Gestaltungsplan Triesch Nord

Special-use plan · Buchs (AG)

Document

Number: 2002-000226
Kind: Special-use plan
Commune: Buchs (AG)
Canton: Aargau
Level: Communal
Authority: Gemeindeverwaltung
Approved by: RR
Adopted: Feb 20, 2002
In force since: Feb 20, 2002
Source: ÖREBlex, canton Aargau

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Gemeinde Buchs

Kanton Aargau

Gestaltungsplan Triesch Nord Gemäss § 21 BauG Baudepartement Kanton Aargau Abteilung Raumentwicklung

Sondernutzungsvorschriften Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: Situationsplan Baulinienplan

2. Oktober 2000 Gemeinde Rohr

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Vorprüfungsbericht vom: 15. September 1999 öffentliche Auflage vom: 1. November 2000 bis 30. November 2000 Beschlossen vom Gemeinderat am: 12. November 2001 Deir äeineindeschreibenn

Der Gemeindeammann: Genehmigung:

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Gemeinde Buchs

Gestaltungsplan Triesch Nord

Orientierende Bestandteile des Gestaltungsplanes:

- Schnitte vom 2. Oktober 2000 - Lärmschutznachweis vom 26. November 1998 - Bericht für die Kant. Vorprüfung vom 25. November 1998 - Beurteilung des Mehrverkehrs auf der Gislifluestrasse vom 11. Februar 1998 - Siedlungserschliessung vom 8. Juli 1999 - Teiländerungen zum Verkehrsrichtplan vom 8. Juli 1999

1 Planteam S AG / 2.10.2000 / hr / dk

Gestaltungsplan Triesch Nord

Gemeinde Buchs

Sondernutzungsvorschriften I.

Einleitende Bestimmungen

Art. 1 Zweck des

Gestaltungsplanes

Mit dem Gestaltungsplan Triesch Nord wird - unter Beachtung eines genügenden Lärmschutzes - eine Bebauung festgelegt, die sich möglichst harmonisch in die Landschaft und die umliegenden Wohnquartiere einfügt.

Art. 2

Der Gestaltungsplan Triesch Nord umfasst das im Situationsplan begrenzte Gebiet.

Perimeter

Art. 3 Verhältnis zu

Grundordnung

II.

Soweit der Gestaltungsplan Triesch Nord nichts anderes bestimmt, gelten die Bauordnung und der Bauzonenplan der Gemeinde Buchs.

Baubereiche

Art. 4 Baubereiche

Mehrfamilienhäuser Al - A3

1 Die Baubereiche Al - A3 sind für Mehrfamilienhäuser bestimmt. 2

Gebäudemasse: • Gebäudelänge höchstens: • Gebäudehöhe höchstens: • Firsthöhe höchstens:

40m 10 m 14m

Art. 5 Baubereiche

Verdichtete Bauweise B, C-I, C2

1 Die Baubereiche B, Cl und C2 sind für eine verdichtete Bauweise (Reihenhäuser, Geschosswohnungen usw.) bestimmt. Die Stellung der Bauten ist im Plan abschliessend bestimmt. 2

Gebäudemasse: • Gebäudelänge: • Gebäudehöhe höchstens: • Firsthöhe höchstens:

Planteam SAG / 2.10.2000 / hr / dk

gemäss Baubereich 8m 10 m

Gemeinde Buchs

Gestaltungsplan Triesch Nord

Art. 6 Baubereiche

Verdichtete Bauweise D, E, F, H

1 Die Baubereiche D, E, F und H sind für eine verdichtete Bauweise (Reihenhäuser, Geschosswohnungen usw.) bestimmt. Die Stellung der Bauten ist nicht bestimmt. 2

In den einzelnen Baubereiche ist eine Ost-West-Stellung oder Nord-Süd-Stellung der Bauten möglich (siehe Anhang A). Weitere Stellungen sind nicht zulässig.

Gebäudemasse D - F: • Gebäudelänge: • Gebäudehöhe höchstens: • Firsthöhe höchstens:

gemäss Baubereich 8m 10 m

Gebäudemasse H: • Gebäudelänge: • Gebäudehöhe höchstens: • Firsthöhe höchstens:

gemäss Baubereich 10 m 12m

Art. 7 Baubereiche

Lärmschutz

1 Entlang der Bahnlinie und der Autobahn wird ein zusammenhängender Baubereich festgelegt. 2

Gebäudehöhe mindestens: Gebäudehöhe höchstens: Firsthöhe höchstens:

3m 4m 7 m (Siehe auch Anhang B)

Im Baubereich G sind folgende Nutzungen zulässig: • Offene Autoeinstellplätze (Car-Ports) im EG • Ateliers, Abstellräume, Gemeinschaftsräume im DG

Die Realisierung der bahn- resp. autobahnseitigen Wand zusammen mit den angrenzenden Wohnbaubereichen ist aus Gründen des Lärmschutzes zwingend.

Im Bereich der Plätze (Gliederungsbereiche) ist nur die rückseitige Wand, aber keine nutzbaren Räume zulässig.

6 Die Gestaltung der Gebäude im Baubereich G hat abschnittsweise einheitlich zu erfolgen.

3 Planteam S AG / 2.10.2000/ hr / dk

Gestaltungsplan Triesch Nord

Gemeinde Buchs

Art. 8 Zulässige Ausnützung

1 Die zulässige Ausnützungsziffer beträgt 0,68.*

Verteilung der Bruttogeschossflächen/BGF

2 Die zulässigen Bruttogeschossflächen für die einzelnen Baubereiche betragen: Baubereich

Al:

1'800

BGF

A2:

3'600

BGF

A3:

3'600

BGF

2'400

BGF

C1/C2: 2'550

BGF

1'550

BGF

1'700

BGF

1'700

BGF

1'900

BGF

1'490

BGF

Total: 22'290

BGF"

3 Für anrechenbare Nutzungen im Baubereich G werden gesamthaft 1'490 m2 BGF reserviert (ca 240 m2 BGF pro Abschnitt). 4 Umlagerungen der BGF sind zulässig, wobei die BGF pro Baubereich gemäss vorstehender Aufteilung höchstens un 15% überschritten werden kann und die maximale Bruttogeschossfläche von 22'290 m2 eingehalten werden muss.

Art. 9 Bauten ausserhalb

Baubereiche

Arealfläche: Zulässige BGF: - Baubereiche A: Baubereiche B - F: Baubereich G:

Ausserhalb der Baubereiche sind eingeschossige Nebenbauten und Anlagen wie Pergolas, Kleintierställe, Gerätehäuschen, Schwimmbäder, Spielanlagen und dergleichen zulässig.

30'210 m2 (Parzelle 2) + 230 m2 (Teil von Parzelle 1510) + 2'341m2 (Parzelle 722) = 32'781 m2 22'290 m2 9'000 m2 BGF 11'800 m2 BGF 1490 m2 BGF

Planteam S AG / 2.10.2000 / hr / dk

Gemeinde Buchs

Gestaltungsplan Triesch Nord

Erschliessung und Parkierung

Art. 10 Haupterschliessung

1 Die Haupterschliessung erfolgt als Fortsetzung der Gislifluestrasse resp. Trieschweg. 2 Die Erschliessung der Baubereiche B, Cl, C2, D, E, F erfolgt über eine gestaltete verkehrsberuhigte Strasse entlang des Baubereiches G. 3

Diese Strasse ist in einen Fahr- und einen Ausweichstreifen in Belag und Gestaltung zu differenzieren. Die im Situationsplan festgelegten Masse können im Rahmen des Bauprojektes verändert werden.

Die Erschliessung des Baubereiches H erfolgt über den Lochmattweg.

Müssen die im Plan dargestellten und bereits erstellten Werkleitungen im Rahmen der Realisierung verlegt werden, geschieht dies auf Kosten der Baugesuchsteller.

Art. 11 Fusswege

Die Bauabschnitte werden durch Fusswege begrenzt resp. miteinander verbunden. Die Fusswege gemäss Situationsplan sind generell verbindlich, in der Linienführung aber veränderbar.

Öffentliche Fuss- und Radwege

Die im Plan speziell bezeichneten Verbindungen gelten als öffentliche Fuss- und Radwege.

Art. 12 Parkierung

1 Die Parkplätze für die Baubereiche Al - A3 sind wie folgt zu erstellen: •

Max. 10 Besucherparkplätze in der Fortsetzung des Trieschweges.

•

Max. 10 Besucherparkplätze an der Gislifluestrasse.

•

Alle weiteren erforderlichen Parkplätze unterirdisch mit Zu-/Wegfahrt über die Gislifluestrasse resp. Trieschweg.

2 Die Parkplätze für die Baubereiche B, Cl, 02, D, E, F sind unterirdisch oder als offene Unterstände im Baubereich G zu erstellen. 3 Die Parkplätze für den Baubereich H sind unterirdisch mit Zu/ Wegfahrt über den Lochmat-tweg zu erstellen. •

Entlang des Lochmattweges sind max. 6 Besucherparkplätze zu erstellen.

4 Die Tiefgarageneinfahrten sind zu überdachen. 5 Planteam S AG / 2.10.2000 / hr / dk

Gemeinde Buchs

IV.

Gestaltungsplan Triesch Nord

Umgebung, Bepflanzung

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Art. 13 Private Grünbereiche

Soweit im Situationsplan nicht näheres bestimmt ist, sind die Umgebungsflächen als private oder gemeinschaftliche Grünund Gartenflächen zu nutzen und im Rahmen der Baubewilligungen näher zu bestimmen.

Art. 14 Vorgartenbereich

Bei den Baubereichen B, Cl, C2, D, E, F ist entlang der Erschliessungsstrasse gemäss Situationsplan ein begrünter Bereich mit Hochstamm-Baumreihe zu gestalten. In diesem Bereich sind keine Hochbauten zulässig.

Art. 15 Spielbereich

Der Bereich gemäss Situationsplan ist als allgemeiner Spielplatz zu gestalten und zu nutzen.

Art. 16 Plätze

(Gliederungsbereiche)

Die Erschliessungsstrasse ist durch Plätze zu gliedern. Diese Plätze gemäss Situationsplan sind einheitlich zu gestalten. Beim Baubereich Al gemäss Situationsplan ist ein Quartierplatz zu gestalten.

Art. 17 Bepflanzung

Entlang der Fusswege sind Hochstamm-Baumreihen zu pflanzen und zu unterhalten. Die Art der Bepflanzung (vorwiegend einheimische Arten) legt die Baubehörde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens fest.

6 Planteam S AG / 2.10.2000/ hr / dk

Gemeinde Buchs

Gestaltungsplan Triesch Nord

Allgemeine Bau- und Gestaltungsvorschriften

Art. 18 Dachgestaltung

1 Die Dachformen in den Baubereichen A sind frei, müssen aber einheitlich sein. 2

In den Baubereichen B - H sind nur Schrägdachformen zulässig.

Art. 19 Lärmschutz

Die Massnahmen gemäss Lärmschutznachweis sind Bestandteil des Gestaltungsplanes. (Siehe Anhang B). Sie sind im Rahmen der Bauprojekt - Bewilligungen nachzuweisen.

Art. 20 EG-Koten/

Lage des UG

VI.

Die EG-Koten der an die Erschliessungsstrassen angrenzenden Bauten der Baubereiche Cl, D, E, F dürfen nicht höher als 50 cm über dem Nievau der Erschliessungsstrasse liegen. Im übrigen Gebiet gilt §15 A BauV.

Inkrafttreten, Genehmigung

Art. 21 Inkrafttreten

Der vorliegende Gestaltungsplan Triesch Nord tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

7 Planteam S AG / 2.10.2000/ hr / dk

Gemeinde Buchs

Anhang zu § 6: Baubereiche D, E, F, H: Varianten zur möglichen Stellung der Gebäude

Gestaltungsplan Triesch Nord

Baubereiche D, E, F: Variante 1

Baubereiche D, E, F: Variante 2

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Baubereiche D, E, F: Variante 3

Baubereich H: Variante 1

Baubereich H: Variante 2

Baubereich H: Variante 3

Baubereich H: Variante 4

Baubereich H: Variante 5

staltungsplan "Triesch Nord", Gemeinde Buchs AG

Anhang B

Lärmschutzmassnahmen (gern. Lärmschutz-Nachweis vom 26. Nov.1998) Werden die nachfolgend zusammengefassten Lärmschutzmassnahmen sichergestellt, so können die lärmrechtlichen Anforderungen gemäss der Umweltschutzgesetzgebung vollumfänglich eingehalten werden.

