Gestaltungsplan Baumgartenacker Ost

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

14. November 2022 3. Januar 2022 bis 1. Februar 2022 27. Januar 2023 bis 27. Februar 2023 13. März 2023 2. Mai 2023 17. April 2023

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt.

1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf den am 29. März 2023 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Das rund 0,58 ha grosse Areal liegt in der Wohnzone (W2.) mit überlagerter Gestaltungsplanpflicht (GP-Pflicht). Bereits im Rahmen des räumlichen Entwicklungsleitbilds wurden die Zielsetzungen für die Entwicklung dieses Gebiets definiert. Diese Vorgaben wurden in § 5 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) als gebietsspezifische Zielvorgäben verankert.

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Das Areal wird in zwei Teilgebiete unterteilt. Mit der vorliegenden Planung soll nur das rund 0,26 ha grosse, östliche Teilgebiet mit den Parzellen 257 und 258 beplant werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Uezwil am 13. März 2023 be­ schlossenen Vorlage; ■ • Gestaltungsplan (GP) "Baumgartenacker Ost" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 13. März 2023 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]).

3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 14. November 2022 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Diese wurden alle bereinigt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird. 4.2.1 Planungsperimeter

Gemäss § 5 Abs. 1 BNO gilt für das Areal "Baumgartenacker" die GP-Pflicht. Nach § 4 Abs. 1 BNO . kann das Areal daher nur erschlossen (und überbaut) werden, wenn ein rechtskräftiger GP vorliegt. Im Normalfall wird für das gesamte Areal ein GP erarbeitet, besonders wenn eine gemeinsame Er­ schliessung und eine gute Einordnung der Bauten mit dem GP sichergestellt werden soll. Aus fachli­ cher Sicht ist es jedoch möglich, dass für ein Areal mehrere Teil-GP erarbeitet werden. Dies setzt eine nachvollziehbare Begründung durch die Planungsbehörde voraus. Dabei ist zwingend sicherzu­ stellen, dass die Ziele der BNO erfüllt und mit dem weiteren GP umgesetzt werden können. Der Gemeinderat hat sich mit einer etappierten Entwicklung dieses Gebiets auseinandergesetzt und der Aufteilung des Areals in zwei Teil-GP "Baumgartenacker Ost und West" zugestimmt (Protokol­ lauszug vom März 2021). Die Gemeinde begründet die Aufsplittung im Planungsbericht (Kapitel 1.3) und legt dar, dass die Ziele gemäss § 5 Abs. 1 BNO erreicht werden können.

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Das Areal ist insgesamt nicht sehr gross. Die gemeinsame Erschliessung als wichtiges Element einer gesamtheitlichen Betrachtung über beide Teilgebiete ist hinreichend sichergestellt. Im Übrigen können die zwei Teilgebiete gut abgegrenzt werden. Die Abweichungen von der Regelbauweise sind im Gebiet Ost gering. Unter Berücksichtigung des vorliegenden Einzelfalls ist eine Aufteilung des (GP-Pflichtigen) Areals vertretbar.

4.2.2 Siedlungsentwicklung nach innen

Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1 sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge­ währleistet werden. Im räumlichen Entwicklungskonzept hat die Gemeinde das Gebiet "Baumgarten­ acker" als Schlüsselgebiet für die Gemeindeentwicklung definiert. Nach den Darlegungen der Ge­ meinde im Rahmen der Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung soll eine richtplankon­ forme Nutzung der Reserven (60 E/ha) insbesondere mit GP-Pflichten mit Zielvorgaben gewährleis­ tet werden. Gestützt auf das Gestaltungs- und Umgebungskonzept sollen im Teilgebiet Ost die planungsrechtli­ chen Voraussetzungen für die Realisierung von vier Gebäuden mit sechs Wohnungen geschaffenwerden. Gemäss den Berechnungen im Planungsbericht (Kapitel 4.2) entspricht dies einer Einwoh­ nerdichte von rund 60 Einwohnerinnen und Einwohnern pro Hektare (E/ha). Die Dichte wird von der Gemeinde insbesondere aufgrund der sensiblen Lage am Hang als angemessen beurteilt. Die Be- . rechnungen in Kapitel 4.2 zeigen weiter auf, dass mit der skizzierten Bebauung über den gesamten Planungsp'erimeter "Baumgartenacker Ost" eine Ausnützung von 0,51 erreicht wird. Mit den Vorgaben in den SNV, insbesondere § 6 Abs. 5 SNV (Gebäudetypologie und minimale An­ zahl) wird das Erreichen der angestrebten Dichte verbindlich geregelt. Ausgleich anderer Planungsvorteile

Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden.

4.2.3 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

In § 5 BNO sind die Zielvorgaben für das GP-Gebiet "Baumgartenacker Ost" festgelegt. Demnach ist/sind: • eine besonders gute Einordnung der Bauten in das bestehende Terrain unter Rücksichtnahme der bestehenden Bebauung vorzusehen; • die Verzahnung von Siedlung und Landschaft durch lockere Begrünung mit standortgerechten Einzelbäumen (zum Beispiel Hochstammobstbäume) zu erreichen; • die Materialien und Farbgebung der Bauten auf die ländliche Umgebung abzustimmen und • der Siedlungsrand sorgfältig, vielfältig und in Abstimmung auf die angrenzende Landschaft zu ge­ stalten. Für die Begrünung entlang des Siedlungsrands sollen standortgerechte Pflanzen verwen­ det werden. • Ferner werden der Bau von Terrassenhäusern sowie ein zusätzliches Geschoss ausgeschlossen.

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Ortsbild und Städtebau Ausqanqslaqe

Das Ortsbild von Uezwil ist gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Das fragliche Gebiet liegt gemäss ISOS in der Umgebungsrichtung II (unverbautes Agrarland) mit dem Erhaltungsziel "a" (erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche). Uezwil liegt in einer breiten, leicht hügeligen Mulde. Das Dorf hat sich entlang von Ausfallstrassen entwickelt. Vom Mitteldorf im Südwesten gehen somit drei Siedlungsrichtungen aus, in deren Zwi­ schenbereichen sich Felder und Obstbäume bis weit in das Dorf hinein erstrecken. So grenzen viele Häuser an die offene Landschaft an. Während das Dorf landschaftlich sehr reizvoll liegt, hat das Ortsbild wegen dem Neubau zahlreicher Wohnhäuser in den letzten Jahrzehnten keine ausgeprägte Silhouette oder traditionell bäuerlichen Charakter mehr.

Das GP-Gebiet ist ein noch unüberbauter Bereich, auf dem sich heute vier grosse Bäume befinden. An seinem nördlichen Rand stösst das Gebiet direkt an die Hinterdorfstrasse an. Im Süden erreicht die Ausdehnung die Grenze zur Landwirtschaftszone. Westlich und östlich besteht eine Bebauung mit kleinen Wohnhäusern, zwischen denen einzelne ältere Bauernhäuser stehen. Das Terrain fällt von Osten nach Westen ab. Gestaltunqs- und Umqebunqskonzept

Als Grundlage für den GP ist gemäss § 5 Abs. 2 BNO ein einheitliches Gestaltungskonzept sowie ein Umgebungskonzept zü erarbeiten, das aufzeigt, wie eine hohe Wohnqualität mit einer überwiegend naturnah begrünten Umgebung umgesetzt wird.

Das vorliegende Gestaltungs- und Umgebungskonzept beruht auf einem Variantenstudium und um­ fasst den ganzen GP-Perimeter. Die skizzierte Entwicklungsvorstellung zeigt die Bebauungsstruktur sowie die Erschliessung für das ganze Gebiet auf. Aussagen zur Umgebungsgestaltung sind auf das Teilgebiet Ost beschränkt. Es wird davon ausgegangen, dass im Rahmen der Erarbeitung des TeilGP West zu gegebener Zeit durch die Gemeinde ein ergänzendes Umgebungskonzept einzufordern sein wird. Das ist auch im Planungsbericht festgehalten. Für die Freiraum- und Bebauungsqualität wichtige Elemente des Gestaltungs- und Umgebungskon­ zepts wurden in Festlegungen des GP (Situationsplan und / oder SNV) überführt, insbesondere:

• Festlegen der Ausrichtung der Gebäude auf Nord-Süd. • Festlegen eines Wildblumenwiesenstreifens (-Böschung) entlang der östlichen Arealgrenze im Situationsplan. • Ausschluss von grösseren künstlichen Verbauungen (Stützmauern und ähnliches) sowie Vorga­ ben zur Böschungsgestaltung und damit Regelungen zur Einordung der Bauten in das beste­ hende Terrain. • Umgang mit der Festlegung "überfahrbarer Bereich". Regelung der Nachnutzung (Vorschrift, ei­ nen Baum zu pflanzen, wenn der Bereich nicht mehr überfahrbar sein muss [§ 10 Abs. 3 SNV])

Mit den Festlegungen im Situationsplan und in den SNV, in Kombination mit den Vorgaben der Re­ gelbauweise, sind die wichtigsten im Gestaltungs- und Umgebungskonzept enthaltenen Qualitäten stufengerecht hinreichend gesichert. Die Abstimmung einer Tiefgarage mit den in § 7 Abs. 7 SNV vorgeschriebenen Baumpflanzungen ist rechtlich sichergestellt, indem gemäss SNV für diese Baumpflanzungen möglichst ein Standort im gewachsenen Terrain, jedenfalls aber ein Wurzelraum mit einer Tiefe von mindesten 1,5 m gewähr­ leistet werden muss.

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Natur im Siedlungsgebiet Gestützt auf § 40a BauG ist auf 15 % der Fläche des GP-Perimeters ein ökologischer Ausgleich zu leisten. In intensiv genutzten Gebieten soll eine minimale ökologische Infrastruktur erhalten bleiben, um damit die natürlichen Lebensgrundlagen trotz des zunehmenden Nutzungsdrucks weiterhin zu gewährleisten.

Im Planungsberichtwerden 13,85 % in Form der Grünzäsur (§ 9 Abs. 6 SNV) und der Wildblumen­ wiesenböschung (§ 9 Abs. 9 SNV) als ökologischer Ausgleich ausgewiesen. Im Situationsplan zu­ sätzlich räumlich festgelegt ist der Bereich "Siedlungsrand". Nach § 9 Abs..8 SNV ist er vielfältig und in Abstimmung auf die angrenzende Landschaft zu gestalten. Für die Begrünung sind standortge­ rechte Pflanzen zu venwenden. Er ist von allen Bauten und Anlagen freizuhalten. Der Bereich "Sied­ lungsrand" nimmt 3,87 % der GP-Perimeterfläche ein (Planungsbericht, Abb. 16). Mit einer Anrech­ nung des Siedlungsrands zur Hälfte werden 15 % der Fläche des GP-Perimeters erreicht. Einen Bei­ trag zum ökologischen Ausgleich können zudem die Baumpflahzungen liefern.

Gemäss § 9 Abs. 6 SNV ist pro Baubereich die Pflanzung von mindestens zwei standortgerechten, hochstämmigen Bäumen vorgegeben. Vorgaben zur ökologischen Wertigkeit der gepflanzten Bäume wurden in den SNV ergänzt. Diese Pflanzungen sind gemäss Planungsbericht (Kapitel 4.2) als Er­ satz für die bestehenden Hochstammobstbäume zu verstehen. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet

Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in GP-Gebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und land­ schaftsgestalterisch bessere Ergebnis (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung, BauV). Für die Umsetzung einer hitzeangepassten Siedlungsentwicklung stehen zwei kantonale Grundlagen .zur Verfügung. Die Klimakarten Aargau (www.aq.ch/klimakarten ) verdeutlichen den Handlungsbedarf ■ auf kommunaler Stufe und im Leitfaden Hitzeangepasste Siedlungsentwicklung (www.aq.ch/klimawandel-siedlunq) sind geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung im Siedlungsgebiet aufgeführt. Gemäss der Klimaanalysekarte stellt das gesamte GP-Gebiet ein Kaltluftentstehungsgebiet im Sied­ lungsraum dar. Aufgrund der gewählten Gebäudestellung, den dazwischenliegenden Grünzäsuren und dem Übergang zum Kulturland, wird die bestehende Kaltluftzufuhr nur mässig eingeschränkt (Planungsbericht, Kapitel 3.3). Die Festlegungen im GP sind hinsichtlich der Klimathematik minimal jedoch zweckmässig. Qualitätssicherung Zur Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des GP entspricht, kann der Ge­ meinderat ein unabhängiges Fachgutachten einholen. Im Interesse der Qualitätssicherung wird emp­ fohlen, im Vollzug konsequent von dieser Regelung Gebrauch zu machen.

