Gestaltungsplan Goldwand

Special-use plan · Ennetbaden

Document

Number: 12.82
Kind: Special-use plan
Commune: Ennetbaden
Canton: Aargau
Level: Communal
Authority: Gemeindeverwaltung
Approved by: BVU
Adopted: Jul 2, 2008
In force since: May 22, 2013
Source: ÖREBlex, canton Aargau

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SNP-4026-2013-E.pdf

Gemeinde Ennetbaden

Sondernutzungsplan Goldwand

•

Kanton Aargau

Departement Bau, Verkehr und Umwen

Abteilung Raumentwicklung

gemäss § 21 BauG

Sondernutzungsvorschriften

Beschluss Gemeinderat vom 17. März 2008 und vom 19. Januar 2009

Anpassung Sondernutzungsvorschriften 2012 Baubereiche C und D gemäss § 21 BauG

weggelassene Bestimmungen

Erläuterung zur Darstellung (unterstrichene Leerschläge)

neu ergänzte Bestimmungen

unterstrichener Text

Stand:

Vorprüfungsbericht vom:

13. Juni 2012 / 2. Oktober 2012

Mitwirkung vom:

5. Juli bis 3. August 2012 / 22. Okt. bis 20. Nov. 2012

Öffentliche Auflage vom:

5. Juli bis 3. August 2012 / 22. Okt. bis 20. Nov. 2012

Gemeinderat am: \:17. Dezember 2012 mmann:

Genehmigung:

Gemeindeschreiber

Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und UrnwE„qt Aarau, den

Z2.

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Art. 5 Baubereiche

Baubereiche Cl - C5 Hertensteinstrasse

Die Baubereiche für Hochbauten bezeichnen die maximale Ausdehnung der Geschossflächen. Sie ersetzen die Grenz- und Gebäudeabstände. Vor Einreichung eines Baugesuches sind folgende Verfahrensschritte notwendig; - Baubereich A; Studienauftrag und / oder Investorenwettbewerb gemäss § 11 Abs. 1 SNV Baubereiche B; Begleitetes Verfahren gemäss § 11 Abs. 2 SNV - Baubereiche C; Zweistufiges begleitetes Verfahren gemäss

Art. 9 Abs. 1 SNV und § 11 Abs. 2 SNV

Art. 5 Baubereiche

Die Baubereiche für Hochbauten bezeichnen die maximale Ausdehnung der Geschossflächen. Sie ersetzen die Grenz- und Gebäudeabstände. Vor Einreichung eines Baugesuches sind folgende Verfahrensschritte notwendig; - Baubereich A; Studienauftrag und / oder Investorenwettbewerb gemäss § 11 Abs. 1 SNV - Baubereiche B und C; Begleitetes Verfahren gemäss § 11 Abs. 2 SNV 1

Die Baubereiche für Zwischen- und Tiefbauten sind für zusätzliche Nutzflächen vorgesehen; Sammelgaragen, Abstellräume für Velos/Mofas, Neben- und Abstellräume und dergleichen. Im Baubereich C3 sind weitere Nutzungen entsprechend den betrieblichen Erfordernissen und den Vorgaben der Bau- und Nutzungsordnung möglich.

Für die im Sondernutzungsplan als „Flächen mit geltendem Recht nach BNO" bezeichneten Bereiche gelten die Bestimmungen der jeweiligen Bauzonen.

3 Für die im Sondernutzungsplan als „Flächen mit geltendem Recht nach BNO" bezeichneten Bereiche gelten die Bestimmungen der jeweiligen Bauzonen.

Art. 9

1 Innerhalb der Baubereiche Cl bis C5 muss ein Gesamtkonzept erarbeitet werden, in welchem die Stellung der Bauten sowie die Grösse und Gliederung der Baukuben ersichtlich ist. Die Einordnung der Bauten und die Qualität der Aussenräume wird in einer ersten Phase durch ein unabhängiges Fachgremium mit Beteiligung der kantonalen Denkmalpflege beurteilt. Auf dieser Basis erfolgt die Qualitätssicherung gemäss § 11 Abs. 2 SNV in einer zweiten Phase, wobei eine Abkopplung der Baufelder C4 und C5 möglich ist.

Baubereiche Cl - C5 Hertensteinstrasse

Die Baubereiche Cl bis C3 liegen in unmittelbarem Umgebungsbereich des unter Denkmalschutz stehenden Objektes „ehemaliges Hotel Schwanen". Für Neubauten und grössere Umbauten, insbesondere einen Anbau an das Denkmalschutzobjekt, ist deshalb gestützt auf das Denkmalschutzdekret die Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege nötig.

3 Die einzelnen Baukörper sind so auszugestalten, dass eine ruhige Gesamtwirkung entsteht. Über die einzelnen Teilbereiche hinaus ist eine aufeinander abgestimmte Gestaltung der Bauten und der Aussenräume sicherzustellen. Für die projektspezifische Gestaltung der Bauten und der Umgebung entlang der Hertensteinstrasse gelten erhöhte Anforderungen.

