Gestaltungsplan Bahnhofsaal

1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

22. November 2022 9. Januar 2023 bis 8. Februar 2023 14, Juli 2023 bis 14. August 2023 26. Mai 2025 31. Juli 2025 14. Juli 2025

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt.

1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raument­ wicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zustän­ dig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf den am 28. April 2004 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Areal "Bahnhofsaal" ist eines von drei Arealen mit GP-Pflicht im Bereich des Bahnhofgebiets Rheinfelden. Gemäss dem Strukturplan Bahnhof aus dem Jahr 2013 werden die Stärkung der Blick­ achse Nord-Süd, das Aufwerten und Klären der öffentlichen und privaten Räume, die Förderung von repräsentativen Gebäuden entlang der SEBi und die Schaffung von urbaner Qualität und Dichte an­ gestrebt. Gestützt auf die am 25. September 2024 genehmigte Teiländerung der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wird mit dem GP "Bahnhofsaal" der Rahmen für die künftige Bebauung und Nutzung der Par­ zelle 268 unter Beachtung des Richtprojekts definiert. Mit den Festlegungen werden die Vorgaben der Gemeinde Rheinfelden umgesetzt und die wegleitenden Qualitäten des Richtprojekts (Überbau­ ung, Aussen- und Freiräume) planungsrechtlich gesichert.

3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Rheinfelden am 26. Mai 2025 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan (GP) "Bahnhofsaal" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 7. März 2025 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 22. November 2022 mit Vorbehalten hinsichtlich des projektierten Kantonsstrassenausbaus abgeschlossen worden. Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Kantonaler Richtplan und Regionale Abstimmung Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kan­ tonalen Richtpians überein (siehe nachfolgende Ziffern).

Die regionale Abstimmung ist im Rahmen der am 25. September 2024 genehmigten Teiländerung der BNO erfolgt.

' Schweizerische Bundesbahnen

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4.3 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird.

4.3.1 Siedlungsentwicklung nach innen Handlungsgebiet nach S 1.2

Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufeuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge­ währleistet werden. In der Teiländerung der BNO wurde dieser Aspekt ausführlich thematisiert Mit dem GP werden die BNO-Ziele stufen- und sachgerecht umgeselzt. 4.3.2 Siedlungsqualität

Ziele aus übergeordneten und vorgelagerten Planungen Am Bahnhof gelegen, gilt das GP-Areal als ein zentraler Entwicklungsschwerpunkt von Rheinfelden. Zur künftigen Rolle im Stadtgefüge und der übergeordneten Einbindung wurden verschiedene städ­ tebauliche Untersuchungen durchgeführt. Die daraus hervorgegangenen Entwicklungsziele, die dem GP-Richtprojekt vorangingen, sind im Planungsbericht dokumentiert. Es sollen die öffentlichen und privaten Räume aufgewertet und geklärt sowie repräsentative Gebäude entlang der SBB gefördert und urbane Qualitäten und Dichte geschaffen werden (Strukturplan). Der Bahnhofplatz soll als innen­ städtischer Platz, Ankunftsort und “neue Mitte" hochwertig gestaltet und mit einem höheren Gebäude akzentuiert werden (Räumliches Entwicklungskonzept). Weiter sollen gemäss Leitbild 2040 neue ge­ sellschaftliche Wohnbedürfnisse berücksichtigt und barrierefreier, bezahlbarer Mietwohnungsbau auch für unterschiedliche Lebensphasen - entstehen. Dazu bietet das Bahnhofareal hervorragende Voraussetzungen (gute Erschliessung und Zentrumsnähe). Ortsbild und Städtebau

Städtebauliche Einordnung und Leitideen Architektur (gemäss Richtprojekt)

Die Baubereiche sind längs zur Bahnlinie gesetzt und orientieren sich an der topografischen Situa­ tion (Hangkante). Entlang der Bahnlinie sind die Baubereiche BI bis B3 und C aufgereiht. Je Baube­ reich variiert die zulässige Gebäudehöhe, sodass der Baukörper in zwei unterschiedlich ausgeformte Längsbauten (B2 und C; maximal 6 Vollgeschosse) gegliedert wird. Der Kopfbau (Baubereich 1, ma­ ximal 8 Vollgeschosse) bildet mit seiner Höhe von 26 m den vertikalen Abschluss zum Bahnhofplatz und soll zum Orientierungspunkt im Stadtgefüge werden. Baubereich D (maximal 5 Vollgeschosse) sieht einen freistehenden Längsbaukörper vor. der die Kaiserstrasse begleitet und den Vorplatz zum geschützten Saalbau (Baubereich A) abschliesst Durch die variierenden Vollgeschosszahlen je Baubereich und durch die aufs Terrain abgestimmten Erdgeschosskoten ergibt sich eine Höhenstaffelung der Dachkanten.

Das Richtprojekt sieht beim südlich gelegenen Längsbau einen zweigeschossigen Attikarücksprung vor. der den Bezug zur Volumetrie des Saalbaus herstellen soll. Die Fassadegliederung des Kopf­ baus ist mit überhohem Erdgeschoss und Dachgeschoss angedacht. Eine einheitliche Materialisierung der Fassaden soll einerseits auf den Saalbau abgestimmt werden und andererseits das Ensemble zusammenbinden. Die Einbettung des Ensembles in die Stadtsilhou­ ette soll durch differenzierte Gestaltung mit dem traditionellen Material und Farbigkeit - im Richtpro­ jekt mit Sichtbackstein - erreicht werden.

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Die städtebauliche Herleitung und die Leitideen zur Architektur sind schlüssig. Die Stellung und Glie­ derung der Bauten erscheint - insbesondere unter Berücksichtigung der Bahnlärmsituation - plausi­ bel. Die maximal zulässige Ausdehnung der Gebäude und Geb'äudehöhen gemäss Situationsplan und § 5 SNV sind als Spielraum für die Projektierung zweckmässig. Die daraus resultierende maxi­ mal mögliche Volumetrie (bauliche Dichte) wird aus fachlicher Sicht als an der oberen Grenze lie­ gend beurteilt. Insgesamt bieten aber die Leitideen Architektur eine gute Grundlage für die Projektie­ rung. Bestandesbauten

Der Identität stiftende und geschützte Saalbau wird in den städtebaulichen Entwurf integriert und in seiner Wirkung als wichtiger Zeitzeuge gestärkt. Das ehemalige Hotel Bahnhof und jüngere Anbau­ ten sollen abgebrochen werden. Die Interessenabwägung zu Gunsten des Abbruchs des ehemaligen Hoteltrakts ist nachvollziehbar. Sie erfolgte unter Berücksichtigung der baulichen Veränderungen - insbesondere gestützt auf die Mitberichte A1 und A2. Auch der Abbruch des südwestseitigen Anbaus zum Saalbau erscheint im Hinblick auf den kommunalen Schutzstatus begründet und vertretbar.

Die im Richtprojekt dargestellten baulichen Eingriffe am Saalbau werden im Rahmen des Baupro­ jekts - im Hinblick auf die konkreten Schutzziele - detailliert aulzuzeigen und zu beurteilen sein.

Qualitätssicherung und grösstmögliche Schonung des ISOS^-Schutzobjekts Mit dem GP sollen die Qualitäten des Richtprojekts sichergestellt werden (Planungsbericht Seite 7). Das Richtprojekt und die formulierten Grundsätze zur Architektur, Fassadengliederung, Materialisie­ rung und Farbgebung sowie zur Gestaltung der Aussen- und Freiräume (§ 11 SNV) sind wegleitend und dienen der Baubehörde als Beurteilungsgrundlage im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. In den §§ 10 und 13 SNV sind wichtige Ziele/Qualitätsvorgaben festgeschrieben. Zur Beurteilung der städtebaulichen, architektonischen und aussenräumlichen Qualität gibt der Gemeinderat ein Fach­ gutachten in Auftrag (§ 10 Abs. 6 SNV). Dies ist sachgerecht. Der vorgesehene Spielraum für die Arealentwicklung ermöglicht Projektoptimierungen in den nach­ folgenden Planungsphasen. Dies erfordert qualitätssichernde Massnahmen. Gemäss § 10 Abs. 5 SNV werden die architektonischen und städtebaulichen Qualitäten der Neubauten durch die Begleitung eines interdisziplinären Fachgremiums (Beirat Stadtgestaltung) sachgerecht sicherge­

stellt. 4,3.1 Denkmalpflege

Die hohe Baute (Kopfbau) steht in seiner Höhenentwicklung in einem vertretbaren Verhältnis zu den kantonalen Denkmalschutzobjekten. Die Fassadengestaltung, Materialisierung und Farbgebung des Kopfbaus im Baubereich BI hat in enger Zusammenarbeit mit der Kantonalen Denkmalpflege zu er­ folgen (§ 10 Abs. 4 SNV). Dies ist sachgerecht (Umgebungsschutz zum Altstadtkörper mit diversen kantonalen Denkmalschutzobjekten wie Stiftskirche/Stadttürme). 4.3.2 Freiraum und Klima Umgebung

