnimmt und insbesondere die Wohnnutzung möglichst wenig tangiert. Mit § 11 Abs. 1 SNV wird auch sichergestellt, dass die Anlieferung (Lärm) gleisnah erfolgt. Die für die Erschliessung notwendigen Flächen werden mit Strassenlinien (und Enteignungsrecht) gesichert. Der öffentlich-rechtliche Vertrag beinhaltet die Regelung der (unentgeltlichen) Landabtretung und Dienstbarkeitseinräumung. 4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Belange Verkehrsplanung (inklusive Mobilitätsmanagement) Mit Ausnahme der Vororientierung über den Ausbau der Eisenbahnlinie Wettingen—Würenlos—Regensdorf sind im Umfeld des Gestaltungsplanperimeters keine kantonalen Verkehrsinfrastrukturvor-

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haben bekannt. Dieses Bahnvorhaben wirkt sich aber nicht direkt auf den Planperimeter aus. In Bezug auf die Verträglichkeit mit bestehenden und geplanten kantonalen Verkehrsinfrastrukturen ist die Planung sachgerecht. Die kantonale Mobilitätsstrategie legt Wert auf die Förderung einer nachhaltigen, die Strassenressourcen schonende Mobilitätsbewältigung. Der am 26. Juni 2016 genehmigte Kommunale Gesamtplan Verkehr (KGV) hat Elemente zum Inhalt, welche diese Strategie konkretisieren. Unter Kapitel 2.2.2 Kommunale Grundlagen werden im Planungsbericht wichtige Inhalte des KGV aufgezählt. Im Planungsbericht wird detailliert aufgezeigt, wie die Ziele des KGV in der vorliegenden Planvorlage grundeigentümerverbindlich umgesetzt werden. Die gesetzlich geforderte Abstimmung von Siedlung und Verkehr wird damit anschaulich dargelegt. Die mit der Teiländerung der Bau- und Nutzungsordnung modifizierte Anpassung der Bestimmungen zum Parkfelderbedarf ist ein Element der grundeigentümerverbindlichen Umsetzung der im KGV definierten Handlungsfelder, welches sich direkt auf den Planperimeter auswirkt. Aufgrund der Lagequalität ergeben sich gestützt auf die Anforderungen der VSS-Norm (Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute) hohe Reduktionsfaktoren bei den Parkfeldern für das Personal sowie Besucher und Kunden. Der Planungsbericht informiert im Detail über den Umgang mit den möglichen Parkfeldern und auch der Anlieferung. Im Planungsbericht wird darauf hingewiesen, dass es sich dabei um eine Worst-Case-Betrachtung handelt, um die verkehrliche Leistungsfähigkeit beurteilen zu können. Laut § 8 Abs. 2 lit. c Bauverordnung (BauV) können mit Gestaltungsplänen die Parkfelderanzahl noch weiter herabgesetzt und sogar über § 56 BauG hinaus begrenzt werden. Die aktuelle BNO der Gemeinde enthält die entsprechende Rechtsgrundlage. Angesichts des Umstands, dass die kantonale Mobilitätsstrategie wie auch der KGV der Gemeinde VVettingen Handlungsfelder betreffend den Umgang mit dem ruhenden Verkehr beinhalten, wird empfohlen, autoreduziertes oder sogar autofreies Wohnen an dieser äusserst attraktiven Lage aktiv zu fördern. Mit § 45" BNO hat die Gemeinde die dafür notwendige Rechtsgrundlage geschaffen. Es darf kein Zwang vorherrschen, mit der Miete einer Wohnung automatisch auch einen Parkplatz mieten zu müssen. In § 10 SNV werden verschiedene Massnahmen festgelegt, welche die Anzahl der Parkfelder beeinflussen wie zum Beispiel die Bewirtschaftung der Besucher- und Kunden-Parkfelder oder die Errichtung von Car-Sharing Parkplätzen. Im Teilgebiet III und unter der Güterstrasse sichert der Gestaltungsplan maximal 100 Parkfelder für Park+Ride. Dies entspricht in etwa dem errechneten Bedarf. Belange Fuss- und Veloverkehr Die detaillierte Behandlung der fuss- und velorelevanten Themen wird begrüsst. In Bezug auf Anzahl (§ 43 Abs. 4 BauV) und Gestaltung (§ 44 Abs. 2 BauV) der Veloabstellplätze verweist die BauV als Richtlinien auf die VSS-Normen SN 640 65 und SN 640 066. Die anzustrebende nachhaltige Mobilität an dieser zentralen Lage unmittelbar beim Bahnhof in einer Kernstadt beruht vor allem auf der Förderung des Fuss- und Veloverkehrs. Diese besitzt für die Zukunft ein hohes Wachstumspotenzial. Der Planungsbericht zeigt den Bedarf an Bike+Ride-Anlagen auf. Der ausgewiesene Zusatzbedarf dürfte aufgrund der aktiven Bestrebungen zur Förderung des Fuss- und Veloverkehrs noch markant zunehmen. Zudem nehmen auch die Ansprüche an die Ausstattung (Witterungsschutz/Diebstahlschutz) zu. Mittelfristig könnte sich auch ein regionales Veloverleihsystem etablieren und den Bedarf weiter erhöhen. Im Planungsbericht wird dargelegt, dass sich im Rahmen der weiteren Bearbeitung auch noch alternative Standorte aufdrängen könnten. Gemäss Gestaltungsplan sind Bike+Ride-Anlagen in den Baubereichen IV. C, IV. D und V. B geplant. Diese Anlagen können durch Aufstockung ca. 500 bis 600 Veloabstellplätze aufnehmen. Diese Anlagen bedienen den Radverkehr aus Süden und Osten. Da aber Radverbindungen zwischen den

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Baubereichen I. A, I. B und I. C geplant sind, scheint es aus fachlicher Sicht angezeigt, Veloabstellanlagen auch für die Nutzenden aus Norden und Westen anzubieten. So zum Beispiel im Baubereich III. B. Dies wird im Planungsbericht erläutert. Um das Areal für den Fussverkehr attraktiv zu gestalten, sind dichte und zusammenhängende Wegenetze (auch in angrenzende Quartiere) essenziell. Die im Gestaltungsplan festgelegte Durchwegung wird im Grundsatz als sachgerecht erachtet. § 13 Abs. 3 SNV führt aus, dass parallel zur Seminarstrasse eine interne Fussgängerverbindung zu erstellen ist. Diese öffentliche Fussgängerverbindung dient als Verbindung zur Güterstrasse. Startund Endpunkt sind klar festgelegt, ebenso die Breite von 2,5 m. Dies ist sachgerecht. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise Objektschutz Die kantonale Denkmalpflege und die Fachstelle für Denkmalpflege der SBB waren an der Entwicklung des Bahnhofareals beteiligt. Im Rahmen der Teiländerung der Nutzungsplanung wurden die im Perimeter liegenden Bauinventarobjekte WET915A Aufnahmegebäude Bahnhof, WET915B Güterschuppen, WET915C Drehscheibe Bahnhof und WET915D Lokremise Bahnhof als kommunale Substanzschutzobjekte gesichert. Im vorliegenden Gestaltungsplan werden sie entsprechend als "geschützte Einzelobjekte" in den Informationsinhalt der Legende aufgenommen. Dies ist sachgerecht und wird begrüsst. Es wird empfohlen, die kantonale Denkmalpflege bei den wesentlichen Baugesuchen miteinzubeziehen. Störfall Die Anzahl Arbeitsplätze wird ansteigen und die Einwohnerdichte ebenfalls zunehmen. Aufgrund der Screening-Methode zeigt sich, dass sich die Risiken im Vergleich zum Ist-Zustand erhöhen. Es ergeben sich jedoch keine Risiken im Übergangsbereich oder nicht akzeptable Risiken. Gemäss Bericht ist für die durchschnittlich zu erwartende Nutzung im betrachteten Perimeter das resultierende Risiko tragbar. Für die Gebäude entlang der Bahnlinie (Baufelder El bis E3) sind teils Balkone geplant, welche in Richtung der Gleise orientiert sind. Auch wenn gemäss dem Screening-Tool das Risiko tragbar ist und davon ausgegangen werden kann, dass von der Hydrior AG gemäss einer ersten Einschätzung keine relevante Gefährdung gemäss Störfallverordnung ausgeht, ist infrage zu stellen, ob die Balkone so umgesetzt werden sollen. Bei einem Störfall wären Personen, welche sich auf den Balkonen aufhalten, voll exponiert. Wenn gesundheitsgefährdende Gase an Fassaden von Gebäuden gelangen können, sind mögliche bauliche Massnahmen häufig nicht kostenwirksam beziehungsweise verhältnismässig umzusetzen (zum Beispiel Verzicht auf Balkone, nicht zu öffnende Fenster, Zwangslüftung, geschlossene Fassade). Die in § 15 SNV festgelegten Massnahmen zur Störfallvorsorge sind sachgerecht. Belastete Standorte und Altlasten Im Projektbereich befinden sich belastete Standorte. Im Planungsbericht werden Untersuchungsberichte erwähnt, die der kantonalen Fachstelle nicht bekannt sind. Gemäss diesen besteht der Verdacht auf Belastungen auch in Bereichen, die nicht im Kataster der belasteten Standorte eingetragen sind. Die Belastungssituation der einzelnen Projektbereiche ist spätestens im Rahmen von Bauprojekten gemäss Art. 3 Altlasten-Verordnung (AltIV) aufzubereiten. Aus fachlicher Sicht wird empfohlen, bereits früh in der Planungsphase eine Voruntersuchung nach Art. 7 AltIV durchzuführen und von der