4 Zur Detailgestaltung kann der Gemeinderat analog zu den § 8 Abs. 4 bis 6 SNV ergänzende Auflagen erlassen.

Zur Detailgestaltung kann der Gemeinderat analog zu den § 8 Abs. 4 bis 6 SNV ergänzende Auflagen erlassen. Balkone, Terrassen, Loggien, Vordächer, technische Bauten und dgl. sind innerhalb der äussersten Mantellinie der Baubereiche vorzusehen.

Sondernutzungsvorschriften vom 19. Juni 1996

Sondernutzungsplan Goldwand, Anpassung Sondernutzungsvorschriften 2012

In den Baubereichen C4 und C5 sind innerhalb der im Situationsplan 1:500 angegebenen Höhen max. 4 Vollgeschosse zugelassen. Das oberste Geschoss muss mit dem Bauvolumen eine Einheit bilden und darf nicht als zurückspringendes Attika in Erscheinung treten. Im Baubereich C5 sind mindestens zwei oberirdische Baukörper mit einem minimalen Gebäudeabstand von 7 m vorzusehen. Zwischen den Baubereichen C4 und C5 ist ein sorgfältiger Bezug zum öffentlichen Grün- und Freiraum herzustellen. 5

6 Innerhalb der einzelnen Teilbereiches dürfen folgende Bruttogeschossflächen realisiert werden: - C4 / C5 max. 3'090 m2 BGF, wobei im Baubereich C5 in jedem Fall eine minimale Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4 möglich bleiben muss. In den Teilbereichen Cl, C2 und C3 ergibt sich die zulässige BGF aus den max. Geschossflächen und Höhenangaben im Situationsplan 1:500 sowie aus der Lichtführung und den wohnhygienischen Anforderungen der BNO.

Sondernutzungsvorschriften vom 19. Juni 1996

5 In den einzelnen Baubereichen C4 und C5 ergibt sich die maximale Vollgeschosszahl aus den im Situationsplan 1:500 angegebenen Höhen, wobei die minimale Geschosshöhe 2.7 m betragen muss. Das oberste Geschoss muss mit dem Bauvolumen eine Einheit bilden und darf nicht als zurückspringendes Attika in Erscheinung treten. Im Baubereich C5 sind mindestens zwei oberirdische Baukörper mit einem minimalen Gebäudeabstand von 7 m vorzusehen. Zwischen den Baubereichen C4 und C5 ist ein sorgfältiger Bezug zum öffentlichen Grün- und Freiraum herzustellen.

ergibt sich die zu6 Innerhalb der einzelnen Teilbereiche Cl bis C5 lässige Bruttogeschossfläche BGF aus den max. Geschossflächen und den Höhenangaben im Situationsplan 1:500 sowie aus der Lichtführung und den wohnhygienischen Anforderungen der BNO.

Sondernutzungsplan Goldwand, Anpassung Sondernutzungsvorschriften 2012

Gemeinde Ennetbaden

Sondernutzungsplan Goldwand

•

Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung

gemäss § 21 BauG

Sondernutzungsvorschriften

Beschluss Gemeinderat vom 17. März 2008

Anpassung Sondernutzungsvorschriften

weggelassene Bestimmungen

Erläuterung zur Darstellung (unterstrichene Leerschläge)

neu ergänzte Bestimmungen

unterstrichener Text

gemäss § 15 BauG

22. Oktober 2008

Vorprüfungsbericht vom: Mitwirkung vom:

10. November 2008 bis 9. Dezember 2008

Öffentliche Auflage vom:

10. November 2008 bis 9. Dezember 2008

Beschlossen vom Gemeinderat am:

19. Januar 2009

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Genehmigun

p7 Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 2. ricama Zoo9 Der Staltsschreiber:

Art. 6 Höhen

1 Für die einzelnen Baubereiche sind die maximalen Höhenkoten gemäss den Definitionen im Situationsplan 1:500 massgebend.

Art. 6 Höhen

1 Für die einzelnen Baubereiche sind die maximalen Höhenkoten gemäss den Definitionen im Situationsplan 1:500 massgebend.

2 Die im Sondernutzungsplan als „maximale Höhen der Bauten" bezeichneten Koten gelten für alle oberirdischen Bauvolumen. Diese dürfen lediglich durch technisch bedingte Dachaufbauten (z.B. Liftaufbauten, Kamine, jedoch keine Lüftungsanlagen) in minimalem Masse überschritten werden. Technisch bedingte Aufbauten sind in geordneter Weise zusammen zu fassen.

Die im Sondernutzungsplan als „Richtkoten für Geschossanschlüsse oder Terrain" bezeichneten Koten dienen zur Abstimmung der Bauten und der Umgebungsgestaltung. Die Höhenlagen werden im Baubewilligungsverfahren definitiv festgelegt.

3 Die im Sondernutzungsplan als „Richtkoten für Geschossanschlüsse oder Terrain" bezeichneten Koten dienen zur Abstimmung der Bauten und der Umgebungsgestaltung. Die Höhenlagen werden im Baubewilligungsverfahren definitiv festgelegt. 4 Entlang der Badstrasse muss das Erdgeschoss, in Abweichung von § 14 Abs. 3 ABauV, bei Neubauten eine Geschosshöhe von mindestens 4.5 m aufweisen. Sofern das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss als Sockel ausgebildet werden, hat die Erdgeschosshohe mindestens 4.0 m zu betra-

Entlang der Badstrasse muss das Erdgeschoss, in Abweichung von § 14 Abs. 3 ABauV, bei Neubauten eine Geschosshöhe von mindestens 4.5 m aufweisen. In den Baubereichen B1 und B2 darf die im Sondernutzungsplan angegebene maximale Höhe der Bauten um maximal 60 cm überschritten werden, sofern die Gebäude den Minergiestandard erfüllen.

Art. 8 5

Art. 8

Baubereiche B1, 02 1 In den Baubereichen B1 und B2 hat die Gestaltung der einzelnen Badstrasse Baukörper sowie ihr Bezug zu den Aussenräumen hohen Anforderungen zu genügen.

Baubereiche B1, B2 1 In den Baubereichen B1 und B2 hat die Gestaltung der einzelnen Badstrasse Baukörper sowie ihr Bezug zu den Aussenräumen hohen Anforderungen zu genügen.

Die Fassadenfronten der Baubereiche B1 und B2 haben entlang der Badstrasse für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung einen kontinuierlichen Verlauf aufzuweisen. Dieser muss innerhalb der im Situationsplan 1:500 dargestellten „Pflichtbereiche für Fassadenfronten" angeordnet sein.

2 Die Fassadenfronten der Baubereiche B1 und B2 haben entlang der Badstrasse für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung einen kontinuierlichen Verlauf aufzuweisen. Dieser muss innerhalb der im Situationsplan 1:500 dargestellten „Pflichtbereiche für Fassadenfronten" angeordnet sein.

3 Innerhalb eines Baubereiches müssen die Fassaden als zusammenhängende Einheit in Erscheinung treten. Das oberste Geschoss muss mit dem Bauvolumen eine Einheit bilden und darf nicht als zurückspringendes Attika in Erscheinung treten.

4 Die einzelnen Baukörper sind so auszugestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Balkone, Terrassen, Loggien, Vordächer, technische Bauten und dgl. sind in ihrer Gesamtwirkung ins Bauvolumen zu integrieren. Sie sind innerhalb der äussersten Mantellinie der Baubereiche vorzusehen.

5 Folgende Dachformen sind zugelassen; Flachdach und flach geneigte Dächer bis max. 5° Neigung.

5 Folgende Dachformen sind zugelassen; Flachdach und flach geneigte Dächer bis max. 5 0 Neigung.

Technisch bedingte Dachaufbauten und Ausgänge in die Dachebene müssen als Teil einer sorgfältig gestalteten Dachlandschaft sowie in Form einer „5. Fassade" gestaltet werden.

7 In den Baubereichen B1 und B2 müssen die Gebäude den Mineröiestandard erfüllen.

Sondernutzungsvorschriften vom 19. Juni 1996

Anpassung Sondernutzungsvorschriften

19. Januar 2009

Kanton Aargau

Gemeinde Ennetbaden

Sondernutzungsplan Goldwand gemäss § 21 BauG

Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung

Sondernutzungsvorschriften

Mitwirkung vom:

8. Mai bis 17. Juni 2006

Mitwirkungsbericht vom:

15. Januar 2007

Vorprüfungsbericht vom:

22. Februar 2007

Öffentliche Planauflage vom:

5. März 2007 bis 4. April 2007

Beschlossen vom Gemeinderat am:

17. März 2

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Genehmigung:

Der

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Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den

2t4(; Zoog Der Stantsschreiber:

Planungsteam SNP Goldwand

Galli & Rudolf Architekten AG, Zürich / Schweingruber Zulauf, Zürich / Gähler & Partner AG, Ennetbaden / Arcoplan Ennetbaden

Der Gemeinderat Ennetbaden erlässt, gestützt auf § 21 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen des Kantons Aargau (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 und § 3 der allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994 die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften:

