6_Q_2_ Quartierplanung Ortskern Quartierplan 1. und 2. Teil

Art. 13 Variable Bauflucht

Die variable Bauflucht stellt eine Grundlinie dar, von welcher Neubaufassaden bis max. 1.5 m abweichen dürfen. Bei solchen Abweichungen dürfen die Strassenlinien nicht überschritten werden.

Art. 14 Gebäudeprofil

Die Oberkante des Sockelgeschosses darf max. 1.5 m über dem tiefsten Punkt der anstossenden öffentlichen Verkehrsfläche liegen. Abgrabungen am Sockelgeschoss sind grundsätzlich bis auf die zulässige Sockelgeschosshöhe gestattet. Die Freiflächengestaltung sowie das Strassenbild dürfen dadurch nicht beeinträchtigt werden. Die Fassadenhöhe wird gemessen ab Oberkante Sockelgeschossdecke bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Dachkonstruktion (bei Aufschiftungen Oberkante des durchlaufenden Sparrens). Für die einzelnen Zonen sind die Fassadenhöhen in der Legende angegeben. Bei überhohen Erdgeschossen für Betriebe darf die Fassadenhöhe erhöht werden, die zulässige Sockelgeschosshöhe ist um dasselbe Mass zu reduzieren. Bei versetzten Geschossen sind die Masse des Gebäudeprofils für jedes Niveau einzuhalten.

Art. 15 Dachneigung

Die Dachneigung wird durch den Winkel zwischen Horizontaler und Sparrenneigung – gemessen auf der Dachraumseite – bestimmt. Aufschiftungen bei den Traufen dürfen die zulässige Dachneigung unterschreiten (siehe auch § 21). Für die einzelnen Zonen sind die Dachneigungen in der Legende angegeben. Die Dachneigung hat mit derjenigen der benachbarten Altbauten zu harmonieren.

Art. 16 Dachaufbauten und Dacheinschnitte

a. Die Zulässigkeit von Dachaufbauten ist in der Legende zum Quartierplan 2. Teil geregelt. Sie sind nur in einem Dachgeschoss gestattet. Sie dürfen keine wesentliche Störung der Dachlandschaft bewirken und müssen mit der entsprechenden Fassade harmonieren. Die Breite von 1.5 m darf nicht überschritten werden. Weitere Vorschriften legt der Gemeinderat im Normblatt „Massvorschriften für Dachaufbauten in Kernzonen“ im Anhang fest. Bei einer ästhetischen Verbesserung kann der Gemeinderat Ausnahmen von diesen Vorschriften gestatten. b. Die Zulässigkeit von Dacheinschnitten ist in der Legende zum Quartierplan 2. Teil geregelt. Dacheinschnitte dürfen die Breite von 2.5 m nicht überschreiten. Im Übrigen gelten sinngemäss die gleichen Vorschriften wie für Dachaufbauten. c. Liegende Dachfenster sind nicht zulässig. Sofern der Einbau von Dachfenstern aus technischen Gründen notwendig ist, kann der Gemeinderat eine Ausnahme gestatten.

Art. 17 Dachgestaltung in der Zone WG 1

Die eingeschossigen Baukörper sind mit Flachdächern zu versehen. Wo möglich, sind diese den Bewohnern zugänglich zu machen und als Freiluft-Aufenthaltsräume auszustatten und zu gestalten.

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Die definitive Gestaltung ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem Gemeinderat zur Genehmigung zu unterbreiten.

Art. 18 Grenzbaurecht bei geschlossener Bauweise

Wo der Quartierplan geschlossene Bauweise vorsieht, muss an oder auf die Grenze gebaut werden (§ 100 kant. Baugesetz). Die Grenzbaurechte gelten als erteilt (§ 104 kant. Baugesetz).

Art. 19 Art der Nutzung (Immissionsstufen)

W-Zone: Gestattet sind Wohnbauten und nicht störende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr. Beispiele: Kleinere Läden, kleinere Bürobetriebe. K- und WG-Zonen: In Kernzonen und Zonen für Wohn- und Geschäftsbauten sind wenig störende Betriebe zugelassen. Beispiele: Läden, Geschäfts- und Bürohäuser, Wirtschaften, Werkstätten von Handwerkern mit wenig störenden maschinellen Einrichtungen. In der Zone WG 1 sind Wohnungen nicht zugelassen. OeW-Zonen: In den Zonen für öffentliche Werke und Anlagen dürfen nur öffentliche Werke und Anlagen erstellt werden. Gestaltung und Geschosszahl sind der umgebenden Bausubstanz anzupassen.

Art. 20 Mass der Nutzung

In der Zone W 2 ist die Nutzung nach Normblatt ZR 5/63 der kantonalen Zonenreglements-Normalien zu berechnen. Das zulässige Mass ist in der Legende zum Quartierplan enthalten.

Art. 21 Sorgfaltsstufen

Alle Neu-, An- und Umbauten sowie Renovationen müssen sich harmonisch in das Orts- und Strassenbild einfügen. Das Quartierplangebiet ist in vier Sorgfaltsstufen gegliedert: Stufe 1: geschützte und schützenswerte Bauten Alle Änderungen am Äusseren und Inneren des Gebäudes, die die historische Substanz beeinträchtigen, sind zu vermeiden. Es ist anzustreben, die Gebäude in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuführen; durch spätere An- und Umbauten angebrachte Veränderungen sind wenn möglich zu entfernen. Es dürfen nur Farben und Materialien verwendet werden, die dem Stil des Objektes entsprechen. Stufe 2: Zone K 1, K 2, K 3 und OeW Die Stufe 2 bezweckt den Schutz von erhaltenswerten Ortsteilen. Massstäblichkeit, Material und Farbgebung in herkömmlicher Art. Neue Elemente, wie z.B. Schaufenster, haben sich unaufdringlich einzufügen. Die Dachneigungen sind mit Aufschiftungen zu brechen. Bedachungen nur mit nicht engobierten Biberschwanzziegeln. Glasziegel sind nur vereinzelt zulässig. Balkone und Holzlauben im herkömmlichen Sinne sind auf der Rückseite der Bauten gestattet. Lauben dürfen die Bauflucht nicht überragen. Der Gemeinderat definiert die Balkone und Lauben in einem Anhang zu diesem Reglement. Das Mass der Auskragung beträgt bei den Balkonen max. 0.5 m.

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Stufe 3: Zone WG 2, WG 3a und WG 3b Moderne Gestaltungsmittel haben bezüglich Massstäblichkeit, Material und Farbgebung mit der herkömmlichen Bauweise zu harmonieren. Die Dachneigungen sind wenn möglich durch Aufschiftungen zu brechen. Bedachungen nur mit Tonziegeln. Sonnenkollektoren sind zulässig, sofern sie in Form und Farbe harmonisch in die Dachfläche integriert werden. Für Balkone und Lauben gilt die Regelung der Sorgfaltsstufe 2. Stufe 4: Zone WG 1 und W 2 Die Bauten müssen sich gut in die sie umgebende Sorgfaltsstufe einfügen. Bauten, in denen Kleinbetriebe untergebracht sind, haben sich in der äusseren Form und der Fassadengestaltung dem Wohnbaucharakter anzupassen.

D.

Abstellplätze

Art. 22 Erstellungspflicht

Jeder Liegenschaftseigentümer ist verpflichtet, bei Neu-, Erweiterungs- und Umbauten sowie bei Zweckänderungen Parkplätze auf eigenem Grund zu erstellen.

Art. 23 Anzahl

Über die Anzahl Parkplätze, die Art der Anlage sowie die allfälligen Reduktionen und Ausnahmen entscheidet auf Antrag des Gemeinderates die Bewilligungsbehörde. Massgebend sind § 7 VVO zum kantonalen Baugesetz und die kantonalen Richtlinien der Baudirektion. Die Bewilligungsbehörde kann auf Antrag des Gemeinderates die Anzahl der Parkplätze für Laden- und Geschäftsbauten zu Gunsten von Veloabstellplätzen reduzieren.

Art. 24 Zweck, Markierung

Parkplätze dürfen keinem anderen Zweck dienen, sind entsprechend anzulegen, zu unterhalten und, wenn es vom Gemeinderat angeordnet wird, zu kennzeichnen.

Art. 25 Auf anderen Parzellen

Aus zwingenden Gründen kann die Erstellungspflicht auch auf einer nahegelegenen Eigen- oder Fremdparzelle erfüllt werden. Solche Ausnahmen werden nur bewilligt, wenn die Parkplätze mittels eines Bau- und Benützungsservitutes zugunsten des Grundstückes des pflichtigen Eigentümers grundbuchlich gesichert sind. Diese Dienstbarkeit ist ins Grundbuch einzutragen und kann nur mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde gelöscht werden. Veräussert der Bauherr das Grundstück, so unterliegt der Erwerber den gleichen Pflichten wie der Bauherr.

Art. 26 Grundstücksmutationen

Grundstücksmutationen können nur bewilligt werden, sofern entweder die auf dem abzutrennenden Parzellenteil wegfallenden Parkplätze auf der Restparzelle im Sinne von § 23 erstellt worden sind oder im Sinne von § 25 auf einer nahegelegenen Parzelle erstellt werden oder eine Ersatzabgabe gemäss § 27 geleistet wurde.

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Art. 27 Ersatzabgabepflicht

Können für ein Gebäude aus technischen Gründen auf eigenem oder Fremdareal keine oder nicht genügend Abstellplätze geschaffen werden, so ist eine Ersatzabgabe zu entrichten. Diese beträgt – ohne Anspruch auf eine Platzzuteilung – pro Platz CHF 6'000.00. Sie ist fällig zum Zeitpunkt der Baubewilligung, angepasst an die Bauteuerung ab Oktober 1987 (Zürcher Baukostenindex). Die Gemeinde hat die Ersatzabgaben für die Erstellung und den Unterhalt ober- und unterirdischer Parkplätze, inbegriffen deren Ein- und Ausfahrten sowie Veloabstellplätze, zu verwenden. Wird ein Gebäude, für das eine Ersatzabgabe geleistet worden ist, vor Ablauf von 20 Jahren seit Erteilung der Baubewilligung durch Brand oder Elementarereignis zerstört und nicht wieder aufgebaut, so hat der Eigentümer Anspruch auf eine Rückerstattung des Ersatzabgabebetrages ohne Zins. Die Rückerstattung entspricht im ersten Jahr seit Erteilung der Baubewilligung der ganzen Ersatzabgabe und vermindert sich mit jedem Jahr um 5%.

E.

Schlussbestimmungen

Art. 28 Ortskernkommission 1

Art. 29 Realisierung der Quartierplanung

Für die Durchführung der Quartierplanung erforderlichen Eigentumsmutationen und Grenzbereinigungen haben auf dem Wege privatrechtlicher Vereinbarungen, wo notwendig, unter Mitwirkung der Gemeinde zu erfolgen. Vorbehalten bleibt § 6 der Vollziehungsverordnung zum kant. Baugesetz. Bei der Realisierung eines Bauvorhabens sind die Nebenanlagen, wie ober- und unterirdische Auto- und Veloabstellplätze, private Verkehrsflächen, Grünflächen und Kinderspielplätze mitzuerstellen, sofern dies aus technischen und finanziellen Gründen zumutbar ist.

Art. 30 Verfahren

Alle nachfolgend erwähnten Arbeiten sind bewilligungspflichtig. Gesuche sind den aufgeführten Stellen einzureichen. Vor der Erteilung einer Bau- resp. Renovationsbewilligung darf mit den Arbeiten nicht begonnen werden. Abbrucharbeiten: Gesuch an das kant. Bauinspektorat in Liestal. Umbauten, Neubauten: Ordentliches Baugesuch an das kant. Bauinspektorat in Liestal. Farb- und Materialwahl für die Gebäudehülle sind der Ortskernkommission zur Genehmigung vorzulegen. Renovationen, Unterhaltsarbeiten am Äusseren des Gebäudes: Gesuch an den Gemeinderat mit Muster der Farb- und Materialwahl (vorzugsweise am Gebäude). Der Gemeinderat definiert die Bewilligungspflicht in einem Anhang zu diesem Reglement. Zweckänderung: Gesuch an das kant. Bauinspektorat in Liestal.

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Einfriedigungen, Gestaltung von Freiflächen: Gesuch an den Gemeinderat. Temporäre Benützung der Allmend: Gesuch an den Gemeinderat. Freistehende Kleinbauten bis 10 m 2 Grundfläche und max. 2.5 m Höhe ohne Feuerungsanlage: Gesuch an den Gemeinderat. Nachträgliche Erstellung von Parkplätzen: Bis drei Parkplätze und ohne Veränderung des Terrains Gesuch an den Gemeinderat. In den übrigen Fällen Gesuch an das kant. Bauinspektorat in Liestal. Reklamen: Gesuch an den Gemeinderat. Storen: Gesuch an den Gemeinderat. Zur besseren Beurteilung kann die Kommission ein einfaches Arbeitsmodell verlangen.

Art. 31 Sicherstellung der Realisierung

Eine Baubewilligung darf erst erteilt werden, wenn durch vertragliche Vereinbarungen die Realisierung der Quartierplanung sichergestellt ist. Dies gilt insbesondere bei einer Anlage von privaten Verkehrsflächen, Arkaden und Durchgängen.

Art. 32 Beiträge der Gemeinde

Der Gemeinderat kann auf Antrag der Ortskernkommission Beiträge an Private entrichten für Verbesserungen, die im öffentlichen Interesse stehen und im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nicht verlangt werden können. Die jährlich zur Verfügung stehende Beitragssumme wird von der Gemeindeversammlung im Rahmen des Voranschlages der Einwohnerkasse festgelegt.

Art. 33 Ausnahmen

Der Gemeinderat kann auf Antrag der Ortskernkommission Ausnahmen von den Gestaltungsvorschriften gestatten. Der Gemeinderat entscheidet endgültig. In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles kann der Gemeinderat nach Anhören der Ortskernkommission Ausnahmen von den Quartierplanvorschriften gestatten. Dies gilt insbesondere: Bei bestehenden Bauten mit geringer Abweichung vom Gebäudeprofil. Wenn die Anwendung dieser Vorschriften zu einer architektonisch und städtebaulich schlechten Übergangslösung führen würde. In ausgesprochenen Härtefällen.

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Wenn sich ein Bauprojekt in jeder Beziehung in den erhaltenswerten Ortskern einfügt. Wenn bei Einhaltung der Sockelgeschosshöhe die Oberkante des Erdgeschossbodens unter das Niveau des anstossenden Terrains zu liegen kommen würde.

Art. 34 Änderungen des Quartierplanes

Änderungen des Quartierplanes, die über die Ausnahmekompetenzen des Gemeinderates und der Baubewilligungsbehörde hinausgehen, beschliesst unter Einhaltung der baugesetzlichen Verfahrensbestimmungen die Gemeindeversammlung (Teilrevision des Quartierplanes).

Art. 35 Aufgehobene Erlasse

Alle zu diesem Quartierplanreglement in Widerspruch stehenden Erlasse, insbesondere das Quartierplanreglement vom 19. April 1971/06. März 1972, gelten als aufgehoben.

Art. 36 Inkrafttreten

Dieses Reglement tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Beschlossen an der Gemeindeversammlung vom 23. November 1987 Namens der Gemeindeversammlung Der Präsident: Der Verwalter:

G. Erbacher H. Meier

Vom Regierungsrat in seiner Sitzung vom 24. Mai 1988 genehmigt. Der Landschreiber:

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Guggisberg

Aufgehoben an der Einwohnergemeindeversammlung vom 24. November 2016 und vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft am 2. Mai 2017 genehmigt.