87_Q_7_ Quartierplan Oberdorf

Art. 2 Geltungsbereich

Geltungsbereich

Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des QuartierplanPerimeters. Planelemente ausserhalb des Quartierplan-Perimeters haben lediglich orientierenden Charakter.

Zulässige Bauten

Art. 3 Hauptbauten

Es dürfen nur Hauptbauten in den im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) dafür definierten Baubereichen und Baufeldern erstellt werden .

Baubereiche und Baufelder für Hauptbauten

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Die Baubereiche und die Baufelder der Hauptbauten im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) definieren Lage, Grösse, Höhe, Geschossigkeit und Dachform der zulässigen Hauptbauten.

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In den Baubereichen kann die Bebauung innerhalb des Bereiches erfolgen . Bei den Baufeldern muss die Baubauung vollumfänglich auf die Abgrenzung des Baufeldes gesetzt werden. 3

Messweise der Gebäudehöhe

Die Gebäudehöhe für die Baubereiche und die Baufelder wird gemessen bis Oberkante des fertigen Dachrandes bzw. Dachfirstes. Die Definition der Gebäudehöhe erfolgt mittels Meereshöhe (m ü. M.).

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unterirdische Bauten

Lage und Grösse der unterirdischen Bauten sind im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) festgelegt. Verschiebungen und Grössenänderungen sind zulässig, wenn sie nach aussen nicht nachteilig in Erscheinung treten und wenn das ortsbauliche, aussenräumliche und erschliessungsmässige Gesamtkonzept dadurch nicht beeinträchtigt wird .

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Nebenbauten

Als Nebenbauten gelten eingeschossige und unbeheizte Bauten wie überdachte Velounterstände, Schöpfe, Gerätehäuschen, überdachte Sitzplätze u. dgl. Neue Nebenbauten sind im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) nicht festgelegt. Nebenbauten können in Beachtung der Baulinien bzw. § 54 RBV und von § 57 RBV sowie den Bestimmungen zum Nutzungsmass für Nebenbauten gemäss § 4 Abs. 4 und den Bestimmungen zum Aussenraum gemäss § 6 im Areal der Quartierplanung platziert werden.

Art. 4 Art und Mass der Nutzung

Nutzungsart

Das Quartierplan-Areal wird der Wohn- und Geschäftsnutzung gemäss § 21 Abs. 2 RBG zugewiesen.

Definition der baulichen Nutzung

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Das Mass der baulichen Nutzung der Hauptbauten wird mittels der Bruttogeschossfläche (BGF) gemäss § 49 Abs . 2 und 3 RBV festgelegt.

nicht zur Nutzfläche zählend

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Nicht zur Bruttogeschossfläche (BGF) werden gerechnet: a) unterirdische Bauten bzw. Untergeschossflächen; b) innerhalb der Bauten angeordnete unbeheizte Erschliessungsflächen samt der dazugehörenden Erschliessungsanlagen (Treppen- und Liftanlagen); c) mindestens einseitig offene Balkone, Loggias, Terrassen und Pergolen; d) ausserhalb der Bauten liegende Bauteile wie Treppen, Stützmauern, Lichtschächte, Überdachungen, Dachvorsprünge, Rampenanlagen, überdachte Zugangsbereiche u. dgl.; e) Nebenbauten gemäss § 3 Abs. 5.

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Nutzungsmass in den Baubereichen für Hauptbauten

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Nutzungsmass für Nebenbauten

Für die Hauptbauten gelten folgende Nutzungsmasse (BGF): a) Baubereich A, Bund C :

650 m 2 pro Baubereich

b) Baubereich D:

1'900 m 2

c) Baufeld E:

500 m 2

d) Baufeld 1 und 2:

gemäss baulichem Bestand

Für Nebenbauten gelten folgende Nutzungsmasse: a) Nutzungsmass Baufeld 2:

Parzelle Nr. 51 :

50 m 2

Parzelle Nr. 1201 : 50 m 2 b) Übriges Quartierplan-Areal :

250 m2

Bei einer Neuparzellierung des übrigen Quartierplan-Areals wird das Nutzungsmass für Nebenbauten im Verhältnis der Nutzungsmasse für Hauptbauten (BGF) nach den einzelnen Baubereichen bzw. Baufeldern aufgeteilt. Spielgeräte und unüberdeckte Sitzgelegenheiten werden nicht zum Nutzungsmass der Nebenbauten gezählt.

Gestaltung der Bauten

Art. 5 Die architektonische Gestaltung, im Speziellen auch Materialisierung und Farb-

Gestaltung allgemein

gebung, sind auch bei späteren Sanierungen sorgfältig aufeinander abzustim men, damit ein ästhetisch ansprechender Gesamteindruck und eine gute Einpassung an das benachbarte Siedlungsgebiet entstehen. Die Hauptbauten in den Baubereichen A bis C sind hinsichtlich der architektonischen Gestaltung der Fassaden als Einheit auszubilden. Die Ersatzneubaute im Baufeld E ist hinsichtlich der architektonischen Gestaltung so auszubilden , dass eine ortskerngerechte Einpassung des Neubaus gewährleistet wird. Dachgestaltung

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Dachflächen von Hauptbauten mit Flachdächern sind nicht für Wohnzwecke nutzbar (nicht begehbar) und haben ökologische Funktionen zu erfüllen (z. B. extensive Begrünung, Nutzung von Solarenergie, Regenwassersammlung für Brauchwasser oder Ähnliches). Davon ausgenommen sind zu Attikawohnungen gehörende Terrassenflächen . Beim Satteldach-Bau im Baubereich D muss die Dachneigung mindestens 20° betragen. Bei den Nebenbauten ist, ausgenommen bei den Ortskernbauten , die Dachform frei. Jedoch muss die Dachform bei gleichen Arten von Nebenbauten einheitlich sein . Bei den Ortskernbauten (Baufeld 1, 2 und E) ist die Dachgestaltung wie folgt vorzunehmen :

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a) Hauptbauten sind nur Satteldächer mit einer Neigung von 40° bis 50° zulässig. Als Dachmaterial dürfen nur braune Ziegel verwendet werden . b} Für An- und Nebenbauten sind Flach- und Schrägdächer zulässig. Bei Schrägdächern ist eine maximale Neigung von 30° zulässig. Dachaufbauten

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Beim Satteldach-Bau im Baubereich D sind Dachaufbauten zur Belichtung nicht gestattet. Zulässig ist die Erstellung von Dachflächenfenstern . Die Anordnung auf der Dachfläche ist auf gleichen Ebenen vorzunehmen und es dürfen maximal 2 verschiedene Grössen von Dachflächenfenstern verwendet werden . Zudem müssen Dachflächenfenster einen Abstand von den Fassaden und vom First von mindestens 1.0 m einhalten . Für die Ortskernbauten (Baufeld 1, 2 und E) können Dachaufbauten zur Belichtung wie folgt erstellt werden : a) Für die Belichtung des ersten Dachgeschosses sind nur Dachaufbauten, sogenannte Lukarnen, gestattet. Ihre Front muss mindestens 0.5 m hinter der darunterliegenden Fassade liegen. Die Vorderfront der Dachaufbaute darf die Fläche von 1.6 m2 pro Lukarne und eine Gesamtbreite von 30 % der dazugehörenden Dachlänge nicht überschreiten. b) Für die Belichtung des zweiten und dritten Dachgeschosses dürfen nur sogenannte Ochsenaugen im Maximalformat 60 cm / 35 cm verwendet werden . Für jedes Ochsenauge ist ein Dachflächenanteil von 20 m2 erforderlich (Senkrecht-Projektion). Dacheinschnitte und Dachflächenfenster sind bei den Ortskernbauten nicht erlaubt.

Belichtung Räume unter dem Flachdach

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Zur Belichtung von Räumen unter einem Flachdach sind Dacheinschnitte, verglaste Öffnungen, Oberlichter u. dgl. gestattet.

technische Bauteile

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Technische Einrichtungen wie Entlüftungsbauteile, Liftüberbauten u. dgl. können die Dächer der Hauptbauten überragen, auch wenn die zulässige Gebäudehöhe dadurch überschritten wird. In oder an der Fassade erforderlich platzierte Einrichtungen sind in die Fassadengestaltung zu integrieren .

Sonnen-, Witterungsund Sichtschutzelemente

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Die Erstellung von allfälligen Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzelementen (Sitzplatz-Überdachungen, Vordächer, Markisen, Verglasungen , Trennelemente u. dgl.} muss einheitlich erfolgen. Eine nachträgliche Erstellung von einzelnen oder mehreren Elementen kann nur auf der Grundlage eines Gestaltungskonzeptes für einzelne oder mehrere Bauten vorgenommen werden. Ein Gestaltungskonzept bedarf der Zustimmung der Gemeinde.

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Nutzung und Gestaltung des Aussenraumes

Art. 6 Aussenraumkonzept

und Umgebungsplan

Die Gliederung und Nutzung des Aussenraumes wird durch den Quartierplan (Situation und Schnitte, 1 :500) festgelegt. Der Gemeinderat beantragt, zur Konkretisierung und zur Beurteilung der Aussenraumgestaltung , die Einreichung des Umgebungsplans (Massstab 1 :100) im Rahmen des Baugesuchverfahrens beim Bauinspektorat. Der Umgebungsplan beinhaltet insbesondere: a) bestehendes und neu gestaltetes Terrain (inkl. der bestehenden Terrainverhältnisse der Nachbargrundstücke) sowie allfällige Stützmauern; b) Darstellung der neuen Höhenlinien (Äquidistanz 50 cm); c) Art und Gestaltung der Grün- und Freiflächen sowie Art und Standort von Bepflanzungen; d) Lage, Dimensionierung und Materialisierung der internen Erschliessungsanlagen und der oberirdischen Parkierungsflächen; e) Lage, Dimensionierung, Materialisierung und Definition des Nutzungszweckes von allfälligen Nebenbauten bzw. von allfälligen Ausseninfrastruktur-Einrichtungen (Flächen und Anlagen für Spielen und Aufenthalt, Abfall-Sammelstelle etc.). Für die Konkretisierung des Aussenraums sind die nachfolgenden Bestimmungen massgebend.

Grünbereiche

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Die Gestaltung der Grünbereiche soll offen wirken und mit verschiedenen Bepflanzungselementen (z.B. Sträucher, Einzelbäume, Baugruppen) naturnahe gegliedert und ökologisch wertvoll gestaltet werden. In den Grünbereichen ist die Erstel lung von zu den Wohnungen im Erdgeschoss gehörenden Aussensitzplätzen (gedeckt/ungedeckt) zulässig . Die Aussensitzplätze müssen jedoch im Anschluss an die Hauptbauten erstellt werden.

Bereich für Spielen und Verweilen

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Der Bereich für Spielen und Verweilen dient als Spiel- und Aufenthaltsfläche für die Bewohnerschaft der Quartierplan-Überbauung. Zulässig sind entsprechende Ausseninfrastruktur-Einrichtungen für Spiel- und Aufenthaltsnutzungen (Spielund Verweilflächen, multifunktionale Plätze, Sitzgelegenheiten, Brunnen, Spielgeräte u. dgl.).

Erstellung der Ausseninfrastruktur-Einrichtungen

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Ausseninfrastruktur-Einrichtungen (Flächen und Anlagen für Spielen und Aufenthalt, Abfallsammelstelle u. dgl.) müssen mit der Realisierung der Quartierplanung erstellt werden. Standortfestlegungen, Umfang und Ausstattung der Einrichtungen erfolgt in Absprache mit der Gemeinde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.