1. TEIL

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

§1 Ziel und Zweck

Mit dem Sondernutzungsplan werden folgende Ziele angestrebt:

a)städtebaulich klare Grunddisposition der Bauten mit hoher Architekturqualität unter Respektierung der bestehenden Bautypologie und der unter Schutz stehenden Bauten, b)optimale Eingliederung der Bauten in die topographische Situation und sorgfältige Gestaltung der Aussenräume an der landschaftlich empfindlichen Lage, c) rationelle und zweckmässige Erschliessung von der Hertenstein- und der Goldwandstrasse zur Schaffung einer verkehrsberuhigten Fussgängerzone entlang der Badstrasse, d)Sicherung eines angemessenen Anteils der im öffentlichen Interessen liegenden Nutzungen, insbesondere entlang der Badstrasse. Im Vordergrund stehen Nutzungen des Thermalwassers sowie öffentlich zugängliche und publikumsorientierte Nutzungen. Der Sondernutzungsplan soll eine etappenweise Realisierung mit funktionsfähigen Teilüberbauungen sicherstellen. Für die einzelnen Bauträgerschaften sollen ausreichende Projektierungsspielräume offen gehalten werden. 2

Art. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht

Soweit der Sondernutzungsplan nicht anderes festlegt, gelten die Bauund Nutzungsordnung (BNO) sowie der Zonenplan der Gemeinde Ennetbaden. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des übergeordneten Bauund Planungsrechts.

Art. 3 Privatrechtliche

Regelungen

Die erforderlichen Gemeinschaftsanlagen (z.B. Fusswegverbindungen, öffentlicher Grünraum, Zufahrt Unterniveaugarage) sowie die für die Etappierung nötigen Anschlussbauwerke (z.B. Sammelgarage Baufeld B1/132) sind von der Bauherrschaft sicherzustellen und von den Grundeigentümern zu dulden.

Art. 4 Perimeter und Bestandteile

Der Sondernutzungsplan umfasst den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Perimeter.

SNV Goldwand, Sondernutzungsvorschriften

Grundeigentümerverbindliche Bestandteile des Sondernutzungsplanes sind die vorliegenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) sowie der Situationsplan 1:500.

3 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung des Sondernutzungsplanes und ist nicht verbindlich.

2. TEIL

BAUVORSCHRIFTEN / GESTALTUNGSBESTIMMUNGEN

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Art. 5 Baubereiche

Studienauftrag und / oder Investorenwettbewerb gemäss § 11 Abs. 1 SNV Baubereiche B; Begleitetes Verfahren gemäss § 11 Abs. 2 SNV Baubereiche C; Zweistufiges begleitetes Verfahren gemäss

Art. 9 Abs. 1 SNV und § 11 Abs. 2 SNV

Baubereich A;

2 Die Baubereiche für Zwischen- und Tiefbauten sind für zusätzliche Nutzflächen vorgesehen; Sammelgaragen, Abstellräume für Velos/Mofas, Neben- und Abstellräume und dergleichen. Im Baubereich C3 sind weitere Nutzungen entsprechend den betrieblichen Erfordernissen und den Vorgaben der Bau- und Nutzungsordnung möglich. 3 Für die im Sondernutzungsplan als „Flächen mit geltendem Recht nach BNO" bezeichneten Bereiche gelten die Bestimmungen der jeweiligen Bauzonen.

Art. 6 Höhen

Für die einzelnen Baubereiche sind die maximalen Höhenkoten gemäss den Definitionen im Situationsplan 1:500 massgebend. 2 Die im Sondernutzungsplan als „maximale Höhen der Bauten" bezeichneten Koten gelten für alle oberirdischen Bauvolumen. Diese dürfen lediglich durch technisch bedingte Dachaufbauten (z.B. Liftaufbauten, Kamine, jedoch keine Lüftungsanlagen) in minimalem Masse überschritten werden. Technisch bedingte Aufbauten sind in geordneter Weise zusammen zu fassen. 3 Die im Sondernutzungsplan als „Richtkoten für Geschossanschlüsse oder Terrain" bezeichneten Koten dienen zur Abstimmung der Bauten und der Umgebungsgestaltung. Die Höhenlagen werden im Baubewilligungsverfahren definitiv festgelegt. 4 Entlang der Badstrasse muss das Erdgeschoss, in Abweichung von § 14 Abs. 3 ABauV, bei Neubauten eine Geschosshöhe von mindestens 4.5 m aufweisen.

SNV Goldwand, Sondernutzungsvorschriften

5 In den Baubereichen B1 und B2 darf die im Sondernutzungsplan angegebene maximale Höhe der Bauten um maximal 60 cm überschritten werden, sofern die Gebäude den Minergiestandard erfüllen.

Art. 7 Baubereich A

Goldwandstrasse

1 Im Baubereich A ist eine einheitliche Gestaltung der Bauten, der Parkierung und der Aussenräume vorzusehen, welche zu einer guten Gesamtwirkung führt. Die Bauvolumen haben sich gut ins Gelände zu integrieren. Dabei ist eine Bautypologie vorzusehen, welche die feingliedrige Körnigkeit des gebauten Umfeldes oberhalb der Goldwandstrasse übernimmt.

Im Baubereich A ist ein durchgehender Sockelbereich möglich, der gegenüber dem Hauptbau einen Rücksprung von mind. 3 m aufweisen muss und dessen Höhe max. bis zum Strassenniveau der Goldwandstrasse reichen darf. 2

Das Bauvolumen über dem Sockelbereich darf westlich des Kulminationspunktes der Goldwandstrasse maximal 3.5 m höher und östlich des Kulminationspunktes maximal 2.5 m höher liegen als das Strassenniveau der Goldwand- bzw. der Hertensteinstrasse. Kumulativ darf die Meereshöhe von 389.60 m.ü.M. an keiner Stelle überschritten werden. Es muss in offener Bauweise mit mindestens drei Zwischenräumen ausgeführt werden, welche jeweils einen Gebäudeabstand von 7 m einhalten. Die Zwischenräume müssen insgesamt mindestens einen Drittel der gesamten Länge des Baubereiches A offen sein. 3

Innerhalb des Baubereiches A darf eine Bruttogeschossfläche von max. 1'720 m2 realisiert werden.

Art. 8 Baubereiche B1, B2

Badstrasse

1 In den Baubereichen B1 und B2 hat die Gestaltung der einzelnen Baukörper sowie ihr Bezug zu den Aussenräumen hohen Anforderungen zu genügen. 2 Die Fassadenfronten der Baubereiche B1 und B2 haben entlang der Badstrasse für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung einen kontinuierlichen Verlauf aufzuweisen. Dieser muss innerhalb der im Situationsplan 1:500 dargestellten „Pflichtbereiche für Fassadenfronten" angeordnet sein. 3 Innerhalb eines Baubereiches müssen die Fassaden als zusammenhängende Einheit in Erscheinung treten. Das oberste Geschoss muss mit dem Bauvolumen eine Einheit bilden und darf nicht als zurückspringendes Attika in Erscheinung treten.

Die einzelnen Baukörper sind so auszugestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Balkone, Terrassen, Loggien, Vordächer, technische Bauten und dgl. sind in ihrer Gesamtwirkung ins Bauvolumen zu integrieren. Sie sind innerhalb der äussersten Mantellinie der Baubereiche vorzusehen.

SNV Goldwand, Sondernutzungsvorschriften

Folgende Dachformen sind zugelassen; Flachdach und flach geneigte 0 Dächer bis max. 5 Neigung.

Technisch bedingte Dachaufbauten und Ausgänge in die Dachebene müssen als Teil einer sorgfältig gestalteten Dachlandschaft sowie in Form einer „5. Fassade" gestaltet werden. 6

Art. 9 Baubereiche Cl - C5

Hertensteinstrasse

Innerhalb der Baubereiche Cl bis C5 muss ein Gesamtkonzept erarbeitet werden, in welchem die Stellung der Bauten sowie die Grösse und Gliederung der Baukuben ersichtlich ist. Die Einordnung der Bauten und die Qualität der Aussenräume wird in einer ersten Phase durch ein unabhängiges Fachgremium mit Beteiligung der kantonalen Denkmalpflege beurteilt. Auf dieser Basis erfolgt die Qualitätssicherung gemäss § 11 Abs. 2 SNV in einer zweiten Phase, wobei eine Abkopplung der Baufelder C4 und C5 möglich ist. 2 Die Baubereiche C1 bis 03 liegen in unmittelbarem Umgebungsbereich des unter Denkmalschutz stehenden Objektes „ehemaliges Hotel Schwanen". Für Neubauten und grössere Umbauten, insbesondere einen Anbau an das Denkmalschutzobjekt, ist deshalb gestützt auf das Denkmalschutzdekret die Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege nötig.

Die einzelnen Baukörper sind so auszugestalten, dass eine ruhige Gesamtwirkung entsteht. Über die einzelnen Teilbereiche hinaus ist eine aufeinander abgestimmte Gestaltung der Bauten und der Aussenräume sicherzustellen. Für die projektspezifische Gestaltung der Bauten und der Umgebung entlang der Hertensteinstrasse gelten erhöhte Anforderungen.

4 Zur Detailgestaltung kann der Gemeinderat analog zu den § 8 Abs. 4 bis 6 SNV ergänzende Auflagen erlassen. 5 In den Baubereichen 04 und 05 sind innerhalb der im Situationsplan 1:500 angegebenen Höhen max. 4 Vollgeschosse zugelassen. Das oberste Geschoss muss mit dem Bauvolumen eine Einheit bilden und darf nicht als zurückspringendes Attika in Erscheinung treten. Im Baubereich 05 sind mindestens zwei oberirdische Baukörper mit einem minimalen Gebäudeabstand von 7 m vorzusehen. Zwischen den Baubereichen 04 und 05 ist ein sorgfältiger Bezug zum öffentlichen Grün- und Freiraum herzustellen. 6 Innerhalb der einzelnen Teilbereiches dürfen folgende Bruttogeschossflächen realisiert werden:

04 / 05 max. 3'090 m2 BGF, wobei im Baubereich 05 in jedem Fall eine minimale Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4 möglich bleiben muss. In den Teilbereichen Cl, 02 und 03 ergibt sich die zulässige BGF aus den max. Geschossflächen und Höhenangaben im Situationsplan 1:500 sowie aus der Lichtführung und den wohnhygienischen Anforderungen der BNO.

