Gestaltungsplan Rütiacker West

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

19. November 2012 7. Dezember 2012 bis 21. Januar 2013 11. Februar 2013 15. Februar 2013 15. März 2013

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die am 6. März 2001 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Areal Rütiacker West liegt in der Wohn- und Gewerbezone WGc mit Gestaltungsplanpflicht, im östlichen Teil (1,6 ha) ist 2006 ein Gestaltungsplan erstellt und teilweise realisiert worden. Im westlichen Teil (1,5 ha) bestehen ein Transportunternehmen und ein Landwirtschaftsbetrieb. Auf dem Areal soll eine zusätzliche Wohnung erstellt werden für den Betriebsleiter, der heute mangels zweiter Wohnung auswärts wohnt. Ein entsprechendes Baugesuch wurde abgewiesen, weil befürchtet wurde, dass damit ein unerwünschtes Präjudiz für die künftige Neuüberbauung geschaffen würde und weil der erforderliche Gestaltungsplan fehlte. Der Landwirtschaftsbetrieb soll auf absehbare Zeit weitergeführt werden (20 bis 30 Jahre). Die Wohnung kann nicht im bestehenden Haus eingebaut werden und ein separates Einfamilienhaus würde zu viel Land beanspruchen. Daher ist sie auf der bestehenden Remise vorgesehen.

Versand: 2 8. März 2013

-2-

Der Teil-Gestaltungsptan legt den Baubereich für die geplante Erweiterung der Remise mit einer Wohnung auf Parzelle 120 an der Lenzburgerstrasse fest. Bauten im übrigen Areal erfordern den Erlass eines weiteren Gestaltungspians. Der bestehende Anschluss an die Kantonsstrasse wird beibehalten. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des Teil-Gestaltungsplans Rütiacker West, bestehend aus Situation 1:500 und Sondernutzungsvorschriften (SNV).

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Der Bau einer Wohnung auf dem Areal Rütiacker West setzt den Erlass eines Gestaltungspians voraus. Der zonenkonforme Landwirtschaftsbetrieb wird nach verfügbaren Angaben noch 20 bis 30 Jahre bestehen und das Gesamtareai entsprechend lange nicht überbaut. Es macht daher wenig Sinn, jetzt einen Gestaltungspian über das Gesamtareai zu erarbeiten für eine Überbauung, die erst in 20 bis 30 Jahren realisiert wird. Der TeilGestaltungsplan beschränkt sich daher auf eine kleine Fläche der Parzelle 120 am Nordrand des Areals (§ 1 und § 4 SNV). Er kann aufgrund seiner kleinen Fläche und der unklaren Entwicklung des Gesamtareals noch nicht in allen Teilen die Anforderungen nach § 21 BauG erfüllen. Abklärungen und Studien haben jedoch ergeben, dass er eine künftige Überbauung des Gesamtareals nicht negativ präjudiziell. Das gewählte Vorgehen, einen Teilgestaltungsplan zu erlassen, ist aufgrund der hier vorliegenden spezifischen Umstände begründet. 4.3

Fachliche Beurteilung (§ 8 Bauverordnung, BauV)

Gestaitungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Die Abweichungen und das erreichte bessere Ergebnis sind in einer qualifizierten Stellungnahme zu erläutern (§ 8 Abs. 3 BauV). Der Teil-Gestaltungsplan weicht nicht vom allgemeinen Nutzungsptan ab, daher ist keine Stellungnahme im Sinne von § 8 Abs. 3 BauV erforderlich. 4.4

Erschliessung

Die zusätzliche Wohnung löst kaum Mehrverkehr aus. Der bestehende Anschluss an die Lenzburgerstrasse K 210 genügt für diese Nutzung. Da er jedoch in einer ungünstigen Lage zum Anschluss des Holzacherwegs liegt und damit nicht genügend leistungsfähig ist, muss er im Rahmen des späteren Gestaltungspians über das Gesamtareal jedoch neu konzipiert werden (§ 5 Abs. 2 SNV).

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4.5

Lärmschutz

Zum Schutz der künftigen Wohnung vor Strassenlärm dürfen Fenster von Räumen mit lärmempfindlichen Nutzungen nicht direkt auf die Lenzburgerstrasse orientiert werden (§ 7 SNV). Das Areal des Teilgestaltungsplans ist bereits überbaut. Der Lärmschutz ist für diese Fläche im Sinne der Vorsorge sachgerecht gelöst. 4.6

Archäologie

Im Gebiet Rütiäcker wurden Keramikfragmente und Feuersteingeräte entdeckt, die möglicherweise Reste einer prähistorischen Siedlungsstelle sind. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei der Überbauung im Areal archäologische Hinterlassenschaften angetroffen werden. Sie müssen vor der Zerstörung archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Erdbewegungsarbeiten und Bodeneingriffe, wie Baugrundsondierungen, Werkleitungsgräben, im Areal sind von den Gemeindebehörden der Kantonsarchäologte frühzeitig zu melden, damit sie archäologisch begleitet oder eingesehen werden können. Bei archäologischen Funden (Mauerreste, Kleinfunde etc.) sind die Arbeiten an der betreffenden Stelle zu unterbrechen und die Kantonsarchäologie zu benachrichtigen. 4.7

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Teil-Gestaltungsplan Rütiacker West der Gemeinde Buchs vom 11. Februar 2013 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht stil! vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwäiiin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b)

darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrens kosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschiüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler - Gemeinderat, Mitteldorfstrasse 69, 5033 Buchs - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Abteilung Verkehr BVU