Bepflanzung

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Für die Bepflanzung gelten folgende Grundsätze :

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a) Für die Bepflanzung sind standortheimische Arten (Bäume, Sträucher etc.) zu verwenden. Nadelbäume sowie Pflanzen, welche zu den invasiven Neophyten gezählt werden, sind nicht gestattet; b) Bei den Bäumen sind zudem nur langsamwüchsige, rundkronige Baumarten zulässig . Bei der Anordnung ist die dereinstige Bäumgrösse gegenüber den Hauptbauten zu berücksichtigen; c) Entlang der Hinterfeldstrasse ist im nördlichen Abschnitt bis und mit Baubereich Deine Baumreihe mit mindestens 7 Bäumen anzulegen . d) Die Bepflanzung sowie die Grünflächen sind dauernd zu erhalten und fachgerecht zu pflegen . Allfällige Ersatzpflanzungen sind rechtzeitig vorzunehmen. 6

Aufschüttungen und Abgrabungen

Aufschüttungen und Abgrabungen sind bis zu 1.5 m vom gewachsenen Terrain zulässig. Davon ausgenommen ist der Bereich zwischen der Hinterfeldstrasse und dem Baubereich D, bei welchem eine Aufschüttung von maximal 2.5 m gestattet ist. Höhenunterschiede der neuen Terraingestaltung sind mit Böschungen und ohne Stützmauern zu gestalten. Gegenüber Erschliessungs- und Parkierungsanlagen können Stützmauern erstellt werden, sofern eine Terraingestaltung mittels Böschung aus statischen und/oder gestalterischen Gründen nicht zweckmässig ist (z.B. Seitenwände der Rampe bei der Zu-/Wegfahrt der unterirdischen Einstellhalle).

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Wege und Plätze

Wege und Plätze sind soweit technisch möglich und sinnvoll, mit wasserdurchlässigen Materialien zu gestalten.

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Aussenraum entlang Hinterfeldstrasse

Eine Umgestaltung des Aussenraums entlang der Hinterfeldstrasse ist im Zusammenhang mit einem Um- und Ausbauprojekt der Hinterfeldstrasse zulässig. Die Umgestaltung ist vorgängig im Rahmen der Entwicklung des Um- und Ausbauprojektes zu koordinieren und gegenseitig abzustimmen.

Erschliessung und Parkierung

Art. 7 Erschliessung des

Quartierplan-Areals

Die Erschliessung des Areals der Quartierplanung erfolgt über die Hinterfeldstrasse (unterirdische Autoeinstellhalle mit Stamm- und Besucherparkplätze). Die im Umfeld des Baufeldes 1 bzw. des Baufeldes E im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) ausgewiesenen Parkplätze werden über die Dorfstrasse erschlossen. Die Erschliessung der bestehenden Hauptbauten im Baufeld 2 kann über die Hinterfeldstrasse sowie über die Dorfstrasse erfolgen.

interne Erschliessung sowie Parkierung

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Die interne Erschliessung sowie Parkierung wird im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) festgelegt. Die Konkretisierung erfolgt im Umgebungsplan gemäss § 6 Abs. 1.

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Ausnahmefahrten

Die Gebäudezufahrt ist für den Ausnahmefall (Sanität, Feuerwehr, Umzüge, Gebäudeunterhalt etc.) bis vor den Gebäudezugang der Hauptbauten sicherzustellen.

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Gebäudeerschliessung

Der Zugang zu den Hauptbauten erfolgt von den im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1 :500) festgelegten Erschliessungsflächen aus .

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Parkplatz-Vermietung

Die Vermietung von Parkplätzen an Dritte ist nur gestattet, wenn der Parkierungsbedarf der Quartierplan-Überbauung gemäss den gesetzlichen Vorgaben nachweislich gedeckt ist. Besucherparkplätze (ober- und unterirdisch) dürfen weder fest vermietet noch dauernd belegt werden. Unterirdische Besucherparkplätze müssen jederzeit frei zugänglich sein.

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Zugänglichkeit Autoeinstellhalle

Die Zugänglichkeit der unterirdischen Autoeinstellhalle muss in den Baubereichen A, B, C und D von jedem Haus aus gewährleistet sein .

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Öffentliche Fusswegverbindung

Zur Ergänzung des öffentlichen Fusswegnetzes innerhalb des Quartierplan-Areals ist gemäss dem Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) ein öffentliches Gehrecht zugunsten der Einwohnergemeinde Zwingen grundbuchrechtlich sicherzustellen .

Art. 8 Lärmschutz

Lärm-Empfindlichkeitsstufe

Für das Quartierplan-Areal gilt die Lärm -Empfindlichkeitsstufe II. Entlang der Hinterfeldstrasse gilt für einen Streifen von 25 m ab der Parzellengrenze eine Aufstufung in die Lärm -Empfindlichkeitsstufe III.

Art. 9 Realisierung

Etappierung

Die Realisierung kann als Einheit oder in Etappen erfolgen . Sofern die Quartierplan-Überbauung in Etappen realisiert wird , sind die entsprechenden Ergänzungsanlagen wie Zufahrten , Wege, Abstellplätze, Frei- und Spielflächen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen etc. so auszulegen , dass der Bedarf der jeweiligen Etappe gedeckt ist und die spätere Realisierung der Gesamtüberbauung gewährleistet bleibt.

Erstellung und Unterhalt

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Alle Erschliessungsflächen und -anlagen sowie Grünflächen , Bepflanzungen und Aussenraum-lnfrastruktureinrichtungen innerhalb des Quartierplan-Perimeters sind durch die jeweiligen Grundeigentümerinnen und -eigentümer resp . Berechtigten zu erstellen und zu unterhalten.

Parzellenmutationen

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Spätere Parzellenmutationen sind zulässig , sofern Zielsetzung, Verwirklichung und Funktionalität der Quartierplanung gewährleistet bleiben .

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Art. 10 Ausnahmen

Ausnahmen und Abweichungen

In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls kann die Baubewilligungsbehörde auf Antrag des Gemeinderates Ausnahmen von diesen Quartierplan-Vorschriften gewähren. 2

Voraussetzung für Ausnahmen

Für die Gewährung von Ausnahmen ist Voraussetzung, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Quartierplanung gemäss § 1 vorliegt. Die durch den Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) definierte Gesamtkonzeption betreffend Überbauung, Aussenraum, Erschliessung und Parkierung darf durch die Ausnahmen nicht beeinträchtigt werden.

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Abweichungen

Grössere Abweichungen von der im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500) definierten Gesamtkonzeption dürfen nur aufgrund einer Mutation der Quartierplan-Vorschriften erfolgen.

Art. 11 Überwachung des

Vollzugs

Schlussbestimmungen

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung der Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss § 120 ff. RBG bzw. § 86 ff. RBV bleibt vorbehalten . Die Fachkommission der Gemeinde ist zuständig für die Beurteilung der Gestaltung der Bauten und des Aussenraumes.

Aufhebung früherer Beschlüsse

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Mit der Inkraftsetzung der Quartierplan-Vorschriften "Oberdorf' gelten folgende Beschlüsse für das Areal der Quartierplanung als aufgehoben: a) Zonenvorschriften Siedlung, Gemeinde Zwingen, vom 3. Mai 2005; b) Überbauungsplan "Kernzone" mit den dazugehörenden Sonderbauvorschriften, Gemeinde Zwingen, vom 25. Juni 1981.

Inkrafttreten

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Die Quartierplan-Vorschriften "Oberdorf" treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

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Beschlüsse und Genehmigung GEMEINDE Beschluss des Gemeinderates :

4. November 2013

Beschluss der Gemeindeversammlung:

3. Dezember 2013

Referendumsfrist:

4. Dezember 2013 - 2. Januar 2014

Urnenabstimmung: Publikation der Planauflage im Amtsblatt:

Nr. 4 vom 23. Januar 2014

Planauflage:

16. Januar - 21. Februar 2014

Namens des Gemeinderates Die Gemeindeverwalter:

KANTON Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt mit Beschluss

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Publikation des Regierungsratsbeschlusses

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Der Landschreiber Der Landschreiber:

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