Gestaltungsplan Rebstockstrasse
Special-use plan · Aristau
Document
- Number
- 2008-000412
- Kind
- Special-use plan
- Commune
- Aristau
- Canton
- Aargau
- Level
- Communal
- Authority
- Gemeindeverwaltung
- Approved by
- RR
- Adopted
- Mar 26, 2008
- In force since
- Mar 26, 2008
- Source
- ÖREBlex, canton Aargau
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Text
SNP-4222-2008-E.pdf
Gemeinde Aristau
Kanton Aargau
Kanton Aargau
Departement Bau, Verkehr und Umwert
Gestaltungsplan „Rebstockstrasseii
Abteilung Raumentwicklung
gemäss § 21 BauG
Sondernutzungsvorschriften weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: - Situationsplan 1:500
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Mitwirkungsbericht vom:
23.02.06 rev. 18.10.06 rev. 03.11.06 rev. 11.01.07 rev. 26.09.07
Entwurf
Verfasst
MR
MR
Format A4
Nr. 2
8. Juni 2006 (siehe Ziffer 8.1 des Planungsberichts)
Vorprüfungsbericht vom: 21. Dezember 2006 Öffentliche Auflage vom: 1. Februar 2007 bis 2. März 2007 Beschlossen vom Gemeinderat am: Der Viceammann:
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Der Geme deschreiber:
Susanna Bertholet
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Fredy K ser
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eise.' Genehmigungsvermerk:
Genehmigung durch den Pdeoieruncisrat Aarau, den 26 . 1-12.12 2.400e. Der Staatsschreiber:
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Gestaltungsplan „Rebstockstrasse"
Gemeinde Aristau
Art. 1 Grundlage / Zweck
Der Gestaltungsplan „Rebstockstrasse" stellt die rechtliche Grundlage für die arealinterne Erschliessung des Baugebiets „Rebstockstrasse" dar und soll eine geordnete, qualitativ hochwertige bauliche Entwicklung sicherstellen.
Art. 2 Bestandteile
Der Gestaltungsplan besteht aus: • Situationsplan 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Art. 3 Geltungsbereich
Diese Vorschriften gelten für das im Gestaltungsplan mittels „Perimeter des Gestaltungsplanes" bezeichnete Gebiet.
Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung
Soweit diese Sondernutzungsvorschriften und der Genehmigungsinhalt des Situationsplanes nichts Abweichendes festlegen, gelten die Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung so wie der Bauzonenplan der Gemeinde Aristau vom 14. Mai 2002.
Art. 5 Übergeordnetes Recht
Vorbehalten bleibt das übergeordnete kantonale und eidgenössiche Recht, insbesondere das Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen und das Bundesgesetz über die Raumplanung.
Gemeinde Aristau
Gestaltungsplan „Rebstockstrasse"
Art. 6 Baubereiche für Hochbauten
1 Die Baufelder „A" bis „J" sind für Hoch- und Tiefbauten bestimmt. 2
Die Lage und Stellung von Hochbauten innerhalb der einzelnen Baufelder ist wie folgt beschränkt: Gebäude der Baufelder „A" bis „D" halten untereinander einen Gebäudeabstand (Nord-Süd) von mindestens 8m ein (Fassade-Fassade, exkl. Balkon). Gebäude der Baufelder „E" bis „G" sowie „H" und „J" halten untereinander einen Gebäudeabstand (Nord-Süd) von mindestens 12m ein (Fassade-Fassade, exkl. Balkon). Die Ostfassaden der Gebäude der Baufelder „H" und „J" sind auf die Zwangsbaulinie zu platzieren — ein Überschreiten gemäss dieser Zwangsbaulinie
Art. 2
ABauV ist nicht möglich. Die Parzellen 38, 39 und 853 sind nach den Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung zu überbauen. Die Bereiche für Balkone sind ausschliesslich für Balkone bestimmt und beziehen sich auf die jeweiligen Vollgeschosse (exkl. Dach- oder Attikageschoss).
3
Die Bereiche für Einstellplätze/Garagen (Klein- und Anbauten) sind ausschliesslich für überdachte Autoabstellplätze oder Garagen bestimmt. In Abwandlung von
Art. 18
Abs. 1 ABauV darf die bergseitig bestimmte Gebäudehöhe 3 m nicht überschreiten. 4
Die festgelegten Gebäudekoten (m ü. M.) der Baufelder „A" bis „D" dürfen unter-, keinesfalls aber überschritten werden. Die sich daraus ergebende Geschossigkeit regelt sich nach § 3 Abs. 2 lit. a ABauV und nicht starr nach § 15 ABauV. Die Attikageschosse der Baufelder „A" bis „D" haben sich im vorgegebenen Bereich sowie im Grundsatz nach § 16a ABauV zu richten. 5
6 Die vorgegebenen Gebäudekoten der Baubereiche „E" und „J" dürfen wohl unter-, keinesfalls aber überschritten werden. Die sich daraus ergebende Geschossigkeit regelt sich nach § 3 Abs. 2 lit. a ABauV und nicht starr nach § 15 ABauV. 7 Die Erstellung von Klein- und Anbauten ist unter Einhaltung von § 18 Abs. 1 ABauV und § 111 Abs. 1 BauG im Planungsperimeter möglich.
Sämtliche Bauten sind energieeffizient gemäss § 21 Abs. 2 lit. e) ABauV zu erstellen. 8
Gemeinde Aristau
Gestaltungsplan „Rebstockstrasse"
9
Für die Bauten der Baufelder „E", „F", „G", „H" und „J" ist eine gemeinsame Heizungsanlage auf Basis erneuerbarer Energieträger vorzusehen. Der Einbezug der Baute auf der Parzelle Nr. 853 ist zu prüfen,
Art. 7 Ausnutzung
Die maximal zulässige Ausnützungsziffer im Bereich der Wohnzone W2b beträgt (inkl. Arealüberbauungsbonus) AZ = 0.40.
1
Die maximal zulässige Ausnützungsziffer im Bereich der Dorfzone (DZ) beträgt (inkl. Arealüberbauungs- und Sondernutzungsplanbonus) AZ = 0.60. 2
Art. 8 Platzgestaltung entlang
Bremgartenstrasse K260
1 Im schwarz schraffierten Bereich entlang der Bremgartenstrasse K260 ist eine identitätsstiftende, in Zusammenhang mit dem Trottoir- und Strassenraum stehende Platzgestaltung mit Aufenthaltsqualität zu realisieren. 2 Die Qualität der Platzgestaltung ist während des Baubewilligungsverfahrens im Umgebungsplan nachzuweisen.
Art. 9 Lärmschutz
1 Innerhalb der lärmbelasteten Fläche entlang der Bremgartenstrasse K260 sind lärmempfindliche Räume nur erlaubt, wenn im Baubewilligungsverfahren nachgewiesen wird, dass diese sich über Fenster belüften lassen, vor welchen die Summe aller Pegeldämpfungen — bezogen auf den Emissionswert der K260 — mindestens 18dB(A) beträgt. 2 Die Belüftung lärmempfindlicher Räume des Baufelds „H" über Fenster in der Südfassade ist ausgeschlossen.
Gemeinde Aristau
Gestaltungsplan „Rebstockstrasse"
Art. 10 Tiefgarage
Die Pflichtabstellplätze der Bauten der Baufelder „E" bis „J" für Bewohner, Beschäftigte und Besucher/Kunden sind in einer Tiefgarage anzulegen. Deren generelle Lage und Umfang ist im Gestaltungsplan als Orientierungsinhalt bezeichnet und ist Baugesuch definitiv auszuweisen. 1
Im Bereich der Aussenräume, Grün- und Spielplatzflächen ist eine der jeweiligen Zweckbestimmung und Ausgestaltung der einzelnen Flächen genügende Überdeckung aufzubringen. 2
Die Zu- und Wegfahrt zur Tiefgarage hat an der im Gestaltungsplan bezeichneten Lage zu erfolgen. 3
4 Die Betondecke der Tiefgarage muss für Feuerwehrfahrzeuge befahrbar sein (Statik).
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Art. 11 Notzufahrt
1
An der im Gestaltungsplan bezeichneten Stelle ist eine Notzufahrt zu erstellen und stets freizuhalten. Die Anforderungen gemäss „AVA Richtlinien für die Zufahrt der Feuerwehr` müssen erfüllt sein. 2 Die Notzufahrt mit einer Breite von mindestens 3.60m kann naturnah mit einem versickerungsfähigen Belag gestaltet werden.
Art. 12 Parkierung auf Parzelle
Nr. 853
Die Pflichtabstellplätze der Baute auf Parzelle Nr. 853 für Bewohner, Beschäftigte und Besucher/Kunden sind auf der vorgenannten Parzelle zu realisieren. Die definitive Parkplatzberechnung wird während des Baubewilligungsverfahrens beigebracht.
Gemeinde Aristau
Gestaltungsplan „Rebstockstrasse"
Art. 13 Halböffentlicher Aussenraum
Spielplatz-, Grün- und Bepflanzungsflächen sowie Hochstammbäume
Die Spielplatzfläche auf der Parzelle Nr. 35 im Bereich der Dorfzone hat mindestens 400m' zu betragen. Diese Fläche ist mittels Grün- und Bepflanzungsflächen im Minimum auf gesamthaft 650m2 zu ergänzen und innerhalb der als möglicher halböffentlicher Raum ausgeschiedenen Flächen anzuordnen. 2 Für die künftige Parzelle Nr. 853 ist eine minimale Spielplatzfläche von 70m2 zu realisieren. 3 Die Spielplatz-, Grün- und Bepflanzungsflächen sind während des Baubewilligungsverfahrens mittels Umgebungsplan nachzuweisen,
Die Lage der im Gestaltungsplan dargestellten hochstämmigen Laubbäume ist nicht starr vorgegeben. Der Nachweis einer qualitativ hochwertigen Hochstammbaumbepflanzung ist während des Baubewilligungsverfahrens mittels Umgebungsplan nachzuweisen, 4
Art. 14 Stützbauwerke
1
Kunstbauten wie Stützmauern dürfen wohl ungestaffelt und in Massivbauweise erstellt werden, jedoch ist jedes nicht in Lebendbaumethode oder mittels Steinblöcken/Steinkörben vorgesehene Stützbauwerk zwingend mit standortheimischen Pflanzen von unten wie von oben — ergo flächendeckend — zu durchgrünen/bepflanzen und allenfalls mit Natursteinen zu versetzen. 2
Farbliche Gestaltungen der Stützbauwerke in Massivbauweise können unterstützend, jedoch nicht als alleinige gestalterische Massnahme zusätzlich gestattet werden. 3 Die Ausgestaltung der Stützbauwerke ist während des Baubewilligungsverfahrens im Umgebungsplan aufzuzeigen.
Art. 15 Gemeinschaftsräume
Für die Gesamtüberbauung der Parzelle Nr. 35 im Bereich der Dorfzone sind 130m2 an natürlich belichteten Gemeinschaftsräumen entsprechend § 54 Abs. 2 BauG zu realisieren.
Gemeinde Aristau
Gestaltungsplan „Rebstockstrasse"
Art. 16 Bereiche für Entsorgungsplätze
Die Abfallentsorgung ist an den im Gestaltungsplan bezeichneten Stellen zu konzentrieren.
Art. 17 Entwässerung
Die Schmutzwasserleitungen sind an die bestehende Kanalisation anzuschliessen.
1
2 Das Dachwasser der Bauten aller Baufelder ist gesamthaft gedrosselt (0 , max. = 10 lis) an die Sauber—ab wasserleitung der Bremgartenstrasse K260 anzuschliessen.
Art. 18 Inkrafttreten
Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.
Art. 19 Abänderung und Aufhebung
Die Abänderung und die Aufhebung bedürfen des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans.
Genehmigung
Protokoll des Regierungsrats Sitzung:
26. März 2008
Nr. 2008-000412
Gemeinde Aristau; Gestaltungsplan "Rebstockstrasse"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1.
Verfahren
1.1
Verfahrensdaten
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Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung
8. Juni 2006 21. Dezember 2006 1. Februar bis 2. März 2007 5. November 2007 10. Dezember 2007 13. Dezember 2007
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2
Rechtsschutzverfahren
Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.
Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage
Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 10. Dezember 2002. 3.