Baubereiche Al bis A3 und C2: Keine Massnahmen Baubereich B1: Keine (öffenbaren) Fenster') lärmempfindlicher Räume im Dachgeschoss an NW- und NO-Fassade Baubereich B2: Keine (öffenbaren) Fenster') lärmempfindlicher Räume im Dachgeschoss an NOFassade Baubereich B2, Teil Süd (NO- und SO-Fassade, DG, 1.0G und EG): Keine (öffenbaren) Fenster') lärmempfindlicher Räume im Dachgeschoss an NO- und SO-Fassade. Im 1. Obergeschoss und im Erdgeschoss Miteinbezug geeigneter planerischer, eventuell baulicher Massnahmen (wie z.B. erkerähnliche Konstruktionen). Konkretisierung der Massnahmen im Baubewilligungsverfahren. Dannzumal ist diesbezüglich ein Lärmschutz-Nachweis über die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu erbringen (erforderliche Wirkung bezüglich dem Strassenlärm mind. 3 bis 5 dBA, je nach Empfangspunkt). Baubereich Cl: Keine (öffenbaren) Fenster') lärmempfindlicher Räume im Dachgeschoss an N- und W-Fassade Baubereich C3: Keine (öffenbaren) Fenster*) lärmempfindlicher Räume im Dachgeschoss an N- und W-Fassade. Die nordorientierten Fenster *) lärmempfindlicher Räume im 1. Obergeschoss sind mit einer zusätzlichen baulichen Lärmschutzmassnahme am Gebäude zu schützen (Wirkung mind. 2 dBA). Baubereich C4: Keine (öffenbaren) Fenster*) lärmempfindlicher Räume im Dachgeschoss an N- und W-Fassade. Die nord- und westorientierten Fenster*) lärmempfindlicher Räume im 1. Obergeschoss des westlichen Teils des Baubereiches sind mit einer zusätzlichen baulichen Lärmschutzmassnahme am Gebäude zu schützen (Wirkung mind. 1 dBA).

Oeffenbare Zweitfenster im selben lärmempfindlichen Raum sind zulässig, sofern beim Zweitfenster der massgebende Belastungsgrenzwert eingehalten werden kann. Bei einer Ueberbauung parallel zur SBB-Linie sind diese Massnahmen nur bei der exponierten, nördlichen Gebäudezeile erforderlich, bei der südlichen Gebäudezeile nicht.

Gestaltungsplan "Triesch Nord", Gemeinde Buchs AG

Anhang t3

Baubereich D1 Teil Nordost—): Keine (öffenbaren) Fenster') lärmempfindlicher Räume im Dachgeschoss an N- und 0-Fassade Baubereiche D1 Teil' Nordwest—) sowie Baubereiche D2**), E"), Keine (öffenbaren) Fenster') lärmempfindlicher Räume im Dachgeschoss an NFassade Baubereich G: Pultdachlösung, Dachneigung Richtung Süden resp. Südwesten: -> Firsthöhe entlang SBB-Linie mind. 5.5m ab Niveau Erschliessungsstrasse Pultdachlösung, Dachneigung Richtung Norden resp. Nordosten: -> Traufnöhe entlang SBB-Linie mind. 5.5m ab Niveau Erschliessungsstrasse oder -> Firsthöhe entlang Erschliessungsstrasse mind. 7.2m ab Niveau Erschliessungsstrasse Satteldachlösung: -> Traufhöhe entlang SBB-Linie mindestens 5.5m ab Niveau Erschliessungsstrasse oder -> Firsthöhe mindestens 6.3m ab Niveau Erschliessungsstrasse Schalldämmvermögen relevante "Wandkonstruktion" gegen SBB-Linie: Bewertetes, am Bau gemessenes Schalldämmmass R'w ca. 30 dB

