Ortskern

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ZONENREGLEMENT ORTSKERN

Inhaltsverzeichnis A

ALLGEMEINES

1. Erlass 2. Geltungsbereich

B

KERNZONENBESTIMMUNGEN

3. Sinn und Zweck der Kernzone 4. Nutzungsart in der Kernzone 5. Grundsätze zur Gestaltung 6. Gebäudekategorien 6.1 Geschützte Bauten 6.2 Erhaltenswerte Bauten 6.3 übrige Bauten 6.4 Neubauten im Kernzonenbereich Landstrasse Ost 7. Dächer in der Kernzone 7.1 Dachgestaltung 7.2 Bauteile auf dem Dach 7.3 Massvorschriften für Dachaufbauten 8. Aussenräume 8.1 Vorplatzbereich 8.2 Hofstattbereich 8.3 Garagenrampen 8.4 Geschützte Bäume 8.5 Dorftypische Bäume 8.6 Brunnen 8.7 Talbächli 9. Zone für öffentliche Werke und Anlagen in der Kernzone 10. Bewilligungspflicht in der Kernzone 11. Baugesuche in der Kernzone 12. Erforderlicher Parkraum 13. Reklamen 14. Richtlinien der Gemeinde

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SCHLUSSBESTIMMUNGEN

15. Vollzug der Vorschriften 16.1 Vollzugsbehörde 16.2 Beratende kommunale Fachkommission 16.3 Besitzstandsgarantie für zonenfremde Bauten und Anlagen 16.4 Ausnahmen allgemeiner Art 16.5 Aufhebung früherer Beschlüsse 16.6 Inkrafttretung, Anpassung

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BESCHLüSSE UND GENEHMIGUNG

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A

ALLGEMEINES

1.

ERLASS Die Einwohnergemeinde Itingen erlässt, gestützt auf § 2, § 5 Absatz 1 sowie § 18 Absatz 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, die Teilzonenvorschriften Siedlung „Ortskern“, bestehend aus dem Teilzonenplan Siedlung „Ortskern“ und dem Teilzonenreglement Siedlung „Ortskern“.

2.

GELTUNGSBEREICH Diese Teilzonenvorschriften finden Anwendung innerhalb des Perimeters des Teilzonenplans Siedlung „Ortskern“.

B

KERNZONENBESTIMMUNGEN

3.

SINN UND ZWECK DER KERNZONE Die Teilzonenbestimmungen bezwecken die sinnvolle Erhaltung und subtile Erneuerung innerhalb der vorhandenen Strukturen des alten Dorfkerns. Dabei dienen die Bauvorschriften dem Schutze traditioneller und architektonisch bemerkenswerter Bauten samt ihrer Umgebung sowie der sorgfältigen Einordnung von Um- und Neubauten.

4.

NUTZUNGSART IN DER KERNZONE Die Nutzungsart in der Kernzone richtet sich nach § 22 Abs. 1 RBG.

5.

GRUNDSÄTZE ZUR GESTALTUNG Alle Bauvorhaben haben sich in Bezug auf Massstäblichkeit, Form, Material und Gestaltung in die bauliche Umgebung einzufügen. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bei allen Bauvorhaben, Renovationen und Restaurierungen folgende Kriterien beurteilt:       

Situierung der Gebäude Kubische Erscheinung der Baukörper Dach- und Fassadengestaltung Material- und Farbwahl Umgebungsgestaltung Gestaltung des Strassenraums und dergleichen

Um unnötige Investitionen und Fehlplanungen verhindern zu können, wird den Grundeigentümern bzw. Bauinteressenten empfohlen, Absichten über bewilligungspflichtige Neu-, Um- und Anbauten, Zweckänderungen sowie Um- und Neugestaltung der Umgebung in einem frühen Planungs- oder Projektierungsstadium (Vorstellungen, Skizzen, Entwürfe) mit der Gemeinde vorzubesprechen und vorabzuklären.

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6.

GEBÄUDEKATEGORIEN Die Bauten der Kernzone sind in folgende drei Kategorien eingeteilt:   

geschützte Bauten erhaltenswerte Bauten übrige Bauten

Lage und Umriss der Bauten sind im Teilzonenplan Siedlung „Ortskern“ dargestellt. Innerhalb der im Plan dargestellten Gebäudegrundrisse für Ersatzneubauten gilt das Grenzbaurecht als erteilt. Abweichungen vom vorhandenen Gebäudeprofil richten sich nach Ziffern 6.1 – 6.3. Sie dürfen nicht zu Einschränkungen bei der Belichtung der Nachbargebäude führen.

6.1.

Geschützte Bauten Diesen Bauten kommt als Einzelobjekt und als Bestandteil des gewachsenen Dorfbildes ein hoher Stellenwert zu. Sie sind vor Zerfall zu schützen und dürfen nicht abgebrochen werden. Bauliche Massnahmen sind nur unter Wahrung der schutzwürdigen Substanz zulässig und haben mit aller Sorgfalt im Sinne des ursprünglichen Originals zu erfolgen. Fenster und Türen sind in Holz bzw. Holzmetall auszuführen. Für Öffnungen in Ökonomieteilen sind auch Ganzmetallkonstruktionen zulässig. Im Innern sind bauliche Veränderungen soweit möglich, als dadurch wertvolle Bauteile nicht beeinträchtigt werden oder verloren gehen.

6.2.

Erhaltenswerte Bauten Die Lage und das Volumen dieser Bauten sind für das Dorfbild von Bedeutung. Sie sind -soweit bautechnisch und wohnhygienisch sinnvoll -zu erhalten. Für allfällige Ersatz-Neubauten sind Situierung, Gebäudeabmessung, Geschosszahl, Firstrichtung und Dachgestaltung des ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend. Die wichtigsten Stilelemente sind wieder anzuwenden. Fenster und Türen sind in Holz bzw. Holzmetall auszuführen. Für Öffnungen in Ökonomieteilen sind auch Ganzmetallkonstruktionen zulässig. Dasselbe gilt für Umbauten und Renovationen.

6.3.

übrige Bauten Obwohl diesen Bauten keine historische Bedeutung zukommt, haben sie sich möglichst harmonisch ins Dorfbild einzufügen. Bei Renovationen und Umbauten ist -soweit erforderlich -eine Verbesserung der äusseren Erscheinung anzustreben. Bei der Situierung von Ersatz-Neubauten kann von der im Teilzonenplan Siedlung „Ortskern“ dargestellten Lage sowie dem vorhandenen Gebäudeumriss resp. den Gebäudeabmessungen abgewichen werden, wenn dieses im Interesse des Dorfbildes liegt.

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6.4.

Neubauten im Kernzonenbereich Landstrasse Ost Für Neubauten in diesem Bereich gelten folgende Vorschriften. Die Definitionen der baulichen Nutzung und die Messweise der Gebäudemasse richten sich nach dem Zonenreglement Siedlung (RRB Nr. 205 vom 219.02.2008). Vollgeschosszahl Wohnungszahl pro Baukörper Bebauungsziffer Nutzungsziffer Sockelgeschosshöhe für Wohnbauten Fassadenhöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge

2 frei 40% 60% 1.0m 6.5m 13.0m frei

Vorbestandenes Bauvolumen kann ausgebaut und anders genutzt werden, auch wenn die maximale Bebauungs- resp. Nutzungsziffer bereits überschritten ist. Nicht zur Bebauungs- resp. Nutzungsziffer gerechnet werden Mehrflächen von Aussenwandquerschnitten über 35 cm, welche sich durch energiesparende Baukonstruktionen ergeben.

7.

DÄCHER IN DER KERNZONE

7.1.

Dachgestaltung Bei Hauptbauten mit Ausnahme solcher im Hofstattbereich sind nur Satteldächer mit einer Neigung von 40° bis 48° gestattet. Die Dächer sind mit Tonziegeln, vorzugsweise Biberschwanzziegeln, einzudecken. Um neue Hauptbauten im Hofstattbereich bestehenden Hauptbauten entlang der Dorf- und Landstrasse unterzuordnen sind im Einvernehmen mit dem Gemeinderat auch Flachdächer sowie Pultdächer bis zu einer Neigung von 15° zulässig. Für Anbauten und Kleinbauten, unabhängig derer Nutzung, sind ebenfalls Flach- und Pultdächer bis zu einer Neigung von 15° zulässig, sofern dies den Gestaltungsgrundsätzen in Ziffer 5 entspricht. Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Ausgenommen sind begehbare Dachflächen (z.B. Terrassen) und Flachdächer mit weniger als 35 m2 Fläche. Diese Regelung gilt analog auch im Kernzonenberiche Landstrasse Ost. An der Giebelseite sind grössere Dachüberstände unzulässig.

7.2.

Bauteile auf dem Dach Alle Bauteile an und auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie ein aesthetisch ansprechendes Gesamtbild ergeben und mit der darunterliegenden Fassade harmonieren. Es sind feingliedrige Konstruktionen zu wählen. Dachaufbauten sind nur bei einer Dachneigung von mehr als 35° zulässig.Bei bestehenden Bauten sind Dachaufbauten auch bei kleinereren Dachneigungen ausnahmsweise möglich, wenn eine architektonisch befriedigende Lösung vorliegt. Pro Dachfläche sind jeweils nur zwei Arten von Bauteilen zugelassen (Ausnahme: Kamine, Lüftungsrohre etc.). Dachaufbauten mit Giebeldach sind hochrechteckig zu erstellen. Eingeschnittene Dachterrassen sind nur auf der strassenabgewandten Seite zulässig und mit Dächern zu versehen. Dacheinschnitte im Bereich vom Brusblech sind nicht zulässig.

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Dachflächenfenster sind auf einer Höhe einzubauen und in die Dachhaut zu integrieren. Die Kombination von Dachflächenfenstern mit anderen Dachaufbauten auf ein und derselben Dachfläche ist zulässig, wenn die Dachflächenfenster in der oberen Dachhälfte realisiert werden, eine ästhetisch befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird und diese Lösung besser ist, als die Kombination von Dachaufbauten in der oberen und unteren Dachhälfte. Bei einer durchgehenden Dachfläche über einer klar gegliederten Fassade mit Wohn- und Okonomieteil ist die Kombination von Dachflächenfenstern mit anderen Dachaufbauten ebenfalls zulässig. Sonnenkollektoren sind zulässig, wenn das Ortsbild hierdurch nicht beeinträchtigt wird. Für die Belichtung und Belüftung von Dachräumen sind im Einvernehmen mit dem Gemeinderat und der zuständigen kantonalen Fachstelle ausnahmsweise auch unkonventionelle Aufbauten möglich, wenn dies zu einer guten Lösung führt.

7.3.

Massvorschriften für Bauteile auf dem Dach Für die einzelnen Bauteile gelten folgende Maximalmasse: Dachaufbauten in der unteren Dachfläche

Frontfläche

1.8 m

Dachaufbauten in der oberen Dachfläche

Frontfläche

0.5 m

Überdeckte, eingeschnittene Dachterrassen Frontfläche des Dachaufbaus

2.2 m

Glasziegelgruppen

Lichtfläche

0.4 m

Dachflächenfenster

Lichtfläche

0.3 m

Gesamtflächen für Dachflächenfenster und Glasziegelgruppen

Lichtfläche pro zugehörige Dachfläche

2%

Die Bemessung der Frontflächen erfolgt an den äussersten Bauteilen der Dachaufbauten. Dachaufbauten in der oberen Dachfläche dürfen eine Frontfläche von maximal 0.60 m2 aufweisen, wenn die Summe der Frontflächen dieser Dachaufbauten nicht mehr als 4% der oberen Dachfläche beträgt und die Gesamtfrontfläche aller Dachaufbauten nicht mehr als 10% der Dachfläche ausmacht. Die Unterteilung der Dachfläche in die obere und untere Dachfläche erfolgt auf Höhe des Kehlgebälkes. Von diesen Massvorschriften kann mit Zustimmung der kommunalen und kantonalen Fachstellen ausnahmsweise abgewichen werden, wenn dabei eine gute Lösung erreicht wird. Die Maximalnutzung muss sich der übergeordneten gestalterischen Gesamterscheinung und dem Charakter des Gebäudes unterordnen.

8.

ÄUSSENRÄUME Die Aussenräume sind im Sinne des oekologischen Ausgleiches und der Druchgrünung des Siedlungsraumes möglichst naturnah zu gestalten. Für die Bepflanzung sind vorwiegende einheimische, standortgerechte Arten zu wählen. Immergrüne Waldbäume wie Tannen, Föhren und dergleichen sind nicht zulässig.

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8.1.

Vorplatzbereich Mögliche Nutzungsarten sind: Gärten und Grünanlagen, private Parkierungsplätze etc. Dauernde Lagerung von gewerblichen Gütern ist nicht gestattet. Der Vorplatzbereich ist von festen Bauten aller Art freizuhalten. Die Vorplätze sind ansprechend zu gestalten. Empfohlen werden wasserdurchlässige Beläge wie: Mergel, Schotterrasen, Natursteinpflaster und dergleichen. Ortsfremd wirkende Belegsmaterialien sind nicht zulässig. Bestehende Vorgärten sind möglichst zu erhalten. Eine angemessene Fläche der Vorplätze ist als Grünfläche auszuweisen.

8.2.

Hofstattbereich Der Hofstattbereich bildet als Grüngürtel einen wesentlichen Bestandteil des Ortskerns. Er ist in diesem Charakter zu erhalten und darf durch die zugelassene bauliche Nutzung nicht zerstört werden. Im Hofstattbereich sind folgende Bauten und Einrichtungen zugelassen:   

Wohn- und Geschäftsbauten Garagen, Schöpfe, Abstellplätze Garteneinrichtungen wie Brunnen, Aussen-Cheminees und dergleichen

Für bauliche Objekte gelten folgende Maximalwerte. Die Definitionen der baulichen Nutzung und die Messweise der Gebäudemasse richten sich nach dem Zonenreglement Siedlung (RRB Nr. 205 vom 19.02.2008). Vollgeschosszahl Bebauungsziffer Grundfläche pro Baukörper Grundrissform Sockelgeschosshöhe Fassadenhöhe Firsthöhe

1 15% des Hofstattbereiches 90 m Länge >= 1.5 x Breite 0.5 m 3.6 m 7.7 m

Wenn Bauten in der Hofstatt als Anbauten an die bestehenden Hauptbauten erstellt werden, so dürfen diese mit zwei Vollgeschossen realisiert werden. Die Gebäudedimensionen haben sich dabei dem Hauptbaukörper unterzuordnen. Die Summe aller Vollgeschossflächen darf in diesem Fall das Mass von 15% der Hofstattfläche nicht überschreiten. Für betrieblich notwendige Bauten und Einrichtungen von vorbestandenen Landwirtschafts- und Gewerbebetrieben kann die Gemeinde in Absprache mit den zuständigen kantonalen Behörden Abweichungen von den oben genannten Massen gestatten. In steilen Hanglagen, Geländemulden sowie Geländewannen kann der Gemeinderat Ausnahmen von der maximalen Sockelgeschosshöhe gestatten. Nicht zur Bebauungs- resp. Nutzungsziffer gerechnet werden Mehrflächen von Aussenwandquerschnitten über 35 cm, welche sich durch energiesparende Baukonstruktion ergeben. Transparent gestaltete, weitgehend offene Autounterstände (Carports) entlang der rückwärtigen Erschliessungsstrassen zählen nicht zur Bebauungsziffer, sofern es sich um Pflichtparkplätze gemäss den kantonalen Richtlinien handelt. In den im Teilzonenplan Siedlung „Ortskern“ dafür ausgewiesenen Bereichen sind nur eingeschossige überdeckte Unterstände wie Carports, Velounterständ, Pergolen etc. zulässig.

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8.3.

Antennen und Parabolspiegel Antennen und Parabolspiegel sind unauffällig an der Fassade oder auf dem Boden zu montieren. Ausnahmsweise dürfen sie auf dem Dach montiert werden, wenn das Ortsbild hierdurch nicht beeinträchtigt wird und wenn keine andere Mögichkeit besteht.

8.4.

Einfriedigungen und Geländer Einfriedigungen und Geländer dürfen eine Höhe von 1.00 m nicht überschreiten. Sie sind in herkömlicher Art auszuführen (Eisenstäbe, Staketen, Sockelmauern, Grünhecken etc.). Im Hofstattbereich sind auch Drahtgeflechtzäune möglich.

8.5.

Garagenrampen Zufahrtsrampen zu unterirdischen Einstellhallen sind so zu gestalten, dass sie das Orts- und Strassen bild nicht beeinträchtigen. Offene, im Strassenbild des historisch gewachsenen Dorfkerns sichtbare Rampen sind nicht zulässig.

8.6.

Geschützte Bäume Diese Bäume sind sachgemäss zu pflegen und dürfen ohne zwingenden Grund nicht entfernt werden. Sollte ein solcher Baum krankheitshalber gefällt werden müssen, so ist an Ort und Stelle ein gleichwertiger Ersatzbaum zu pflanzen. Vor dem Fällen ist dem Gemeinderat Meldung zu erstatten. Dieser hat über die Ersatzbepflanzung zu befinden.

8.7.

Dorftypische Bäume Diese Bäume sind typisch für das Dorfbild (z.B. Quitte, Birne, Holunder und dergleichen). Sie sollen wenn möglich erhalten oder durch gleichartige Bäume ersetzt werden.

8.8.

Brunnen Die im Plan bezeichneten Brunnen sind geschützt.

8.9.

Talbächli Das Talbächli sollte nach Möglichkeit teilweise wieder freigelegt werden.

9.

ZONE FüR öFF. WERKE UND ANLAGEN IN DER KERNZONE Die im Dorfkern ausgewiesenen Zonen für öffentliche Werke und Anlagen sind mit den Vorschriften der Kernzone überlagert und haben sich den allgemeinen Zielsetzungen der Kernzone zu unterziehen.

10.

BEWILLIGUNGSPFLICHT IN DER KERNZONE Die Bewilligungspflicht in der Kernzone richtet sich grundsätzlich nach § 120 RBG sowie § 89 RBV. Baubewilligungsbehörde ist der Kanton. Für Kleinbaugesuche sowie für Unterhaltsarbeiten und Renovationen an Bauten und Anlagen ist gemäss § 92 RBV der Gemeinderat zuständig. Neue Farbgebungen und -änderungen an allen Bauten der Kernzone sind bewilligungspflichtig. Die Gemeinde entscheidet aufgrund von Farbmustern am Gebäude. Bei geschützten Bauten ist auch die kantonale Denkmalpflege zur Beurteilung beizuziehen. Zur Umgebungsgestaltung sind einheimische und standortgerechte Bäume und Sträucher zu verwenden. 9

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11.

BAUGESUCHE IN DER KERNZONE Nebst den üblichen Unterlagen (§ 87 RBV) sind den Baugesuchen - je nach Bauabsicht - die Ansichten der angrenzenden Bauten, Detailpläne, Beschreibungen, Modelle, Farb- und Materialmuster usw. beizulegen. Soweit für die Beurteilung von Baugesuchen erforderlich, ist mit diesen ein Umgebungsplan einzureichen.

12.

ERFORDERLICHER PARKRAUM Die minimale Zahl der Garagen und Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos / Mofas (Normalabstellplatzbedarf) bemisst sich gemäss den Bestimmungen des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes sowie der dazugehörenden Verordnungen. Für die Dimensionierung von Parkierungsanlagen gelten die Normalien der VSS. Ist die Schaffung des erforderlichen Parkraumes auf privatem Areal nicht möglich, so hat sich der Gesuchsteller in die von der Öffentlichkeit als Ersatz zur Verfügung gestellten Parkplätze einzukaufen.

13.

REKLAMEN Reklamen müssen mit dem jeweiligen Baukörper und der Fassade harmonieren. Sie dürfen das Orts- und Strassen bild nicht stören. Alle Reklamen, mit Ausnahme von Türschildern und kleineren Hinweistafeln bis zu einer Grösse von 0.2 m2, sind bewilligungspflichtig.

14.

RICHTLINIEN DER GEMEINDE Die Gemeinde kann zu gestalterischen Fragen im Ortskern Richtlinien erstellen oder bestehende Grundlagen als solche verwenden. Beispiele für solche Richtlinien und Grundlagen sind:   

Inventarisation Ortskern Verkehrsberuhigungs- und Gestaltungskonzept Richtlinien zum Vollzug der Teilzonenvorschriften Ortskern

C

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

15.

VOLLZUG DER VORSCHRIFTEN

15.1. Vollzugsbehörde Der Vollzug dieser Teilzonenvorschriften, unter Vorbehalt des Baubewilligungsverfahrens, ist Sache des Gemeinderates. Er kann zur Sicherstellung der Teilzonenvorschriften im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Bedingungen stellen. Der Gemeinderat hat bei der Beurteilung von Baugesuchen ein Mitspracherecht. Er kann im Baubewilligungsverfahren -unter den Voraussetzungen von Ziff. 15.4 gemäss Teilzonenreglement Siedlung „Ortskern“ und wo dies in diesem Reglement ausdrücklich vorgesehen ist -Ausnahmen von den Teilzonenvorschriften gestatten. Die Beurteilung der Einpassung und Gestaltung der Bauvorhaben gemäss' Ziffer 5. liegt im Kompetenzbereich des Gemeinderates und der zuständigen kantonalen Behörde. Für den Vollzug einzelner Vorschriften kann der Gemeinderat ergänzende Richtlinien zu diesem Reglement erlassen.' Diese haben wegleitenden Charakter.

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15.2. Beratende kommunale Fachkommission Zur Beurteilung von Bauvorhaben setzt der Gemeinderat eine beratende Fachkommission ein, die mehrheitlich aus Architektur- und Raumplanungsfachleuten zusammengesetzt ist. Wenn nötig kann diese durch auswärtige unabhängige Fachleute ergänzt werden. Der Gemeinderat stützt sich bei seinen Entscheiden auf die Empfehlungen der Kommission.

15.3. Besitzstandsgarantie für zonenfremde Bauten und Anlagen Es gelten die Bestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes sowie des Bundesgesetzes über die Raumplanung.

15.4. Ausnahmen allgemeiner Art In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles kann der Gemeinderat Ausnahmen von den Teilzonenvorschriften gestatten. Dies gilt insbesondere  

 

wenn die Anwendung dieser Vorschriften eine architektonisch und städtebaulich vernünftige Lösung verunmöglicht wenn die Anwendung dieser Vorschriften vernünftige Lösungen zur Verminderung der Lärmbelastung, ausgehend von ortsfesten Anlagen, verunmöglicht (z.B. Grundrissgestaltung, geschlossene Bauweise, Lärmschutzwände, Lärmschutzwälle u.ä.m.) für ausgesprochene Härtefälle für vorbestandene Betriebe

15.5. Aufhebung früherer Beschlüsse Alle diesem Erlass widersprechenden früheren Beschlüsse sind aufgehoben. Dies gilt insbesondere für die Teilzonenvorschriften aus dem Jahr 1965 und die Übergangsbestimmungen für die Kernzone gemäss dem Zonenreglement Siedlung (Ziffer D 1.2.1) vom Oktober 1991 (RRB Nr. 3741 vom 1.12.1992). 15.6. Inkrafttretung, Anpassung Die von der Gemeindeversammlung beschlossenen Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Spätestens nach 15 Jahren sind die Vorschriften gesamthaft zu überprüfen und nötigenfalls geänderten Verhältnissen anzupassen.

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BESCHLüSSE UND GENEHMIGUNG

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