Die Vorlage im Überblick
3.1
Vorlage
Das Planungsgebiet liegt im Zentrum des Dorfteils Althäusern. Der östliche Teil ist als Dorfzone, der westliche als Wohnzone 2 zoniert. Der ganze Perimeterbereich ist mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Die Gemeinde setzt sich zum Ziel, mit dem Gestaltungsplan eine zweckmässige und effiziente Erschliessung sicher zu stellen. Der Gestaltungsplan schafft weiter die Voraussetzungen für eine Überbauung, die sich in die Umgebung einpasst und die eine hohe Siedlungsqualität aufweist. Aufgrund der ungünstigen Parzellenstruktur und der heutigen Grundeigentumsverhältnisse wird parallel zum Gestaltungsplanverfahren ein Landumlegungsverfahren durchgeführt.
Versand: 4. April 2008
-2-
3.2
Gegenstand der Genehmigung
Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:
Gestaltungsplan "Rebstockstrasse", Mst. 1:500; Sondernutzungsvorschriften.
Erwägungen 4.
Beurteilung der Vorlage
4.1
Überprüfungsbefugnis
Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2
Raumplanerische Beurteilung
4.2.1 Ortsbild Mit der kammförmigen Anlage der Baufelder im mittleren Hangbereich werden wesentliche Anforderungen an den Gestaltungsplan berücksichtigt. Im Strassenraum der Kantonsstrasse bilden zwei leicht abgewinkelte Baufelder zusammen mit den gegenüber liegenden Bauten (Restaurant Talhof und Scheune) eine gut gegliederte und definierte Strassenkammer. Im Bereich der W2b-Zone handelt sich um eine vom Geländeverlauf klar ablesbare Terrasse oberhalb der Dorfzone. Die Bebauung in diesem exponierten Bereich soll nicht aufdringlich in Erscheinung treten, aber doch eine hohe Wohnqualität bieten. Die Bebauungsform wurde analog jener auf den nördlich benachbarten Parzellen 770-773 gewählt (einfache Gebäudeform mit Flachdach und definiertem Attikageschoss). Aufgrund des teils steil ansteigenden Hangs werden Kunstbauten (Stützmauern) notwendig sein. Da der Hang gut einsehbar ist, regeln spezifische Gestaltungsvorschriften die Erstellung von Stützbauwerken. 4.2.2 Erschliessung Die Anbindung des grössten Teils des Planungsgebiets an die Hauptverkehrsstrasse (K 260) statt an die Verbindungsstrasse (K 357) ist bei der gegebenen Topografie vertretbar. Mit der gleichzeitigen Verbesserung der Einmündung der Rebstockstrasse in die K 260 kann eine Zustimmung für den Anschluss in Aussicht gestellt werden. Die Fussgängerverbindungen innerhalb der Siedlung ermöglichen eine gute Durchgängigkeit. Die direkte Führung des Fusswegs zur geplanten Bushaltestelle wird begrüsst. Mit einer der Topografie angepassten Querung in Ost/West-Richtung im Bereich der Dorfzone wird eine dichte Netzstruktur erreicht. 4.2.3 Verlegung Bushaltestelle Die heutige Lage der Bushaltestelle verunmöglicht die dauernde Sichtfreiheit im Einmündungsbereich Rebstockstrasse/K 260. Die geplante Überbauung im Gebiet Rebstockstrasse steigert die Zahl der einmündenden Fahrzeuge an dieser Stelle bedeutend. Die Verkehrssicherheit wird wegen der heutigen Lage der Bushaltestelle beeinträchtigt.
-3-
Die Verlegung der Bushaltestelle in den Kreuzungsbereich K 260/K 357 (nicht Bestandteil des Gestaltungsplans) ist mit den zuständigen kantonalen Fachstellen abgesprochen worden. Gemäss Schreiben des Gemeinderats vom 21. Februar 2008 kann davon ausgegangen werden, dass das Projekt für die Sanierung der Bremgartenstrasse (mit Verlegung der Bushaltestelle) im Herbst 2008 vorliegen wird. Unter dieser Voraussetzung sind die Bedingungen für die Überbauung des Gebiets Rebstockstrasse erfüllt. 4.2.4 Lärm Die für die lärmbelasteten Bereiche relevanten Sondernutzungsvorschriften ermöglichen eine praktikable Umsetzung. 4.3
Gesamtbeurteilung
Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Rebstockstrasse" der Gemeinde Aristau vom 5. November 2007 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen.
-4-
6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Verteiler Gemeinderat, Bremgartenstrasse 105, 5628 Aristau Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: