Gestaltungsplan Wygarte

IH

EESS N Er ER EEE URN BR EFTERTISWEBERRE> rau

Mitwirkungsauflage vom

17. August 2000 bis 15. September 2000

Mitwirkungsbericht vom 22. Januar 2001 Vorprüfungsbericht vom 10. April 2001 Öffentliche Auflage vom 5. Juni 2001 bis 4. Juli 2001

Beschlossen vom Gemeinderat am ! 4..-01-..2002 as

NAMENS DES GEMEINDERATES

Gemeindeammann Gemeindeschreiber

B. Lüscher

Genehmigung Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den A0. Apr! 2002

74 Plan Nr. 56.01.013-1 Beschlussfassung / G: 74 ehmigung Auftrag-Nr. 56.01.013 Format 80/126

Name Datum Kontrolle Projektleitung Vi - - Bearbeitung Juni 2000 0

ROSE

Planerstellung be] FAX 062 I 874 24 06

Anderung 1 Be

Anderung 2 Ba Plotdatum 18.12.2001 ie

| mex | [eloJelre]lelnJı | el a

KIRCHPLATZ 2 4310 RHEINFELDEN FON 061 / 838 96 80 FAX 081 / 838 98 81 E-MAIL INFO@KOPACH ISO 9001 ZERTIFIKAT REG-NR. 47617

o PST Dezember 2001 | (} PA

GENEHMIGUNGSINHALT E-- 4 rot Baulinien für Klein- und Anbauten -— rot Baulinien für Hauptbauten D— rot Strassen- / Weglinien (Enteignungsrecht, $ 132 BauG) Rn dunkelrot Projektierte Frischwasserleitungen (Enteignungsrecht, $ 132 BauG) Pr violett Projektierte Schmutzwasserleitungen (Enteignungsrecht, $ 132 BauG) — blau Projektierte Sauberwasserleitungen (Enteignungsrecht, $ 132 BauG) Be ne Sichtzonen: In den Sichtzonen muss ein sichtfreier Raum zwischen den Höhen 80 cm und 3 m gewährleistet sein heliblau Beobachtungsdistanz B und Knotensichtweite A der Sichtzonen hellbraun Teilbaugebiete A und B ($1- 89 SNV) hellgrün Freihaltefeld C (810 - 815 SNV) schwarz Perimeter des Gestaltungsplanes

Der kommunale Überbauungsplan "Weingarten" (Grossrätliche Genehmigung

vom 27. Februar 1980) wird mit Genehmigung des vorliegenden Gestaltungsplanes aufgehoben.

ORIENTIERUNGSINHALT

gerastert Bestehende Strassenflächen

BE hellgelb Geplante Quartiererschliessungsstrassen BE braun Geplanter Flurweg

violett Geplante Fusswege hellblau Geplantes offenes Gerinne mit Rückhaltebecken F-- dunkelrot Bestehende Frischwasserleitungen F--] violett Bestehende Schmutzwasserleitungen F-- blau Bestehende Sauberwasserleitungen E--J blau Bestehende Drainageleitung dunkelrot Aufzuhebende Frischwassereitung F-- schwarz Bauzonengrenze -—J braun Neue Parzellierung

Grundsatz

Gestaltung der Bauten

Dachbegrünung

Aussenraum- und Umgebungsgestaltung

Bepflanzung auf und gegenüber lichem Grund

Stützmauern

Umgebungsgestaltungsplan

landschaftliche,

Beratung

Ziel / Zweck

Bauten und Anlagen

Erste Aufwertungs-

massnahmen

Nachfolgende

massnahmen

Abweichung von obigen Vorschriften

Inkrafttreten Genehmigung

Sondernutzungsvorschriften

Teilbaugebiete A und B

81

Die Teilbaugebiete A und B dienen primär dem Wohnen. Im Grundsatz, insbesondere bezüglich der Baumasse ($ 5), der Bebauungsart ($ 7) sowie der Aussenraum- und Umgebungsgestaltung ($ 41) gelten die einschlägigen Bestimmungen der Bauordnung Magden. Im weiteren gelten folgende Bestimmungen.

$2

Jeder einzelne Bau hat architektonisch der landschaftlich besonderen Lage Rechnung zu tragen. Die Hauptfristen sind hangparallel auszurichten.

83 Flachdächer (bis 5% Neigung) sind zu begrünen.

84

Entlang den geplanten Erschliessungsstrassen sind beidseitig 60 cm breite, befahrbare Mergelbankette zu erstellen. Im Rahmen der Landumlegung sind diese dem angrenzenden Privateigentum zuzuweisen (ausserhalb Strassenlinien).

Sie dürfen nicht bepflanzt werden. Deren Unterhalt ist Sache des

jeweiligen Grundeigentümers. Für die Hauszufahrt darf das Bankett

befestigt werden (kein Mergel).

85

a) Böschungen und Mauern sind mit standortgerechten, einheimischen Pflanzen zu begrünen. Für Neupflanzungen von Hecken oder Gehölzstreifen sind standortgerechte, einheimische Gehölzarten zu verwenden.

b) Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu reduzieren, d.h., dass Wege, Treppen und Plätze wenn immer möglich wasserdurchlässig zu gestalten sind.

c) Sauberes Sicker- oder Grundwasser sowie Wasser von Dächern und versiegelten Flächen ist, wenn die topografischen Verhältnisse es zulassen, in das nächstgelegene Gewässer einzuleiten.

86

Sofern es die Verkehrssicherheit zulässt und die Nachbarliegenschaft nicht beeinträchtigt wird, dürfen hochstämmige Bäume auf öffentlichem Grund die üblichen Grenzabstände im gegenseitigen Einvernehmen unterschreiten.

Das gleiche gilt für hochstämmige Bäume auf privatem Grund gegenüber öffentlichen Grundstücken.

87

Stützmauern sollen als fugenreiche Trockenmauern, d.h. als Natursteinmauern ohne Mörtel ausgestaltet werden. Es sind regionaltypische Gesteinsarten zu verwenden. Böschungssicherungen

mit ingenieurbiologischen Massnahmen sind möglich. Wo aus baustatischen Gründen keine Trockenmauern möglich sind, können Betonmauern

und dergleichen erstellt werden. Diese sind zu begrünen.

Einfriedungen und Stützmauern bis 1.80 m Höhe dürfen, entgegen

& 42 Bauordnung Magden, an die Parzellengrenze und im gegen-

seitigen Einverständnis auf die Parzellengrenze gesetzt werden.

$8

In den Baugesuchsplänen ist die Umgebungsgestaltung (Böschungen, Mauern, Terrainveränderungen usw.) aufzuzeigen.

89

Angesichts der besonderen Anforderungen an die Umgebungsgestaltung nimmt

die Gemeinde bei jeder Bauplanung eine landschaftliche und ökologische Beratung vor. Die Gemeinde bestellt dazu eine bewährte Fachperson. Die Beratungskosten übernimmt die Gemeinde.

Freihaltefeld C 810 Das Freihaltefeld C soll:

a) im Bezug auf das Ortsbild die landschaftlich exponierte Hanglage zwischen "Egg" und "Lanzeberg" auflockern, d.h. ein Verschmelzen der beiden Quartiere durch hangparallel geschlossene Häuserzeilen verhindern;

b) die offene Kulturlandschaft mit dem Dorfinneren und seinen Naturwerten vernetzen und so jahres- und tageszeitliche Wanderungen bedrohter Tierarten ermöglichen;

c) mit einer Vielzahl an standorttypischen, naturnahen Elementen und Flächen zur Erhaltung der Artenvielfalt beitragen;

d) durch nah gelegene Naturerlebniswerte die Wohnqualität im Quartier erhöhen.

$11

Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Aufforstungen, Campieren sowie Feuer entfachen sind

nicht gestattet.

$12

Gleichzeitig mit der ersten Erschliessungsetappe in den Teilbaugebieten ist das Freihaltefeld durch folgende Massnahmen aufzuwerten:

a) Das dereinst anfallende, in Leitungen abgeführte Hang- und Drainagewasser ist entsprechend der Linienführung im Gestaltungsplan als offenes naturnahes Gerinne mit entsprechender Ufervegetation auszugestalten.

b) Am südlichen Perimeterrand ist vor Einleitung des Sauberwassers in die öffentliche Sauberwasserleitung ein Rückhaltebecken zu realisieren.

c) Die bestehenden Hecken und Feldgehölzgruppen sind im Sinne eines Ersteingriffs zu pflegen und ökologisch aufzuwerten.

d) Der bestehende Obstbaumbestand ist mittels Neupflanzung von einheimischen Hochstammobstbäumen zu ergänzen.

Die genannten Aufwertungsmassnahmen sind durch eine ökologisch ausgewiesene Fachperson zu planen, anzuweisen, zu begleiten und

zu kontrollieren. Sämtliche mit den zu treffenden Massnahmen anfallenden Kosten sind im Rahmen des Beitragsplanes zu verteilen. Das öffentliche Interesse an den Massnahmen ist entsprechend zu berücksichtigen.

813

a) Die nicht bestockten Flächen sind in Abhängigkeit der konkreten Situation als Magerwiesen oder als extensive Rinderweiden zu nutzen bzw. zu solchen zurückzuführen. Magerwiesen dürfen nicht gedüngt und nicht beweidet werden. Auf bereits mageren Standorten beschränkt sich die Nutzung auf einen jährlich einmaligen Schnitt ab dem 1. Juli. Rückführungsflächen können ab dem 15. Juni zweimal pro Jahr geschnitten werden. Das Schnittgut ist in jedem Fall abzuführen. Extensive Rinderweiden dürfen nicht gedüngt werden. Ebenso untersagt sind Beweidung ausserhalb der Vegetationszeit, Zufütterung auf der Weide, Pflegeschnitte sowie der Einsatz von Pestiziden. Gebüsche und Kleinstrukturen sind zu pflegen.

b) Die bestehenden Hecken und Feldgehölze sind zu erhalten. Durch periodische, abschnittsweise Pflege ist ein arten- und strukturreicher Aufbau anzustreben.

c) Die bestehenden bzw. neu zu pflanzenden Obstbäume sind geschützt. Abgehende Bäume sind am selben Ort durch Hochstammobstbäume zu ersetzen. Die Baumpflege hat im Sinne des traditionellen Feldobstbaues nach den Grundsätzen des biologischen Obstbaus zu erfolgen (Schnitt, Ernte, Düngung).

d) Kleinstrukturen in Form von Kleinhecken, Asthaufen, Altgrasstreifen, Brache- und Ruderalflächen, Natursteinmauern, Lesesteinhaufen usw. sind zu fördern.

e) Die bestehenden kleinen Rebparzellen können erhalten bleiben, dürfen aber nicht vergrössert werden. Die Rebstöcke können an gleicher Stelle durch neue ersetzt werden. Die Verwendung von Pflanzenschutzmitteln ist auf des Nötigste zu bemessen.

Für die unter a) bis e) genannten Erhaltungsmassnahmen ist ein Pflegeplan zu erstellen.

814

Abweichungen von obigen Bewirtschaftungs-, Unterhalts- und Nutzungsvorschriften sind möglich, sofern sie dem Schutzziel ($ 10) nicht widersprechen und dies in einem Einzelvertrag aufgrund der konkreten örtlichen Gegebenheiten anders geregelt wird.

815 Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat

in Kraft. Die Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.

Der Ausbau des Mattenweges

wird im Erschliessungsplan

"Matte" festgesetzt. Davon

betroffen ist auch die Parz. 423 r vs

Lanzeberg

apa

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung. Das 5.6 ha grosse Areal "Wygarte" befindet sich nach rechtskräftigem Bauzonenplan in der Wohnzone WC mit Gestaltungsplanpflicht. Das Ziel des Gestaltungsplans ist in § 4 Abs. 2 der Bauund Nutzungsordnung wie folgt umschrieben: – Den naturschützerischen und landschaftlichen Werten und Besonderheiten ist angemessen Rechnung zu tragen und das dazu notwendige Land als vernetzte Flächen freizuhalten. – Die Überbauung ist in Bezug auf Lage, Gestaltung der Bauten und Freiräume gut in die exponierte Landschaft einzufügen. – Zu diesem Zweck sind 20 – 25 % der Fläche des Gestaltungsplangebiets als ökologische Ausgleichsfläche nachzuweisen. – Es ist eine einfache und flächensparende Erschliessung sicherzustellen. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1 Vorlage Die Vorlage legt die Erschliessung des Planungsgebiets fest. Die einzelnen kurzen Stichstrassen haben eine durchschnittliche Breite von lediglich 3.5 m mit Aufweitungen in den Kurvenbereichen und einer Ausweichstelle bei der Erschliessungsstrasse Nr. 1. Gegen-

Versand:

-2-

über den Erschliessungsstrassen gelten die im § 111 BauG festgelegten Normabstände (4 m) für Hochbauten. Für Klein- und Anbauten werden mit Baulinien-Abstände von 2 m fixiert. Ein Fussweg mit 1.50 m Breite führt vom Wendehammer der Erschliessungsstrasse Nr. 1 zur Erschliessungsstrasse Nr. 2. Als weitere Elemente der Erschliessung sind die Trasse für Frischwasser- Schmutzwasser- und Sauberwasserleitungen bezeichnet. Der Gestaltungsplan unterscheidet nicht überbaubaure Freihaltefelder mit ökologischen Aufwertungsmassnahmen von den Teilbaugebieten A und B, welche primär dem Wohnen dienen. Die Sondernutzungsvorschriften zur Gestaltung der Bauten und zur Aussenraumnutzung und -gestaltung gewährleisten eine der besonderen Landschaft und Exposition des Gebiets angepasste Überbauung. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: – Gestaltungsplan – Sondernutzungsvorschriften Gleichzeitig wird der kommunale Erschliessungsplan (Überbauungsplan) "Weingarten" vom 27. Februar 1980 zur Aufhebung beantragt. Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Die in § 4 Abs. 2 der Bau- und Nutzungsordnung genannten Zielsetzungen (vgl. Kapitel 2) werden mit dem vorliegenden Gestaltungsplan "Wygarte" und der vorgesehenen Landumlegung erfüllt: – Der Gestaltungsplan und die Sondernutzungsvorschriften übernehmen die örtliche Bauweise in Bezug auf Lage, Gestaltung und Einpassung in die exponierte Landschaft. – Zur Erhaltung und Förderung der naturschützerischen und landschaftlichen Werte wird rund ein Viertel des Planungsgebiets als ökologische Fläche und Vernetzungsgebiet festgesetzt. Die Gestaltungs- und Pflegemassnahmen gemäss Grünraumkonzept der Gemeinde Magden werden in den Sondernutzungsvorschriften umgesetzt. – Die Erschliessung erfolgt landsparend. Die Strassen- und Verkehrsflächen, Fussgängerbeziehungen sowie die Trasse für die Ver- und Entsorgungsanlagen werden im Gestaltungsplan gesichert. Der gleichzeitigen Aufhebung des bisher rechtskräftigen Erschliessungsplanes von 1980 steht somit nichts entgegen. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

-3-

Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Wygarte" inkl. Sondernutzungsvorschriften der Gemeinde Magden vom 14. Januar 2002 wird genehmigt. 2. Die Aufhebung des rechtskräftigen Erschliessungsplans "Weingarten" vom 27. Februar 1980 wird genehmigt. 3. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, 4312 Magden  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten)  Abteilung Verkehr BD  Staatskanzlei Staatsschreiber:

-4-