SNV Goldwand, Sondernutzungsvorschriften

Art. 10 Baubereiche D

Schwanen

1 Der Baubereich D umfasst das denkmalgeschützte, ehemalige Hotel Schwanen. Alle Bauvorhaben sind deshalb gestützt auf das Denkmalschutzdekret mit der kantonalen Denkmalpflege abzusprechen. Eine Bewilligung kann nur mit deren Zustimmung erteilt werden. 2 Es sind Nutzungen vorzusehen, die das unter Denkmalschutz stehende Kulturobjekt der Öffentlichkeit vermehrt zugänglich machen und das Thermalwasser nutzen. Dabei ist eine sorgfältige Interessenabwägung zwischen den denkmalpflegerischen und den raumplanerischen Aspekten unter Beizug der zuständigen Instanzen vorzunehmen.

Art. 11 Qualitätssicherung

1 Im Baubereich A muss zur Erreichung eines optimierten Projektes ein Studienauftrag und / oder Investorenwettbewerb durchgeführt werden. Die öffentliche Hand beteiligt sich nach Massgabe ihres Interesses an den Kosten. 2 In den Baubereichen B und C wird die Architektur- und Aussenraumqualität auf Kosten der Bauherrschaft durch ein unabhängiges Fachgremium, welches vom Gemeinderat beigezogen wird, in einem begleiteten Verfahren sichergestellt. Das begleitete Verfahren ist vor Einreichung des Baugesuches durchzuführen.

In den Baubereichen B und C muss die Einhaltung der architektonischen und landschaftsplanerischen Qualitäten in einem unabhängigen Gutachten beurteilt werden, das mit dem Baugesuch öffentlich aufzulegen ist. Es gelten folgende Beurteilungskriterien: -

3. TEIL

Bezug zum öffentlichen Grünraum und zum Strassenraum Gestaltung der privaten Zwischen- und Freiräume Volumetrische Gliederung, Massenverteilung Architektonische Gestaltung inkl. Materialisierung

ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

Art. 12 Bereich Promenade

Der im Sondernutzungsplan bezeichnete Bereich Promenade ist als verkehrsberuhigte Zone (Fussgängerzone) mit beschränktem Anlieferungsund Zubringerverkehr vom Postplatz auszugestalten. Veloverkehr, Notzufahrten sowie die Ver- und Entsorgung sind zugelassen. 2 Entlang der Promenade ist ein durchgehendes Gestaltungskonzept vorzusehen, in welchem eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht werden soll. Der Gestaltung der Beläge und Abschlüsse ist besondere Beachtung zu schenken. Die Hochwassersituation ist mit technischen und gestalterischen Mitteln zu berücksichtigen.

SNV Goldwand, Sondernutzungsvorschriften

Für Velos sind ausreichende Abstellplätze bereit zu stellen.

Art. 13 Erschliessung

Die Zufahrt zu den Baubereichen B, C und D hat von der Hertensteinstrasse zu erfolgen, diejenige des Baubereiches A von der Goldwandstrasse. Die Anschlusspunkt und die Linienführung sind im Situationsplan 1:500 festgelegt und als „motorisierte Arealerschliessung" bezeichnet. Die im Situationsplan 1:500 mittels Strassenlinien gemäss § 19 BauG gesicherte Zufahrtsrampe ist möglichst sanft in die Terraingestaltung und in die Überbauung zu integrieren. 3 Die Sichtwinkel der im Situationsplan 1:500 enthaltenen Ein- und Ausfahrten zu den Parkierungsanlagen an der Hertenstein- und an der Goldwandstrasse haben eine Beobachtungsdistanz von 2.5 m und eine Knotensichtweite von 30 m einzuhalten. Die Ein- und Ausfahrten sind mit einem Einlenkerradius von 5 m zu versehen.

Art. 14 Parkierung

Die Erstellung neuer Pflichtabstellplätze ist innerhalb des Perimeters des Sondernutzungsplanes lediglich in den Baubereichen A, B, C inklusive der zugehörigen Baubereiche für Zwischen- und Tiefbauten möglich. Die Zugänge zu den Sammelgaragen sind übersichtlich und gut auffindbar anzuordnen. In der Detailgestaltung sind die Sicherheitsaspekte der Benutzerinnen und Benutzer zu berücksichtigen (einsehbar, hell und beleuchtet). 2

Art. 15 Öffentlich zugängliche

Fussgängerverbindungen

1 Die öffentlich zugänglichen Fussgängerverbindungen sind als durchgehende Verbindungen sicherzustellen mit einer Breite von mind. 2 m. Die genaue Lage wird mit dem Bauprojekt festgelegt, wobei die einzelnen Abschnitte spätestens mit den angrenzenden Überbauungen realisiert werden müssen. 2 Die öffentliche Fusswegverbindung über dem Tunnel ist nach einem einheitlichen Konzept zu gestalten und sorgfältig in die Topographie einzubinden. 3 Die Querverbindungen von der Badstrasse zur Hertensteinstrasse sind gut auffindbar, möglichst angenehm, begehbar und sicher auszugestalten. Sie sind mit dem baulichen Konzept abzustimmen.

SNV Goldwand, Sondernutzungsvorschriften

4. TEIL

UMGEBUNGSGESTALTUNG

Art. 16 Öffentlich genutzte

Grün- und Freiräume

Die öffentlich genutzten und zugänglichen Grün- und Freiräume sind mit vielfältigen Nutzungseinheiten auszugestalten, die den Ort Ennetbaden prägen (Reben, Gärten, extensive Wiesen, Obstbäume, Hecken, Kleinweide). 2 Zurückhaltend gestaltete Einrichtungen und vereinzelte Bauten bis 10 m2 Grundfläche für Spiel und Aufenthalt sowie zur Nutzung und Pflege sind zulässig. 3 Die Mauern sollen einheitlich in Erscheinung treten. Sie bestehen nach Möglichkeit aus einheimischem Naturstein und sind trocken ausgemauert.

Die Zuordnung und Ausgestaltung einzelner Nutzungen wird in einem Gestaltungskonzept festgelegt, welches die Basis für das zu erarbeitende Projekt zur Freiraumgestaltung bildet. Für die Nutzung und Pflege erlässt der Gemeinderat ein Reglement.

Art. 17 Privat genutzte Grünund Freiräume

Die privat genutzten Grün- und Freiräume sind den jeweiligen Baubereichen zugeordnet und können als Spiel- und Gartenanlagen, Sitzplätze und dergleichen genutzt werden. 2 In den Zwischenbereichen der Bauten entlang der Badstrasse ist die Durchlässigkeit zum Hang mit einem terrassierten und möglichst kontinuierlichen Übergang zu gewährleisteten. Je Zwischenraum ist ein aufeinander abgestimmtes Erscheinungsbild sicherzustellen. Die Hangbefestigung hat mit hangparalleler Betonung der Mauern zu erfolgen. Teile der Zwischenbereiche können als Sitzplätze und dgl. genutzt werden, wobei diese Nutzungen auf das bauliche Konzept abgestimmt sein müssen.

Im rückwärtigen Bereich der Bauten entlang der Badstrasse ist der Übergang des Hanges in die öffentlichen Grünräume anhand des Verlaufes der Höhenlinien gestalterisch aufzunehmen. Die Hangbefestigung ist mit horizontaler Betonung der Mauern sicherzustellen. 3

Die genaue Abgrenzung der privaten Grünräume zum Bereich Promenade und zum öffentlichen Grünraum wird mit dem Bauprojekt festgelegt. Entsprechend ist im Situationsplan 1:500 dargestellt, dass die Lage beschränkt verschiebbar ist.

Art. 18 Vernetzung und ökologischer Ausgleich

Die Dach- und Umgebungsflächen sind wo möglich so auszugestalten, dass die Vernetzungsfunktion für trocken- und wärmeliebende Arten optimal gewährleistet ist. Ein angemessener Anteil der öffentlichen Grünräume sind als ökologische Ausgleichsflächen zu konzipieren.

SNV Goldwand, Sondernutzungsvorschriften

5. TEIL

VOLLZUGS- UND SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Art. 19 Richtlinien für die

Nutzung der Tunneltrasse

Hinsichtlich zukünftiger Bauvorhaben im Bereich des Tunnels gilt die Richtlinie für die Nutzung der Tunneltrasse der Abteilung Tiefbau vom 11. Mai 2006.

Art. 20 Schutz der Thermalquellen

Die Thermalquellen im Planungsgebiet sind geschützt und liegen im öffentlichen Interesse. Die bestehenden Quellaustritte dürfen in der Höhenlage nicht verändert werden. Bei der Planung von Bauvorhaben mit möglichen Auswirkungen auf den Untergrund im Schutzbereich 1 gemäss Schutzzonenplan ist frühzeitig ein in Belangen des Thermenschutzes versierter Hydrogeologe beizuziehen. Der Geologe hat das Projekt zu beurteilen und bei Bedarf ein projektspezifisches Überwachungskonzept auszuarbeiten. Dieses erfordert die Genehmigung der kommunalen und kantonalen Behörden.

Art. 21 Inkrafttreten

Der Sondernutzungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Sondernutzungsplanes.

Aufhebung bisherigen Rechts

3 Innerhalb des Perimeters des Sondernutzungsplanes werden alle rechtskräftigen Strassen- und Baulinien aufgehoben.

SNV Goldwand, Sondernutzungsvorschriften

Genehmigung

Departement Bau, Verkehr und Umwelt

KANTON AARGAU

Datum:

22. Mai 2013

RCAN/jwfl '

j:\03_geschafte\3_genehmigungen\02_ are\ro\20130418 bdv_12.82.dov.doc

BVURO.12 82-1

Gemeinde Ennetbaden; Gestaltungsplan "Goldwand", Teiländerung; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

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Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht 1 Vorprüfungsbericht 2 Öffentliche Auflage 1 Öffentliche Auflage 2 Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

13. Juni 2012 2. Oktober 2012 5. Juli 2012 bis 3. August 2012 22. Oktober 2012 bis 20. November 2012 17. Dezember 2012 20. Dezember 2012 27.Januar 2013

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Eine Beschwerde konnte durch Rückzug abgeschrieben werden.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung. Das Gebiet ist der Bäderzone zugeordnet und mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Für das Gebiet "Goldwand" besteht bereits ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vom 2. Juli 2008. Die zwischenzeitlich fortgeführte Projektierung der Baubereiche C1 bis C5 zeigte, dass verschiedene Festlegungen im rechtskräftigen Sondernutzungsplan eine, der schwierigen Situation angepasste Überbauung erschweren und Anpassungen erforderlich machen. Die Anpassungen basieren auf dem Resultat des, im Gestaltungsplan (§ 9 Sondernutzungsvorschriften) geforderten, begleiteten Verfahrens.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der bestehende rechtskräftige Gestaltungsplan wird im Wesentlichen wie folgt angepasst:

Versand:

2 2. Mai

2013

-2-

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3.2

Im Baubereich C2 soll gegenüber dem rechtskräftigen Gestaltungsplan ein Geschoss mehr ermöglicht werden, damit die Trauflinie aus dem Baubereich C1 weitergeführt werden kann und so eine ruhige Gesamtwirkung erzielt wird. Gegenüber der Hertensteinstrasse und dem Baufeld E wird die bisherige Gesamthöhe beibehalten. Der Baubereich C5 übernimmt entlang der Hertensteinstrasse eine klare Front im Abstand von 4 m zur Strasse mit Verzicht auf die Abrundung im Bereich der Kreuzung. Für den geplanten Längsbau unmittelbar östlich des Tunneltrassees wird das Baufeld C4 gegenüber dem ehemaligen Hotel Schwanen redimensioniert. Die Breite des Baubereichs wird auf maximal 16 m festgelegt. Die Baubereiche C4 und C5 werden je in zwei Unterbereiche unterteilt. Die möglichen Gebäudehöhen werden nicht mehr in Höhen ab gewachsenem Terrain, sondern in m ü.M. festgelegt. Dies ermöglicht eine gebietsweise abgestufte maximale Höhe der Bauten und eine situationsgerechte Reaktion auf die unregelmässige Geländeform. Die neu ausgeschiedenen Baubereiche für Zwischen- und Tiefbauten ermöglichen die Erstellung der nötigen Pflichtabstellplätze. Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: •

Gestaltungsplan "Goldwand" (Teiländerung) bestehend aus Situation 1 : 500 Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 Baugesetz (BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Es konnte ein Investor gefunden werden, welcher beabsichtigt, den denkmalgeschützten "Schwanen" zumindest teilweise wieder seiner ursprünglichen Nutzung (Hotel) zuzuführen. Zudem sind Eigentumswohnungen geplant. Diese wichtige Umnutzung steht in einem direkten Zusammenhang mit den Überbauungsmöglichkeiten in den Baufeldern C1 bis C5. Im Einzelnen wird mit dieser Teiländerung der Sondernutzungsplanung ermöglicht, in den Baubereichen C4a, C5a und C5b jeweils 4-geschossige Bauten und im Baubereich C2 und C4b je einen 5-geschossigen Bau zu erstellen. Mit den planungsrechtlichen Vorgaben kann auf die äusserst unregelmässige Geländeform und die Einpassungsansprüche an dieser wichtigen Lage sachgerecht reagiert werden. Im bisherigen Verfahren war die kantonale Denkmalpflege beteiligt und konnte ihre Interessen bezüglich denkmalgeschütztem "Schwanen" einbringen. Die vorliegende Planvorlage sichert die kantonalen Denkmalschutzinteressen angemessen.

-3-

4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Die Teiländerung des Gestaltungsplans "Goldwand" der Gemeinde Ennetbaden vom 17. Dezember 2012 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b)

darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Par-

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tei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler - Gemeinderat, Grendelstrasse 9, 5408 Ennetbaden - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Rechtsabteilung BVU - Abteilung Verkehr BVU

Stephan Artiger Regierungsrat

Legal bases

Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen

SAR 713.100 · Baugesetz, BauG · Cantonal

Bauverordnung

SAR 713.121 · BauV · Cantonal

Bundesgesetz über die Raumplanung

SR 700 · Raumplanungsgesetz, RPG · Federal