Der GP-Perimeter weist heute im westlichen Teil bereits zwei Gebäude und einen grossen Parkplatz angrenzend an die Bahn auf. Der östliche Teil ist mehrheitlich mit Einzelbäumen versehen. Die ge­ planten Gebäude stehen parallel zu den Geleisen. In den Erdgeschossen werden mehrheitlich Dienstleistungen und publikumsintensive Nutzungen vorgesehen. Während der Freiraum im westli­ chen Perimeter mehrheitlich mineralisch ausgebildet wird, sollen die Freiräume im östlichen Teil stark durchgrünt werden. Gemäss den §§ 2 und 11 SNV gilt das Richtprojekt als wegleitend für die Inventar der sohützenswerten Ortsbllder der Schweiz

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Gestaltung, explizit auch hinsichtlich der stark durchgrünten Aussen- und Freiräume. Dies ist sach­ gerecht. Klima Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte ist es besonders wichtig, geeignete Mass­ nahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Die Festlegungen zur Umgebung mit Bezug zum wegleitenden Richfkonzept gewährleisten sachge­ rechte Massnahmen zur Hitzeregulierung im GP-Areal. Positiv beurteilt wird auch, dass für die Wei­ terbearbeitung des Projekts eine detaillierte Klimamodellierung als Grundlage genutzt werden soll (vgl. Planungsbericht Kapitel 5.7). Fledermauskorridor

Laut Fachgutachten werden keine messbaren, negativen Auswirkungen auf die Wochenstubenkolo­ nie der Mausohren in der Stadtkirche St. Martin erwartet. Nach der kantonalen Vorprüfung wurden zusammen mit den Umweltschutzverbänden weitergehende Schutzmassnahmen unter anderem auch für den Zeitraum der Realisierung festgelegt und in die Sondernutzungsbestimmungen aufge­ nommen. Die zusätzlichen Massnahmen sind sachgerecht. 4.3.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Kantonsstrassenprojekt Die kantonale Abteilung Tiefbau plant zusammen mit der Stadt Rheinfelden die Sanierung der Kai­ serstrasse. Das vorliegende Bauprojekt des Strassenbauprojekts "Rheinfelden IO; K292, Kai­ serstrasse" vom 16. Dezember 2021 der Eichenberger AG wird aus den damaligen Erkenntnissen neu überarbeitet.

Gemäss damaligen Stand Bauprojekt (Kantonsstrassenprojekt) war im Bereich des vorliegenden GP bei der Einspurstrecke auf der Kaiserstrasse in Richtung Bahnhof, die Ergänzung einer separaten Veloabbiegespur vorgesehen. Zudem wurde im Bauprojekt des Strassenbauprojekts eine Einspurund Aufstellfläche auf der Kaiserstrasse für die Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage der geplanten Über­ bauung "Bahnhofsaai" geprüft. Beide Planungselemente würden Landerwerb der Gestaltungsplan­ parzelle 268 bedingen. Durch die Abteilung Verkehr wurde geprüft, ob mit Umsetzung des Strassenbauprojekts eine Licht­ signalanlage (LSA) beim Knoten Ochsen realisiert werden kann. Aus dem Protokollauszug vom 25. März 2024 geht hervor, dass der Gemeinderat in der weiteren Planung die Optionen B+ / C- be­ rücksichtigt sehen will. Das heisst, das Bauprojekt soll ohne LSA, jedoch mit der Option zur Nachrüs­ tung bei Bedarf ausgearbeitet werden.

Erst wenn das überarbeitete Strassenbauprojekt vorliegt, alle aktuellen Änderungen in diesem einge­ arbeitet wurden und die Stadt Rheinfelden betreffend Verbleib Motorisierter Individualverkehr (MIV) auf der Bahnhofstrasse einen Entscheid gefällt hat, wird klar, wie die endgültige Erschliessung des Gestaltungsplanareals auszugestalten ist.

Den Genehmigungsunterlagen liegt das Erschliessungs- und Mobilitätskonzept Bahnhofsaal, Rhein­ felden vom 16. Juni 2023 mit Aktualisierung vom Februar 2025 bei. Darin werden die möglichen Er­ schliessungsszenarien für das Gestaltungsplangebiet sachgerecht behandelt. In § 19 SNV werden ausserdem sachgerechte Festlegungen zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit getroffen. Grund­ sätzlich ist damit nachgewiesen, dass die im GP getroffenen Festlegungen eine sachgerechte Er­ schliessung desselben ermöglichen, auch wenn die konkrete Ausgestaltung heute noch nicht ab­ schliessend bekannt ist. Die definitive Linienführung aus dem Strassenbauprojekt "Rheinfelden IO; K292, Kaiserstrasse" ist jedenfalls im Bauprojekt zu berücksichtigen. 6 von 8

4.3.4 Weitere materielle Hinweise Grundwasser

Im Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Bauten erstellt werden, die unter dem mittleren Grund­ wasserspiegel liegen. Der Projektstandort befindet sich im Gewässerschutzbereich Au über einem Grundwasservorkommen von geringer Mächtigkeit. Gemäss Geologe liegt der mittlere Grundwasser­ spiegel auf rund 279 m ü, M. Die vorgesehene Fundationshöhe liegt auf 276,5 m ü. M., 278,2 m ü. M. und 279,5 m ü. M. Es ist teilweise ein Einbau unter den mittleren Grundwasserspiegel vorgesehen.

Das Bauvorhaben ist ohne Untergeschoss nicht realisierbar. Durch Ersatzmassnahmen kann die Verringerung der Durchflusskapazität verhindert werden. Mittels einer Ergänzung des hydrogeologi­ schen Berichts wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der entsprechende Nachweis zu er­ bringen sein.

Lärm Im Lärmgutachten wird das Planungsgebiet im Sinne des Umweltrechts als erschlossen betrachtet. Zu diesem Schluss kommt auch das Kurzgutachten zum Thema Umwelt. Dies ist sachgerecht. Somit muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) nachgewiesen werden.

Im Lärmgutachten wird anhand der im Richtprojekt vorgesehenen Grundrissgestaltungen aufgezeigt, bei welchen lärmempfindlichen Räumen die Immisionsgrenzwerte (IGW) bei sämtlichen Fenstern eingehalten sind, bei welchen die IGW lediglich bei einem Lüftungsfenster eingehalten werden kön­ nen und bei welchen die IGW bei keinem Fenster eingehalten werden können. Es wird auch der Nachweis erbracht, dass bei den Wohneinheiten, bei denen einzelne lärmempfindliche Räume nicht unterhalb der IGW belüftet werden können, diese maximal einen Drittel ausmachen und somit die Kriterien für eine kantonale Zustimmung erfüllt werden. Störfallvorsorge

Das Richtprojekt wurde durch ein aktualisiertes Fachgutachten detailliert untersucht. Die aktuelle und künftige Risikosituation ist nicht erheblich und wird durch Massnahmen der SBB minimiert. Laut dem Screening Bahn verläuft die Risikosummenkurve derzeit im akzeptablen Bereich. Nichtionisierende Strahlung (NIS)

Die Parzelle 268 liegt zwischen zwei Mobilfunkanlagen. Nordwestlich befindet sich eine Anlage der Sunrise Communications AG und südlich eine Anlage der SBB. Alte und neue Mobilfunkanlagen müssen im massgebenden Betriebszustand an Orten mit empfindli­ cher Nutzung (Arbeitsplätze, Wohnungen und öffentliche und private, raumplanerisch festgesetzte Kinderspielplätze) den Anlagegrenzwert einhalten. Am Ende der Fertigstellung der projektierten Bauten sind die neuen wie die bestehenden Orte mit empfindlicher Nutzung (OMEN) auf die Einhaltung des Anlagegrenzwerts zu überprüfen.

4.3.5 Sondernutzungsyorschriften (SNV) Die SNV sind sachgerecht und rechtskonform. 5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss

1. Der Gestaltungsplan ''Bahnhofsaal", beschlossen vom Gemeinderat Rheinfelden am 26. Mai 2025, wird genehmigt. 2,

Die Abteikim Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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iegierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Marktgasse 16, 4310 Rheinfelden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten)

• Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU ’ Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 16, Juli bis und mit dem 15, August und vom 18. Dezem­ ber bis und mit dem 2, Januar,

2Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­ setz, BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­ treten.

4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids Ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­ weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

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5.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6.

Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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