65/LES/1/2_Teilzonenplan Witterswilerfeld

stufen]

A. Die Einwohnergemeindeversammlung Therwil hat am 2. Dezember 1993 folgende Nutzungsvorschriften beschlossen:

- Teilzonenvorschriften "Bünten-Benkenstrasse-Birsmatien" - Teilzonenvorschriften "Witterswilerfeld"

- Quartierplanvorschriften "Hofacker"

Gleichzeitig wurde auch die dazugehörenden Mutationen zum Strassennetzplan "Bünten-Benkenstrasse-Birsmatten" und

"witterswilerfeld" gutgeheissen.

B. Die öffentliche Auflagen für die Teilzonenvorschriften "Bünten-Benkenstrasse-Birsmatten" und "witterswilerfeld" sowie für die Quartierplanvorschriften "Hofacker" fanden vom 24. Januar 1994 bis 23. Februar 1994 statt. Sie wurden durch Publikationen im Amtsblatt \r. 3 vom 20. Januar 1994 und in den Gemeindenachrichten vom 21. Januar 1994 bekanntgegeben. Die auswärtigen Grundeigentümer mit Schweizerischem Zustelldomizil wurden ordnungsgemäss mit eindeschriebenem Brief vom 3. Januar 1994 [Postquittungen von 10. Januar 1994] benachrichtigt. während der Einspra-

chefrist sind folgende Einsprachen eingegangen:

[367

* Teilzonenvorschriften "Bünten-Benkenstrasse-Birsmatten"

r

im Auftrag von

* Teilzonenvorschriften "Kitterswilerfeld"

Mitunterzeichner

sowie diverse Anwohner und Anwohnerinnen

ı. ME HE E BEE BEE

* Quartierplanvorschriften "Hofacker"

* Zu allen Nutzungsplanungen

c. ME EEE

Im Sinne von S 6 Absatz 2 des kantonalen Baugesetzes [BauG]

>

>

hat der Gemeinderat Therwil in der Folge das gesetzlich vorgeschriebene vVerständigungsverfahren durchgeführt. Danach wurden die unter den Ziffern 1 [mit Schreiben vom 19.4.1994], 2 und 3 [mit Schreiben vom 11.4.1994] sowie 4 [mit Schreiben vom 22.3.1994] aufgeführten Einsprachen zurückgezogen. Ein Rückzug der anderen Einsprachen, soweit darauf eingetreten werden kann, konnte nicht erreicht wer-

den.

C. Mit dem Protokollauszug der Gemeinderatsverhandlungen vom 18. April 1994 [Reg.-Nr. 31/12] ersucht der Gemeinderat Therwil um die regierungsrätliche Genehmigung der vorg®e-

nannten Erlasse und um die Abweisung der unerledigten Ein-

sprachen, Für weitere Einzelheiten wird auf die Akten sowie

auf die nachstehenden Erwägungen verwiesen.

Der Regierungsrat zieht in Erwägung:

Gemäss 8 3, Absatz 1 des kantonalen Baugesetzes [BauG] sind die Gemeinden befugt, eigene Bauvorschriften zu erlassen. Diese bedürfen jedoch der regierungsrätlichen Genehmigung [S 3, Absatz 2 BauG]). Dabei beschränkt sich die der Genehmigung vorausgehende Prüfung auf die Rechtmässigkeitskontrolle und auf eine Ermessenskontrolle aus Gründen der Regionalplanung. Das heisst, der Regierungsrat hat darüber zu wachen, dass das kommunale Recht nicht gegen die übergeordnete kantonale und eidgenössische Gesetzgebung verstösst. Dabei sind folgende Hauptpunkte zu beachten:

a) Die Einhaltung der Verfahrensvorschriften beim Erlass,

insbesondere im Hinblick auf die Betroffenen.

b) Die Berücksichtigung der kantonalen und eidgenössischen materiell-rechtlichen Schranken. Zentrale Bedeutung kommt dabei der Ueberwachung der verfassungsmässigen Grundrechte [Eigentumsgarantie, Rechtsgleichheit,

etc,] zu.

c) Die Ueberprüfung, ob die Bauvorschriften der Gemeinde insbesondere nicht im Widerspruch zu den Zielen und Planungsgrundsätzen des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG, Artikel 1 und 3] stehen, da diese Bestimmungen des RPG selbständig, d.h. auch ohne spezielles,

ausführendes Recht der Kantone anzuwenden sind.

Die Beurteilung all dieser Aspekte ist mitentscheidend, ob

eine kommunale Planungsmassnahme vor den verfassungsmässi-

gen Grundrechten standhält, bzw. nicht gegen die übergeord-

nete Gesetzgebung verstösst.

Ferner sind die Gemeinden, gestützt auf Artikel i3£ff und Artikel 19ff des Bundesgesetzes über den Umweltschutz [USG] von 7. Oktober 1983 sowie auf Artikel 43 und 44 der Lärmschutz-Verordnung [LSV] vom 15. Dezember 1986 verpflichtet, den Nutzungszonen nach Artikel 14ff des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG] Lärm-Empfindlichkeitsstufen gemäss Artikel 43 LSV zuzuordnen. Dabei handelt es sich um eigentumsverbindliche Rechtserlasse im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung. Somit richtet sich das Verfahren zum Erlass der Lärm-Emp£findlichkeitsstufen nach den Bestimmungen

der SS 4f£f des kantonalen Baugesetzes vom 15. Juni 1967.

II.

In Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen hat die

Prüfung folgendes ergeben: 1. Rechtmässigkeitskontrolle

1.1 Formell-rechtlich sind die Voraussetzungen für eine Genehmigung der fraglichen Nutzungsplanungen sowie der dazugehörenden Mutationen zum Strassennetzplan erfüllt. Es bleibt lediglich zu erwähnen, dass Mutationen zum Strassennetzplan nicht dem Öffentlichen Auflageverfahren unterstellt sind. Es wird in diesem Zusammenhang auf $ 5 Absatz 1 des kantonalen Baugesetzes verwiesen. Materiell-

rechtlich ergeben sich folgende Bemerkungen:

1.2 Vernehmlassung beim Kanton

Die kantonalen Fachstellen hatten Gelegenheit, im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens zu den Plänen und vVorschriften/Reglementen Stellung zu nehmen. Es kann dazu insbeson-

dere auf die Prüfungsberichte des Amtes für Orts- und Regionalplanung vom 14. Oktober 1993 ["Bünten-Benkenstrasse- Birsmatten"], vom 14. Oktober 1993 ["Witterswilerfeld"], vom 15. Juni 1992, vom 13. November 1992 und vom 6. Juli 1993 ["Quartierplanung "Hofacker"], verwiesen werden. Im übrigen haben zu den besagten Planungen auch diverse Besprechungen stattgefunden. Diesbezüglich wird auf die Akten

verwiesen.

1.3 Allgemeines

Es bleibt darauf hinzuweisen, dass mit der Genehmigung der vorerwähnten Nutzungsplanungen in den entsprechenden Gebieten der bisher geltende "Nutzungskonzentrationsbeschluss 1984" [vgl. RRB Nr. 1804 vom 19.6.1984; Inventarnummer 65/ZR/2/2] aufgehoben wird.

1.4 Teilzonenvorschriften "Bünten-Benkenstrasse-Birsmatten"

Keine weiteren Bemerkungen.

1.5 Teilzonenvorschriften "Witterswilerfeld"

Keine weiteren Bemerkungen.

1.6 Quartierplanvorschriften "Hofacker"

Für die architektonische und städtebauliche Prüfung solcher Planungen hat der Regierungsrat ein spezielles Fachgremium, die "Kantonale Fachkommission zur Beurteilung von Arealüberbauungen", eingesetzt. An ihrer Sitzung vom 13. Februar 1992 hat diese Kommission die Quartierplanung "Hofacker" behandelt. Das Resultat der Kommissionsberatung wurde dem Gemeinderat Therwil mit Schreiben vom 10. März 1992 durch die federführende Dienststelle [Ant für Orts- und Regionalplanung] bekanntgegeben.

2. Ermessenskontrolle aus Gründen der Regionalplanung

Keine Bemerkungen

III.

Zu den unerledigten Einsprachen:

1. Die kantonale Verwaltungsgesetzgebung kennt keine \Verfahrensvorschriften darüber, in welcher Form die Einspracheentscheide über einen solchen Gemeindeversammlungsbeschluss zu erlassen sind. Es steht daher nichts entgegen und es erscheint in Anbetracht des sachlichen Zusammenhanges sowie aus Zweckmässigkeitsgründen gerechtfertigt, die unerledigten Einsprachen mit dem Entscheid über die Geneh-

migung im gleichen Beschluss zu behandeln.

2. Im Baugesetz ist die regierungsrätliche Ueberprüfungsbefugnis unerledigter Einsprachen nicht speziell geregelt. Artikel 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 verlangt hingegen bei Einsprachen, die sich gegen \Nutzungspläne richten - darunter fallen auch die Bau- und Strassenlinienpläne bzw. deren Aenderungen - die volle Veberprüfung. Somit ist der Regierungsrat verpflichtet, bei unerledigten Einsprachen sowohl die Recht- als

auch die Zweckmässigkeitskontrolle auszuüben.

3, Nicht eingetreten werden kann im Rahmen dieses Verfahrens auf Entschädigungsforderungen. Solche Begehren können, gestützt auf die SS 75 und 76 des BauG in Verbindung mit 8 97 des Gesetzes über die Enteignung, erst geltend gemacht werden, wenn ein materieller Nachteil tatsächlich vorliegt: d.h. frühestens nach Inkrafttreten der entsprechenden Bauvorschriften. Dabei ist insbesondere die in der letztgenannten Bestimmung festgelegte Verwirkungsfrist von 6 Mona-

ten zu beachten.

4. Unter Berücksichtigung dieser allgemeinen Erwägungen ist im einzelnen zu den unerledigten Einsprachen fol-

gendes zu bemerken:

Känelmattweg 32,

4.1 Einsprache von 5 EEE EEE m I mu EEE EEE EEE

Als Miteigentümer der Parzellen | Eu ist der Ein-

sprecher von der Planungsmassnahme betroffen. Auf die Ein-

sprache ist somit einzutreten.

Als Begründung wird vom Einsprecher folgendes geltend gemacht:

Unbestritten sei, dass es in der Kompetenz der Gemeindeversammlung liege, innerhalb eines Quartierplanes abweichende Vorschriften zu erlassen. Dazu gehöre auch die Festlegung der Grenzabstände. Mit den speziell angepassten Quartierplan-Vorschriften solle eine architektonisch und städtebaulich befriedigende Gesamtüberbauung erreicht werden, wobei besonders auf einen haushälterischen Umgang mit dem Boden zu achten sei.

Der vorliegende Quartierplan enthalte eine Lärmabschirmung gegen die Kantonsstrasse Therwil / Biel-Benken. In der Mitte der Siedlung werde eine Grünzone angelegt. Diese Auflagen ergeben einen hohen Wohnwert, erschwere aber die Nutzung, d.h. den haushälterischen Umgang mit dem Boden. Un trotzdem zu einem gesamthaft befriedigenden Resultat zu kommen, seien die Grenzabstände, Gebäudelängen, Dachaufbauten usw. den besonderen Umständen angepasst worden. Die einzelnen Massnahmen seien aufeinander abgestimmt und erfüllten nur in ihrer Gesamtheit die vom Gesetzgeber vorgesehenen Erfordernisse.

In der abgeänderten Fassung beeinträchtige Ziffer 2.5, Absatz 1 und 4 des Quartierplan-Reglementes den haushälterischen Umgang mit dem Boden. Gleichzeitig erweise sich die Abänderung als willkürlich, da diese allein im Interesse

eines bestimmten Anwohners und nur für ein Teilgebiet

[Gebiet A4] gültig sei, nicht jedoch für das restliche Gebiet des Quartierplanes.

Gemäss 8 102 des kantonalen Baugesetzes könne der Regisrungsrat Abweichungen von den Gebäudeabstands-Vorschriften gestatten. Gegenüber den angrenzenden, am Quartierplar nicht beteiligten Grundstücken seien die Grenz- und Gebäudeabstands-Vorschriften einzuhalten.

Anlässlich der an der Einwohnergemeindeversammlung vorgenommenen Aenderung sei die verlangte und gutgeheissene Erhöhung des Grenzabstandes mit dem üblichen Schutz der angrenzenden Grundstücke begründet worden. Dabei sei verschwiegen worden, dass die vorgesehene Reduktion nur innerhalb der im Quartierplan liegenden Parzelle gelte und dass die an das Quartierplanareal angrenzenden Parzellen den urgeschmälerten, gesetzlichen Schutz geniessen würden.

Das Baugesetz gebe den Grundeigentümern das Recht, sich in

n 3

L

[4

bestimmten Fällen ein Näherbaurecht zu gewähren [z. B S 101 des kant. BauG].

Mit der von der Einwohnergemeindeversammlung geänderten und beschlossenen Fassung von Ziffer 2.5 des Quartierplan-Reglementes werde den Landeigentümern im Baubereich AA willkürlich ein vom Gesetzgeber vorgesehenes Recht vorenthalten.

Daher sei die von der Einwohnergemeindeversammlung abgeänderte Fassung von Ziffer 2.5 des Quartierplan-Reglementes "Hofacker" die Genehmigung zu verweigern bzw. es sei die

ursprüngliche Fassung von Ziffer 2.5, wie folgt

! Innerhalb eines Baubereiches darf der seitliche Grenzabstand bis auf 2.0 m reduziert werden.

®? Der Gebäudeabstand .......

® Bei seitlich ......r.2.00.

* Gegenüber den benachbarten Nutzungszonen und anstossenden Parzellen sind die Grenzabstände

gemäss $ 98 BauG einzuhalten

No]

[vorbehalt gegenüber der Baubereichs-Darstellung

im Plan] wieder in Kraft zu setzen.

Der Gemeinderat hält in seinen Ausführungen fest, dass aufgrund der anlässlich der Einwohnergemeindeversammlung gutgeheissenen Aenderung, neu in den Baubereichen AH der Grenzabstand gemäss 8 98 BauG einzuhalten ist. Dies hat zur Folge, dass anstelle des reduzierten Grenzabstandes von 2.0 m. mindestens ein Grenzabstand von 3.0 m einzuhalten sei.

Bei der Realisierung von Mehrfamilienhäusern sei dies keine wesentliche Benachteiligung. Hingegen falle dies bei Einfamilienhäuser multipliziert mit der Anzahl Häuser ins Gewicht. Da aber der fragliche Aenderungsantrag von der Einwohnergeneindeversammlung beschlossen wurde, habe der Gemeinderat diesen Beschluss zu respektieren. Eine erneute Aenderung müsste erneut von der Einwohnergemeindeversamn-

lung beschlossen werden.

Der Regierungsrat möchte dazu feststellen, dass sich die einzuhaltenden Grenzabstände gemäss 5 98 BauG aus der Geschosszahl in Verbindung mit der Fassadenlänge zusammensetzen. Demnach beträgt der minimale Grenzabstand - vorbehältlich 8 98 Abs. 3 - 2.5 m. Dies bei 2 Vollgeschossen und einer maximalen Fassadenlänge von 6.0 m. Andererseits besteht aufgrund der vorliegenden Reglementierung nach wie vor die Möglichkeit, zur Einräumung eines gegenseitigen Grenzbaurechtes [val. 8 104 BauG] bzw. Näherbaurechtes [keine Reduktion des erforderlichen Gebäudeabstandes; vgl. 5 103 BauG], sofern nicht eine zusammenhängende Teberbauung realisiert wird. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass nach Ziffer 2.6 des Quartierplan-Reglementes die zulässige Gebäudelänge für die Baubereiche A 40.0 m betragen. Angesichts dieser Ausgangslage geht der Regierungs-

rat davon aus, dass bei einer maximalen Bautiefe von 16.0 m

gemäse Quartierplan, auch b

einem allenfalls gegenüber der ursprünglichen Reglementierung leicht erhöhten Grenzah-

ıd von beispielsweise 4.0 m [= 32 Vollgeschosse, Fassa-

nge max. 24.0 m), nach wie vor eine architektnnisch

ansprechende, den Boden haushälterisch nutzende und die zu-

lässige Nutzung voll ausschöpfende TVeberbauung möglich ist bzw. den betroffenen Landeigentümern durch die Neuregelung

Keine wesentlichen Nachteile entstehen.

Gestützt auf die vorstehenden Ausführungen komnt der Regie-

rumgsrat zum Schluss, dass die Einsprache als unbegründet

abzuweisen ist.

die an die kanto-

? hinzuweisen,

tur und Sanjtätsdirektion gerichtete Beschwerde an die Rerhtsabteilung der Bauw- und Umweltschutzäirektien weiterdeis. tat wurde, Dies, nachdem festgestellt

wurde, dass sich die PResrhwerde nicht gegen das Zustande-

kommen des Semeindeversammlingsbeschlusses richtet sondern

gegen den materiellen Inhalt. Die Rechtsabreilung der PRauund Umweltschutzdirektinn wiederum hat die Beschwerde an die Gemeinde weitergeleitet mit dem Ersuchen, diese im

Rahmen des Auflageverfahrens als Einsprache zu behandeln.

die im

Der Finsprecher mac im wesentlichen geltend, da:

Besitz der Erbengemeinsrhaft stehende und im Gebiet

"Keihermatten" liegende Farzelie an bzu. die

Dorfkernzone angrenzt. Inter dem sichtspunkt der Rechtsgleichheit hätte daher die fragliche Parzelle ebenfalls einer baulichen Nutzung zugeführt bzw. einer Bauzone zugewie-

h mit ih-

sen werden müssen. Die Erbengemeinschaft

”

rem Eigentum im Gebiet "Weihermatten” gegenüber allen ande-

jan PN

ren Landbesitzern aufs gröbste diskriminiert. Die Lage des fraglichen Gebietes sei ausserordentlich ruhia und befinde sich nahe bei der neuen Tramhaltestelle der BLT. Auch sei mit einem Uferabstand von 6.0 m zum Grossmattbach dem Umweltschutz genüde getan; alles andere sei Willkür und somit

nicht rechtens.

Seitens des Gemeinderates wird festgestellt, dass der Gemeindeversammlungsbeschluss vom 2. Dezember 1993 lediglich ein Vollzugsbeschluss betreffend dem "Nutzungskonzentrationsbeschluss 1984" fvgl. RRB Nr. 1804 vom 19.6.1984] sei. Die "Weihermatten" seien nie Gegenstand einer Einzonung gewesen und würden es aus politischen Gründen zur Zeit wohl

auch kaum werden.

Aus Sicht des Recierungsrates muss ebenfalls festgehalten

werden, dass das vorgebrachte Begehren nich?! Gegenstand der

lanungen ist. In dieser Hinsicht

ıde

zu genehmisenden Nut

kann sich der Recdierungsrat den vom Gemeinderat gemachten

Ausführungen anschliessen bzw. es ist festzustellen, dass - aufgrund der vorerwähnrten Situation - auf das Begehren im Rahmen dieses Ver hreus war nicht & eingetreten werden kann.

Es bleibt der Hinweis das ein inhaltlich gleichlantendes

Begehren bereits im Rahmen des Erlasses der Zonenvorschrifndschaft gestellt wurde [vgl. Recdierungsratsbeschluss 3

vom 26. September 19R8: Ziffer 3.1. Seite 17 Ef].

Bereits damals musste die Einsprache - soweit überhaupt darauf eingetreten werden konnte - als unbegründet abdewie-

sen werden. Diesbezüalich kann festgestellt werden, dass

sich an den damals gemachten Ausführungen zwischenzeitlich grundsätzlich nichts geändert hat. Gemäss Verteiler ist der

Einsprecher im Besitz des entsprechenden Entsz

Beschlusses,

Gestützt Einsprache nicht eingetreten werden.

ll:

12

auf die vorstehenden Ausführungen kann auf die

IOLLI IL >

als unbegründet abgewiesen werden.

Auf die Einsprache [Beschwerde] von 0]

CE ::0: nicht eingetreten werden.

Gestützt auf S$S 3, Absatz 2 des kantonalen Baugesetzes vom 15. Juni 1967 werden die von der Einwohnergemeindeversammlung Therwil am 2. Dezember 1993 beschlossenen Zonenvorschriften, bestehend

aus

- den Teilzonenvorschriften "Bünten-Benkenstrasse -Birsmatten" [mit Zuweisung der Lärm-Empfindlichkeitsstufen] mit dazugehörender Mutation zum Strassennetzplan,

- den Teilzonenvorschriften "Witterswilerfeld" [mit Zuweisung der Lärm-Empfindlichkeitsstufen] mit dazugehörender Mutation zum Strassennetzplan,

- den Quartierplanvorschriften "Hofacker" [Plan, Richtplan und Reglement; mit Zuweisung der Lärm-Empfindlichkeitsstufen]

genehmigt und damit als allgemein verbindlich erklärt.

Massgebend sind die mit den Inventarnummern 65/TZPS/4/0, 65/ZPS/3/2, 65/ZPL/1/2, 65/LES/1/1 [Teilzonenplan "Bünten-Benkenstrasse-Birsmat-

Verteiler:

13

ten"], 65/sPps/1/1 [Mutation "Bünten-Benkenstrasse-Birsmatten" zum Strassennetzplan], 65/TZPS/5/0, 65/ZPS/3/3, 65/ZPL/1/3, 65/LES/1/2 [Teilzonenplan "Witterswilerfeld"], 65/5PS/1/2 [Mutation "Witterswilerfeld" zum Strassennetzplan], 65/QP/3/0, 65/ZPS/3/4, 65/ZPL/1/4, 65/LES/1/3 [Quartierplan + Richtplan zum Quartierplan "Hofacker"] und 65/QR/3/0 [Quartierplanreglement "Hofacker"] versehenen Exemplare der

Pläne und der Reglemente.

Gleichzeitig wird, in den von den vorerwähnten Nutzungsplanungen erfassten Gebieten, der bisher geltende "Nutzungskonzentrationsbeschluss 1984" [vgl. RRB Nr. 1804 vom 19.6.1984; Inventarnummer 65/ZR/2/2] aufgehoben.

Für alle ausserhalb von Bauzonen liegenden Parzellen gilt das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4, Oktober 1991 [in Kraft seit 1. Januar 1994]. Ebenfalls gilt dieses Bundesgesetz für alle Grundstücke die teilweise innerhalb der Bauzonen liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind.

Die Ziffer 3 dieses Beschlusses ist gestützt auf $ 23 des Geschäftsreglementes für den Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft im Amtsblatt zu

veröffentlichen.

[5 Exempl. für sich und die Miteigentümer]

14

[alle eingeschrieben]

Gemeinderat Therwil, 4106 Therwil Rohner- Jermann + Partner, Ingenieure + Geometer AG, Reichensteinerstrasse 3, 4144 Arlesheim Walter Widmann, Architekt SIA,

St. Johanns-Vorstadt 19, 4056 Basel Planteam S AG Solothurn, Dornacherplatz 17, 4501 Solothurn Bezirksschreiberei Binningen, Schlossrebenrain 1, 4102 Binningen Amt für Landwirtschaft, Ebenrain, Postfach, 4450 Sissach Landeskanzlei [Publikation]

Volks- und Sanitätsdirektion

Kant. Denkmalpfleger

Tiefbauant

Bauinspektorat

Amt für Liegenschaftsverkehr Kantonales Vermessungsamt Rechtsabteilung BUD

Amt für Orts- und Regionalplanung [16] [12 Archiv, ZD, OK, OP, ES]

Bau- und Umweltschutzdirektion [2]

Der 2. Landschreiber: