Quartierplan Friedberg Süd

Land-use plan · Wolfhalden

Document

Kind: Land-use plan
Commune: Wolfhalden
Canton: Appenzell Ausserrhoden
Level: Communal
Authority: Gemeindeverwaltung
Approved by: Regierungsrat
Adopted: Jun 23, 1998
In force since: Jun 23, 1998
Source: ÖREBlex, canton Appenzell Ausserrhoden

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CH73_17_GE_Quartierplan Friedberg Süd.pdf

Protokoll des Regierungsrates

111111111111111111111111111 lll llllllllllllllllllllllllllllllIIIIII IIIIIIIIIIIIIII 23. Juni 1998 L.

Gemeinde Wolfhalden: Quartierplan Friedberg Süd; Genehmigung

Dem Bericht der Baudirektion vom 15. Juni 1998 ist zu entnehmen: Mit Brief vom 18. Mai 1998 (Eingang 25. Mai 98) ersucht der Gemeinderat Wolfhalden um die Genehmigung des obengenannten Planungsinstrumentes durch den Regierungsrat.

Sachlage 1.

Das Areal befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone WG3. Die Eigentümerin, die Firma HWB, verfügt auf dem Gelände über ein Büropavillon, welches infolge einer Betriebserweiterung auf dem Firmenareal nicht mehr benötigt wird. Aus diesem Grund soll die Parzelle nun für eine Mehrfamilienhausüberbauung genutzt werden. Der Quartierplan regelt die Überbauung des Areals.

Das Planungsamt hat mit Vorprüfungsbericht vom 1. Oktober 1997 zum Entwurf des Quartierplanes Stellung genommen. Grundlage des Berichtes war das Ergebnis der baudirektionsinternen Vernehmlassung. Aufgrund der Vorprüfung wurde der Quar tierplan angepasst.

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Der Quartierplan Friedberg-Süd wurde vom Gemeinderat am 6. Januar 1998 erlas sen.

Der Quartierplan Friedberg-Süd wurde vom 21. Jan. bis 20. Feb. 1998 öffentlich auf gelegt. Eine eingegangene Einsprache wurden in der Folge zurückgezogen.

Erwägungen 1. Formel/es 1.1 Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 47ff. des EG zum RPG (bGS 721.1) sind erfüllt. 2.

Materielles Gemäss Art. 50 Abs. 3 EG zum RPG treten Baureglemente und Nutzungspläne mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Die Genehmigung wird erteilt,

-2wenn sie den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entspre chen und nicht als unzweckmässig erscheinen. In den folgenden Punkten sind Feststellungen enthalten, welche eine Auswirkung auf die Genehmigung haben können oder bei späteren Verfahren zu berücksichtigen sind. Leider wurde im Planungsbericht trotz Hinweis in der Vorprüfung nicht darge legt, in welchen Punkten die Regelbauvorschriften verändert werden, was den Auf wand für die Genehmigung erhöhte. 2.1 Erschliessung Im Rahmen der Vorprüfung wurde darauf hingewiesen, dass die Vorschrift in Art. 4 Abs. 3 rechtlich nicht durchsetzbar ist, da die fragliche Verbindung weder öffentlich ist, noch im privatrechtlichen Sinne geregelt wurde. Zur Durchsetzung müsste eine privatrechtliche Grundbuchanmerkung als Voraussetzung für die Baubewilligung zu verlangt werden. 2.2 Überbauung In Art. 6 wird eine Mehrausnützung von 10 % in Aussicht gestellt. Die Anforderungen gemäss Art. 7 BauR sind als Voraussetzung einzuhalten. Das Baureglement verlangt etwa eine besonders gute Gestaltung. Im Rahmen der Vorprüfung wurde darauf hin gewiesen, dass Art. 6 besV schlecht mit Art. 7 BauR korrespondiert. Dieser Mangel wurde leider nicht korrigiert. In bezug auf die maximale Ausnützung muss ausdrück lich auf Art. 21 BauR verwiesen werden. Für eine höhere AZ von 0.65 ist demnach zusätzlich zu Art. 7 BauR 1/3 Gewerbe nötig. Die materiellen Anforderungen gemäss Art. 43 EG zum RPG sind erfüllt. Materiell steht der Plangenehmigung durch den Regierungsrat damit nichts entgegen.

Antrag Die Baudirektion stellt, gestützt auf Art. 6 Abs. 1, Art. 11 Abs. 2, Art. 21 Abs. 3 und Art. 50 Abs. 3 des EG zum RPG, folgende Anträge: 1. Der Quartierplan Friedberg-Süd sei zu genehmigen 2. Für die Genehmigung sei eine Gebühr von Fr. 1'500.- zu erheben.

Beschluss:

Amtsblatt.

Zustimmung zum Antrag der Baudirektion.

-3Auszug an

Baudirektion Sekretariat Baudirektion Zentralstelle für Baugesuche * Kantonales Planungsamt * Gemeinderat Wolfhalden ** *) 1 Expl. mit Genehmigungsvermerk **) 1 Expl. mit Genehmigungsvermerk, Rechnung

Im Auffrr,g des F!2qierur,gsrafes Der F?afschr?iber:

Versandt am

CH73_17_SNP_Quartierplan Friedberg Süd.pdf

Gemeinde Wolfh�iden Kanton Appenzell Ausserrhoden

Legende

Quartierplan Friedberg-Süd

. ..

Festlegungen

�..

• • • • Umgrenzung Planungsgebiet Baubereich

1275

' '">-

Freihaltebereich Baulinie Strasse

Notzufahrt Parz. Nr. 928

-;X Hauptfirstrichtungen ■► Zufahrten o--t>

j M 1:500

Vom Gemeinderat erlassen am:

6.1.1998

Der Gemeindehauptmarm

•

928 li,:r Ger:,,·11,.1,· ., •1·,i1t)ü'

7: _

Öffentliche Planauflage:

WendeplatzJ>W P.jrkierung Besucher · Kehrichtsammelstelle

® Kinderspielplatz 10 Bepflanzung

neu / bestehend

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21.1.1998 bis 20.2.1998

Vom Regierungsrat des Kantons Appenzell A.Rh. genehmigt am:

De,Ra1sc

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Richtungspunkt Fahrweg

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Hinweise 962

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i:=;;:;:;;;:;:;:;-:i3 Abzubrechende Bauten Trottoir

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Plandatum: 18.G.97 / 12.12.97

:J,{1r1nurnmer. 5.7-10/0C'l __1___

EIGENMANN HcY RIETMANN RAUMPLANER E!SP

Sonderbauvorschriften 1.

t<IRCHGAS�! IG. 9004 S1 GALLEN, 0712220 03 i<AS!cRNENSI H,\SSE 39. 9102 HERISAU. 071 352 38 ,14

Art. 5 Diese Sonderbauvorschriften gelten für das Im Plan umgrenzte Gebiet Sofern

11c1chstel1c11cJ keine abweichoncJc11 Regelungen getroffen werclcn. gelten die Vor schriften des recl1Iskräftigen Baureglementes der Gemeinde Wolfhalden sowie des [G z. RPG.

Bauten und Anlagen sind für sich und In ihrem Zusammenhang mit der bauli chen und landschaftlichen Umgebung m Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten. dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. 1

Art. 2 Zweck

Der Ouart1erplan bezweckt eine rationelle Erschliessung des Planungsgebietes sowie eine ins Orts und Landschaftsbild gut eingepasste Uberbauung

mum zu beschränken. Die Ubergangsbereiche zum Friedhof resp. zur Schulanla ge sind mittels einheimischen Bepflanzungen ansprechend zu gestalten. Die vor gesehenen Massnahmen sind anhand eines Umgebungsgestaltungsplanes im Detail aufzuzeigen.

telbaren Angrenzen an den alten Dorfkern (Ortsbildschutzzone) hat die Gebäude und Dachgestaltung, insbesondere bezüglich Gliederung der Baukörper, Mass „ stäblichkeit, Proportionierung der Fc:ssaden, Materialwahl und Farbgebung hohen Anforderungen zu genügen.

Gesamtprojekt

J Spätestens nach Fertigstellung der Bauten und Anlagen hat die Neubepflanzung

zu erfolgen. Es sind dabei einheimische Pflanzen zu verwenden Die im Quartier plan bezeichneten Bäume sind bei Abgang zu ersetzen

3 Zur Beurteilung der baulichen Einordnung in die Landschaft und der baulichen

Sofern das Planungsgebiet nach einem Gesamtpro1ekt 1111t aufeinander abge stimmter. guter architektonischer Gestaltung überbaut wird und das Gesamtprojekt wesentliche Vorzuge gegenüber der Regelbauweise aufweist, kann eine Mehr ausnützung bis zu 10 % gewcthr, werden.

2 Aussenräume sind möglichst zu begrünen. Befestigte Flächen sind auf ein Mini

2 Aufgrund der gut einsehbaren Lage des Ouartierplangebietes sowI0 dem unmit

Uberbauungsbestimmungen

Art. 6

Zusiitzlich soll mit diesem Ouartierplan die Erschl1essung für das h1nterliegende Grundstück Haus Basilea (Parzelle Nr. 341) sowie die Notzufahrt zum Schulhaus Friedberg (Parzelle Nr. 928) geregelt resp. sichergestellt werden

Art. 10 Grundsatz

erstellen.

Bei der Gestaltung der Umgebung 1st auf das gewachsene Terrain Rücksicht zu nehmen. Terrainveränderungen und Stützbauwerke sind der Umgebung anzu passen und a· 1i das minimal notwendige Mass zu beschränken 1

0 In den im Plan bezeichneten Be1e1chen sind Kunden- und Besucherparkplcttze zu

Art. 1 Geltungsbereich

Art. 14 Terrain und Umgebungsgestaltung

Parkierung

' Die gemass Baureglement erforderlichen Autoabstellplätze, mussen mit Aus nahme der Kunden- und Besucherparkplcit1e. in Tiefgaragen angeordnet werden.

Allgemeine Bestimmungen

Gestaltungsbestimmungen

Gesamtwirkung kann die Baukommission zusätzliche Beurteilungsgrundlagen wie Umgebungsoest;_iltungspläne. Fotomontagen und Modelle verlangen, sowie die Bewilligung 11 it Gestaltungsauflagen und der Pfitcht zur Bemus �rung von Mate rialien verbinden.

An den im Plan bezeichneten Stellen sind, zusammen mit der Erschl1essungs strasse, Je ein gedeckter Containerplatz zu erstellen. Die Verlegung an einen an deren Ort ist zulässig, wenn eine zumindest gleichwertige Standonlösung nach gewiesen wird. 4

Art. 7

Art. 8 Erschliessun J

1 Die Fahrzeu\_,erschliessung !ur das Planungsgebiet hat über die im Plan be zeichnetc:i Zufahrten ab der Staatsstrasse zu erfolgen

Art. 9 Kinderspielplatz

4 An den im Plan bezeichneten Stellen ist ein Wendeplatz iür Personenwagen zu

erstellen und jederzeit frei zugänglich zu halten.

Bei den Parkplätr�n sind ;-bgilchst wasserdurchlässige Bodenbefestigungs materialien zu verwen _ den.

2 Unter Berücksichtigung einer guten Gesamtwirkung, insbesondere der Fassaden

gestaltung und bei Zustimmung der Bau bewiiligungsbehörde dürfen bei symmetri schen Satteldächern die Dachaufbauten auf der östlichen Dachhälfte gesamthaft max. 1/2, auf der westlichen Dachhälfte gesamthaft max. 7/10 der entsprechenden Fassadenlänge einnehmen.

•· t .•

Baulicher Zivilschutz

Art. 12 Fassadengestaltung

Die für die lJberbauung notwendigen Schutzräume sind möglichst in Sammel schutzräumeo zusammenzufassen.

In Ersct1einung tretende Untergeschosse sind als Sockelgeschcsse 'luszuge stalten.

Die beiden Staatsstrassene1nmundungen s111d nach den speziellen Weisungen des kantor Jlen Tiefbauamtes auszuführen. werden. Die Erstellung de c Fahrweges hat gleichzeitig mit der Ryal1s1erung der Baugeb1etserschliessun" zu erfolgen. Der Eigentümer von Parzelle Nr. 226 (HWB) hat z. G. der Parzellen \Jr. 341 / 928 die Mitbenutzung des im Plan eingetragenen Fahrweges jederzeit zu gewährleisten.

1 Das anfallende Niederscl1lagswasser (urwersclimutztes Abwasser), insbesonde re von Strassen. Plätzen. der offenen Parkierung und des Daches 1st, soweit technisch und geologisch zweckmäss1g, uuf möglichst direktem Wege versickern zu .lassen. Mit der, Bac,JemgaQ'f .. i�t: zusätzlich ein detailiertes Entwasserungskon zept für die gesamte Uberbauung einzureichen.

Dachformen und Dachgestaltung sind möglichst einfach zu halten. Die Dachnei gung der Haupttclächer hat bei den symmetrischen Satteldächern 25 ° bis 45 ° a.T., beim Zeltdach 25 ° bis 35 ° a.T., aufzuweisen, Es ist ein ortsübliches Dacheindek kungsmaterial vorzusehen. Ausgenommen davon sind Dachaufbauten, An- und Nebenbauten sowie Anlagen zur Sonnenenergienutzung, sofern sie sich ge stalterisch gut in die Dachlandschaft einfügen.

3 Der Fahrweg für die Parzelle Nr. 341 / 928 kann einspurig befahrbar ausgestaitet

Art. 15 Entwäss'.!rung

Die gemäs; Baureglement erforderliche;iKindersp1elplatzfläche ist zusammenge fasst -0.der auf einzelne Bauetappen verteilt zu erstellen, einzurichten und dauernd diesem Zweck zu ,erhalten

Erschliessungsbestimmungen

Art. 4

Art. 11 Dachgestaltung

Der Freihaltebereich dient cfer Spie.1- und Erholungsnutzu[lg. Innerhalb. cJes Frei haltebereiches sind Neben.bauten bis max. 10 m2 Grundfl/;\che, unterirdische Bauten. Sp1elplatze1nncl1tungen, Wegverbindungen, Pflanzbeete LI/1d dergleichen zulässig.

Art. 3 Konzept

Der l(onzeptplan vom 19.6.1997 verdeutlicht die Überbauungs- und Erschlies sungsidee und c ient den Behörden als Beurteilungsgrundlage und Richtlinie im Baubewilligungsverfahren. Verbindlich sind alle im Quartierplan eingetragenen Festlegu '1gen.

Freihaltebereich

j,.\

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Art. 13 Energie

1 Beim Heizenergiebedarf sind die Zielwerte gemäss SIA-Norm 380/1 einzuhalten.

...

2. Mit der Baueingabe ist zusätzlich ein detailiertes Energiekonzept für die gesamte

Uberbauung zu erbringen.

;

.,.

Legal bases

Gesetz über die Raumplanung und das Baurecht

bGS 721.1 · Baugesetz · Cantonal

Bundesgesetz über die Raumplanung

SR 700 · Raumplanungsgesetz, RPG · Federal