4.2.4 Erschliessung Gemäss Gestaltungs- und Umgebungskonzeptsoll die neue Erschliessungsstrasse sowohl das Teil­ gebiet Ost, das Teilgebiet West sowie die angrenzenden Landwirtschaftsflächen erschliessen. Dies entspricht § 5 BNO, wonach eine gemeinsame Erschliessung über die Strasse Hinterdorf gefordert wird. Im Planungsbericht wird aufgezeigt, welche Erschliessungsvarianten untersucht wurden.

Die rechtliche Sicherstellung der Erschliessung des Perimeters "Baumgartenacker Ost" soll mittels eines öffentlich-rechtlichen Vertrags mit Anmerkung im Grundbuch erfolgen. Diesermuss bei der ersten Baueingabe vorliegen (§10 Abs. 4 SNV).

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Die Erschliessung sowie die Strassenbreite von 3,5 m wird sachgerecht erläutert und entspricht der VSS^-Norm 40 045 gemäss § 41 BauV. Je nach Ausgestaltung des Teilgebiets West ist ein Ausbau der Erschliessungsstrasse notwendig (Planungsbericht, Kapitel 4.2). 4.2.5 Sichtzonen

Die Darlegungen im Planungsbericht (Kapitel 5) zu den Sichtzonen sind sachgerecht. Die getroffe­ nen Annahmen zu den Geschwindigkeiten sind nachvollziehbar begründet. Das Freihalten der Sichtzonen kann durch den Gemeinderat zur Gewährleistung der Verkehrssicher­ heit, unabhängig der Festlegung in einem Sondernutzungsplan (beispielsweise im Baubewilligungsverfahren), angeordnet werden (§110 Abs. 3 BauG).

Die im,Situationsplan orientierend dargestellten Sichtzonen werden durch die Verfahrensvorschrift in § 12 SNV rechtlich sichergestellt. Sie sind im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. 4.2.6 Versorgung und Entsorgung Im Situationsplan ist eine gemeinsame Entsorgungsstelle in einem Abstand von ungefähr 15 m zur Hinterdorfstrasse festgelegt.

Vorliegend ist keine Kantonsstrasse und in diesem Sinn kein kantonales Interesse betroffen. Sollte das Entsorgungsfahrzeug.die Erschliessungsstrasse (im Situationsplan "Verkehrsfläche gemäss § 10 Abs. 1 SNV") befahren müssen, ist eine Wendemöglichkeit vorzusehen. Sinngemäss gilt das auch für andere Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung. Es ist Aufgabe der Gemeinde, dafür zu sorgen, dass die Ver- und Entsorgung ohne störende Rück­ wirkungen auf die Gemeindestrasse (Hinterdorfstrasse) und ohne Sicherheitsprobleme abgewickelt werden kann. 4.2.7 Parkierung Die Parkierung wird in § 11 SNV zweckmässig geregelt.

5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan Teilgestaltungsplan "Baumgartencker Ost", beschlossen vom Gemeinderat Uezwil am 13. März 2023, wird genehmigt.

2.

Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Stephan Attiger Regierungsrat

I

fff --------------- — ihweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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Verteiler • Gemeinderat, Schulhausstrasse 2, 5619 Uezwil • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS

• Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

• Departement Volkswirtschaft und Inneres

• Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation ini Amtsblatt des Kantons Aar-

,gau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom

siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

3.

Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche

oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaitùngsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu

bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8.

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Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­

lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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