Gestaltungsplan Ob den Reben

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht

5. Februar 2015

Mitwirkung und öffentliche Auflage

27. März bis 27. April 2015

Beschluss Gemeinderat

21. September 2015

Eingereicht zur Genehmigung

3. Dezember 2015

Ablauf der Beschwerdefrist

9. November 2015

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 9. September 1998 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 0,5 ha grosse Areal des Gestaltungsplans liegt in der Wohnzone A und grenzt im Süden an die Aarauerstrasse (K470). Die Parzellen 1420 und 1948 sind gemäss § 6 Bau- und Nutzungsord­ nung (BNO) hinsichtlich der Einpassung ins Orts- und Landschaftsbild besonders empfindlich. Die Bauten auf diesen Parzellen sind terrassiert zu erstellen (§ 6 Abs. 2 BNO). Für die landschaftliche Einordnung des noch unbebauten Areals gilt § 27bls BNO. Der Gestaltungsplan regelt die Erschlies­ sung und Bebauung mit dem Ziel, eine Überbauung mit hohen Qualitäten zu sichern bezüglich Orts­ bild, Architektur und Aussenraumgestaltung (§ 1 SNV).

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des vom Gemeinderat Biberstein am 21. September 2015 beschlossenen Gestaltungsplans "Ob den Reben" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 21. September 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungs­ verordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Bebauungskonzept Der Gestaltungsplan sieht im oberen Bereich (Baubereiche A, B und C) entsprechend der bestehen­ den Bebauung im Osten drei Terrassenhäuser vor. Im unteren Arealteil, entlang der K 470, werden zwei Baufelder im Bereich der Volumen- und Substanzschutzobjekte festgelegt. Dabei ist eine "Autoscheune" als Ersatz für ein Volumenschutzgebäude vorgesehen (Baubereich D). Die Erschliessung erfolgt direkt von der K 470. Mit dem Gestaltungsplan können die in der BNO festgelegten Ziele für dieses Areal erreicht werden. Auch die fachliche Stellungnahme im Sinne von § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) vom 22. Mai 2015 kommt zum Schluss, dass mit dem Gestaltungsplan ein gutes raumplanerisches sowie architektoni­ sches Ergebnis erreicht wird, welches gegenüber der zonenkonformen Nutzungsart ein besseres Ergebnis innerhalb des Planungsperimeters sicherstellt. Insbesondere durch die ortsspezifische Stel­ lung und Konzeption der "Autoscheune" wird die Gestaltungsplanung an einer Schlüsselstelle gelun­ gen ausformuliert. Die im Vorprüfungsbericht aufgeworfenen Fragen und Hinweise sind durch entsprechende Anpas­ sungen der Vorlage bereinigt worden. Die Profillinie gemäss Schnitt 1-1 ist im Bereich des unterirdi­ schen Baubereichs etwas missverständlich dargestellt. Zusammen mit §§ 5 und 7 SNV ist jedoch eine rechtskonforme Auslegung ohne weiteres möglich. 4.2.2 Erschliessung Die direkte Erschliessung auf die Aarauerstrasse (§ 15 SNV) wird an dieser Stelle grundsätzlich ak­ zeptiert. Der Warenumschlag für die Baubereiche A, B und C erfolgt jedoch über die Strasse "Ob den Reben" (§ 16 SNV). 4.2.3 Vorspringende Gebäudeteile Um zu verhindern, dass vorspringende Gebäudeteile im Bereich der Pflichtbaulinie in den Strassenraum der K 470 ragen, werden solche gesamthaft untersagt (§ 8 Abs. 2 SNV).

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4.2.4 Sichtzonen Die Sichtzonen für die Erschliessung auf die K 470 sind korrekt umgesetzt. 4.2.5 Stützmauer Westlich des Baubereichs soll die bestehende Stützmauer abgebrochen und im Unterabstand zur Strasse mit einer Höhe von maximal 2,5 m ersetzt werden (§ 12 SNV). 4.2.6 Recht Die Gemeinde Biberstein hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan "Ob den Reben", beschlossen vom Gemeinderat Biberstein am 21. September 2015, wird genehmigt.

2. itwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Verteiler • Gemeinderat, Kirchbergstrasse 1, 5023 Biberstein • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

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3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8.

Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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