Gestaltungsplan Friedstrasse

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

14. Dezember 2023 31. Mai 2024 bis 1. Juli 2024 14. Oktober 2024 9. Dezember 2024 18. November 2024

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz. BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig.

1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 26. Oktober 2016 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das gestaltungsplanpflichtige rund 0,45 ha umfassende Areal "Friedstrasse" befindet sich in der Wohnzone (W2). Mit dem Gestaltungsplan (GP) soll eine dem Quartierbild angepasste dichte Über­ bauung des Areals ermöglicht werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Reinach am 14. Oktober 2024 beschlossenen Vorlage: • GP "Friedstrasse" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 11. November 2024 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 14. Dezember 2023 mit einigen Vorbehalten abgeschlossen wor­ den. Die Vorbehalte wurden sachgerecht vor der öffentlichen Auflage bereinigt (vgl. Anhang 1 im Planungsbericht).

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde­ rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb­ nis nachzuweisen. Die Stellungnahme ist im Planungsbericht enthalten und wurde mit der abschlies­ send vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

4.3 Kantonaler Richtplan In den Ländlichen Zentren sind regionale Einrichtungen und die grundlegende Infrastruktur für den ländlichen Raum konzentriert. Sie sind treibende Kraft der regionalen Entwicklung, Kultur und Ver­ sorgung. Ihre strategische Ausrichtung bestimmt die wirtschaftliche Position der umgebenden Region massgeblich. Die Ländlichen Zentren nehmen bis 2040 jeweils knapp ein Zehntel des prognostizier­ ten Bevölkerungswachstums und des dabei angestrebten Zuwachses an Beschäftigten auf. Beson­ dere Aufmerksamkeit ist dem altersgerechten Wohnraum, der Zentrumsbildung sowie dem haushäl­ terischen Umgang mit dem Boden zu schenken. Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, soll in den unüberbauten Wohn- und Misch­ zonen eine Mindestdichte von durchschnittlich 75 Einwohnerinnen und Einwohnern pro Hektar (E/ha)

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erreicht werden. Mit den gemäss Richtprojekt "Bebauung" geplanten 17 Wohneinheiten kann bei An­ nahme von 2,0 bis 2,5 Personen pro Haushalt eine sachgerechte Einwohnerdichte im Bereich von 76 E/ha bis 94 E/ha erreicht werden. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kan­ tonalen Richtplans überein (siehe nachfolgende Ziffern). 4.4 Regionale Abstimmung

Mit dem GP werden keine wesentlichen regionalen Interessen tangiert. 4.5 Sondernutzungsplan 4.5.1 Siedlungsqualität

Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Das betroffene unüberbaute, dreiecksförmige Grundstück befindet sich in Hanglage in einem locker überbauten Einfamilienhausquartier. Es handelt sich hauptsächlich um eingeschossige Einfamilien­ häuser aus der Bauperiode 1919-1945, die über ein Satteldach verfügen. Später sind weitere Einfa­ milienhäuser sowie einzelne bis dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit Flachdach entstanden. Prägend ist die Sicht auf die reformierte Kirche mit Friedhof von der Friedstrasse her, die erhöht im Osten liegt Etwas entfernt im Süden befindet sich die historische Bebauung des Neudorfs. Hier sind gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) gewisse räumliche Qualitäten aufgrund der differenzierten bäuerlichen Strassenräume vorhanden. Der bäuerliche Charakter des Strassenzugs konnte bis in die neuste Zeit bewahrt werden. Das aktuelle Quartiersbild kann als einigermassen homogen und mit unterschiedlichen Qualitäten beschrieben werden.

Ortsbild und Städtebau Das Ortsbild von Reinach ist gemäss ISOS als regional bedeutend eingestuft. Die betreffende Par­ zelle befindet sich nach ISOS innerhalb der Umgebungs-Zone IV "Nahumgebung Neudorf'. Für die­ sen Bereich ist das höchste Erhaltungsziel a (Erhalten der Beschaffenheit) festgelegt. Das bedeutet, dass die Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche erhalten bleiben soll.

Die Umsetzung der Ziele des ISOS erfolgt in der Regel mit einer Interessenabwägung im Rahmen der Nutzungsplanung (Richtplankapitel S 1.5). Bei Abweichungen von der Grundnutzung (wie hier vorliegend) ist wiederum eine Interessenabwägung notwendig. In den Kapiteln 2.3 und 6.4 des Pla­ nungsberichts erfolgt eine sachgerechte Interessenabwägung mit den Zielen des ISOS.

Architektonische Gestattung Das Quartier ist locker mit Einfamilienhäusern und wenigen kleineren Mehrfamilienhäusern überbaut. Diese sind mehr oder weniger parallel zum Hang angeordnet. Diese Merkmale sind für das Quartier­ bild insgesamt jedoch zu wenig prägend, als dass sie für die Entwicklung des Areals zwingend zu berücksichtigen wären. So ist es nachvollziehbar, dass im vorliegenden Kontext und im Rahmen des GP ein eigenständiges Bebauungskonzept entwickelt wurde.

Mit der Gliederung der Baukörper wird trotz Dichte eine Annäherung zu den Abmessungen der be­ nachbarten Einfamilienhäuser gesucht. Das Projekt hebt sich bezüglich Körnigkeit und Ausdruck je­ doch klar vom ortsbaulichen Umfeld ab.

Die Fassadengestaltung im Richtprojekt wirkt noch etwas schemenhaft, es wird jedoch eine einiger­ massen ruhige Gesamterscheinung erreicht. Die Einordnung ins Orts- und Quartierbild kann unter Berücksichtigung des vorliegenden Kontexts insgesamt als ausreichend gut bezeichnet werden. Ba-

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sierend auf dem vorliegenden Richtprojekt kann bei sorgfältiger Fassaden-ZDetailgestaltung, Mate­ rial- und Farbgebung sowie Bepflanzung insgesamt eine gute architektonische Gestaltung erreicht werden. Umgebungsgestaltung

Das Richtkonzept "Umgebungsgestaltung" von Arcoplan schafft eine gute Grundlage für die künftige Freiraumgestaltung. Der GP sichert die gestalterischen Prinzipien zur Umgebungsgestaltung sach­ gerecht. 4.5.2 Denkmalpflege Südöstlich des Areals befindet sich die evangelisch-reformierte Kirche, die als kantonales Baudenk­ mal geschützt ist. Die Friedstrasse führt von Westen auf den Kirchplatz zu, die Brunnmattstrasse von Norden westlich an der Kirche vorbei. In der Umgebung von unter Schutz gestellten Denkmälern sind gemäss § 32 Kulturgesetz (KG) Bau­ ten, technische Anlagen und sonstige Vorkehrungen, die ein solches Objekt in seiner Wirkung beein­ trächtigen, durch das Departement Bildung, Kultur und Sport zu beurteilen.

Das Areal soll mit einer Zeile gestaffelter Baukörper im Norden und einem dreiteiligen Bau im Südos­ ten bebaut werden. Die Höhenentwicklung ist zonenkonform, durch die nach Nordwesten abfallende Topografie ist die Höhenentwicklung als Gegenüber des Baudenkmals vertretbar. Der nördliche Teil der Bebauung wird kaum mit dem Baudenkmal gemeinsam wahrzunehmen sein. Der südöstliche Bereich hingegen verändert die Umgebung des Baudenkmals, die heute als Acker genutzt und somit einen freien Sichtbereich zur Kirche bietet. Dem Grünbereich entlang der Friedstrasse und Brunnmattstrasse kommt eine wichtige Bedeutung zu. Der GP zeigt die Bepflan­ zung entlang der Strasse als Allee mit hochstämmigen Grossbäumen sowie eine differenzierende Bepflanzung der von der Allgemeinheit nutzbaren Wiese mit Gehölzen und kleinstämmigen Bäumen. Das ist sachgerecht. Das vorliegende Richtprojekt wird seitens der Kantonalen Denkmalpflege grundsätzlich im Nahbereich des kantonal geschützten Baudenkmals als vertretbar eingeschätzt.

4.5.3 Ökologischer Ausgleich

Gestützt auf §§13 und 14 Verordnung über den Schutz der einheimischen Pflanzen- und Tierwelt und ihrer Lebensräume (Naturschutzverordnung, NSV) ist bei Planungen für ökologische Ausgleichs­ massnahmen zu sorgen. In § 13 Abs. 2 SNV werden sachgerecht hinreichend grosse ökologische Ausgleichsflächen mit geeigneten Aufwertungs- und Unterhaltsmassnahmen gefordert, die im Bau­ bewilligungsverfahren zu prüfen sind. 4.5.4 Erschliessung

Im Planungsbericht wird erläutert, weshalb nicht über das ganze Gestaltungsplangebiet ein GP er­ stellt wird. Die Erläuterungen sind nachvollziehbar.und geben aus verkehrsplanerischen Gründen zu keinen Bemerkungen Anlass, da der südliche Teil der Friedstrasse (Parzellen 930, 931 und 3945) separat erschlossen werden kann. Im Kapitel 4 "Verkehr/Abstimmung Siedlung und Verkehr" des Planungsberichts wird auf den Kom­ munalen Gesamtplan Verkehr (KGV) verwiesen und die verkehrlichen Themen sämtlicher Verkehrs­ teilnehmenden sachgerecht erläutert. Insbesondere wird die Fahrbahnbreite der Friedstrasse er­ wähnt, die durchgehend auf 4,80 m verbreitert werden soll. Die Verbreiterung der Friedstrasse ist notwendig, damit die Baureife gemäss § 32 BauG erreicht werden kann. Die Verbreiterung der Friedstrasse und Brunnmattstrasse wird sachgerecht mit Strassenlinien gesichert.

Die Friedstrasse ist gemäss KGV als kommunale Velo-Nebenverbindung festgelegt und knüpft an die in etwa 100 m entfernte kantonale Veloroute R755 an. Die Friedstrasse ist zudem eine kantonale

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Wanderwegverbindung. Die Durchwegung des Areals mit den Fussweganschlüssen an die Friedstrasse und Brunnmattstrasse ist gut gelöst. 4.6 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die SNV sind sachgerecht und rechtskonform.

5. Ergebnis

Die Voriage erfüiit die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Friedstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Reinach am 14. Oktober 2024, wird genehmigt.

2.

ible Abteilunq Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Stephan Attiger / Regierungsrat I

Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 66, 5734 Reinach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei

der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor

Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem­ ber bis und mit dem 2. Januar. 2.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­

setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­ treten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unteriiegende Partei hat in der Regei die Verfahrenskosten sowie gegebenenfaiis die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

6, Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

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