**)

Gestaltungsplan "Triesch Nord", Gemeinde Buchs AG

Anhang B

Etappierung: Erstellung Baubereich B (vgl. Übersichtsplan Anhang B.1): Erforderlich sind: -> Lärmschutzmassnahmen im Baubereich G (Felder A bis E und 1 bis 2) Erstellung Baubereich D (vgl. Übersichtsplan Anhang B.2): Erforderlich sind: -> Lärmschutzmassnahmen im Baubereich G (Felder A und 1 bis 6) Erstellung Baubereich E (vgl. Übersichtsplan Anhang B.3): Erforderlich sind: -> Lärmschutzmassnahmen im Baubereich G (Felder 3 bis 9) Erstellung Baubereich F (vgl. Übersichtsplan Anhang B.4): Erforderlich sind: -> Lärmschutzmassnahmen im Baubereich G (Felder 5 bis 13) Erstellung Baubereich C (vgl. Übersichtsplan Anhang B.5): Erforderlich sind: -> Lärmschutzmassnahmen im Baubereich G (Felder 8 bis 14) Erstellung Baubereich A (vgl. Übersichtsplan Anhang B.6): Erforderlich sind: -> Lärmschutzmassnahmen im Baubereich G (Felder A bis E und 1 bis 6)

Anforderungen an den Schallschutz (Schutz vor Aussenlärm): Baubereiche A, C2 und C4; "kleine" Aussenlärmbelastung: -> Bewertete Standard-Schallpegeldifferenz Dn,Tw' 30 dB Baubereiche B2, Cl, C3, D, E und F; "mässige" Aussenlärmbelastung: -> Bewertete Standard-Schallpegeldifferenz Dn,Tw' 35 dB Baubereich BI; "starke" Aussenlärmbelastung: -> Bewertete Standard-Schallpegeldifferenz Dn,Tw'

40 dB

Genehmigung

Protokoll des Regierungsrates des Kantons Aargau Sitzung:

20. Februar 2002

Art. Nr. 2002-000226

Gemeinde Buchs; Gestaltungsplan "Triesch Nord"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei

Sachverhalt 1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

27. März 2000 15. September 1999 1. bis 30. November 2000 12. November 2001 4. Januar 2002 10. Dezember 2001

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 16. Dezember 1997. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorgeschichte Die rechtskräftigen Baulinien im Gebiet Triesch südlich der Aaretalstrasse und der SBBLinie stammen aus dem Jahr 1968. In verschiedenen Planungsphasen wurde vergeblich versucht, die alte Planung von 1968 abzulösen, letztmals 1994. Gestützt auf den neuen Bauzonenplan vom 16. Dezember 1997, der das Gebiet Triesch von der Zone WG in die Wohnzone Wc umzonte, wurde der vorliegende Gestaltungsplan erarbeitet. 3.2 Gestaltungsplan Geplant ist eine Überbauung mit rund 140 Wohneinheiten in dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern und Bereichen für eine verdichtete Bauweise. Entlang der Bahnlinie und der Autobahn ist ein "Lärmriegel" vorgesehen, der für Abstellplätze, Ateliers, Abstellräume etc. genutzt werden kann. Das Überbauungskonzept ist von den Anforderungen des Lärmschutzes geprägt. Das Gebiet Triesch wird über die bestehenden Strassen erschlossen, die verlängert werden. Die Parkierung erfolgt im Wesentlichen in unterirdische Garagen.

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3.3 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Baulinienplan 1:500  Situationsplan 1:500  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Der Gestaltungsplan reagiert auf die schwierigen örtlichen Verhältnisse (Strassen- und Bahnlärm) und sichert mit einem geschlossenen "Lärmriegel" und weiteren zu beachtenden Massnahmen, die in den Sondernutzungsvorschriften umschrieben sind, einen genügenden Lärmschutz. Die Erschliessung ist sachgerecht gelöst. Die Fuss- und Radwege werden gut ans übergeordnete Netz angebunden. Zwei öffentliche Spielplätze werten die Siedlungsqualität auf. Der Gestaltungsplan bietet eine hohe Flexibilität für die bauliche Realisierung, insbesondere in der Gestaltung und Art der Wohnungen. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Triesch Nord" der Gemeinde Buchs vom 12. November 2001 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, 5033 Buchs  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Verkehr BD  Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten)  Staatskanzlei Staatsschreiber: i.V.

Legal bases

Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen

SAR 713.100 · Baugesetz, BauG · Cantonal

Bauverordnung

SAR 713.121 · BauV · Cantonal

Bundesgesetz über die Raumplanung

SR 700 · Raumplanungsgesetz, RPG · Federal