Planungszone Zentrum Speicherschwendi

Mit Beschluss Nr. 116-2019 vom 13. November 2019 hat der Gemeinderat den von am 25. September 2019 eingereichten und am 12. November 2019 wiederholten Antrag auf Erlass einer Planungszone über Grundstück Nr. 542 sowie eventuell über weitere, angrenzende Grundstücke (z.B. Nr. 540, 1670, 849), der von weiteren Einwohnern der Speichers~hwendi unterstützt wird , zur Kenntnis genommen. Die Behandlung und Entscheidung wurde bis nach einer vertieften Prüfung der erforderlichen Grundlagen für eine beschluss- und beschwerdefähi_g e Grundlage einstweilen aufgeschobei:i.

B. Die vertieften rechtlichen Abklärungen haben im Grundsatz folgendes als Entscheidungsgrundlage für den Gemeinderat ergeben: 1. Zweck im Allgemeinen Eine Planungszone ist ein zu Gunsten der planenden Behörde bestehendes raumplanungsrechtliches Sicherungsinstrument, das dazu dient, eine erst beabsichtigte, in Entstehung begriffene Nutzungsplanung und insbesondere die dafür benötigte Handlungs- und Entscheidungsfreiheit zu sichern~diese soll nicht durch Vorhaben beeinträchtig_ t werden, die den Planungsabsichten widersprechen (RUCH, N·25 F. zu ART. 27 RPG, IN: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [HRSG.], PRAXISKOMMENTAR RPG : NUTZUNGSPLANUNG, ZÜRICH 2016) . . 2. Voraussetzungen für den Erlass einer Planungszone Planungszonen wirken sich für die davon betroffenen Grur:,deigentümer als Eigentumsbeschränkungen aus. Sie sind also nur unter den allgemeinen verfassungsmässigen Voraussetzungen zulässig: Die Planungszone muss sich auf eine gesetzliche Grundlage stützen , im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein (RUCH, A.A.0 . N 25 zu ART. 27 RPG).

a. Gesetzliche Grundlage In Art. 54 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (bGS 721. 1, BauG) ist die Möglichkei't zum Erlass von Planungszonen ausdrücklich vorgesehen. Nach Art. 54 Abs. 2 BauG können Planungszonen beschlossen werden , um Vor-kehren zu verhindern, welche die Verwirklichung der laufenden oder beabsichtigten Planung verunmöglichen oder erschweren körinten.

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b.

öffentliches fnteresse 1. Die Planungszone muss auf einem zweifachen öffentlichen Interesse beruhen (dazu RUCH, A.A.O. N 31 F. ZU ART. 27 RPG: 0 Erstens muss ein Planungsbedürfnis im Sinne eines Interesses an der Änderung der geltenden Nutzungsplanung bestehen. 0 zweitens muss ein öffentliches Interesse daran bestehen, dass das vorübergehend wirksame Planungsinstrument der Planungszone eingesetzt wird. 2. Was die erste Anforderung anbelangt, so ist der Prozess auf Änderung sowohl der kommunalen Richt- wie auch der Nutzungsplanung bereits Im Gang; die Richtplanung soll im Jahr 2020 abgeschlossen und die darauf gestützte Nutzungsplanung im Jahr 2021/2022 umgesetzt werden. Die Notwendigkeit zur Anpassung bzw. das Planungsbedürfnis ergibt sich aus den geänderten Vorgaben des auf den 1. Januar 2019 in Kraft gesetzten, für die Behörden nachfolgender Planungsstufen verbindlichen kantonalen Richtplans (Nachführung 2015). Das öffentliche Interesse an der Änderung des kommunalen Nutzungsplans ist damit ausreichend ausgewiesen. 3. Bereits der geltende Richtplan der Gemeinde Speicher sieht als Handlungsrichtlinie ausdrücklich vor, Bestrebungen zum Erhalt oder zur Schaffung von Zentrumsfunktionen sowohl im Dorf als auch in der Speicherschwendi aktiv zu unterstützen. In der laufenden Ortsplanungsrevision hat der Gemeinderat zudem eine Handlungsanweisung an die Planungskommission verabschiedet (Beschluss Nr. 289 vom 08.05.2019), welche verpflichtet, zu prüfen, mit welchen Massnahmen in Speicherschwendi ein belebte.s Zentrum geschaffen werden kann. Die von Seiten der Gemeinde bereits im zu überarbeitenden Richtplan manifestierte planerische Absicht, in der Speicherschwendi zentrumsbildende Nutzungen zu unterstützen und zu fördern, erscheint demnach auch im Rahmen der laufenden Ortsplam~Jmverändert und aktuell. Mit dem zufolge des Neubauprnjekts der- - -geplanten Abbruch des Restaurants Bären verschwindet ein Gebäude bzw. eine Nutzung, die - wie der wiederholt gestellte Antrag auf Erlass einer Planungszone bekräftigt- zumindest von einem Teil der Einwohner als wertvoll, weil als Treffpunkt des sozialen Lebens, zentrumsbildend und identifikationsstiftend, wahrgenommen wird. Der Erlass einer Planungszone erlaubt explizit, Baugesuche, welche die laufende Planung erschweren oder negativ präjudizieren , während ihrer G'eltungsdauer zu sistieren (Art. 54 Abs. 1 BauG). Ohne eine solch~wäre der Gemeinderat grundsätzlich gehalten, das Baugesuch der _ __mter Einhaltung der von Art. 62 der Bauverordnung (bGS 721 .11., BauV) für das erstinstanzliche Bewilligungsverfahren festgelegten Ordnungsfristen zu behandeln und - sofern diesem keine anderweitigen öffentlichen Hindernisse entgegenstehen - dafür die Baubewilligung zu erteilen. Ein öffentliches Interesse am Erlass einer Planungszone lässt sich also durchaus begründen.

c.

Verhältnismässigkeit 1. Die Festsetzung einer Planungszone muss im Hinblick auf das zu erreichende Ziel geeig net und notwendig sein (RUCH , A.A.O. N 36 ZU ART. 27 RPG}. · 2. Dass sich eine Planungszone mit der ihr inhärenten Möglichkeit, nach ihrem Erlass auch .bereits gestellte Baugesuche zu sistieren, als geeignetes Mittel erweist, die Planungs- und Handlungsfreiheit der planenden Behörde zu erhalten, ist offensichtlich.

Die Planungszone verschafft der Gemeinde die erforderliche Zeit, um im Rahmen des laufenden Ortsplanungsprozesses unter Mitwirkung der betroffenen Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG) gezielt allfällige Bedürfnisse nach quartier- und zentrumsbildenden Nutzungen zu eruieren, zu bewerten und gewichten, daraus geeignete Massnahmen zu formuli~ren, die zu einer Aufwertung bzw. Bildung eines Zentrums beitragen und diese gegebenenfalls anschliessend mit planerischen Instrumenten zu sichern. 3. Unter dem Aspekt der Erforderlichkeit darf eine Planungszone in räumlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht nicht über das zu Erreichung des Sicherungszwecks unbedingt Notwendige hinausgehen (RUCH, A.A.0. N 36 zu ART. 27 RPG). 4. Was die räumliche Begrenzung anbelangt, erweist sich die von der Planungskomm ission vorgeschlagene Perimeter-Umgrenzung, welche die gesamte Kernzone (Grundstücke Nr. 542, 849, 543, 1054 sowie 1343) umfasst, sicherlich als grundsätzlich tauglicher Vorschlag , der insbesondere eine Gesamtbetrachtung über die ganze Kernzone erlaubt. Insofern gleichzeitig auch planerische Überlegungen betreffend Einlenker auf Grundstück Nr. 1670 (Platzgestaltung, Wendmöglichkeit für Schulbus) angestellt und in diese Gesamtbetrachtung miteinbezogen werden sollen, würde es sich allenfalls als zweckmässig erweisen, Grundstück Nr. 1670, ev. auch Grundstück Nr. 540, ebenfalls in die Planungszone miteinzubeziehen. Beide liegen in der Wohn-Gewerbe-Zone und sind daher zumindest bezüglich der Umsetzung von zentrumsstärkenden gewerblichen Nutzungen gleich geeignet wie in der Kernzone gelegene Grundstücke (Art. 22 Abs. 1 BauG). 5. Das Erfordernis der sachlichen Begrenzung bedingt eine nähere Auseinandersetzung mit dem Sicherungszweck, der mit der Planungszone verfolgt werden soll; diese Notwendigkeit ergibt sich zudem aus Art. 54 Abs. 1 BauG, der verlangt, dass im Beschluss Ober die Planungszone umschrieben wird, welche baubewilligungspflichtigen Vorhaben im Einzelnen während der Dauer der Planungszone zu unterlassen sind. Auslöser des Antrags auf Erlass einer Planungszone ist das von der~ingereichte Bauvorhaben, das eine reine Wohnnutzung anstelle des vormals vorhandenen Restaurants (gemischte Nutzung Wohnen, gewerblich, öffentlich) vorsieht. Anhand dieses Bauvorhabens zeigt sich exemplarisch, dass die in den Kernzonen nach Art. 20 Abs. 2 BauG zulässigen und typischen Nutzungen wie öffentliche Bauten oder mässig störende Betriebe mit zentrumsbildender bzw- -stärkender Funktion zunehmend durch reine Wohnnutzungen ersetzt werden. Die gemäss Art. 20 Abs. 1 BauG mit einer Kernzone angestrebte Funktion eines ,lebendigen Zentrums wird so vermehrt in Frage gestellt. Sofern die der Planungskommission aufgegebene Prüfungsaufgabe (siehe vorherige lit. b) öffentliches Interesse, Ziffer 3) nicht bereits von vornherein weitgehend obsolet werden soll, müsste ein Sicherungszweck in die Richtung formuliert werden, dass während des laufenden Planungsprozesses sämtliche Vorhaben zu unterlassen sind, die solche «Entmischungen» verstärken, wie insbesondere die Erstellung reiner Wohnnutzung ohne Kombination mit weiteren, für Kernzonen im.Sinn von Art. 20 Abs. 1 BauG typischen Zentrumsnutzungen oder auch die Umnutzung zu reinen Wohnnutzungen. Es darf mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass ein in Anlehnung an die soeben angestellten Überlegungen formulierter Beschluss über eine Planungszone als genügend konkret gilt. In der Lehre wird die Meinung vertreten , dass im Beschluss über die Planungszone keine bis ins letzte Detail ge. hende Umschreibung verlangt werden _kann, was während der Planungszone zu unterlassen bzw. zugelassen ist; dies deshalb, weil sich eine Umschreibung im Verlauf des laufenden Planungsprozesses ändern kann und die Planungszone eben noch nicht das definitive Instrument der materiellen Nutzungsplanung darstellt (so ausdrücklich RUCH, A.A. O. N 38 zu ART. 27 RPG).

6. Betreffend zeitliche Beschränkung können Planungszonen nach Art. 55 Abs. 2 BauG für die Dauer von höchstens drei Jahren erlassen werden; aus wichtigen Gründen kann die Geltungsdauer längstens um zwei weitere Jahre verlängert werden. Angesichts des in Aussicht genommenen Zeitplans für die Umsetzung der Nutzungsplanung im Verlauf der Jahre 2021/2022 erschiene der Erlass einer Planungszone von drei Jahren sicher nicht als unangemessen. 7. Zusammenfassend ergibt sich, dass sich der Erlass einer Planungszone im vom Antragsteller beantragten und von der Planungskommission befürworteten Umfang auf der Grundlage der anwendbaren gesetzlichen Grundlagen nachvollziehb~r und sachlich begründen lässt. 3. Pflicht zum Erlass einer Planungszone? 1. Die Planungszone ist ein Sicherungsinstrument zu Gunsten der planenden Behörden, mit dem diese sich ihre Handlungsfreiheit in einem laufenden Planungsprozess bewahren können (siehe Ausführungen Sachverhalt lit. B Ziffer 1). Damit steht es grundsätzlich weitgehend in ihrem eigenen (pflichtgemässen) Ermessen, 6b Lind in welchem Umfang sie davon Gebrauch machen will. Dementsprechend steht einem Privaten regelmässig kein individueller Anspruch gegenüber der planenden Behörde zu, dass diese eine Planungszone erlässt. Aufgrund der ihr bundesrechtlich aufgegebenen Planungspflicht ist eine Planungsbehörde jedenfalls spätestens dann zum Erlass einer Planungszone verpflichtet, wenn die beabsichtigte.Nutzungsplanung tatsächlich gefährdet ist (BGE 1C_141/2014 vom 4. August 2014, Erw. 5.2). 2. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass 0 bereits der geltende kommunale Richtplan Handlungsanweisungen im Hinblick auf Stärkung und Förderung eines belebten Zentrums in der Speicherschwendi enthält, 0 die mit dem Auftrag an die Planungskommission bekräftig worden sind und 0 mit dem hängigen Baugesuch der icht nur eine bestehende Zentrumsnutzung entfällt, sondern erhebliche Möglichkeiten, eine solche künftig zu realisieren, nachhaltig «verbaut» werden bestehen mehr als gewichtige Anhaltspunkt dafür, dass die beabsichtigte Nutzungsplanung tatsächlich gefährdet ist. Die gegebenen konkreten Umstände begründen meines Erachtens ~ine Pflicht des Gemeinderates, die beantragte und von der Planungskommission befürwortete Planungszone zu erlassen. 4. Verfahren zum Erlass einer Planungszone

a.

Zuständigkeit 1. Nach Art. 55 Abs. 1 Bst. a BauG ist der Gemeinderat für den Erlass einer Planungszone zuständig, wenn die Planungszone aufgrund der kommunalen Planung erforderlich ist. Diese vom übergeordneten kantonalen Repht direkt dem Gemeinderat zugewiesene Entscheidzuständigkeit kann mangels entsprechender gesetzlicher Grundlage nicht weiterdelegiert werden (z.B. an die Planungskommission). 2. Über den Erlass einer Planungszone hat der Gemeinderat einen Beschluss zu fassen, in welchem 0 im Rahmen der Erwägungen die Erlassvoraussetzungen zu prüfen, 0 im Dispositiv die räumliche Umgrenzung (Art. 54 Abs. 2 BauG) sowie die Geltungsdauer (Art. 55 Abs. 2 BauG) sowie 0 im Dispositiv zu umschreiben ist, welche baubewilligungspflichtigen Vorkehren zu unterlassen sind (Art. 54 Abs. 1 BauG). 3. Der Erlass von Planungszonen ist öffentlich bekannt zu machen und den betroffenen Grundeigentümern schriftlich (unter Eröffnung des Beschlusses) mitzuteilen; gleichzeitig ist eine Einsprachefrist von 30 Tagen anzusefzen (Art. 55 Abs. 3 BauG).

4. Die Planungszone tritt mit ihrer Bekanntgabe in Kraft (Inserat in den amtl. Publikationsorganen vom 31.01.2020). Über Einsprachen entscheidet die erlassende Behörde, also der Gemeinderat. Gegen den Einspracheentscheid kann innert 20 Tagen Rekurs beim Regierungsrat erhoben werde.n. Einsprachen und Rechtsmittel haben keine aufschiebende Wirkung (Art. 55 Abs. 4 BauG).

Erwägungen/Diskussion

1.

schätzt die Pflicht des Gemeinderates eine Planungszone zu erlassen als gegeben ein (siehe Schreiben und Abhandlung vom 27. November 2019).

2.

Der Gemeinderat diskutiert die Entscheidungsgrundlage für oder gegen den Erlass der Planungszone aufgrund der obigen Ausführungen. Er prüft die Erlassvoraussetzungen hinsichtlich gesetzlicher Grundlagen, öffentliches Interesse und Verhältnismässigkeit.

3.

Beim Erlass einer Planungszone hat der Gemeinderat im Dispositiv die räumliche Umgrenzung (Art. 54 Abs. 2 BauG) sowie die Geltungsdauer (Art. 55 Abs. 2 BauG) festzulegen und zu umschreiben, welche baubewilligungspflichtigen Vorkehren zu unterlassen sind (Art. 54 Abs. 1 BauG): a. Zur räumliche Umgrenzung der Planungszone „Zentrum Speicherschwendi" (Art. 54 Abs. 2 BauG): Die Planungszone umfasst die Grundstücke Nr. 542,849, 543, 1054 sowie 1343. Hinweis: Vom Miteinbezug weiterer Grundstocke in die Planungszone wie z.B. Nr. 1670 und Nr. 540 wird abgesehen.

b. Zur Geltungsdauer (Art. 55 Abs. 2 BauG): 3 Jahre ab Inkrafttreten (Publikationsdatum 31.01 .2020) c. Zur Formulierung der Planungszone (welche baubewilligungspfllchtigen Vorkehren sind zu unterlassen) (Art. 54 ABs. 1 BauG): Innerhalb des Gebietes der Planungszone sind während ihrer Dauer unzulässig: - Die Neuerstellung reiner Wohnbauten - Die Umnutzung bestehender gewerblicher oder öffentlicher Nutzungen zu Wohnen sowie - Die Umsetzung von Bauvorhaben, welche den unbebauten Raum in der Planungszone weiter beschränken.

4.

Weiteres Vorgehen, insbesondere Umgang mit dem gestellten Antrag In seinem am 12. November 2019 wiederholten Antrag auf Erlass einer Planungszone stellt der Antragsteller neu das Gesuch um Erlass eines beschwerdefähigen Entscheids. Nach Art. 16 Abs. 1 der Gemeindeordnung vom 2. Juni 2002 hat jede Person das Recht, dem Gemeinderat Anträge zu stellen, die schriftlich einzureichen und zu begründen sind. Eingaben sind vom Gemeinderat kurz zu beantworten. Dieses Antragsrecht begründet indessen noch keinen Anspruch auf Erlass eines materiellen anfechtbaren Entscheids. a. Bei Erlass einer Planungszone

Der Beschluss um Erlass einer Plan~edenfalls individuell den betroffenen Grundeigentümern zu eröffnen. D e r - - i s t zudem die Aufrechterhaltung der Sistierung gestützt auf Art. ·54 Abs. 1 BauG mitzuteilen. Hinweis: In diesem Fall spricht nichts dagegen, den Beschluss auch dem Antragsteller zu eröffnen. Unabhängig davon, dass ihm kein Anspruch auf materielle Behandlung seines Antrags bzw. das darin geäusserten Anliegens zusteht, steht für ihn damit nichtsdestotrotz fest, dass diesem entsprochen wurde.

Er könnte damit weder eigene, geschweige denn schutzwürdige Interessen geltend machen, die für eine weitere Verfahrensbeteiligung vorausgesetzt sind. Über die Eröffnung des Planungszonenbeschlusses hinaus müsste der Antr~gsteller damit nicht weiter am Verfahren beteiligt ·werden. b. Bei Verzicht auf eine Planungszone

Der Antragsteller hat zwar keinen Anspruch auf Erlass eines anfechtbaren Entscheids, das Nichteintreten darauf müsste ihm jedoch gestützt auf A~. 16 Abs. 1 der Gemeindeordnung kurz mitgeteilt werden. Auch ohne Vorliegen eines anfechtbaren Entscheids könnte sich der Antragsteller diesfalls im Rahmeneiner einer Aufsichtsbeschwerde nach Art. 46 des Gemeindegesetzes (bGS 151 .11 , GG) bei der Aufsichtsbehörde darüber beschweren, dass es der Gemeinderat pflichtwidrig unterlassen habe, eine angesichts der konkreten Umstände und der daraus sich ergebenden Gefährdung der in Aussicht genommenen Nutzungsplanung gebotene Planungszone zu erlassen. Das Risiko, dass die so angerufene Aufsichtsbehörde das gleich beurteilt, ist real.

Antrag

1. Erlass einer Planungszone »Zentrum Speicherschwendi" auf den Grundstücken Nr. 542 , 849, 543, 1054 sowie 1343, für die Dauer von 3 Jahren.

2. Die Formulierung der Planungszone entspricht der Ausführung in deri Erwägungen Ziffer 3 lit. c). 3. Der Erlass der Planungszone ist in den amtlichen Publikationsorganen der Gemeinde und den betroffenen Grundeigentümern schriftlich zu eröffnen. Die Gemeindeschreiberin ist damit zu beauftragen. 4. Die Sistierung des Baugesuches der ist durch die Baubewilligungskommission aufrecht zu erhalten und der Baugesuchsstellerin mitzuteilen.

Beschluss

Der Gemeinderat 1.

beschliesst den Erlass einer Planungszone „Zent_rum Speicherschwendi" auf den Grundstücken Nr. 54?, 849, 543, 1054 sowie 1343 für die Dauer von 3 Jahren.

2.

legt die Formulierung der Planungszone gemäss den E~ägungen Ziffer 3 lit. c fest.

3.

beauftragt die GRS mit juristischer Unterstützung von den Erlass der Planungszone in den amtlichen Publikationsorganen der Gemeinde zu veröffentlichen und den betroffenen Grundeigentümern diesen Entscheid schriftlich zu eröffnen.

4.

fordert die Baubewilligungskommission (BBK) auf, der Baugesuchsstellerin der die Aufrechterhaltung der S ~ d auf Art. 54 Abs. 1 BauG mitzuteilen (basierend-auf der Vorlage von . . . . _ ._

Rechtsmitteleröffnung: Gegen diesen Erlass der Planungszone „Zentrum Speicherschwendi" kann innert 30 Tage E•nsprache beim Gemeinderat erhoben werden.

,. Medienmitteilung: JA (Gemeindeblatt Ende Januar 2020) Inserat In den amtlichen PLiblikationsorganen (AZ und Amtsblatt) vom 31.01.2020)

Mitteilung und Eröffnung des Entscheids mit eingeschriebenem Brief am 29.01.2020 an alle betroffenen Grundeigentümer in der Planungszone:

Bettina und Peter Zöllig, Rehetobelstrasse 5, 9037 SpeichersQhwendi (GS Nr. 542) Karin Weder, Seeblickstrasse 1, 9037 Speicherschwendi (GS Nr. 849) Viktoria und Thomas Keel, Seeblickstrasse 2, 9037 Speicherschwendi (GS Nr. 543) Annemarie Kramer-Rentsch, Höhenweg 6, 9037 Speicherschwendi (GS Nr. 1054) Walter Heller, Kalabinth 51 , 9042 Speicher (GS 1343)

Mitteilung mit Protokollauszug an Kommission für Planung und Dorfentwicklung (PLK), Paul König Baubewilligungskommission (BBK), Daniel Ganz ERR Raumplaner AG, Christoph Lang, Teufener Strasse 19, 9001 St.Gallen Akten

versandt am

2 t Jan. 2020

GEMEINDERAT SPEICHER Der Gemeindepräsident Die

Tu~ PaulK~

eindeschreiberin