Zonenreglement Siedlung Mutation 2019

Art. 13

Energiesparende Massnahmen ........................................................................ 11

C.3 Vorschriften zur Gestaltung der Umgebung 11

Art. 14

Umgebungsplan ................................................................................................ 11

Art. 15

Abgrabungen und Aufschüttungen.................................................................... 11

Art. 16 Nebenanlagen bei Mehrfamilienhäusern und Gesamtüberbauungen ............... 12

Art. 17

Sammelstellen für Altstoffe, Quartierkompostieranlagen .................................. 12

Art. 18 Anzahl der Garagen und Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos/Mofas ... 12

C.4 Sondernutzungsplanungen / Ausnahmeüberbauungen 13

Art. 19

Quartierplanung ................................................................................................ 13

Art. 20

Vereinfachtes Quartierplanverfahren ................................................................ 13

Art. 21

Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan ............................................... 14

D.

Zonenspezifische Bestimmungen ..................................................................... 14

Art. 22

Nutzungszonenvorschriften im Überblick .......................................................... 14

Art. 23

Kernzone K2 ..................................................................................................... 16

Art. 24

Allgemeine Vorschriften innerhalb der Kernzone .............................................. 17

Art. 25

Architektonische Gestaltung in der Kernzone ................................................... 18

Art. 26

Gebäudekategorien .......................................................................................... 18

Art. 27

Bauliche Nutzung bestehender Bauvolumen .................................................... 18

Art. 28

Geschützte Bausubstanz (auch ausserhalb des Ortskernes) ........................... 19

Art. 29

Erhaltenswerte Bauvolumen ............................................................................. 19

Art. 30

Übrige Bauten ................................................................................................... 19

Art. 31

Öffentliche Beiträge .......................................................................................... 20

Art. 32

Vorplatzbereich ................................................................................................. 20

Art. 33

Hofstattbereich .................................................................................................. 21

Art. 34

Baubereich für Hauptbauten ............................................................................. 21

Art. 35

Dachformen und Dachaufbauten in der Kernzone ............................................ 22

D.3 Wohn- und Wohn-/Geschäftszonen 24

Art. 36

Wohnzone W1 .................................................................................................. 24

Art. 37

Wohn- / Geschäftszone WG2 ........................................................................... 24

Art. 38

Einliegerwohnungen in den Zonen W1 und WG2 ............................................. 24

D.4 Gewerbezonen 25

Art. 39

Gewerbezone G1 .............................................................................................. 25

Art. 40

Dachbegrünung ................................................................................................ 25

Art. 41

Wohnungen in Gewerbezonen.......................................................................... 25

D.5 Zone für öffentliche Werke und Anlagen 25

Art. 42

Zone für öffentliche Werke und Anlagen (öW+A) .............................................. 25 D.6 Schutzzonen und Schutzobjekte 26

Art. 43

Ortsbildprägender Aussenraum ........................................................................ 26

Art. 44

Ortsbildschutzzone "Schule I Kirche und Pfarrhaus" ........................................ 26

Art. 45

Uferschutzzone ................................................................................................. 27

Art. 46

Grünzone .......................................................................................................... 27

Art. 47

Schutzbepflanzung ........................................................................................... 27

Art. 48

Archäologische Schutzzone .............................................................................. 28

Art. 49

Erhaltenswerte Einzelobjekte ............................................................................ 28

E.

Schlussbestimmungen ...................................................................................... 29

Art. 50

Vorinformation und Vorabklärung ..................................................................... 29

Art. 51

Beratende Kommission ..................................................................................... 29

Art. 52

Vollzug .............................................................................................................. 29

Art. 53

Besitzstandsgarantie für zonenfremde Bauten und Anlagen ............................ 30

Art. 54

Ausnahmen allgemeiner Art .............................................................................. 30

Art. 55

Aufhebung früherer Beschlüsse ........................................................................ 30

Art. 56

Inkrafttreten, Anpassung ................................................................................... 30

F.

Beschlüsse........................................................................................................ 32

Kommentar

A.

ERLASS

Gestützt auf das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979, die dazugehörige Verordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 und auf das kantonale Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) vom 08. Januar 1998 sowie die dazugehörende Verordnung (RBV) vom 27. Oktober 1998 erlässt die Einwohnergemeinde Bennwil das nachfolgende Zonenreglement Siedlung. Es bildet zusammen mit dem Zonenplan Siedlung die Zonenvorschriften Siedlung.

B.

EINLEITUNG

Art. 1 Bestandteile, Zweck, Geltungsbereich

Der Erlass definiert die massgebenden gesetzlichen Grundlagen der Zonenvorschriften. Die Aufzählung ist nicht abschliessend. Weitere gesetzliche Grundlagen sind im "Abkürzungsverzeichnis / Gesetzliche Grundlagen", auf der vordersten Seite des Reglementes aufgeführt.

1

Bestandteile Die Zonenvorschriften Siedlung bestehen aus:  dem Zonenplan Siedlung 1:1000  dem Zonenreglement Siedlung

2

Zweck Die Zonenvorschriften Siedlung bezwecken eine geregelte Bodennutzung und Bautätigkeit im Siedlungsgebiet unter Berücksichtigung der haushälterischen Nutzung sowie des ökologischen Ausgleichs.

3

Geltungsbereich Das Siedlungsgebiet der Gemeinde ist abgegrenzt durch den Perimeter im Zonenplan Siedlung. Es gliedert sich in verschiedene Zonen.

Art. 2 Ausserhalb des Perimeters im

Zonenplan Siedlung gelten die Zonenvorschriften Landschaft.

Rechtliche Wirkung

1 Die Zonenvorschriften Siedlung sind grundeigentumsverbindlich.

2 Weitere nicht grundeigentümerverbindliche Bestandteile sind die Aufnahmekar-

te Ortskern (Bauten / Aussenraum) sowie ergänzende Richtlinien. Diese Bestandteile haben wegleitenden Charakter und sind für die Behörden im Rahmen des Vollzuges der Zonenvorschriften Siedlung richtungsweisend.

C.

Diese Bestandteile sollen den Behörden als zusätzliche Beurteilungsgrundlagen dienen für ihre Entscheide im Rahmen des Vollzuges der Zonenvorschriften (z. B. bei Baugesuchsprüfungen etc.). Ergänzende Richtlinien werden vom Gemeinderat nach Bedarf ausgearbeitet (siehe § 51 Abs. 3).

ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN Seite 1

Kommentar

C.1 Allgemeine Bauvorschriften

Art. 3 Definitorische Bestimmungen

1 Massgebende Parzellenfläche

Für die Berechnung der baulichen Nutzung ist die im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorhandene Parzellen fläche massgebend.

2 Der Gemeinderat gestattet den Einbezug von abgetretenem Land für Strassen

und Anlagen bei der Nutzungsberechnung, sofern dies bei der Festlegung der Höhe der Landentschädigung berücksichtigt wurde.

3 Liegen Parzellen teile in verschiedenen Bauzonen, so ist die zulässige bauliche

Art. 46 Abs. 1 RBV

Massgebend für die Berechnung sind die Grundbuchflächen der Parzellenteile innerhalb der entsprechenden Bauzonen.

Art. 50 Abs. 1 RBV

Nutzung gesondert zu ermitteln. Für Bauten gelten diejenigen zonenspezifischen Bestimmungen (Gebäudeprofil usw.) gemäss der Zone, in welcher die Bauten errichtet werden. Die bauliche Nutzung ergibt sich gesamthaft aus den unterschiedlichen Zonen. 4 Parzellen teile, die in der Landwirtschaftszone liegen, dürfen nicht in die Be-

rechnung miteinbezogen werden.

Art. 46 Abs. 2 RBV

5 Parzellenteile in der Bauzone, die mit einer überlagernden Uferschutzzone be-

legt sind, können unter Vorbehalt von § 8 (Allgemeine Einpassung), in die Berechnung der baulichen Nutzung einbezogen werden.

Art. 4 Bebauungsziffer (BZ)

1 Definition

Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wie viel von der massgebenden Parzellen fläche überbaut werden darf. Für die Berechnung gilt der äussere Umriss der Bauten über dem gewachsenen Terrain.

RBV § 47 Abs. 1 Die Bebaubarkeit eines Grundstückes wird durch die Bebauungsziffer und das Gebäudeprofil definiert.

Seite 2

Kommentar

2 Nutzungsfreie Bauten und Bauteile

Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: a) b) c)

d)

Nicht begehbare, vorspringende Dächer bis zu max. 1.5 m Ausladung. Aussentreppen ohne Haupterschliessungstreppen für Obergeschosse, Stützmauern, äussere Lichtschächte, Pergolen, ungedeckte Sitzplätze usw. Unbeheizte Windfänge für Hauseingänge bei bestehenden Gebäuden, vor der isolierten Gebäudehülle bis max. 4 m2 bei Einfamilienhäusern und direkt von aussen zugänglichen Wohnungen und Maisonettes, bis zu max. 10m2 bei Mehrfamilienhäusern. Neue Aussenisolationen an bestehenden Gebäuden und Aussenwandstärken von über 35cm bei Neubauten.

e)

Bauten unter dem gewachsenen Terrain bzw. in den Hang gebaut, die gegen aussen nicht oder nur geringfügig in Erscheinung treten.

f)

Wohnzone und Wohn-/Geschäftszone Unbeheizte An- und Nebenbauten wie Garagen, Unterstände, überdeckte Sitzplätze, Wintergärten, Schöpfe, Kleinbauten gemäss § 92 Abs. 1 RBV und dergleichen: 



RBV § 47 Abs. 2

Im Sinne einer Steigerung der Wohnqualität, der Verbesserung des Energiehaushaltes und der Schaffung von Anreizen für die Erstellung von Nebenbauten und Infrastrukturanlagen (Garagen etc.) sind die aufgelisteten Bauten und Bauteile frei für die Berechnung der Bebauungsziffer. Bebauungsziffer  Prinzipskizze nebenstehend

Bestehende Bauten, welche die BZ überschreiten, haben Besitzstandsgarantie und dürfen zeitgemäss erneuert werden.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH / ZFH) bis max. 10 % der massgebenden Parzellenfläche, jedoch nicht grösser als total 50 m2 Grundfläche . Bei Mehrfamilienhäusern (MFH) bis max. 8 % der massgebenden Parzellenfläche, jedoch nicht grösser als total 20 m2 Grundfläche pro Wohnung.

Ist die Garage in einem Vollgeschoss untergebracht, so erhöht sich die überbaubare Fläche um die Garagenfreiflächen, dividiert durch die projektierte Vollgeschosszahl.

Freifläche für Garagen Prinzipskizze nebenstehend

Bebauungsziffer

Seite 3

Kommentar

Freifläche für Garagen

Art. 5 Energetische Rahmenbedingungen

1 Fassadenhöhe

in W1 - und WG2 – Zonen Die Fassadenhöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains bzw. des abgegrabenen Terrains bis zum Schnittpunkt der Fassade (Oberkante der Fusspfette) mit der Unterkante des Sparrens. in K2 – Zone Die Fassadenhöhe wird gemessen ab Oberkante Sockelgeschossdecke (OK roh Boden Erdgeschoss) bis zum Schnittpunkt der Fassade (Oberkante der Schwelle) mit der Unterkante des Sparrens.

Fassadenhöhe  Prinzipskizze nebenstehend

2 Gebäudehöhe in W1 - und WG2 – Zonen

Die Gebäudehöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains bzw. dem abgegrabenen Terrain bis zur Oberkante der Firstpfette (Unterkante Sparrenschnittpunkt). in K2 - Zone Die Gebäudehöhe wird gemessen ab Oberkante Sockelgeschossdecke (OK roh Boden Erdgeschoss) bis zur Oberkante der Firstpfette (Unterkante Sparrenschnittpunkt).

Fassaden- / Gebäudehöhe

Messpunkte

Seite 4

Kommentar

3 Sockelgeschosshöhe in der K2 - Zone

Die Oberkante der Sockelgeschossdecke (OK roh Boden Erdgeschoss) darf maximal 1.0 m über dem höchsten und maximal um das in der Zonentabelle (§ 22) angegebene Mass über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains liegen. Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht. 4 Abgrabungen am Gebäude in W1- und WG2- Zonen

Bei Abgrabungen des gewachsenen Terrains am Gebäude darf die zulässige Fassadenhöhe nicht überschritten werden. Für Garagen, Eingänge und Abstellplätze sind Abgrabungen ohne Änderung des Messpunktes für Fassaden und Gebäudehöhe auf einer Fassadenlänge von maximal 8.0 m gestattet.

Abgrabungen sind in Beachtung einer ästhetischen Geländeeinpassung vorzunehmen. Gebäudeabgrabungen die entlang von Fassaden grabenartig wirken (z. B. mehrere Garageneinfahrten in Sockelgeschosse bei MFH) sollen vermieden werden. Abgrabungen Prinzipskizze nebenstehend

Abgrabungen am Gebäude

5 Versetzte Geschosse

Bei versetzter Geschossbauweise muss für jeden versetzten Teil die Fassadenund die Gebäudehöhe separat eingehalten werden. Die Fassadenhöhe wird beim Gebäudeversatz ab dem gewachsenen bzw. dem abgegrabenen Terrain gemessen. Die Versatzhöhe beträgt in der Regel maximal 2.0 m. Für Einfamilienhäuser (inkl. Doppel- und Reihenhaus) darf in Hanglage die Versatzhöhe maximal 2.70 m betragen.

Versetzte Geschosse  Prinzipskizze nebenstehend

In der Wohn- und Wohn-/Geschäftszone müssen über 17.0 m lange geradlinige Fassaden- und Dachflächen mindestens einmal und zwar Fassadenflächen um min. 1.0 m (horizontal gemessen) und Dachflächen um min. 0.5 m (vertikal gemessen) abgesetzt werden.

Seite 5

Kommentar

Versetzte Geschosse

6 Erhöhte Bauteile

Sind einzelne erhöhte Bauteile technisch bedingt und bezüglich Abmessungen von untergeordneter Bedeutung, so können sie die zulässige Fassaden- und Gebäudehöhe überschreiten.

7 Fassadenhöhe I Gebäudehöhe bei Nebenbauten

Die Fassadenhöhe von max. 3.5 m und die Gebäudehöhe von max. 5.5 m wird jeweils an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen bzw. abgegrabenen Terrains aus gemessen.

Dies gilt z. B. für Liftaufbauten, Kamine u. ä. auf dem Dach, sofern sie optisch nicht wesentlich in Erscheinung treten.

In der Regel betrifft dies Bauten und Bauteile frei von der Berechnung der baulichen Nutzung (im Sinne von § 4 Abs. 2lit. f). Fassadenhöhe / Gebäudehöhe Nebenbauten Prinzipskizze nebenstehend

Fassadenhöhe / Gebäudehöhe bei Nebenbauten

8 Gebäudelänge

Als Gebäudelänge gilt die grösste Seitenlänge des kleinsten umschriebenen Rechtecks eines Gebäudes. Bei mehrgeschossiger Bauweise werden eingeschossige An- und Zwischen bauten in der Berechnung der Gebäudelänge nicht mitgerechnet. Bei eingeschossiger Bauweise werden Anbauten und Zwischenbauten bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht mitgerechnet, wenn sie eine wesentlich kleinere Gebäudehöhe und eine wesentlich kleinere Grundfläche als der Hauptbaukörper aufweisen.

Gebäudelänge Prinzipskizze nebenstehend

Seite 6

Kommentar

Gebäudelänge

9 Länge von zusammengebauten Gebäudegruppen

Bei einer zusammengebauten Gebäudegruppe darf die Gesamtlänge gemäss § 22 (Zonentabelle) nicht überschritten werden; Anbauten und Zwischengebäude werden mitgerechnet. Ist der Raum zwischen zwei oder mehreren Gebäuden oder Gebäudegruppen geringer als 3.0 m, so bestimmt sich die Gebäudelänge aufgrund der Summe der einzelnen Gebäudelängen zuzüglich der Zwischenräume.

Es sollen keine vom Erscheinungsbild grosse und zu wuchtig dimensionierte Baukubaturen am Stück entstehen. Zusammengebaute Gebäudegruppen Prinzipskizze nebenstehend

Zusammengesetzte Gebäudegruppe

Art. 6 Vollgeschosszahl in W1 – WG2 - Zonen

1 Die zulässige Vollgeschosszahl jeder Nutzungszone ergibt sich aus der Zonen-

tabelle gemäss § 22. 2 Als Vollgeschosse gelten alle diejenigen Geschosse, welche in der Fassade

wesentlich in Erscheinung treten. Nicht als Vollgeschosse gelten Geschosse unter dem Dach, deren Kniestockhöhe (Fertigmass) weniger als 1.3 m beträgt sowie Geschosse im Gebäudesockel, welche talseits nicht mehr als 1.5 m und bergseits nicht mehr als 1.0 m in Erscheinung treten. Gemessen wird an der Fassade am tiefsten Punkt des gewachsenen bzw. des abgegrabenen Terrains.

Berechnung der VolIgeschosszahl  Prinzipskizze nebenstehend

Seite 7

Kommentar

Vollgeschosszahl

Art. 7 Nutzungsübertragung

1 Es ist zulässig, innerhalb derselben Bauzonenart nicht beanspruchte bauliche

Nutzung auf ein benachbartes Grundstück zu übertragen. Die Nutzungsübertragung erfolgt durch eine Dienstbarkeit, über deren Bestellung vor einem Baubeginn der Baubewilligungsbehörde ein Grundbuchauszug beizubringen ist.

2 Die Nutzungsübertragung unterliegt der gemeinderätlichen Genehmigung, wel-

che vorgängig der Bestellung der Dienstbarkeit einzuholen ist. Der Gemeinde ist zu Handen des Ausnützungskatasters eine beglaubigte Kopie des Dienstbarkeitsvertrages einzureichen.

Der von der Gemeinde anzulegende Ausnützungskataster (§ 88 Abs. 3 RBG) gibt Auskunft über grundstückseigene und die erworbene bzw. übertragende Ausnützung.

Nutzungsübertragung  Prinzipskizze Seite 5 nebenstehend

Nutzungsübertragung

C.2 Vorschriften zur Gestaltung der Bauten

Art. 8 Allgemeine Einpassung (Gestaltungsgrundsatz)

Seite 8

Kommentar

1 Einpassung Alle Bauten und Anlagen sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung (Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassen bild) einzugliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies gilt für alle nach aussen in Erscheinung tretenden Massnahmen wie: Stellung, Form, Staffelung und Gliederung der Baumassen; Dachform, Dachneigung und Dachgestaltung; Farbgebung und Materialwahl; Terrain- und Umgebungsgestaltung sowie Bepflanzung.

2 Umgebung

Bei der Umgebungsgestaltung sowie baulichen Veränderungen sind die Aspekte des ökologischen Ausgleichs zu beachten. Es ist eine naturnahe Gestaltung und standortgemässe Bepflanzung mit einheimischen Arten anzustreben. Bei Bodenbefestigungen sollen wasserdurchlässige Materialien bzw. Beläge verwendet werden.

Art. 9

Diese Bestimmung in § 8 Abs. 1 konkretisiert § 104 RBG bzw. ist als Ergänzung anzuwenden. Empfehlung: Zur Steigerung der Wohnqualität sind in einem verhältnismässigen Ausmass zur Wohnfläche Freiräume wie Balkone, Veranden, Sitz- und Spielplätze zu erstellen.

Behindertengerechte Bauweise

Es gelten die Bestimmungen von § 108 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 08. Januar 1998.

Art. 10 Dieser Einpassungsparagraph

soll den Vollzugs- und Baubewilligungsbehörden ein neues Planungsinstrument in die Hand geben, mit welchem unerwünschte, ortsfremde bauliche "Auswüchse" in von der Gemeinde akzeptable Bahnen gelenkt werden können.

Es wird auch auf Norm SN 521 500 mit Leitfaden, Behindertengerechtes Bauen, des Schweizerischen Invalidenverbandes, Olten verwiesen.

Dachformen / Dachgestaltung / Dachmaterial

1 Die zulässigen Dachformen sind in der Zonentabelle § 22 für alle Bauzonen

definiert. Über zulässige Unterformen der Dachformen kann der Gemeinderat ergänzende Richtlinien erlassen. Kreuzgiebeldächer sind nicht gestattet.

2 Der First des Satteldaches muss mindestens 1.0 m hinter der Fassade liegen.

Prinzipskizzen Dachformen siehe Skizzen zu § 22

Firstanordnung  Prinzipskizze nebenstehend

Firstanordnung

Seite 9

Kommentar

3 Dächer sind mit matten Materialien in den Farbtönen rot, braun, rot-braun,

schwarz und dunkelgrau einzudecken.

4 Flachdächer müssen begrünt werden.

Art. 11 Dachaufbauten und Dacheinschnitte

1 Alle Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur auf Dächern mit einer Min-

destneigung von 35 ° a. T. zulässig und müssen ästhetisch befriedigen und mit den darunter liegenden Fassaden harmonieren.

2 Die Summe der Breiten der Dachaufbauten und Dacheinschnitte darf die halbe

Fassadenlänge nicht überschreiten. Der Mindestabstand von den Fassadenenden, Gräten und Kehlen beträgt 1.0 m. Der Mindestabstand zum First beträgt 1.0 m (vertikal gemessen). Die Dachhaut muss vor dem Dachaufbau durchgezogen werden.

3 Die Fronthöhe der Dachaufbauten darf maximal 1.6 m betragen. Bei Dachauf-

bauten mit Satteldach wird die Fronthöhe bis zur Oberkante der DachaufbauTraufe gemessen. Messebene ist in diesem Fall die Aussenkante der Dachaufbau- Seitenwand. Für Dacheinschnitte gilt diese Bestimmung sinngemäss.

Für die Gestaltung, Lage und Proportionen von Dachaufbauten sind auch die Gestaltungsgrundsätze gestützt auf das Grundlagendokument für Dachlandschaften im Ortskern hilfreich. Abstände Dachaufbauten  Prinzipskizze nebenstehend

Fronthöhe Dachaufbauten  Prinzipskizze nebenstehend

Dachaufbauten

Art. 12 Antennenanlagen / Reklamen

1 Antennenanlagen

Alle Aussenantennen sind bewilligungspflichtig. Der Gemeinderat entscheidet über deren Zulassung. Vorbehalten bleiben die gesetzlichen Bestimmungen. Die Gemeinde kann zusätzliche Bestimmungen erlassen.

Die Bewilligungspflicht (z.B. für Parabolantennen) stützt sich auf § 92, Abs. 1 RBV.

Seite 10

Kommentar

2 Reklamen

Für das Aufstellen und Ändern von Reklameeinrichtungen gelten die kantonalen Vorschriften und Bestimmungen. Die Gemeinde kann zusätzliche Bestimmungen erlassen.

Art. 13

Reklamen siehe § 105 RBG.

Energiesparende Massnahmen

Bei Neubauten, baulichen Veränderungen und Sanierungen an bestehenden Bauten wird empfohlen die Zielsetzungen für eine effiziente Energienutzung sowie eine Minimierung der Umweltbelastung zu beachten.

Minimierung des Energiebedarfs, Nutzung von erneuerbaren Energiequellen, Fernwärmeverbund und Nahwärmesysteme, Nachisolationen an der Gebäudehülle in Beachtung der Gebäudeschutzkategorien, Anwendung von umweltschonenden Technologien etc.

C.3 Vorschriften zur Gestaltung der Umgebung

Art. 14 Umgebungsplan

1 Mit den Baugesuchsakten ist ein Umgebungsplan mindestens im Massstab

1:200 einzureichen. Der Umgebungsplan ist integrierter Bestandteil der Baubewilligung. 2 Der Umgebungsplan beinhaltet insbesondere folgende Angaben:

 Das gewachsene und das neu gestaltete Terrain inkl. die bestehenden Terrainverhältnisse der Nachbargrundstücke im Parzellengrenzbereich.  Abgrabungen, Aufschüttungen, Böschungssicherungen, Stützmauern, Grünflächen und Bepflanzungen.  Belagsarten der Wege und Plätze inkl. Neigungsverhältnisse der Vorplätze und Zufahrten.  Spielplätze, Kompostierstellen, Abfallsammelstellen, Abstellräume für Velos und Mofas etc. bei Mehrfamilienhäusern.

Der Umgebungsplan entspricht dem Baugesuchsplan für den Frei- bzw. Umgebungsraum im Rahmen von Neu- und Umbauten bzw. bei einer Um- oder Neugestaltung der baulichen Umgebung.

3 Im Umgebungsplan sind die wichtigsten Höhenkoten in Meter über Meer (m ü.

M.) einzutragen. 4 In Ausnahmefällen entscheidet der Gemeinderat über die Notwendigkeit eines

Umgebungsplanes.

Art. 15 Für Baugesuche, welche ausschliesslich Innenausbauten

von Gebäuden betreffen, entfällt die Erstellung eines Umgebungsplanes.

Abgrabungen und Aufschüttungen

1 Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen die maximale Höhe von 2.5 m (lot-

recht ab gewachsenem Terrain gemessen) nicht übersteigen (ausgenommen Strassenbau, Lärmschutzwälle).

Diese Bestimmung dient der besseren Einpassung von Bauten und deren Umgebung in das gewachsene Terrain.

 Prinzipskizze nebenstehend

Seite 11

Kommentar

Abgrabungen und Aufschüttungen

2 Ausnahmen

In Geländewannen, in steilem Gelände, bei Anpassungen an bestehende Aufschüttungen und Abgrabungen sowie aus architektonischen oder kanalisationstechnischen Gründen kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten. 3 Gewerbezone Abgrabungen und Aufschüttungen in den Gewerbezonen unterliegen keiner Höhenbeschränkung.

Art. 16 Nebenanlagen bei Mehrfamilienhäusern und Gesamtüberbauungen

Bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als 6 Wohnungen sowie bei Sondernutzungsplanungen und Ausnahmeüberbauungen gemäss § 19 und 21 sind folgende Anlagen mitzuerstellen und dauernd zu unterhalten:  zweckmässig ausgestattete Frei- und Spielflächen,  genügende Abstellräume für Velos, Mofas, Kinderwagen, Spielgeräte u.a.m.,

Für Kinderspielplätze sind die Richtlinien der Stiftung Pro Juventute zu beachten.

 zweckmässige Standorte für Abfallsammelstellen.

Art. 17 Sammelstellen für Altstoffe, Quartierkompostieranlagen

Das geordnete Aufstellen von öffentlichen Sammelstellen für Altstoffe und die Errichtung von Quartierkompostieranlagen ist in allen Zonen an den hiefür geeigneten Stellen zulässig.

Art. 18 Die Gemeindebehörden

scheiden die Sammelstellen aus, im Einvernehmen mit den direkt betroffenen Anstössern

Anzahl der Garagen und Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos/Mofas

1 Im Minimum sind pro Wohneinheit 2 Abstellplätze für Personenwagen zu er-

stellen. Ansonsten wird die minimale Zahl der Garagen und Abstellplätze gemäss den Bestimmungen des RBG sowie der dazugehörenden Verordnung bestimmt. Für die Dimensionierung von Parkierungsanlagen gelten die Normalien der VSS.

Abstellplätze: § 106 RBG und

Art. 70

RBV inkl. Anhang 11. VSS = Vereinigung Schweizer Strassenfachleute

2 Offene Abstellplätze sollen wasserdurchlässig ausgestaltet werden.

Seite 12

Kommentar

C.4 Sondernutzungsplanungen / Ausnahmeüberbauungen

Art. 19 Quartierplanung

1 Die Aufstellung von Quartierplänen gemäss § 37 ff. RBG ist grundsätzlich in jeder Bauzone auf dafür geeigneten Arealen möglich. Absichten für die Erarbeitung einer Quartierplanung sind dem Gemeinderat frühzeitig anzuzeigen. Dem Gemeinderat steht bei der Ausarbeitung ein Mitspracherecht zu. Die Erstellung von Quartierplänen kann durch Gemeindeversammlungsbeschluss verlangt werden, sofern ein überwiegendes öffentliches Interesse geltend gemacht werden kann.

2 Der Quartierplanperimeter richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten. Ab-

weichungen von den ordentlichen Zonenvorschriften sind im Einvernehmen mit dem Gemeinderat möglich. 3 Die bauliche Nutzung darf bei Quartierplanungen nur soweit erhöht werden, als

dadurch der Zonencharakter der angrenzenden Bauzonen nicht gestört wird. 4 Je nach Projekt sind vom Gemeinderat bei der Ausarbeitung von QuartierpIan-

vorschriften insbesondere folgende Kriterien zu beachten:           

die haushälterische Nutzung des Bodens, die Wohnqualität, die Einpassung in die Nachbarschaft, das Orts- und Landschaftsbild, die Verkehrs- und Fusswegerschliessung, die Parkierungsanordnung, die Lärmimmissionen, Wohnraum für Alterswohnungen, die zentrale Wärmeerzeugung, die Entsorgung (Abfallsammelstellen und Kompostierplätze) die Realisierung und Sicherstellung naturnaher Flächen für den ökologischen Ausgleich

5 Quartierplanungen sind durch die kantonale Fachkommission für Arealüber-

bauungen begutachten zu lassen, bevor sie der Gemeindeversammlung vorgelegt werden. Im Übrigen richtet sich das Verfahren nach den Bestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes.

Art. 20 Die nebenstehenden Kriterien

sollen eine wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich gute Qualität einer Überbauung sicherstellen.

Die Fachkommission für Arealüberbauung prüft die wohnhygienische, architektonische und städtebauliche Qualität von Quartierplanungen (im Sinne von § 37 RBG),

Vereinfachtes Quartierplanverfahren

1 Für den Erlass von Quartierplänen im vereinfachten Verfahren gelten die Best-

Art. 42 RBG

immungen des RBG's, insbesondere sind die §§ 37 bis 47 RBG zu beachten, 2 Quartierpläne im vereinfachten Verfahren werden vom Gemeinderat erlassen,

Die Mindestfläche für das vereinfachte Verfahren beträgt ca., 2'500 m2

Seite 13

Kommentar

3 Für die Anwendung des vereinfachten Quartierplanverfahren gelten folgende

Grundsätze:  Art der Nutzung gemäss Grundzone.

Die Aufstellung von Quartierplänen im vereinfachten QPVerfahren ist grundsätzlich in jeder Bauzone auf dafür geeigneten Arealen von ca., 2'500 m2 und mehr möglich.

 Nutzungsmass gemäss Grundzone. Der Gemeinderat kann für gute Überbauungen das Nutzungsmass um bis zu 10 % (relativ) erhöhen.  Gebäude und Umgebung sind so zu gestalten, dass sie in das nachbarliche Siedlungsbild passen. Der Gemeinderat kann gegenüber der Grundzone die Erhöhung des Gebäudeprofils um max. ein zusätzliches Vollgeschoss gestatten. Ebenfalls kann von den Gebäudelängen abgewichen werden,  Verkehrsmässige Erschliessung gemäss Strassennetzplan. Anbindung zweckmässiger Fusswegverbindungen an das Fusswegnetz der Gemeinde.  Im Übrigen gelten die gleichen Voraussetzungen wie beim ordentlichen Quartierplanverfahren (§ 19 Absatz 4).

Art. 21 Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan

1 Der Gemeinderat ist berechtigt, bei Überbauungen nach einheitlichem Plan im

Baubewilligungsverfahren Ausnahmen von den für die entsprechende Nutzungszone festgelegten Bauvorschriften zu gestatten, sofern eine hohe Wohnqualität und eine gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleistet ist.

§ 50RBG

Mit diesem einfachen aber wirkungsvollen und attraktiven Planungsinstrument wird die Lücke zwischen der zonenmässigen Bebauung und der Überbauung nach Quartierplan geschlossen.

2 Die Mindestfläche für eine Überbauung nach einheitlichem Plan beträgt ca.

2'000 m2. Für die Zonen W1 und WG2 sind in Abweichung zu § 22 folgende Maximalmasse zulässig: Zonenkriterien

Zone W1

Zone WG2

Max. Bebauungsziffer

26%

27%

3 Überbauungen nach einheitlichem Plan unterliegen erhöhten Anforderungen

bezüglich Situierung, kubischer Erscheinung, architektonischer Gestaltung sowie der Umgebungsgestaltung. Entsprechende Planfestlegungen sind vor der Baubewilligungseingabe dem Gemeinderat zu unterbreiten und bilden die verbindliche Grundlage für die Ausnahmeanträge. 4 Überbauungen nach einheitlichem Plan können auf Beschluss des Gemeinde-

rates der kantonalen Fachkommission für Arealüberbauungen zur Beurteilung vorgelegt werden.

D.

ZONENSPEZIFISCHE BESTIMMUNGEN

Art. 22 Nutzungszonenvorschriften im Überblick

Wohnhygienische, architektonische und städtebauliche Prüfung der Überbauung,

Seite 14

Kommentar

Zone

Zone

Zone

Zone

K2

W1

WG2

G1

zulässige Vollgeschosszahl

2 + Sockelgeschoss

2

2

frei

zulässige Wohnungszahl pro Baukörper

frei

4

4

gem. § 23 Abs. 5 RBG

zulässige Bebauungsziffer in %

40

24

25

frei

zulässige Sockelgeschosshöhe

3.0 m

keine

keine

keine

zulässige Fassadenhöhe

6.5 m

6.5 m

8.0 m

frei

zulässige Gebäudehöhe

14.0 m

10.5 m

11.5 m

10.0 m (1

zulässige Gebäudelänge für Hauptbauten

frei

26.0 m (2

32.0 m (2

frei

Maximale Länge einer Gebäudegruppe

frei

32.0 m

36.0 m

keine

zulässige Dachform

Satteldach

Sattel- / Walm- / Satteldach mit Widerkehr

Sattel- / Walm- / Satteldach mit Widerkehr

Flachdach

Dachneigung (a.T.)

min. 35 °

min. 25 °

min. 25 °

-

Dachaufbauten

zulässig, gem. § 11 und 35

zulässig, gem. § 11

zulässig, gem. § 11

keine

Dacheinschnitte

zulässig, gem. § 35

zulässig, gem. § 11

zulässig, gem. § 11

innerhalb Gebäudeprofil zulässig

zulässige Dachform für An- und Nebenbauten bis 50 m2 (auch bewohnte An- und Nebenbauten)

Pult- / Satteldach

frei

frei

frei

Dachneigung für Anund Nebenbauten (a.T.) bis 50 m2

min. 20 °

frei

frei

frei

1) Auf der Nordwestseite der Kantonsstrasse wird die Gebäudehöhe vom höchsten Punkt des gewachsenen

Terrains an der strassenseitigen Fassadenflucht gemessen.

2) siehe § 5 Abs. 5

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Dachformen von Hauptbauten

Art. 23 Kernzone K2

1 Geltungsbereich und Gliederung

Die Kernzone ist abgegrenzt durch den Perimeter im Zonenplan Siedlung. Die Kernzone gliedert sich in folgende Bereiche: 

Vorplatzbereich



Hofstattbereich



Baubereich für neue Hauptbauten

2 Umfang

Die Kernzone umfasst architektonisch und städtebaulich wertvolle Ortskernteile, die in ihrem Charakter erhalten oder saniert sowie kerngerecht baulich weiterentwickelt werden sollen. Zugelassen sind Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe wie namentlich publikumsintensivere Geschäftsbetriebe, landwirtschaftliche Betriebe, Gaststätten und Kleinbetriebe mit mässig störenden maschinellen Einrichtungen.

Art. 22 Abs. 1 RBG

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3 Immissionsschutz

Betreffend Immissionsschutz kann der Gemeinderat entsprechende betriebliche und bauliche Massnahmen verlangen. Nicht zugelassen sind: offene Lagerplätze, Fabrikation im Freien, Abstellplätze für Altautos, Schweinemast- und bodenunabhängige Tierbetriebe usw. 4 Bauten entlang Parzellengrenzen

Für Ersatz-Neubauten oder An- und Ergänzungsbauten entlang von Grenzen gilt das Grenz- oder Näherbaurecht als erteilt.

5 Zonenspezifische Parameter sind in der Zonentabelle in § 22 festgelegt.

Art. 24 Die Zonentabelle § 22 gibt

Auskunft über die Zonenkriterien wie Bebauungsziffer, Fassadenhöhe, Gebäudehöhe, Gebäudelänge u.a. mehr.

Allgemeine Vorschriften innerhalb der Kernzone

1 Orientierung der Bauinteressierten

Den Bauinteressierten wird empfohlen, im Interesse einer rationellen Bauplanung mit der Gemeinde frühzeitig Kontakt aufzunehmen. Bei geschützten Bauten (schützenswerte Bausubstanz (kommunal), Bauten unter kantonalem Denkmalschutz) ist die kantonale Denkmalpflege zur Beurteilung beizuziehen. Bei den übrigen Bauten entscheidet die Gemeinde von Fall zu Fall über den Beizug der kantonalen Denkmalpflege. 2 Mitspracherecht

Der Gemeinderat behält sich betreffend Gestaltung von Bauten und Anlagen im Sinne von § 25 (Architektonische Gestaltung, Einfügung) ein Mitspracherecht vor. Zur Beurteilung von Projekten können weitere Planunterlagen (z.B. Fassadenansichten angrenzender Bauten im Ortskern, Detailpläne etc.) sowie Modellunterlagen verlangt werden.

Frühe Informationen und Abklärungen helfen Planungskosten und Zeit einzusparen. Baubewilligungspflicht § 120 RBG, Unterhaltsarbeiten und Renovationen § 92 RBV.

Die Behörde bestimmt die Art der Visualisierung aufgrund der Wichtigkeit des Objektes und seiner Umgebung.

3 Baubewilligung

Zusätzlich zu den Baubewilligungserfordernissen gem. RBG § 120 verlangt der Gemeinderat für die Renovationen an der Gebäudehülle, Farbgebung, Austausch von Fenstern, Fensterläden, Türen, Tore, neue Dacheindeckungen, etc. ein Baubewilligungsverfahren. Im Vorplatz- und Hofstattbereich sind Terrainveränderungen sowie die Errichtung von Zäunen und Mauern bewilligungspflichtig. Bewilligungsbehörde ist der Gemeinderat. 4 Lagerung von Gegenständen

Das Lagern von ortskernuntypischen Gegenständen und Materialen wie z. B. Autos, Maschinen, Materialdepots ist nicht gestattet. 5 Abbruchbewilligung

In der Kernzone ist der Abbruch von Bauten bewilligungspflichtig. Die Abbruchbewilligung ist zu erteilen, wenn durch den Neubau architektonisch und städtebaulich eine mindestens gleichwertige oder bessere Lösung mit einem bewilligungsfähigen Projekt gewährleistet wird. Die Realisierung des Neubauprojektes ist vor der Erteilung der Abbruchbewilligung sicherzustellen. Der Gemeinderat kann vor der Erteilung der Abbruchbewilligung einen Finanzierungsnachweis verlangen, welcher die Finanzierung des Neubauprojektes sicherstellt.

Baubewilligungspflicht für Abbruch von Bauten und Bauteilen in der Kernzone § 120 RBG.

Finanzierungsnachweise z.B. in Form einer Bankgarantie

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Art. 25 Architektonische Gestaltung in der Kernzone

1 Einfügung in die Umgebung

In der Kernzone sind erhöhte Anforderungen an die architektonische Gestaltung zu erfüllen. Bauten und Anlagen müssen sich in ihre Umgebung einfügen und auf geschützte und schützenswerte Objekte Rücksicht nehmen, so dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Erfüllen Dachaufbauten diese Anforderung, so kann in der Kernzone von den allgemeinen Massvorschriften in § 11 bzw. von den Richtlinien gemäss § 35 Abs. 3 abgewichen werden. 2 Materialien und Farben

Das Einfügungsgebot gilt auch bezüglich der Verwendung von Materialien und Farben. Aussenmaterialien sind bei Baugesuchseingabe zu bemustern. Als Bedachungsmaterial sind bei Renovationen und Neubauten von Kernhauptbauten Biberschanz-Ziegel zu verwenden. Biberschwanz-Ziegel-dächer sind als Einfachdeckung möglich. Für Neubauten sind Ziegel oder Werkstoffe zu verwenden, die in Grösse, Farbe und Form herkömmlichen matten Tonziegeln entsprechen, vorzugsweise sind Biberschwanz-Ziegel zu verwenden. Dächer sind in den Farben rot, braun, rot-braun zu erstellen. 3 Wintergärten in der Kernzone

Wintergärten sind nur auf der strassenabgewandten Seite zugelassen. Diese müssen mit der Fassade harmonieren. 4 Fenster

Die Fenster sind mit Sprossen zu unterteilen.

Art. 26 Gebäudekategorien

1 Die Bauten der Kernzone sind in folgende Kategorien eingeteilt:

 Kantonal geschützte Bausubstanz  Schützenswerte Bausubstanz (kommunal; kantonal)  Erhaltenswerte Bauvolumen

Die Bestandesaufnahme der Bausubstanz / Aussenraum im Ortskern inkl. Aufnahmekarte 1:1000 gibt detailliert Auskunft über Bewertung von Gebäuden und Aussenräume etc.

 Übrige Bauten 2 Lage und Umriss der Bauten sind im Zonen plan Siedlung dargestellt.

Art. 27 Bauliche Nutzung bestehender Bauvolumen

Bestehende Bauvolumen im Ortskern können im Rahmen des bestehenden Volumens erneuert, umgenutzt und ausgebaut werden, auch wenn dabei die zonenmässige bauliche Nutzung, dass zulässige Gebäudeprofil und die zulässige Geschosszahl bereits überschritten ist. Vorbehalten bleiben die Vorschriften für geschützte Bausubstanz bzw. erhaltenswerte Bauvolumen (§ 28 und 29).

Die sinnvolle Nutzung bzw. Umnutzung einer bestehenden Baute trägt zur Erhaltung bzw. Verbesserung und Belebung des Ortskernes bei.

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Art. 28 Geschützte Bausubstanz

(auch ausserhalb des Ortskernes)

1 Bauten, welche im Zonenplan als geschützte Bausubstanz qualifiziert sind, ha-

ben als Einzelobjekt und als Bestandteil des gewachsenen Dorfbildes einen hohen Stellenwert. Bei solchen Gebäuden sind bauliche Massnahmen und Unterhaltsarbeiten nur unter Wahrung der geschützten Substanz zulässig.

Die Aufnahmekarte Ortskern 1:1000 (Bauten / Aussenraum) gibt Auskunft über Bewertung von Gebäuden sowie Aussenräume etc.

2 Bei der im Zonen plan mit einem schwarzen Punkt markierten Baute handelt es

sich um ein Baudenkmal, welches unter kantonalem Schutz steht. Bauliche Änderungen sind hierbei nur mit Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege zulässig. Sie ist auch zuständig für allfällige Restaurierungsbeiträge.

Art. 29 Erhaltenswerte Bauvolumen

1 Bauten, welche im Zonen plan Siedlung als erhaltenswerte Bauvolumen quali-

fiziert sind, haben bezüglich ihrer Lage und Volumen als wichtiges Merkmal des gewachsenen Dorfbildes einen hohen Stellenwert. Sie sind - soweit bautechnisch und wohnhygienisch sinnvoll - zu erhalten. Im Falle eines Umbaus oder Neubaus sind die Situierung, Gebäudeabmessung, Geschosszahl, Firstrichtung und Dachgestaltung des ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend. Die wichtigsten Stilelemente (z.B. Fassadengliederung) sind wieder anzuwenden.

2 Umbauten und Ausbauten sind als konstruktiv fachgerechte Renovationen

auszuführen. Bei äusseren Umbauten sind störende Gebäudeteile nach Möglichkeit zu korrigieren und in eine zurückhaltende architektonische Form- und Farbgebung überzuführen.

Art. 30 Übrige Bauten

1 Obwohl diesen Bauten keine historische Bedeutung zukommt, haben sie sich

möglichst harmonisch ins Dorfbild einzufügen. 2 Bei Renovationen und Umbauten ist - soweit erforderlich - eine Verbesserung

der äusseren Erscheinung anzustreben.

3 Bei der Situierung von Ersatz-Neubauten kann von der im Zonen plan Siedlung

dargestellten Lage sowie dem vorhandenen Gebäudeumriss resp. den Gebäudeabmessungen abgewichen werden, wenn dieses im Interesse des Dorfbildes liegt. Es gelten die Bestimmungen der Kernzone K2, sofern im Zonenplan Siedlung nichts anderes vermerkt ist. 4 Nach erfolgter Überbauung infolge von Ersatz-Neubau ist der Gemeinderat

ermächtigt und verpflichtet, in eigener Kompetenz und ohne Auflageverfahren, die überbaute Fläche einer Kategorie zuzuordnen und die zugehörigen Vorplatzund Hofstattbereiche im Zonenplan festzulegen.

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5 Anbauten an Gebäude unter kantonalem Denkmalschutz, an Gebäude mit

schützenswerter Bausubstanz (kommunal) und an Gebäude mit erhaltenswertem Bauvolumen müssen den Hauptbauten untergeordnet und angepasst werden.

Art. 31 Öffentliche Beiträge

1 Bei den kantonal geschützten Bauten kann der Kanton Beiträge gewähren.

2 Für kommunal geschützte Bauten kann der Gemeinderat Beiträge gewähren.

Allfällige Beiträge richten sich nach den Besonderheiten des Objektes. Der Gemeinderat erstellt ein Beitrags-Reglement.

3 Beiträge an gute Gestaltungen sind möglich für Dach- und Fassadengestaltun-

gen, Aussenraumgestaltungen, Verwendung traditioneller Baumaterialien, Renovierung kunsthistorischer oder architektonischer Besonderheiten etc.

Art. 32 Vorplatzbereich

1 Als Vorplatzbereiche werden die Aussenräume zwischen der öffentlichen Er-

schliessungsfläche (Strasse, Weg) und den Gebäudefluchten der Hauptbauten bezeichnet.

Die Vorplatzbereiche bilden einen wichtigen Aussenraum zwischen Strasse und Gebäudefassaden der wertvollen Kernbebauung.

2 In der Kernzone ist der Vorplatzbereich von Gebäuden aller Art freizuhalten.

Rechtmässig bewilligte Bauten können weiter bestehen. 3 Zugelassen sind Grünanlagen und Vorgärten, private Hauserschliessungen

und Parkierungsflächen (an Kantonsstrasse unter Vorbehalt der Bewilligung durch das Tiefbauamt). 4 Die Vorplätze sind in Berücksichtigung der dörflichen Bebauung ansprechend

zu gestalten. Empfohlen werden wasserdurchlässige Beläge wie: In Sand eingelegte Pflästerung, Mergel, Schotterrasen und dergleichen. 5 Bestehende Grünanlagen und Vorgärten sind zu erhalten. Neue Umgestaltun-

gen sollen mit standortheimischen Arten erfolgen. Bei Umgestaltung des Vorplatzbereiches ist ein angemessener Teil als Grünfläche auszuweisen.

6 Grünanlagen und Vorgärten dürfen eingefriedet werden. Dabei sind nur Ein-

friedungen herkömmlicher Art wie Eisenstäbe, Staketen und dergleichen bis zu einer Höhe von 1.2 m ab gestaltetem Terrain sowie Heckenbepflanzungen gestattet. Einfriedungsmauern sind nicht erwünscht und nur bis zu einer Höhe von 0.6 m ab gestaltetem Terrain zugelassen. 7 Zufahrten zu unterirdischen Einstellhallen sind so zu gestalten, dass sie das

Orts- und Strassenbild nicht beeinträchtigen. Offene Garagenrampen im Strassenbild sind nicht gestattet.

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Art. 33 Hofstattbereich

1 Als Hofstattbereich werden die Aussenräume auf der strassenabgewandten

Seite bzw. seitlich der Ortskernbebauung zwischen den einzelnen Bauten bezeichnet. Der Hofstattbereich bildet als historisch gewachsener Aussenraum einen wesentlichen Bestandteil des Dorfkerns. Er ist in diesem Charakter zu erhalten und soll durch die zugelassene bauliche Nutzung nicht zerstört werden.

Die Sicht auf die historischen Strukturen des Bachzeilendorfes ist durch eine zurückhaltende Bebauung im Hofstattbereich zu erhalten.

2 Zugelassen sind Einrichtungen wie Schöpfe, Sitzplätze, Brunnen, Aussen-

Cheminees, Autoabstellplätze und dergleichen. Neue Wohn- und Geschäftsnutzungen, Kleingewerbe u. ä. sollen im Hofstattbereich zurückhaltend erstellt werden.

3 Für betrieblich notwendige Bauten und Einrichtungen von vorbestandenen

Landwirtschafts- und Gewerbebetrieben kann der Gemeinderat in Absprache mit den zuständigen kantonalen Behörden Abweichungen von den nachfolgend festgelegten Massen gestatten.

4 Zonenspezifische Parameter Kernzone Hofstattbereich

max. Wohnungszahl pro Baukörper:

frei

max. Vollgeschosszahl:

1

max. Bebauungsziffer:

15 % des Hofstattbereiches

max. Gebäudelänge:

15 m

max. Fassadenhöhe:

3.0 m

max. Gebäudehöhe:

7.0 m

zulässige Dachform:

Satteldach

Dachneigung:

mind. 20°

Dachaufbauten / Dacheinschnitte: Dachform für eingeschossige An- und Nebenbauten:

nicht zulässig Sattel- / Pultdach

Zur überbauten Fläche werden Bauten und Bauteile, wie Hauptbauten für Wohn, Geschäfts- und Gewerbenutzungen sowie An- und Nebenbauten in Form von Wintergärten, Garagen, Schöpfe, überdeckte Sitzplätze, u.a.m. gezählt. Für die Berechnung von nutzungsfreien Bauten und Bauteile gelten die Bestimmungen gemäss § 4 Abs. 2, mit Ausnahme von lit. f. 5 Wenn Bauten in der 'Kernzone Hofstattbereich' als Anbauten an die bestehen-

den Hauptbauten erstellt werden, so dürfen diese mit zwei Vollgeschossen mit Schrägdachform von mind. 20° realisiert werden. Die Gebäude haben sich dabei dem Hauptbaukörper unterzuordnen. Die Summe aller Vollgeschossflächen darf in diesem Fall das Mass von 15 % der Hofstattfläche nicht überschreiten.

Art. 34 Baubereich für Hauptbauten

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Kommentar

Baubereiche Die im Zonenplan Siedlung ausgeschiedenen Baubereiche bilden den überbaubaren Bereich für neue Hauptbauten mit der Festlegung der Hauptfirstrichtung. Für die Lage der Neubauten sowie der Festlegung der Vorplatz- und Hofstattbereiche gelten die Bestimmungen gem. § 30.

Art. 35 Dachformen und Dachaufbauten in der Kernzone

1 Dachformen

Die Dachform ist in den Zonenvorschriften geregelt (§ 22). Für untergeordnete An- und Nebenbauten können Ausnahmen bewilligt werden. Die Dachfirste verlaufen in der Regel parallel zur Strasse. Entlang der Hauptfassade sind Quergiebel mit Mehrhöhe der Fassade erlaubt, sofern sie nicht mehr als 2/5 der Fassadenlänge ausmachen und die Höhendifferenz zwischen ihrem First und dem First des Hauptbaus mindestens 1.0 m beträgt. 2 Bauteile auf dem Dach

Pro Dachfläche sind jeweils nur zwei Arten von Bauteilen zugelassen (Ausnahme: Kamine, Lüftungsrohre etc. werden nicht mitgerechnet). Technische Aufbauten haben sich harmonisch in die Dachlandschaft einzuordnen. Alle Bauteile an und auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie nicht dominant wirken. Sie müssen mit der darunterliegenden Fassade harmonieren. Es sind feingliedrige Konstruktionen zu wählen.

Anordnung Gauben: Die Grösse der Dachaufbauten ist in Abhängigkeit ihrer Anordnung in der Dachfläche zu wählen. Dabei sind grössere Gauben im unteren und kleinere Gauben eher im oberen Bereich anzuordnen.

Der untere Teil der Dachfläche entspricht in der Regel dem Raum über dem ersten Dachboden.

Dachflächenfenster sind auf einer Ebene einzubauen und in die Dachhaut zu integrieren. Sie sind auf die strassenabgewandten Dachflächen zu beschränken. Die Kombination von Dachflächenfenstern mit anderen Dachaufbauten auf ein und derselben Dachfläche ist nicht zulässig. Ausnahmen sind möglich bei einer durchgehenden Dachfläche über einer klar gegliederten Fassade mit Wohn- und Ökonomieteil. 3 Massvorschriften für Dachaufbauten, Dachflächenfenster und überdeckte

Dacheinschnitte  Grossgauben (Lukarnen) in der unteren Dachfläche

Frontfläche: max. 1.8 m2 0.5 m2

 Kleingauben

Frontfläche: max.

 Überdeckte Dacheinschnitte

Frontfläche: max. 2.5 m2

 Dachflächenfenster / Glasziegel

Lichtfläche: max. 0.3 m2

 Prinzipskizze nebenstehend Bemessungsangaben mit Prinzipskizze siehe § 11.

Die Bemessung der Frontfläche erfolgt an den äussersten Bauteilen der Dachaufbauten.

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Kommentar

Dachaufbauten Gauben

Dachflächenfenster

4 Ausnahmen

Erfüllen Dachaufbauten die erhöhten Anforderungen an die architektonische Gestaltung, so kann von den allgemeinen Massvorschriften in § 11 bzw. von den obenstehenden Gestaltungsvorschriften abgewichen werden. In Absprache mit den zuständigen kantonalen Fachstellen kann der Gemeinderat Ausnahmen von den zulässigen Massvorschriften beantragen.

Koordination der baulichen Gestaltung mit der kantonalen Denkmalpflege.

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Kommentar

5 Sonnenenergieanlagen, Parabolantennen etc. dürfen nur auf wenig einsehbaren Dachflächen auf An- und Nebenbauten angebracht werden, wenn das Ortsbild dadurch nicht beeinträchtigt wird.

In Absprache mit den zuständigen kantonalen Behörden kann der Gemeinderat Ausnahmen beantragen.

Siehe auch § 12

Koordination der baulichen Gestaltung mit der kantonalen Denkmalpflege.

6 Belichtung über Giebelwände

Ist eine natürliche Belichtung über Giebelwände möglich, so ist diese einer Belichtung durch Gauben oder liegenden Dachflächenfenster vorzuziehen. Vollflächige Fassadenverglasungen der Giebelwand sind nicht gestattet.

D.3 Wohn- und Wohn-/Geschäftszonen

Art. 36 Wohnzone W1

1 Wohnzonen umfassen Gebiete, die in erster Linie der Wohnnutzung vorbehal-

ten sind. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist. Zugelassen sind namentlich kleinere emissionsarme Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe mit geringem Zubringerverkehr.

Art. 21 Abs. 1 RBG

2 Zonenspezifische Parameter sind in der Zonentabelle in § 22 festgelegt.

Art. 37 Wohn- / Geschäftszone WG2

1 Wohn- Geschäftszonen umfassen Gebiete, die Linie der Wohnnutzung und wenig störenden Betrieben vorbehalten sind. Zugelassen sind namentlich Läden, Büroräumlichkeiten, Dienstleistungsbetriebe, Gaststätten sowie kleinere Handwerksbetriebe mit wenig störenden maschinellen Einrichtungen.

Art. 21 Abs. 2 RBG

2 Zonen spezifische Parameter sind in der Zonentabelle in § 22 festgelegt.

Art. 38 Einliegerwohnungen in den Zonen W1 und WG2

1 Für die Realisierung einer Einliegerwohnung bei neuen bzw. bestehenden Ein-

und Zweifamilienhäusern kann der Gemeinderat Abweichungen von der baulichen Nutzung gewähren. 2 In Abweichung von den Zonenvorschriften sind folgende max. Werte unter Be-

dingung von Abs. 3 möglich: Nutzungswerte

Zone W1

Zone WG2

Bebauungsziffer

26 %

27 %

Seite 24

Kommentar

3 Eine Einliegerwohnung (Kleinwohnung) liegt dann vor, wenn sie als selbständi-

ge Kleinwohnung klar erkennbar ist, maximal 80 m2 Bruttonutzfläche aufweist, einen unabhängigen direkten Aussenzugang (mindestens via Treppenhaus) und massive Wohnungstrennwände hat. Sie darf nicht mit einer anderen Wohnung zusammengelegt werden.

4 Eine Kumulierung der baulichen Nutzung für Einliegerwohnungen mit der Mehrnutzung für Überbauungen nach einheitlichem Plan (§ 21) oder anderen Nutzungsboni ist nicht gestattet.

D.4 Gewerbezonen

Art. 39 Gewerbezone G1

1 Gewerbezonen umfassen Gebiete, die insbesondere der Aufnahme von mässig störenden Betrieben vorbehalten sind. Zugelassen sind namentlich Werkhöfe, Werkstätten, Lagerhäuser, Fabriken, Garagebetriebe und weitere mässig störende Betriebe.

Art. 23 RaG

2 Zonenspezifische Parameter sind in der Zonentabelle in § 22 festgelegt.

Art. 40 Dachbegrünung

Flachdächer müssen im Sinne des ökologischen Ausgleichs und des Gewässerschutzes als Standorte für eine naturnahe extensive Vegetation ausgebildet und begrünt werden.

Art. 41 Naturnahe Standorte für Flora

und Kleintierfauna im Sinne des ökologischen Ausgleichs bzw. als Retentionsspeicher für Meteorwasser gemäss Gewässerschutzgesetzgebung

Wohnungen in Gewerbezonen

In den Gewerbezonen sind ausschliesslich Wohnungen für Betriebsinhaberinnen und Betriebsinhaber, für standortgebundenes und in beschränktem Umfang für betriebseigenes Personal zugelassen. Ausnahmsweise können zeitlich befristete provisorische Unterkünfte im Zusammenhang mit grösseren Bauvorhaben bewilligt werden.

Art. 23 Abs. 5 RaG

D.5 Zone für öffentliche Werke und Anlagen

Art. 42 Zone für öffentliche Werke und Anlagen (öW+A)

1 Zonen für öffentliche Werke und Anlagen umfassen Gebiete, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden. In beschränktem Umfang sind andere Nutzungen zulässig, sofern sie mit der Erfüllung der öffentlichen Aufgaben verträglich sind.

Art. 24 RaG

Seite 25

Kommentar

2 Die Nutzung richtet sich nach dem für das Werk oder die Anlage vorgegebenen

Zweck. Die Bauweise richtet sich nach der Funktion der Anlage, und es sind die öffentlichen und privaten Interessen zu berücksichtigen. 3 Aus dem Zonenplan Siedlung ergibt sich, für welche öffentlichen Aufgaben ei-

ne bestimmte Zone für öffentliche Werke und Anlagen vorgesehen ist. 4 Bauten, Anlagen und Werke müssen sich im Sinne der Bestimmungen über die

allgemeine Einpassung (§ 8) in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedern.

5 Die Bepflanzung hat grundsätzlich mit standortheimischen Arten im Sinne des

ökologischen Ausgleichs zu folgen. Für Bodenbefestigungen sollen wasserdurchlässige Materialien bzw. Beläge verwendet werden.

Die Selbstverpflichtung der Gemeinde, öW+A-Zonen nach ökologischen Gesichtspunkten zu bepflanzen und Bodenbefestigungen wasserdurchlässig auszuführen, soll Vorbildwirkung haben.

6 In den öW+A-Zonen gilt grundsätzlich die Lärm-Empfindlichkeitsstufe III. Die

Zuordnung hat jedoch nur Gültigkeit für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen im Sinne von Art. 2 Abs. 6 der Lärmschutzverordnung.

D.6 Schutzzonen und Schutzobjekte

Art. 43 Ortsbildprägender Aussenraum

1 Die im Zonenplan Siedlung definierten ortsbildprägenden Aussenräume bilden

als Ensemble mit der erhaltenswerten Bebauung einen besonders wertvollen Raum im Dorfkern. 2 Der Aussenraum ist, wenn möglich, von festen Bauten aller Art freizuhalten.

Rechtmässig bewilligte Bauten können weiterbestehen.

3 Bei Umgestaltungen der Aussenräume sind diese ansprechend zu gestalten.

Empfohlen wird eine standort- und dorftypische Umgebungsgestaltung mit wasserdurchlässige Beläge wie: Mergel, Schotterrasen und dergleichen. Traditionelle Vorgärten bzw. Vorplatzbereiche, Grünflächen etc. sind möglichst zu erhalten.

Art. 44 Ortsbildschutzzone "Schule / Kirche und Pfarrhaus

und Umgebung"

1 Die Ortsbildschutzzone bezweckt den Schutz der historischen Kirche, des

Art. 16 RBV

Pfarrhauses und der Schule in ihrer Umgebung.

2 Massnahmen sind soweit erlaubt, dass sie die Umgebung der geschützten

Bauten nicht beeinträchtigen und die Sicht aus der Umgebung auf die Baugruppe gewährleisten.

Seite 26

Kommentar

3 Neubauten und Veränderungen der Umgebung dürfen nur mit Zustimmung der

kantonalen Denkmalpflege erfolgen.

Art. 45 Uferschutzzone

1 Die Uferschutzzone bezweckt den dauernden Schutz der Uferbereiche als Lebensraum für Pflanzen und Tiere.

2 In dieser Zone sind neue Bauten, Anlagen und Einrichtungen sowie Massnah-

men, die dem Schutzzweck widersprechen, grundsätzlich untersagt. Der Unterhalt von bestehenden Uferwegen und die Neuerstellung von Wegen gemäss rechtskräftigem Strassen netzplan sind gestattet. Die bestehende standortgerechte Uferbestockung ist geschützt.

Für die Realisierung von Wegen im Bereich von Uferschutzzonen gemäss Strassennetzplan müssen die baulichen Massnahmen angemessen auf die Ziele des Uferschutzes abgestimmt werden.

3 Die Uferbereiche sind naturnah zu gestalten und entsprechend zu pflegen.

Wasserbauliche Massnahmen sind dem Schutzziel anzupassen und sollen soweit möglich mit ingenieurbiologischen Mitteln erfolgen. Beeinträchtigte Uferbereiche sind zu renaturieren und gegebenenfalls mit standortheimischer Ufervegetation zu bepflanzen. 4 Parzellenteile in der Bauzone, welche mit einer überlagernden Uferschutzzone

belegt sind, dürfen in die Berechnung der baulichen Nutzung miteinbezogen werden. Parzellen und Parzellenteile, welche von der Uferschutzzone als Grundnutzung belegt sind, werden für die Berechnung der baulichen Nutzung nicht miteinbezogen. 5 Wenn nötig erlässt der Gemeinderat in Koordination mit den kantonalen Fach-

stellen einen Pflegeplan. Darin werden Ausführungsbestimmungen wie Pflegemassnahmen, Unterhalt, Aufsicht und Kompetenzen etc. festgelegt.

Art. 46 Grünzone

1 Die Grünzone ist im öffentlichen Interesse dauernd von Überbauung freizuhal-

ten. Sie dient der Gliederung des Siedlungsraumes sowie dem ökologischen Ausgleich und dem Biotopverbund.

Die Grünzone bildet eine Art Puffer- bzw. Übergangs- oder Abstandszone zwischen dem Gewässer und der Bauzone.

2 Terrainveränderungen sowie die Erstellung von Parzellenzufahren, Hauszu-

gänge, Gartensitzplatze, Parkplätze etc. sind nicht gestattet 3 Allfällige Bestockungen und Bepflanzungen sind mit standortheimischen Arten

auszuführen. 4 Parzellenteile, welche der Grünzone zugewiesen sind, werden für die Berech-

nung der baulichen Nutzung nicht miteinbezogen.

Art. 47 Schutzbepflanzung

Seite 27

Kommentar

1 Die im Zonenplan festgelegte Schutzbepflanzung ist in Verbindung mit Neu-,

An- und Umbauten zu erstellen. Die Schutzbepflanzung ist auf der immissionsintensiveren Zone zu erstellen. Hierzu ist ein bewilligungspflichtiger Umgebungsplan bzw. Baugesuchsplan mindestens im Massstab 1:200 erforderlich.

Die Schutzbepflanzung dient in der Regel als optischer Immissionsschutz (z.8. optische Abgrenzung der Gewerbezone gegenüber einer angrenzenden Wohnzone).

2 In der Regel ist eine dichte Randbepflanzung mit standortheimischen Sträu-

chern und Bäumen anzulegen, zu pflegen und dauernd zu erhalten.

Art. 48 Archäologische Schutzzone

1 Im Bereich der im Zonenplan Siedlung dargestellten archäologischen Schutz-

zone werden archäologische Spuren erwartet bzw. vermutet. Mit der Ausscheidung der überlagerten archäologischen Schutzzone soll die Erforschung und soweit möglich, die Erhaltung der darin vorhandenen archäologischen Objekte sichergestellt werden. 2 Bodeneingriffe aller Art dürfen nur in Absprache mit der Kantonsarchäologie

vorgenommen werden. 3 Bei notwendig werdenden archäologischen Untersuchungen, verpflichtet sich

die Kantonsarchäologie - in Berücksichtigung der Absichten der Bauherren - die Arbeiten speditiv durchzuführen und abzuschliessen. 4 In der im Zonenplan definierten Zone werden römische und frühmittelalterliche

Siedlungsreste erwartet bzw. teilweise nachgewiesen.

Art. 49 Erhaltenswerte Einzelobjekte

1 Erhaltenswerte Brunnen

Die im Zonen plan bezeichneten Brunnen sind geschützt und an Ort und Stelle zu belassen. Ist eine Versetzung unumgänglich, so hat der Gemeinderat über einen geeigneten Ersatzstandort zu befinden. 2 Erhaltenswerte Bäume

Die im Teilzonenplan Ortskern bezeichneten Bäume sind sachgemäss zu pflegen und dürfen ohne zwingenden Grund nicht entfernt werden. Im Wurzelbereich (entspricht in etwa dem Baumkronendurchmesser) sind keine Abgrabungen und Erstellung von Bauten zulässig. Sollte ein erhaltenswerter Baum krankheitshalber gefällt werden müssen, so ist an geeigneter Stelle am selben Ort ein gleichwertiger Ersatzbaum zu pflanzen. Vor dem Fällen besteht eine Meldepflicht beim Gemeinderat. Dieser hat über die Ersatzbepflanzung zu befinden.

Seite 28

Kommentar

E.

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Art. 50 Vorinformation und Vorabklärung

1 Um unnötige Investitionen und Fehlplanungen verhindern zu können, wird den

Grundeigentümern bzw. Bauinteressenten empfohlen, Absichten über bewilligungspflichtige Neu-, Um- und Anbauten, Zweckänderungen sowie Um- und Neugestaltung der Umgebung in einem frühen Planungs- oder Projektierungsstadium (Vorstellungen, Skizzen, Entwürfe) mit dem Gemeinderat vorzubesprechen und vorabzuklären.

Frühe Informationen und Abklärungen helfen Planungskosten und Zeit einzusparen.

2 Der Gemeinderat behält sich vor, zur Beurteilung von Projekten weitere Plan-

unterlagen (z. B. Fassadenansichten angrenzender Bauten im Ortskern, Detailpläne etc.) sowie Modellunterlagen zu verlangen.

Art. 51 Beratende Kommission

Zur Beurteilung von Baugesuchen kann der Gemeinderat eine beratende Fachkommission einsetzen, die aus Vertretern der Gemeinde und aus unabhängigen Bau- und Raumplanungsfachleuten zusammengesetzt sein kann. Der Gemeinderat stützt sich in der Regel bei seinen Entscheiden auf die Empfehlungen der Fachkommission.

Art. 52 Die Prüfung der Baugesuche

durch eine Kommission stellt eine Beurteilungspraxis mit einer guten Kontinuität dar. Nötig sind auch noch zu erarbeitende Beurteilungshilfen, Entscheidungsrichtlinien u.ä.

Vollzug

1 Der Vollzug dieser Zonenvorschriften, unter Vorbehalt des Baubewilligungsver-

fahrens, ist Sache des Gemeinderates. Er stellt im Rahmen der Baugesuchsbehandlung, gestützt auf die Empfehlung der Fachkommission, die Bedingungen zur Sicherstellung der Zonenvorschriften.

Baubewilligungsbehörde ist, mit Ausnahme des gemäss § 92 RBV aufgeführten kleinen Baubewilligungsverfahren (Zuständigkeit Gemeinde), das kantonale Bauinspektorat.

2 Die entsprechenden Weisungen und Verfügungen werden auf Antrag des Ge-

meinderates von der Baubewilligungsbehörde erlassen.

3 Der Gemeinderat kann als Vollzugshilfen oder für die Beurteilung von Bauge-

suchen ergänzende Richtlinien zu diesem Reglement erlassen.

4 Zuwiderhandlungen gegen die Zonenvorschriften Siedlung werden – soweit nicht andere kantonale Gesetze oder Bundesrecht Anwendung finden – wie solche gegen das Raumplanungs- und Baugesetz bestraft.

Bei Zuwiderhandlungen gegen die Zonenvorschriften erfolgt eine Beschwerde an das Statthalteramt des Kantons Basel-Landschaft (mögliche Beschwerdeführer: z.B. Einwohnergemeinde oder Private).

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Kommentar

5 Der Gemeinderat ist dafür besorgt, dass die bei Übertretung dieser Vorschriften erfolgten Schädigungen von Schutzobjekten durch geeignete Massnahmen zu Lasten des Verursachers behoben werden.

6 In allen Fällen bleibt die Recht- und Zweckmässigkeitskontrolle durch die Be-

willigungsbehörde vorbehalten.

Art. 53 Besitzstandsgarantie für zonenfremde Bauten und Anlagen

Es gelten die Bestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 08. Januar 1998 sowie des Bundesgesetzes über die Raumplanung.

Art. 54

Art. 109

und 110 RBG sowie Art. 24c RPG

Ausnahmen allgemeiner Art

1 Der Gemeinderat ist berechtigt, in Abwägung öffentlicher und privater Interes-

sen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles bei der Baubewilligungsbehörde schriftlich und begründet Ausnahmen von den kommunalen Zonenvorschriften zu beantragen.

2 Es gelten die Bestimmungen gemäss § 7 der Verordnung zum Raumplanungs-

und Baugesetz BL. In Ergänzung dieser Bestimmungen kann der Gemeinderat in steilen Hanglagen in begründeten Fällen Ausnahmen von Fassaden- und Gebäudehöhen insbesondere bei Nebenbauten gewähren.

Die Erteilung der Ausnahme erfolgt durch die Baubewilligungsbehörde. Sie erfordert eine entsprechende Begründung.

Ausnahmen gemäss § 7 Abs. 2RBV

3 Die Baubewilligungsbehörde erlässt auf Antrag des Gemeinderates die ent-

sprechenden Weisungen.

Art. 55 Aufhebung früherer Beschlüsse

1 Alle den Zonenvorschriften Siedlung gemäss diesem Reglement und zugehöri-

gem Zonen plan widersprechenden früheren Beschlüsse und Pläne sind aufgehoben, insbesondere  Zonenvorschriften Siedlung, RRB Nr. 3921 vom 11. Dezember 1990, Mut. RRB Nr. 1984 vom 16. Juni 1992.

2 Die bei Inkrafttreten des vorliegenden Reglements hängigen Baugesuche wer-

den nach dem neuen Recht, die hängigen Beschwerden nach dem alten Recht beurteilt.

Art. 56 Inkrafttreten, Anpassung

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Kommentar

1 Die von der Gemeindeversammlung beschlossenen Zonenvorschriften treten

mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

2 Spätestens nach 15 Jahren sind die Vorschriften gesamthaft zu überprüfen und

nötigenfalls geänderten Verhältnissen anzupassen.

Der Planungshorizont der Zonenvorschriften beträgt gestützt auf das RPG ca. 15 Jahre.

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Kommentar

F.

BESCHLÜSSE

Gemeinde Beschluss des Gemeinderates: ....................................... 9. Mai 2006 ....................................... Beschluss der Einwohnergemeindeversammlung:

22. Juni 2006 ....................................

Referendumsfrist:

23. Juni 2006 bis 22. Juli 2006 .........

Urnenabstimmung:

- .........................................................

Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. 26 vom

29. Juni 2006 ....................................

Planauflage vom

26. Juni 2006 bis 25. Juli 2006 .........

Kanton

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