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zuständigen kantonalen Fachstelle beurteilen zu lassen. Die Voruntersuchung (historische und technische Untersuchung gemäss Art. 7 AltIV) wurde bereits durchgeführt und der kantonalen Fachstelle zur Beurteilung zugesandt. Lärm Da das Gestaltungsplangebiet heute bereits komplett erschlossen ist, muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV), Einhaltung der Immissionsgrenzwerte (IGW), nachgewiesen werden. Somit sind keine SNV bezüglich Lärmschutz notwendig Im Planungsbericht wird ausgewiesen, dass die Beurteilungspegel bei den Baufeldern entlang der Seminarstrasse im Betriebszustand 2025 (mit Bauvorhaben) maximal 65.1 dB(A) am Tag und 53.6 dB(A) in der Nacht betragen. Damit sind die IGW, welche gemäss Anhang 3 LSV für die Empfindlichkeitsstufe (ES) III 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betragen, eingehalten. Bezüglich Eisenbahnlärm werden für die Baubereiche IIIA, B, C und VB IGW-Überschreitungen in der Nacht von ca. 4 dB(A) auf den eisenbahnzugewandten Südwestfassaden und ca. 1 dB(A) auf den Seitenfassaden ausgewiesen. Aus diesem Grund ist es zwingend nötig, dass in diesen Baubereichen möglichst viel Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe angesiedelt werden, da für diese Räume um 5 dB(A) höhere IGW gelten (Art. 42 LSV) und zusätzlich der Nachtgrenzwert keine Relevanz hat. Bei einer Wohnnutzung muss mit der Grundrissgestaltung vorsorglich auf die vorhandene und bereits bekannte Lärmbelastung reagiert werden (vgl. Art. 31 Abs. 1 LSV). Die lärmempfindlichen Räume müssen auf der lärmabgewandten Seite angeordnet werden oder zumindest ein lärmabgewandtes Lüftungsfenster aufweisen. Sämtliche Wohneinheiten müssen zudem über einen lärmabgewandten Aussenbereich verfügen. Diesen Anforderungen ist bei der Ausarbeitung der einzelnen Baugesuche zwingend Rechnung zu tragen, da nur so die kantonale Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV in Aussicht gestellt werden kann. Es empfiehlt sich, möglichst frühzeitig mit der zuständigen kantonalen Fachstelle Kontakt aufzunehmen, um die Bewilligungsfähigkeit der Grundrisse abzuklären. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die Nutzungen in Abhängigkeit der Lärmsituation zu überprüfen. Abweichend zu § 5 Abs. 2 SNV sind einige gewerbliche Nutzungen nicht betriebliche Nutzungen im Sinne der LSV. Im Planungsbericht wird ausgewiesen, dass wenn die Parkierung über mehrere Tiefgarageneinfahrten erfolgt, die massgebenden Planungswerte (PW) überall eingehalten werden, sofern die Tiefgarageneinfahrten auf den ersten 10 m ab Einfahrt eine schallabsorbierende Auskleidung der Wände und Decken aufweisen. Falls eine zentrale Tiefgarage für die Baubereiche I bis III vorgesehen wird, kann die Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage im Extremfall (Worst-Case-Szenario) die PW nicht einhalten. Dies gilt es bei der weiteren Planung zu berücksichtigen. Wer ein Gebäude erstellen will, das dem längeren Aufenthalt von Personen dienen soll, muss nach Art. 21 Umweltschutzgesetz (USG) einen angemessenen baulichen Schutz gegen Aussen- und Innenlärm sowie gegen Erschütterungen vorsehen. Der Bundesrat bestimmt durch Verordnung den Mindestschutz. Da die "Verordnung über den Schutz vor Erschütterungen (VSE)" noch nicht erstellt wurde, bietet sich für die Beurteilung des angemessenen Schutzes gegen Erschütterungen die "Weisung für die Beurteilung von Erschütterungen und Körperschall bei Schienenverkehrsanlagen (BEKS)" an, welche das Bundesamt für Umwelt (BAFU, damals BUWAL) herausgegeben hat. Bezüglich Erschütterungen sind die Anhaltewerte der DIN 4150-2 die massgebenden Richtwerte, beim abgestrahlten Körperschall sind es die Immissionsrichtwerte für reine Wohnzonen der BEKS. Aufgrund der Nähe der Baubereiche III. A, III. B, III. C, IV. C, IV. D und V. B zum Eisenbahntrassee ist mit Erschütterungen und damit verbundenem Körperschall zu rechnen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gilt es abzuklären, ob die massgebenden Richtwerte überschritten werden und

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falls ja, welche technischen Massnahmen beim Gebäude (zum Beispiel Körperschalltrennung zwischen Gebäude und Untergrund) ergriffen werden müssen, um die Richtwerte einzuhalten. Hierzu sind Erschütterungsmessungen vor Ort notwendig und eine detaillierte Erschütterungs- und Körperschallprognose für die geplanten Neubauten mit VIBRA-2 oder einem ähnlichen Berechnungsprogramm. § 16 SNV fordert das entsprechende Gutachten im Baubewilligungsverfahren. Dies ist sachgerecht. Nichtionisierende Strahlung (NIS) Elektrische Anlagen wie Übertragungsleitungen, Schaltanlagen Generatoren (SAG), Mittelspannungsschaltanlagen bei Dotierkraftwerken, Hochspannungskabelleitungen und Transformatoren erzeugen aus physikalischen Gründen umweltrelevante Magnetfelder. Die Grenzwerte dieser Felder sind in der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) abschliessend festgeschrieben. Für den Vollzug der NISV von Schwach- und Starkstromanlagen ist gestützt auf Art. 18 NISV für Starkstromanlagen das Eidgenössische Starkstrominspektorat (ESt1) und für Bahnstromanlagen das Bundesamt für Verkehr (BAV) zuständig. Die NISV enthält keine Anforderungen an Bauzonen, die bereits vor Inkrafttreten der NISV (Februar 2000) eingezont wurden. Solche Parzellen gelten als Orte mit empfindlicher Nutzung (OMEN) mit der Konsequenz, dass bestehende Hochspannungsleitungen in ihrer Nähe saniert werden müssen, wenn sie den Anlagegrenzwert (AGW) überschreiten. Dies bedeutet, dass ein Gebäude unter den genannten Umständen auch dann gebaut werden darf, wenn der AGW überschritten ist. Ist dies der Fall, kann die für die Starkstromanlage zuständige Bundesbehörde gestützt auf Ziffer 16 Anhang 1 NISV vom Anlagebetreiber eine Phasen- und Leiteroptimierung verlangen, damit die nichtionisierende Strahlung minimiert wird. Neue elektrische Anlagen müssen gemäss Ziffer 15 Anhang 1 NISV im massgebenden Betriebszustand an OMEN den Anlagengrenzwert einhalten. Die in der NISV vorgeschriebenen Grenzwerte betragen für den AGW 1 1.tT (Mikro-Tesla) und für den IGW 100 iff beziehungsweise 5000 V/m. Der IGW muss überall dort eingehalten werden, wo sich Menschen aufhalten können. Es handelt sich um Orte für kurzfristigen Aufenthalt (OKA). Der AGW muss an Orten mit empfindlicher Nutzung (OMEN) eingehalten werden. Es sind Orte, wo sich Menschen länger und öfter aufhalten; wie zum Beispiel Wohnungen und Arbeitsplätze. Als ständiger Arbeitsplatz (OMEN) gilt gemäss Definition des Staatssekretariats für Wirtschaft SECO ein Arbeitsbereich, wenn er während mehr als 2,5 Tagen pro Woche durch eine Arbeitnehmerin beziehungsweise einen Arbeitnehmer oder auch durch mehrere Personen nacheinander besetzt ist. Dieser Arbeitsbereich kann auf einen kleinen Raumbereich begrenzt sein oder sich über den ganzen Raum erstrecken. Der Nachweis der Einhaltung der erwähnten Anforderungen der NISV soll mithilfe anlagespezifischen Standortdatenblätter durch den Betreiber der elektrischen Anlage erbracht werden (Art. 11 NISV). Anlagetypen und Anlagedefinitionen sind dem Anhang 1 NISV zu entnehmen. Unter § 8 Abs. 6 lit. e BNO wird festgehalten, dass auch die Anforderungen der Umweltschutzgesetzgebung im Rahmen der Gestaltungsplanung sichergestellt werden muss. Die Festlegung von konkreten Massnahmen erfolgt im nachfolgenden Verfahren. Südwestlich entlang der projektierten Baubereiche III, IV und V verläuft eine 15-kV-Hochspannungsfahrleitung der SBB. In einem Abstand von ca. 15 m zu der Fahrleitung wird der AGW von 1 uT eingehalten. Der kürzeste Abstand zwischen den Baubereichen und der naheliegenden Transitfahrleitung beträgt ca. 8,5 m. Die Baufelder wurden vor der Inkraftsetzung der NISV im Februar 2000 eingezont.

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4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Anwendbares Recht Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur "Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe" (IVHB) beschlossen und mit der BauV vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die Gemeinde VVettingen hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst. Solange eine Anpassung noch nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) der BauV, die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Einzelne Bestimmungen Die SNV sind sach- und stufengerecht und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans angemessen.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1 Der Gestaltungsplan "Bahnhofareal", beschlossen vom Gemeinderat Wettingen am 17 September 2020 wird genehmigt. 2 D.

Abttun

aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

tephan Attiger andammann

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Partei gemäss Beschwerdeentscheid (A-Post Plus) Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS Rechtsabteilung BVU Abteilung für Umwelt BVU Abteilung Verkehr BVU Departement Volkswirtschaft und Inneres Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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