Ortsplanung, Revision

Mit Schreiben vom 27. Dezember 1989 ersucht der Gemeinderat Stein um die regierungsrätliche Genehmigung der Instrumente der vollständig überarbeiteten ortsplanung Zu diesen Instrumenten gehören die Zonenpläne rrDorfrr und trRämsenr', der Landwirtschaftszonenplan, der Gemeinderichtplan mit Bericht sowie das Baureglement. Am L6. November 1985 schloss der Gemeinderat Stein mit dem Planungsbüro Eigenmann, St. Gallen, einen Vertrag zur Ueberarbeitung der Ortsplanung ab. Eine Kommission, die sich aus Mitgliedern des Gemeinderates und weiteren Personen verschiedener Interessensrichtungen aus der Dorfbevölkerung zusammensetzte, war für die Durchführung der Revisionsarbeiten verantwortlich. Die erarbeiteten Entwürfe der Planungisinstrumente wurden vom 10. August bis L7. September 1987 der Volksdiskussion unAm 3. September L987 fand eine öffentliche terstellt. orientierungsversammlung statt. Während dieser Zeit sind. im Sinne der Mitwirkunqsrechte fünf schriftliche Eingaben eingereicht worden, die bei der Bereinigung der Planungsj-nstrumente zum Teil berücksi-chtigt ruerden -

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konnten.

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Mit Schreiben vom 9. Septernber 1,987 hat das Planungsbüro Eigenmann die Ortsplanunqsunterlagen der Baudirektion im Sinne von Art. 47 EG zum RPG zur Vorprüfung unterbreitet. Die Vorprüfungsunterlagen sind kantonsintern einem Mitberichtsverfahren unterstellt und des weiteren sind der St. GaLlisch-Appenzellische Naturschutzbund sowie der Heimatschutz von Appenzell A.Rh. zur Stellungnahme eingeladen worden. Den zusammenfassenden Vorprüfungsbericht hat das kantonale Planungsamt nach einem vorgängigen Gespräch im Beisein des Baudirektors und von Vertretern der Planungskommission am 27. Juli 19BB dem Gemeinderat eröffnet

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Vom 6. Februar bis 7. März L989 wurden die Zonenpläne und das Baureg:lement öffentlich aufgelegt (vgf. Amts-

blatt Nr. 5 vom 1. Februar 1989 , Seite l-04 ) . Innert dieser Frist gingen drei Einsprachen ein, die aufgrund von Verhandlungen zurückgezogen wurden. Anlässlich der Urnenabstimmung vom 26. November 1989 haben die Stimmbürger von Stein dern Zonenplan nit 41-L Ja zu L87 Nein und dem Baureglement mit 4L3 Ja zu 1,81 Nein zugestimmt. Der Gemeinderichtplan ist gemäss Art. 2l- Abs. 3 EG zum RPG vom Gemeinderat zrl erlassen und dem Regierungsrat zrtr Genehrnigung zu unterbreiten. Dieser Erlass erfolgte am l-3. Dezember 1988. Das kommunale Verfahren zur Annahme der Planungsinstrumente gemäss Art. 2I und 48 ff. EG zum RPG ist damit abgeschlossen. Nach Art. 50 Abs. 3 EG zum RPc treten Baureglement und Nutzungspläne mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Die wenn sie den gesetzlichen Genehmigung wird erteilt, und der übergeordneten Planung entsprechen Vorschriften unzweckmässig erscheinen. und nicht als a) Gemäss Art. 26 der Verordnung über die Raumplanung vom 2. Oktober 1989 hat die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungsbehörde Bericht darüber zu erstatten, wie der Nutzungsplan die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) un den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigt sowie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung trägt. Sie hat ferner darzulegen, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet bestehen und wie diese Reserven haushälterisch genutzt werden solIen. b) Das zur Genehnrigung eingereichte Planungsinstrumentarium erfüIlt diese Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes. Ueber die Nutzung des Bodens, die Ausgestaltung der Besiedlung sowie die Erhaltung von natürlichen Lebensgrundlagen enthalten die Planungsgrundlagen ausführliche und detaillierte Angaben. Im Planungsbericht wird im Anhang III unter Punkt 5 ausgeführt, wie die im Raumplanungsgesetz enthaltenen Anforderungen an die Nutzunqspläne nach Ansicht der Gemeinde berücksichtigt sind. Im einzelnen wird nachträgl-ich noch darauf zurückzukommen sein. c) Im Anhang IfI des Ortsplanungsberichtes wird dargeIegt, welche Nutzungsreserven im Zonenplan und im Gemeinderichtplan enthalten sind. Im nicht überbauten Gebiet wird eine Kapazität von 260 Einwohnern und 55 Arbeitsplätzen errnittelt. Diese Berechnung geht von einer sehr geringen Dichte aus, indem die nach Baureglement zulässigen Ausnützungen nur etwa zu 60 ?- ausgeschöpft werden. Im Sinne einer haushälterischen Nutzung der verfügbaren Bodenreserve wäre ein besserer Ausbaugrad

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anzustreben. Ende 1989 wies Stein 1358 Einwohner auf, die sich auf die überbauten Gebiete und diejenigen ausserhalb der Bauzone verteilen. Es ist zu erwarten, dass die Einwohnerzahl in den nit Einfanilienhäusern neu überbauten Gebieten eher rückIäufig sein wird. Sofern das vorhandene Bauland genutzt wird, dürfte der im kan-

tonalen Richtplan (89) für die Gemeinde Stein angegebene Zielbereich von maximal 1'500 Einwohnern bis in das Jahr 2OO0 erreicht werden. Dabei mangelt es allerdings an genaueren Grundlagen, weil irn Planungsbericht die Angaben über die Erhältlichkeit des vorhandenen Baulandes fehLen. Eine abschliessende Beurteilung der Nutzungsreserven, wie sie in Art. 26 Abs. 2 der Verordnung über die Raumplanung verlangt wird, ist deshalb anhänd der eingereichten Unterlagen nj-cht möglich. Eine differenziertere Berechnung muss deshalb nachträglich verlangt werden. d) Gemäss Art. 26 Abs. 2 der Verordnung über die Raumplanunq haben die Planungsbehörden darzulegen, wie die Nutzungsreserven haushälterisch genutzt werden sollen. Zwar sieht das neue Baureglement gegenüber dem alten erhöhte Ausnützungsziffern und die Möglichkeit einer dichteren Bauweise vor, doch werden keine anderen Möglichkeiten der haushälterischen Nutzung aufgezeigt. Im Gegenteil wird nit dem in den Kapazitätsberechnungen angenommenen niedrigen Ausbaugrad die Absicht der haushälterischen Nutzung wenig dokumentiert. e) Der kantonale Richtplan sieht für Gewerbebauland einen Zielwert von 1.0 1.5 ha vor. Im Zonenplan sind von der ausgeschiedenen Gewerbezone lediglich 0.5 ha nicht überbaut. Zur Erhältlichkeit wird zudem keine Aussagie gemacht. Im Bericht wird auf die im Gemeinderichtplan bezeichneten weiteren 3.7 ha an unüberbauten Gewerbegebieten hingewiesen. Eine Einzonung soll jedoch erst dann erfolgen, wenn sich entsprechende Bedürfnisse abzeichnen und die Gewisshej-t besteht, dass die Gewerbenutzung dem Gesamtinteresse der Gemeinde dient. Zwar ist dieses Land nicht kurzfristig bebaubar, doch beinhaltet dieses Vorgehen die einzige Möglichkeit für die Gemeinde Stein, eine Gewerbeansiedlung zu lenken. Die beiden beabsichtigten Standorte sind zweckmässig und scheinen realisierbar. f) Die weiteren Vorgaben aus dem kantonalen Richtplan s j-nd berücksichtigt worden. Der irn Koordinationsblatt O.E. 1 aufgeführte Konflikt zwischen Bauzone und provisorischer Grundwasserschutzzone S wurde bereinigt. Mit Beschluss der kantonalen Gewässerschutzkommission vom 6. März 1-987 wurde das Gebiet 'ruf Stein" als provisorische Grundwasserschutzzone S gestrichen. Ein weiterer Konflikt, der in der Zwischenzeit bereiniqt wurde, b€stand mit der neu ausgeschiedenen Bauzone trGrunholzrr . Auch dort ist ebenfalls rnit Beschluss der kantonalen

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Gewässerschutzkommission vom L7. Januar 1989 die provisorische Grundwasserschutzzorre S gestrichen worden. Im Koord.inationsblatt 5. L. l- i-st der Standort List als mögliche neue Multikomponentendeponie bezeichnet. In ihrem Zonenplan hat die Gemeinde Stein das fragliche Gebiet dem Uebrigen Gemeindegebiet zugewiesen und es im Richt-

plan a1s schützenswertes Naturschutzgebiet bezeichnet (Zwischenergebnis). Wie die laufenden Abklärungen für eine Nachfolge der Multikomponentendeponie zeLgen, dürfte dieser Standort mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht in Frage kommen. Die Frage der Ausscheidung einer Naturschutzzone im Rahrnen der Ueberarbeitung des kantonalen Schutzzonenplanes ist in Absprache nit der Gemeinde Stein Sache der Baudirektion. Zonenplan und Gerneind.erichtplan präjudizieren diesen Entscheid nicht. g) Gemeind.erichtpläne sind bei der Planung für die Behörden verbindlich. Viele Planeintragungen betreffen spätere Rechtsfestsetzungen des Kantons. Da dies nicht im Genehmigungsverfahren des Gemeinderichtplanes erfolgen kann, sind diese Elemente als Zwischenergebnisse im Richtplan aufgeführt. Die Festsetzung'en berühren keine direkten kantonalen Interessen. Der im EG zum RPG in Art. 21 Abs. 2 aufgeführte Mindestinhalt des Gemeinderichtplanes ist im vorliegenden PIan enthalten. Zu den Ver- und Entsorgungsanlagen sowie den öffentlichen Bauten und Anlagen finden sich im Bericht zum Gemeinderichtplan entsprechende Erläuterungen. Der Gemej-nderichtplan rnit dem zugehörigen Bericht kann in der vorIiegenden Form genehmigt werden.

h) Die in Art. 24 EG zum RPG def inj-erten formell-en Anforderungen an den Zonenplan sind grundsätzlich enthalten. Nutzungszonen überlagernde Schutzzonen sind in der Regel im Zonenplan darzustel-1en, auch $/enn sie all-enfal-ls in ei-nem anderen Verf ahren erlassen werden. Dies gilt i-nsbesondere auch für die Grundwasserschutzzonen. Da die Gemeinde Stein diese noch nicht erarbeitet hat, ist es auch nicht mögIich, sie sehon aufzuführen. Die Gemeinde ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Grundwasserschutzzonen, sobald sie rechtsverbindlich dastehen, informationshalber in den Zonenplänen nachzutragen sind.

i) Nach der Eidgenössischen Lärmschutzverordnung (LSV, SR 814.331) dürfen die Ausscheidung neuer Bauzonen (Art. 29 LSV) bzw. die Erschliessung bestehender Bauzonen (Art. 30 LSV) nur erfolgen, !,/enn die Planungswerte eingehalten sind oder v/enn diese Werte durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Im Rahmen der Ortsplanungsrevision müssen allfällige notwendige Massnahmen getroffen !'/erden. Im Rahmen der Vorprüfung wurde mit^ der Gemeinde vereinbart, dass bei jenen Gebieten, in weLchen die Planungswerte überschritten sind, im Zonenplan die

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Pflicht zur Erstellung eines Sondernutzungsplanes festgelegt wird. In diesen Sondernutzungsplänen ist die Einhaltung des Planungswertes nachzuweisen, und die entsprechenden Massnahmen sind festzulegen. fn Gebiet rrSäge'r werden neu eine Gewerbezone sowie eine Wohn- und Gewerbezone ausgeschieden, die zum TeiI noch unüberbaut sind. Der Planungswert von 60 dB(A) (Enpfinglichkeitsstufe III) ist bei normalem Strassenabstand überschritten. Der Planungswert von 60 dB(A) Hindernisse ist ohne Berücksichtigung allfäI1iger (Gelände, Böschung) erst bei einem Strassenachsabstand von rund 23 m eingehalten. Im Zonenplan fehlt die oben genannte Pflicht zum Erlass eines Sondernutzungsplanes als Voraussetzung für eine Ueberbauung. Die in der Lärmschutzverordnung genannten Bedingungen für die Ausscheidung neuer Bauzonen sind irn vorliegenden FaIl nicht erfül1t. Di-e Genehmigung der Gewerbezone sowie der liohn- und Gewerbezone t'Sägerr kann gestützt auf Art. 29 LSV in der vorliegenden Form nicht erteilt werden. Die Gemeinde Stein ist anzuweisen, über das gesamte fragliche Gebiet eine Quartierplanpflicht zu erl-assen. Der Erlass kann verfahrensmässig als geringfügige Aenderung gemäss Art. 51 Abs. 3 EG zum RPG behandelt \^/erden.

In al1en anderen Gebieten sind die von der Lärmschutzverordnung gestellte Bedingungen erfüllt. k) Das Baureglement entspricht formeLl den Anforderungen gemäss Art. 22 EG zun RPG. Im Rahmen der Vorprüfung sind verschiedene Aenderungsvorschläge angebracht \,{orden, unter anderem auch zu den Regelbauvorschriften in der Landwirtschaftszone und dem Uebrigen Gemeindegebiet. Art. 19 des Baureglementes sieht für Wohnbauten eine Gebäudehöhe von 7.00 m und eine Firsthöhe von 11.50 m vor. In Berücksichtigung der traditionellen appenzellischen Bauweise mit mj-nimalen Iichten Raumhöhen ist eine Gebäudehöhe von 7.00 m zu hoch. Bei Ausnützung der zuIässigen Höhen ergibt sich bei einer normalen breiten Giebelfassade eine Dachneigungi von lediglich ca. 34 Grad. ZLLr Förderung der traditionellen Bauweise hat die Baudirektion eine Gebäudehöhe von lediglich 6,00 m vorgeschlagen. Die Gemeinde ist diesem Vorschlag nicht gefolgt. Die Festlegung der Masse der Regelbauweise obliegt den Gerneinden. Im vorliegenden Fall ist das ihnen zustehende Ermessen nicht überschritten, weshaLb das von der Gemeinde gewäh1te Mass trotz Vorbehalten genehnigt werden kann. Im weiteren sind alle in der Vorprüfung gemachten Bemerkung:en berücksichtigt worden. Das Baureglernent häIt der Recht- und Zweckmässigkeitsprüfung stand.

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Beschluss nach Antraq der Baudirektion: Die Zonenpläne !'Dorfrr und rrRämsenrr solvie der Landwirtl_ schaftszonenplan werden genehnrigt. Davon ausgenommen sind die Gewerbezone sowie die Wohn- und Gewerbezone 'rsägeil gemäss den Ausführungen in Ziffer 5 tit. i (Art. 6 Abs. l- und Art. 50 Abs. 3 EG zum RPG). 2

Die Gemeinde Stein wird angewiesen, für die Gewerbezone sowie die ltohn- und Gewerbezone rrSägetr das Verf ahren für den verbindl-ichen Erlass der I'Quartierplanpflicht" durchzuführen und dem Regierungsart zvr Genehmigung einzureichen (Ziffer 5, Iit. i der Ausführungen).

Die Gemeinde Stein wird angewiesen, für die abschliessende Beurteilung der Nutzungsreserven an Wohnbauland eine gegenüber den Unterlagen differenziertere Berechnung nachzureichen (Ziffer 5, Iit. c der Ausführungen). 4 Das Baureglement vom 26. November 1989 wird genehmigt (Art. 6 Abs. l- und Art. 50 Abs. 3 EG zum RPG) . 5. Der Gemeinderichtplan mit Bericht vom 13. Dezember l-988 wi-rd genehmigt (Art. 2t Abs. 3 EG zum RPG). 6. Auf die Erhebung einer Gebühr wird verzichtet. 3

Amtsblatt.

Auszug an

Baudirektion Volkswirtscha ftsdirekt ion Sekretariat Baudirektion

Sekretariat Volkswirtschaftsdirekt ion Regionssekretariat, St. Gallen zsB*

Kantonal,es Planungsamt* Gemeinderat Stein*

*) Bej_lagen:

Zonenpläne rrDorfrr und rrRämsentr Landwirtschaf ts z onenpl an Baureglement Gemeinderichtplan Bericht zum Gemeinderichtpl an

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