Gestaltungsplan Sandstrasse

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

26. Mai 2008 2. November 2007 9. November 2007 bis 11. Dezember 2007 26. Mai 2008 26. Mai 2008 14. Juli 2008

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Eine Beschwerde konnte durch Rückzug abgeschrieben werden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. Das Gebiet ist der Zentrumszone Z5 mit Sondernutzungsplanpflicht zugewiesen. § 5 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) enthält die Grundsatzanforderungen an den Sondernutzungsplan. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Im Gestaltungsplan sind fünf Baubereiche für Hochbauten festgelegt, die in versetzter Abfolge im Areal angeordnet sind. Damit soll ein "parkähnlicher Freiraum" mit grossen solitären Gebäudekuben geschaffen werden. Die Baubereiche ersetzen die Grenz- und Gebäudeabstände. Die einzelnen Baukuben sind mit einer maximalen Ausnützungsziffer von 1.15 belegt. Die Gebäudelänge ist auf 17 m beschränkt. Die Hochbauten dürfen mit höchstens zwei Drittel der Fassadenlänge der jeweils längeren Fassade parallel zur Parzellengrenze stehen. § 5 Abs. 5 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) schreibt vor, dass ein ausgewogenes Verhältnis von verschiedenen Wohnungstypen und -grössen zu realisieren ist. Vorausgesetzt wird ein grosszügiger und gehobener Wohnungsstandard mit einem hohen beziehungsweise mehrheitlichen Anteil grösserer Wohnungstypen (4 ½-Zimmer und grösser). Versand: 18. September 2008

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Mindestens 10 % der Bruttogeschossfläche sind für Geschäfte, Dienstleistungen und Gewerbe reserviert. Der Gewerbeanteil ist im Planungsschild zur Hardstrasse mit Bezug zur S-Bahnhaltestelle anzugliedern. Ebenfalls sichergestellt werden müssen genügend Gemeinschaftsräume für Freizeitbeschäftigungen. Die Vorschriften enthalten Vorgaben zur Aussenraumgestaltung namentlich zur Geländegestaltung und zur Rollstuhlgängigkeit der Freiräume sowie Grundsätze zur Bepflanzung und zur Ökologie inklusive Versickerung des Meteor- und Dachwassers. Die Hartflächen sind möglichst gering zu halten. Für die Freiraumgestaltung ist im Baubewilligungsverfahren ein einheitliches und verbindliches Freiraumkonzept unter Berücksichtigung der ökologischen Kriterien einzureichen. Um ein einheitliches Erscheinungsbild der Siedlung zu erzielen, sind ausschliesslich Flachdächer zugelassen. Diese sind zu begrünen (§ 7 SNV). Die Sondernutzungsvorschriften enthalten im Weiteren detaillierte qualitative Vorgaben und Beurteilungskriterien zur Gebäudegestaltung. Die Bauten sind im Minergiestandard zu erstellen. Die Erschliessung erfolgt über die Sandstrasse (Ein- und Ausfahrt). Die Parkierung erfolgt unterirdisch. Lediglich die Besucherparkplätze können oberirdisch angeordnet werden. Die nötige Anzahl Veloabstellplätze ist in gut zugänglichen Veloräumen in den Gebäuden ober- oder unterirdisch unterzubringen. In der Verlängerung zur Kappelerstrasse ist ein mindestens 1.5 m breiter Fussweg festgelegt. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die Vorlage basiert auf einer sorgfältigen städtebaulichen Analyse. Das aufgrund der Analyse entwickelte Richtprojekt weist sowohl in städtebaulicher als auch in architektonischer Hinsicht hohe Qualitäten auf. Gestützt auf diese Analyse wird im Gestaltungsplan die Ausnützungsziffer gegenüber den Vorgaben der Bau- und Nutzungsordnung um 50 % erhöht. Auch wenn man berücksichtigt, dass darin ein Arealbonus (25 %) schon enthalten ist, ist diese Erhöhung markant. Die vorgesehene markante Abweichung von der Grundnutzungsordnung im Bereich der Überbauungsdichte (AZ) ist gestützt auf § 21 Abs. 2 BauG bei Sicherung einer deutlich überdurchschnittlichen Qualität der Überbauung im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens möglich.

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Der Gestaltungsplan enthält verschiedene Vorgaben zur Qualitätssicherung. So werden in § 5 Abs. 2 SNV die Fassadenfronten (Lage zur Parzellengrenze) definiert; damit wird die Bildung einer Gebäudefront entlang den Strassen verhindert und der Parkcharakter erhöht. § 6 SNV enthält generelle Vorschriften mit Grundsätzen zur Gebäude- und Fassadengestaltung. Damit verschafft sich der Gemeinderat die Kompetenz, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Qualität zu überprüfen. Ebenfalls wichtige Qualitätskriterien sind die Vorschriften zum Minergiestandard (§ 8 SNV), zur unterirdischen Parkierung (§ 11/13 SNV), zu den Fussgängerverbindungen (§ 12 SNV) sowie zur Umgebungsgestaltung (§ 15-17 SNV). Mit den Vorschriften in § 5 Abs. 4 bezüglich ausgewogenem Verhältnis von verschiedenen Wohnungstypen und -grössen wird dem Wunsch der Gemeinde entgegengekommen, mit planerischen Massnahmen ein ausgewogenes soziales Gefüge in der Gemeinde zu unterstützen. Das übergeordnete Interesse für eine solche Vorschrift ist gegeben. Der Perimeter des Gestaltungsplans liegt nicht an bestehenden oder geplanten kantonalen Verkehrsinfrastrukturanlagen; kantonale Interessen sind deshalb nicht betroffen. Die Erschliessung sowohl für den Privatverkehr wie auch für Velofahrer und Fussgänger ist situationsgerecht und erfüllt die gesetzlichen Anforderungen. Die Baulinie für unterirdische Bauten sowie einzelne Besucherparkplätze halten die Abstandsvorschrift von § 111 BauG nicht ein. Nach § 21 BauG sind Abweichungen von den Abstandsvorschriften nach § 111 BauG grundsätzlich möglich, wenn gewichtige Gründe dafür sprechen und ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt werden kann. § 13 Abs. 3 SNV hält fest, dass die Anzahl der oberirdischen Besucherparkplätze beschränkt werden, um das Konzept des fliessenden parkartigen Grünraums sicherzustellen. Mit der gleichen Begründung unterschreiten die Besucherparkplätze auch die Abstandsvorschriften von § 111 BauG. Die Ausnahmen sind begründet und nachvollziehbar. Die Umgebungsgestaltung gemäss Richtprojekt basiert auf einem durchdachten, detaillierten Freiraumkonzept, in welchem der Umgang mit dem Gelände, gemeinschaftliche Freiräume usw. festgelegt sowie Vorgaben zur Grünbepflanzung und den Arealrändern getroffen werden. § 15–17 SNV enthalten wichtige und zentrale Grundsätze zur Geländeund Freiraumgestaltung. Diese vermögen zu überzeugen; sie sichern bei sachgerechter Umsetzung eine hohe Freiraumqualität. Der Gestaltungsplan und die Sondernutzungsvorschriften erfüllen insgesamt die Anforderungen bezüglich Qualität und Anforderungen des Baugesetzes. Um die nötige Flexibilität für die Umsetzung im Baubewilligungsverfahren zu erhalten, beschränken sich die Vorschriften richtigerweise punktuell auf Grundsätze und Beurteilungskriterien, die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens, gestützt auf die Vorgaben des Gestaltungsplans, konkret zu prüfen und sicherzustellen sind. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Sandstrasse" der Gemeinde Neuenhof vom 26. Mai 2008 wird genehmigt.

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2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrats kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Zürcherstrasse 107, 5432 Neuenhof  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: