Gestaltungsplan Färbi

Art. 13 Teilareal 8 Aicki-Haus

Parzelle 1725, AGV.Nr. 43

'Das Bicki-Haus ist für das Orts- und Quartierbild von besonderem Wert. Wohnen und mässig störendes Gewerbe sind zulässig (siehe § 19, Abs. 6 SNV). 'Innerhalb des bestehenden Bauvolumens darf es aus- und umgebaut werden. Es darf abgebrochen werden, sofern die Erstellung eines Ersatzbaus gesichert ist. Ein Ersatzbau für das Bicki-Haus muss an gleicher Stelle mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden und ist mit seiner Ostfassade an die Zwangsbaulinie längs der K 338 zu stellen. Diese Zwangsbaulinie darf nicht überschritten werden.

'Es sind maximal 3 Vollgeschosse plus Attika- oder Dachgeschoss zulässig.

4 Die Gebäudehöhe entspricht dem heutigen Bestand und darf lediglich durch technisch notwendige Aufbauten durchbrochen werden.

Art. 14 Unterirdische

Einstellhallen

'Unterirdische Einstellhallen sind in den Teilarealen 1, 2 und 5 zulässig. Es gelten die Abstandsvorschriften der kommunalen und kantonalen Bau- und Nutzungsordnung.

Statische Elemente, Fluchttreppen

2 Erfordert die Nutzung der bestehenden Gebäude in den Teilarealen 2 bis 4 statisch bedingte Konstruktionselemente, feuerpolizeiliche Fluchttreppen u. dgl., so sind diese im Rahmen des übergeordneten Rechts ausserhalb der Teilareale zulässig.

Art. 15 Anforderungen an die

Überbauung

'Die Überbauung in einem Teilareal hat folgende Anforderungen zu erfüllen: a) Gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume, so dass ein einheitliches Erscheinungsbild entsteht b) Gute Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung, so dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird c) Flachdächer sind extensiv zu begrünen d) Gemeinsame Heizungsanlagen oder Verwendung umweltfreundlicher Heizungssysteme e) Energiesparendes Bauen f) Behindertengerechtes Bauen g) Die Begrünung der Umgebung und der Überbauung ist mehrheitlich mit standorteinheimische Pflanzen zu gestalten und in einem Bepflanzungsplan nachzuweisen, welcher mit dem Baugesuch einzureichen ist h) Das Bauvorhaben ist mit einem Modell oder 3-dimensionalen Plänen/Bildern zu visualisieren und mit dem Baugesuch einzureichen i) Die Anforderungen an eine städtebaulich, architektonisch und aussenräumlich gut gestaltete Überbauung werden vom Konzept (1106 FAERBI; Projektdossier vom 01. April 2014, Husistein & Partner AG, Aarau) gemäss Beilage erfüllt. Diese Gestaltungsqualität ist für die Beurteilung von Bauvorhaben wegleitend. Es kann davon abgewichen werden, wenn mindestens eine gleichwertige Qualität erzielt wird.

Art. 16 Dachform

'Als Dachform sind in den Teilarealen 1 und 2 sowie 5 und 7 Flach- und Pultdächer zulässig. Die Dachformen innerhalb des Teilareals 1 sowie innerhalb des Teilareals 2 und 5 sind einheitlich zu planen.

Attikageschoss

'Das Attikageschoss ist gemäss § 16 ABauV auszubilden.

Art. 17 Grenzabstände/

Gebäudeabstände/ Gebäudehöhen

"Die Grenzabstände sind mittels Abstandsvorschriften gemäss kommunaler und kantonaler Bau- und Nutzungsordnung definiert, wo nicht spezielle Baulinien gelten. 'Die Gebäudeabstände richten Bestimmungen für Brandschutz.

sich

nach

den

aktuell gültigen

3 Die Profile regeln die maximal zulässigen Gebäudehöhen inklusive Attika abschliessend. Sie dürfen lediglich durch technisch notwendige Aufbauten durchbrochen werden.

Art. 18 Ausnutzung

'Folgende anrechenbare Geschossflächen sind für die jeweiligen Teilareale festgelegt Teilareal Teilareal 1 Teilareal 2 Teilareal 3+4 (zusammen) Teilareal 5 Teilareal 6 Teilareal 7 Teilareal 8

anrechenbare Geschossfläche (aGF) 4000 m2 3'000 m2 4000 m2 4'000 m2 -m2 11 000 m2 1000 m2

'Die gesamte anrechenbare Geschossfläche kann im Rahmen der Gebäudeabständen, Geschossigkeiten und Einhaltung von Gebäudehöhen frei auf dem jeweiligen Teilareal verteilt werden.

3Attikageschosse werden in der Ausnutzung nicht angerechnet (siehe

Art. 23 Abs. 1 BNO)

Klein- und Anbauten

4Gegenüber Nachbargrundstücken gilt für Klein- und Anbauten

Art. 18

ABauV, sofern der Gestaltungsplan dies nicht anders regelt.

Art. 19 Schutzobjekte

Substanzschutz Villa Parzelle 1715 AGV.Nr. 37

'Die Villa untersteht dem Substanzschutz. Die bestehende Bausubstanz ist zu erhalten. Die für den baulichen Unterhalt notwendigen Massnahmen und die zeitgemässe Erneuerung sind unter Beachtung und Einhaltung der architektonischen Aussage zulässig. 'Die Nutzung der Villa für Wohn- und mässig störende gewerbliche Zwecke und die damit verbundenen Anpassungen / Erweiterungen am Baukörper und im Park (Parkierungsmöglichkeiten) sind unter Vorbehalt

gestattet. Die genaue Ausgestaltung ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen und im Umgebungsplan des Baugesuches nachzuweisen. 'An der Nord- und Ostfassade sind ausser den notwendigen Sanierungsarbeiten an den Fassaden keine Veränderungen zulässig. Anund Nebenbauten sind nur an der Süd- und Westseite zulässig, sofern sie sich architektonisch einwandfrei in das bauliche Konzept (Harmonie mit der Fassade) eingliedern. Park

Der Schutz des Parks ist in § 22 Abs. 2 BNO geregelt. Für den Schutz, die Erhaltung und die Pflege des Parks soll ein Parkpflegekonzept erstellt werden.

Strukturschutz

'Der Charakter und die Struktur sowie die Grundform der Sheds sind zu erhalten. Aus- und Umbauten, bauliche Änderungen sowie Neugestaltung von Fassade und Bedachung sind zulässig, müssen sich aber architektonisch einwandfrei in das bauliche Gesamtkonzept einordnen. Der Ersatz der bestehenden Substanz ist nur dann zulässig, wenn ein Erhalt technisch und wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Die Wiederherstellung, gemäss bestehenden Abmessungen, ist zu gewährleisten.

Volumenschutz (Bicki-Haus Parzelle 1725, AGV.Nr. 43,

'Die im Bauzonenplan blau gekennzeichneten Gebäude sind für das Ortsund Quartierbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen bzw. der Gebäudestellung geschützt.

Waschhaus Parzelle 1715, AGV. Nr. 150)

Innerhalb des bestehenden Bauvolumens dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist. Sie dürfen abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie müssen an gleicher Stelle und mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Von diesen kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung entsteht. Aus Gründen der Verkehrssicherheit kann eine geringfügige Standortverschiebung verlangt werden. Ein Ersatzbau für das Bicki-Haus ist mit seiner Ostfassade an die Zwangsbaulinie längs der K 338 zu stellen. Diese Zwangsbaulinie darf nicht überschritten werden.

4

Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild zu achten. Blutbuche

'Die im Gestaltungsplan gekennzeichnete Blutbuche sollte als Merkmal erhalten bleiben. Im Falle eines Absterbens vor oder während der Planungs- und Bauphase ist für Ersatz zu sorgen.

3. Aussenraumgestaltung

Art. 20 Bereiche für

Platzgestaltung und interne Erschliessung

'Der im Gestaltungsplan bezeichnete Bereich für Platzgestaltung und interne Erschliessung dient der internen Verbindung und der axialen Gliederung eines halböffentlichen Aussenraums — gekennzeichnet durch Elemente der Blutbuche, der ehemaligen Fabrikanlage und der Verbindung zum Teilareal 5. Die genaue Lage und Ausgestaltung ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen und im Umgebungsplan des Baugesuches nachzuweisen. 'Die internen Verbindungen und Zufahrtsmöglichkeiten symbolisch mit Pfeil oder als Bereiche festgelegt.

werden

Sie sind so auszuführen, dass sie neben der Funktion als Fuss- und Veloweg auch von Notfall- und Dienstfahrzeugen befahren werden können.

Art. 21 Aussenraumgestaltung

'Freiflächen sind mehrheitlich mit standortheimischen Pflanzen und Materialien naturnah zu gestalten. 150lo der für das Wohnen anzurechnenden Geschossfläche sind als Spiel- und Aufenthaltsfläche zu gestalten. 'Die bestehende Parkanlage der Villa ist von diesen Bestimmungen ausgenommen. Der Schutz, die Erhaltung und die Pflege des Parks sind in § 22 Abs. 2 BNO und in § 19 Abs. 4 SNV geregelt.

Bodenversiegelung

'Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken. Für (Park-)Plätze und Wege sind in der Regel wasserdurchlässige und bewuchsfähige Materialien zu verwenden. 'Für Zugänge und Zufahrten zu Parkierungsanlagen ist ein Hartbelag zulässig.

Art. 22 Strassenraumgestaltung

"Die Korridore längs der neuen internen Zufahrtsstrassen, Rad- und Fusswege sollen mehrheitlich mit standortheimischen Pflanzen begrünt werden.

4. Erschliessung

Art. 23 Hauptzufahrt

Erschliessungs- und Zufahrtsstrassen

'Die Hauptzufahrten sowie Lage der auszubauenden Erschliessungs- und Zufahrtsstrassen sind im Gestaltungsplan ausgeschieden. Die Haupterschliessung erfolgt von Norden bzw. Osten (Teilareal 5) ab der Hobackerstrasse. Der Ausbau der Zufahrtsstrasse ist in einer ersten Etappe zu realisieren. Die bestehende Zufahrt zur Villa und zum Park bleibt bestehen.

Parkierung (ober-/unterirdische)

'Die Pflichtparkplätze für das Teilareal 1 sind in einer unterirdischen Sammelgarage unter den Teilareal 1 zusammengefasst. Die notwendigen Pflichtparkplätze für die Teilareale 2, 3, 4 und 7 sind in einer unterirdischen Sammelgarage unter dem Teilareal 2 zusammengefasst. Die Erschliessung der beiden Sammelgaragen erfolgt über eine gemeinsame Zufahrt nördlich von der Hobackerstrasse. Die notwendigen Abstellplätze für das Teilareal 5 sind in einer unterirdischen Sammelgarage unter dem Teilareal 5 mit Zufahrt östlich, von der Hobackerstrasse zusammengefasst. Die Erschliessung kann provisorisch den Etappierungen angepasst werden.

3 Für die Berechnung der Parkfeldanzahl von Personenwagen gilt die VSSNorm SN 640 281 «Parkieren; Angebot an Parkfeldern für Personenwagen» vom 01. Februar 2006 (siehe § 43 BauV). Die genaue Anzahl, Lage und Ausgestaltung ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen und im Umgebungsplan des Baugesuches nachzuweisen.

4Weitere Besucherparkplätze können oberirdisch auf dem Areal angeordnet werden. Die genaue Anzahl, Lage und Ausgestaltung ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen und im Umgebungsplan des Baugesuches nachzuweisen. Temporäre Parkierung Teilareal 3 und 4

'Die temporäre Parkierung der Teilareale 3 und 4 - vor Erstellung der unterirdischen Einstellhallen - erfolgt auf Parzelle 1443, alternativ auf Parzelle 1726. Die bestehende Halle auf Parzelle 1443 kann als gedeckter Bereich genutzt werden.

Radweg und Fussgänger-

'Die Fuss- und Velowegverbindungen sind im Gestaltungsplan mittels Flächen ausgeschieden und werden im Baubewilligungsverfahren konkret festgelegt.

Verbindungen

Entwässerung Meteorwasser

'Das Gebiet ist im Teiltrennsystem zu entwässern. Allfällige Retentionsmassnahmen sind im Baubewilligungsverfahren festzulegen und nachzuweisen.

Bachleitung

'Fliessgewässer dürfen grundsätzlich nicht überdeckt und eingedolt werden(siehe Art. 38 GSchG). Im Teilareal 5 ist eine Renaturierung zu prüfen. Sofern sich eine Bachöffnung als machbar erweist, muss der

Freilegungskorridor von 11 m Breite gern. Situationsplan eingehalten werden. Ist eine Bachöffnung nicht möglich, gilt der ordentliche Bachabstand von Bauten gegenüber eingedolten Bächen von 6 m. 'Aufgrund der grossen Tiefenlage kann der Bach im Teilareal 2 eingedolt belassen werden. Der ordentliche Bachabstand von Bauten gegenüber eingedolten Bächen von 6 m kann unterschritten werden, sofern der Zugang zum Bach gewährleistet wird. Die konkreten Abstände sind im Baubewilligungsverfahren zusammen mit den zuständigen Behörden festzulegen. 5. Altlasten

Art. 24 Sachgerechte Entsorgung

von Altlasten

6.

1Die ehemalige Klärschlammdeponie ist fachgerecht zu entsorgen. Die notwendigen Abklärungen sind eng mit den kantonalen Fachstellen und der kommunalen Behörde vorzunehmen und die erforderlichen Massnahmen im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen.

Etappierung

Art. 25 Etappierung

1 Das

Areal kann in Etappen realisiert werden. Das Teilareal 1 inkl. Einstellhalle sowie Teilareal 5 inkl. Einstellhalle sind jeweils in einer Etappe zu realisieren. Alle anderen Teilareale sind unabhängig voneinander realisierbar. Die erforderlichen Parkplätze sind pro Etappe sicherzustellen. Die Erschliessung kann provisorisch den Etappierungen angepasst werden.

2 Bei Realisation der Teilareale 3 und 4 vor Erstellung der unterirdischen Einstellhalle kann die temporäre Parkierung auf Parzelle 1443 und alternativ Parzelle 1726 erfolgen (siehe § 23 Abs. 5 SNV).

7. Qualitätssicherung

Art. 26 Fachgutachter

'Für die Beurteilung der Baugesuche und der Umgebungspläne im Gestaltungsplanareal «Färbi» kann die Gemeinde nach Anhörung der Bauherrschaft auf deren Kosten einen unabhängigen Fachgutachter beiziehen.

8. Schlussbestimmungen

Art. 27 Aufhebung,

Inkrafttreten, Genehmigung

'Der Gestaltungsplan tritt mit der Anpassung bez. Vorgehen und Genehmigung durch die Abteilung für Raumentwicklung in Kraft. Der rechtskräftige Gestaltungsplan vom 21. März 2006 (Situationsplan, Profile / Schnitte und Sondernutzungsvorschriften) wird aufgehoben.