Gesamtrevision

Art. 18 BauG (Dorfkernzone, Dorfkernerweiterungszone)

Entsprechend dem Ausgang einer gegen die nutzungsplanerische Behandlung der

Parzelle Nr. 1 eingereichten. Beschwerde wird Art. 18 Abs. 4 BauG durch folgenden

neuen Wortlaut ersetzt:

„Der im Zonenplan mit einer besonderen Signatur gekennzeichnete Bereich der Dorfkernzone auf Parzelle Nr. 1 darf nur in Verbindung mit einem den gesamten

Bauzonenteil der Parzelle Nr. 1 umfassenden touristischen Bauvorhaben (wie Hotel,

Pension und Ähnliches) baulich genutzt werden. Sofern auf der Parzelle Nr. 1 ledig-

lich eine herkömmliche (nicht touristische) Wohnnutzung realisiert wird, hat dies auf

dem ursprünglichen Dorfkernzonenteil der Parzelle Nr. 1 (Umfang gemäss bisheri-

gem Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan 1:2'000 vom 23. März 1990/27. Juni 1991) zu erfolgen, und die am 7. Mai 2009 zusätzlich der Dorfkernzone zugewiesene

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) » 4

Fläche ist diesfalls im Rahmen einer nächsten Orsplanungsrevision entschädigungslos der Zone für Grünflächen zuzuweisen".

Das ARE wird beauftragt, den neuen Wortlaut von Art. 18 Abs. 4 BauG im Baugesetz

zu kennzeichnen.

3. Art. 22 BauG (Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit) 3.1 Ausgangslage

Art. 22 des neuen Baugesetzes der Gemeinde Rothenbrunnen sieht sinngemäss vor,

dass der Gemeindevorstand Bauzonenflächen, welche im neuen Zonenplan speziell gekennzeichnet sind, zum vollen Verkehrswert übernehmen kann, sofern der Grundeigentümer die betreffende Bauzonenfläche während insgesamt mindestens 10 Jahren nicht selber überbaut oder zur Überbauung freigegeben hat. Es handelt sich bei

dieser Bestimmung dem Sinne nach und vereinfacht ausgedrückt um eine gesetzliche Bauverpflichtung mit der möglichen Sanktion eines Rechtes zur Übernahme des

Bodens durch das Gemeinwesen im Falle der Verletzung der (primären) Bauver-

pflichtung.

Die Gemeinde Rothenbrunnen erliess diese Baugesetzesbestimmung in der Bestre-

bung, die Vorschrift von Art. 19 Abs. 2 des Kantonalen Raumplanungsgesetzes vom

6. Dezember 2004 (KRG) umzusetzen. Nach Art. 19 Abs. 2 KRG treffen die Gemein-

den „insbesondere bei Einzonungen und Umzonungen die erforderlichen Massnah-

men zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens für den festgelegten Zonen-

zweck". Hintergrund dieses kantonalrechtlichen Auftrages an die Gemeinden bildet die Sorge um ein ausreichendes Angebot an verfügbarem Bauland, nachdem fortlau-

fende Bauzonenerweiterungen auf die „grüne Wiese" hinaus zunehmend an faktische und rechtliche Grenzen stossen. Ein wesentlicher Grund für die in vielen Gemeinden fehlende Verfügbarkeit von Bauland ist die Hortung zu spekulativen Zwe-

cken oder zur Erhaltung eines bestimmten Grundstücksbestandes. Nicht selten han-

delt es sich beim gehorteten Land um zentral gelegene, gut bis sehr gut erschlossene Grundstücke, an denen das Gemeinwesen ein grosses Überbauungsinteresse hat. Die fehlende Verfügbarkeit von eingezontem Bauland und das heute fehlende Instrumentarium zur Bekämpfung der Baulandhortung führen in der Praxis oft dazu,

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) » 5

dass Gemeinden am Siedlungsrand neue Gebiete einzonen, um ein genügendes

Baulandangebot sicherzustellen. Das ist ein bundesrechtswidriges Vorgehen, weil es

dem Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung widerspricht. Der kantonalrechtliche Auftrag an die Gemeinden gemäss Art. 19 Abs. 2 KRG dient also einer geordneten haushälterischen Bodennutzung und liegt daher in einem grossen öffentlichen Interesse.

Die Gemeinden, die sich seit Inkrafttreten des neuen KRG mit einer Ortsplanungsre-

vision befassten, sind dem gesetzgeberischen Auftrag zur Einführung von Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Baulandes im Sinne von Art. 19 Abs.

2 KRG jeweils dadurch nachgekommen, dass sie im Falle von Einzonungen mit den betroffenen Grundeigentümern Vereinbarungen abschlossen, worin diese einerseits

sich verpflichten, das eingezonte Land innert einer bestimmten Frist (zwischen 8 und 15 Jahren) zu überbauen, und anderseits der Gemeinde ein Kaufsrecht (zum Ver-

kehrswert) für den Fall einräumen, dass der Baupflicht nicht nachgekommen wird.

Die Gemeinde Rothenbrunnen hat nun - soweit ersichtlich - als erstes Bündner Ge-

meinwesen ein anderes Modell für die Umsetzung des Gesetzgebungsauftrages von

Art. 19

Abs. 2 KRG konzipiert. Von den bisherigen Vereinbarungslösungen unterscheidet sich das Modell Rothenbrunnen im Wesentlichen in folgenden Punkten:

a)

Die Bauverpflichtung des Grundeigentümers sowie das Kaufsrecht des Ge-

meinwesens beruhen nicht auf einem entsprechenden (öffentlich-rechtlichen)

Vertrag, sondern gelten unmittelbar kraft Gesetzes. b)

Die Bauverpflichtung des Grundeigentümers und das Kaufsrecht des Gemein-

wesens erstrecken sich u.a. auch auf Bauzonenflächen, die bereits in der bishe-

rigen Ortsplanung zur Bauzone gehörten, wogegen nach den in der bisherigen

Praxis entwickelten Vereinbarungen ausschliesslich Neueinzonungen von der

Unterzeichnung der Vereinbarungen abhängig gemacht wurden.

3.2 Ersatz der vertraglichen Lösungen durch ein Gesetzesmodell Gegen die Ersetzung des Vertragsmodelles durch ein gesetzliches Bauverpflich-

tungs- und Kaufsrechtsmodell ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Beide Varianten

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) »

6

sind nach Auffassung der Regierung vom Wortlaut des KRG (Art. 19 Abs. 2) abgedeckt. Auch aus der Sicht betroffener Grundeigentümer dürfte es letztendlich gleich-

gültig sein, ob sie gestützt auf einen Vertrag oder gestützt auf ein Gesetz verpflichtet

sind, ihr Land innert einer bestimmten Frist zu überbauen resp. der Gemeinde ein Kaufsrecht einzuräumen. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Grundei-

gentümer beim Vertragsmodell theoretisch die Wahl hätte, die Vertragsunterzeichnung zu verweigern und eine Nichteinzonung in Kauf zu nehmen. Dies ist freilich kein

Argument gegen die grundsätzliche Zulässigkeit der gesetzlichen Lösung. Diese verdient unter dem Aspekt der Anforderung einer geordneten, zielgerichteten Besiede-

lung des Landes im Gegenteil den Vorzug, weil nur sie gewährleistet, dass die Frage, in welche Richtung respektive in welchem Gebiet sich die Siedlung einer Gemeinde in Zukunft entwickeln soll, gestützt auf objektive siedlungsplanerische Argumente be-

urteilt werden kann; bei der vertraglichen Lösung werden solche Fragen demgegenüber in die Hände privater Grundeigentümer gelegt, indem diese eine sinnvolle Sied-

lungsentwicklung durch Nichtunterzeichnung der Vereinbarung verhindern können. Es kann und darf jedoch nicht sein, dass ein einzelner oder ein paar wenige Grund-

eigentümer letztendlich darüber entscheiden können, wo sich ein Dorf in Zukunft bei gegebenem Bedarf entwickeln soll, indem ihnen die Möglichkeit gegeben wird, sich

durch Nichtunterzeichnung von Bauverpflichtungsvereinbarungen einer bestimmten,

von der Planungskommission oder vom Gemeindevorstand vorgeschlagenen Einzonungslösung zu widersetzen. Nur mittels gesetzlicher Bauverpflichtungen und ent-

sprechenden Sanktionen, wie sie vorliegend von der Gemeinde Rothenbrunnen be-

schlossen wurden, kann solchen unerwünschten privaten Weichenstellungen vorgebeugt werden. Das Gesetzesmodell entspricht im Übrigen auch der Lösung gemäss

der jüngsten Teilrevision des Baugesetzes des Kantons Obwalden (vgl. Art. 11a gemäss Nachtrag vom 30. April 2009).

Auch gegen die vorgesehene Sanktion des gesetzlichen Übernahme- resp. Kaufrechts der Gemeinde lässt sich nichts einwenden. Zum einen ist zu betonen, dass es

sich bei der vorgesehenen Übernahme- resp. Kaufrechtssanktion nur um eine Kann-

Vorschrift handelt: Die Gemeinde ist lediglich ermächtigt, nicht aber verpflichtet, vom

Übernahmerecht Gebrauch zu machen. Wichtigste Voraussetzung dafür ist - nebst

der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung durch den Grundeigentümer - das Vorlie-

gen einer ausgewiesenen Nachfrage nach Bauland in der betreffenden Gemeinde.

Zum anderen ist zu bedenken, dass die Übernahme nur gegen volle Entschädigung

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) » 7

des Verkehrswertes erfolgen kann. Der Grundeigentümer bekommt also die volle

Wertsteigerung vergütet, die sein Land bei der (seinerzeitigen) Einzonung ohne sein

Zutun und ohne Entrichtung einer Mehrwertabgabe im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG

erfahren hat! Dies ist in der Beurteilung des Eingriffs unter dem Aspekt der Eigen-

tumsgarantie mitzuberücksichtigen

Insgesamt erweist sich der Ersatz des in der Praxis sich entwickelten Vertragsmodel-

les durch ein Gesetzesmodell als eine zweckmässige und verhältnismässige Lösung.

Das Gesetzesmodell ist übrigens auch bereits unter der Optik der Praktikabilität und

Verfahrensökonomie einer vertraglichen Lösung vorzuziehen. Sie erspart es nämlich einer Gemeinde, im Vorfeld von Einzonungen mit einer Vielzahl von Grundeigentü-

mern - je nach Grösse der Einzonungsfläche und des Parzellierungsgrades könnten

es Dutzende von Grundeigentümern sein - Vertragsverhandlungen aufzunehmen für ein Ergebnis, das mit dem Erlass einer einzigen Gesetzesvorschrift ebenfalls erreicht

werden kann.

3.3 Einbezug von Land, das schon bisher eingezont war Der zweite wesentliche Unterschied zwischen den in der Praxis häufig vorkommen-

den Vereinbarungen und der hier zur Diskussion stehenden Gesetzesvorschrift der

Gemeinde Rothenbrunnen besteht wie erwähnt darin, dass sich erstere bis anhin nur

auf effektive Neueinzonungen bezogen haben, wogegen sich die Gesetzesvorschrift

der Gemeinde Rothenbrunnen auch auf Bauzonenflächen bezieht, die bereits bisher zur Bauzone gehörten, wobei die Gemeinde die betreffenden Flächen im Zonenplan genau und verbindlich gekennzeichnet hat.

Unter dem Aspekt des Grundsatzes der Planbeständigkeit resp. des Vertrauens-

schutzes kann die plötzliche "Belastung" eines bisher der Bauzone angehörenden Grundstückes mit einer Bauverpflichtung resp. mit einem staatlichen Übernahmerecht im Falle einer Verletzung der Bauverpflichtung problematisch sein, so etwa

dann, wenn die bisherige Ortsplanung noch relativ neu wäre. Die rechtskräftige

Ortsplanung der Gemeinde Rothenbrunnen ist jedoch schon zirka 20 Jahre alt, also

älter als eine ordentliche 15-jährige Planungsperiode. Die Grundeigentümer hatten also bereits 20 Jahre Zeit, ihr Land gemäss der Zonenwidmung zu nutzen resp. nut-

zen zu lassen. Jeder Grundeigentümer muss jedenfalls nach 20 Jahren - unter Um-

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) » 8

ständen schon früher - damit rechnen resp. in Kauf nehmen, dass sich in Bezug auf die Nutzungsmöglichkeiten und das Schicksal seiner Parzelle etwas ändern könnte.

Vorliegend besteht die Änderung darin, dass die Grundeigentümer neu verpflichtet sind, ihr Land spätestens nach 10 Jahren zu überbauen, und dass die Gemeinde das Recht erhält, das Land zum Verkehrswert zu übernehmen, falls die Grundeigentümer

ihrer Baupflicht nicht nachkommen. Mit Rücksicht auf die einleitend erwähnten Be-

weggründe für die Vorschrift von Art. 19 Abs. 2 KRG (Baulandverflüssigung zur Ge-

währleistung eines intakten Baulandmarktes etc.) erweist sich diese Massnahme zweifellos auch in Bezug auf bereits bisher eingezont gewesene Parzellen als adäquat, zumal der Grundeigentümer ja schon bisher zwei Jahrzehnte lang die Möglich-

keit gehabt hätte, das Land entsprechend seiner Zweckbestimmung zu nutzen. Im Lichte des kürzlich vom Bundesrat zuhanden der Eidgenössischen Räte verabschie-

deten Entwurfes für eine Teilrevision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) im Bereiche der Bauzonenvorschriften erscheint es erst recht als unausweich-

lich und zulässig, nebst Neueinzonungsflächen auch solche (unüberbaute) Bauzonenflächen in die Bauverpflichtung mit der möglichen Sanktion des Übernahmerech-

tes durch das Gemeinwesen einzubeziehen, die schon bisher eingezont waren: Nach

Art. 15 Abs. 3 lit. b des teilrevidierten eidgenössischen Raumplanungsgesetzes setzen Neueinzonungen neu u.a. voraus, dass das betreffende Land „auch dann, wenn die inneren Nutzungsreserven in bestehenden Bauzonen konsequent mobilisiert

werden", voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt wird. Damit wird erstmals gesetz-

lich festgelegt, dass gehortetes Land bei der Dimensionierung der zulässigen Bau-

zonenreserven mitzuberücksichtigen ist. Die für die Nutzungsplanung zuständigen

Gemeinden werden also in Zukunft direkt gestützt auf das RPG nicht mehr umhinkommen, effektiv griffige Instrumente und Massnahmen zur Sicherung der Verfüg-

barkeit des Baulandes einzuführen, wenn sie ihre Bauzonen erweitern möchten. Un-

ter einer "konsequenten" Mobilisierung bestehender Bauzonen im Sinne von Art. 15

Abs. 3 lit. b des Entwurfes für ein teilrevidiertes RPG kann man sich schwer etwas

anderes vorstellen als das, was die Gemeinde Rothenbrunnen in Art. 22 des Bauge-

setzes vorschlägt. Ohne das vorgesehene Instrument des möglichen Übernahmerechts durch die Gemeinde als Sanktion für die Nichterfüllung der Bauverpflichtung

wäre die Durchsetzung von Bauverpflichtungen u.a. in Bezug auf bereits bestehende Bauzonen schwierig; Auszonungen wären als Sanktion jedenfalls in den seltensten

Fällen zweckmässig und zielführend, da bestehende Bauzonen in der Regel bereits

erschlossen und/oder weitgehend überbaut sind. Vor dem Hintergrund des Art. 15

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) » 9

Abs. 3 lit. b des Entwurfes für ein teilrevidiertes RPG, aber auch im Lichte der weiteren neuen Bestimmungen im erwähnten RPG-Revisionsentwurf über die Sicherstellung der Baulandverfügbarkeit (Art. 15 Abs. 3 lit. c; Art. 15a) erweist sich der neue

Verfügbarkeitsartikel des Baugesetzes der Gemeinde Rothenbrunnen auch bezüglich des Einbezuges von bisherigen Bauzonen als zielführender, konsequenter und

unausweichlicher gesetzgeberischer Akt. Die Ausdehnung der Bauverpflichtung und

des möglichen Übernahme- rechts auf Bauzonenflächen, die bereits bisher eingezont

waren, ist im Übrigen durch den Wortlaut von Art. 19 Abs. 2 KRG abgedeckt. Zwar ist dort von „Einzonungen und Umzonungen" die Rede. Diesem Begriffspaar ist jedoch

das Wort „insbesondere" vorangestellt, womit der Gesetzgeber bewusst zum Aus-

druck gebracht hat, dass es sich beim Begriffspaar „Einzonungen und Umzonungen"

um eine beispielhafte Aufzählung handelt, dass es also den Gemeinden zumindest nicht verboten sein sollte, auch „Bestätigungen von bestehenden Bauzonen" zum

Gegenstand von Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit von Bauland zu machen. Dies erweist sich im Lichte des neu vorgeschlagenen Art. 15 Abs. 3 lit. b der

geplanten Teilrevision des RPG, wo von den Gemeinden in Zukunft eine „konse-

quente" Mobilisierung u.a. gerade auch in Bezug auf bestehende Bauzonen verlangt

wird, ohnehin als konsequent. Auch der neue Artikel über die Sicherstellung der Ver-

fügbarkeit im Baugesetz des Kantons Obwalden hat im Übrigen nicht nur Neueinzo-

nungsflächen, sondern auch bestehende Bauzonenflächen im Auge (der entspre-

chende Art. 11a Abs. 1 spricht generell von "Der Bauzone zugewiesene Grundstü-

cke" sind ...).

3.4 Beurteilung unter dem Aspekt der Eigentumsgarantie a) Ausgangslage

Eine Beurteilung der von der Gemeinde Rothenbrunnen erlassenen Vorschrift zur Si-

cherung der Baulandverfügbarkeit unter dem Aspekt der Eigentumsgarantie zeigt,

dass diesbezüglich vor allem die vorgesehene Sanktion des Übernahmerechts im

Falle der Nichterfüllung der Bauverpflichtung Fragen aufwirft. Die Bauverpflichtung

als solche erscheint eigentumsrechtlich demgegenüber unproblematisch, nachdem

neuerdings auch die geplante (und in diesem Punkt unbestrittene) Teilrevision des

RPG verlangt, dass "die zuständige Behörde Überbauungsfristen" setzen muss (vgl.

Art. 15a Abs. 2 des vom Bundesrat beschlossenen Entwurfs für eine Teilrevision des

RPG).

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) » 10

Nach Lehre und Rechtsprechung sind staatliche Eingriffe in die Eigentumsgarantie

nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen In-

teresse liegen und verhältnismässig sind. b)

Erfordernis der gesetzlichen Grundlage

Die gesetzliche Grundlage wird mit dem Art. 22 BauG gerade geschaffen, so dass

dieses Erfordernis erfüllt wird. Man kann sich höchstens fragen, ob die Gemeinde

zum Erlass derartiger Vorschriften befugt ist. Dies ist aus zwei Gründen zu bejahen. Zum einen kommt den Bündner Gemeinden bei der Ausgestaltung ihrer ortsplaneri-

schen Grundordnung gemäss Art. 22 KRG ein erheblicher Spielraum zu, welcher die

Kompetenz zum Erlass von Bestimmungen zur Gewährleistung der Baulandverfüg-

barkeit miteinschliesst. Zum anderen enthält das KRG in Art. 19 Abs. 2 eine Norm,

welche die Gemeinden sogar ausdrücklich verpflichtet, entsprechende Massnahmen

zu ergreifen. Der. Art. 19 Abs. 2 KRG eröffnet den Gemeinden ein breites Spektrum

möglicher Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Baulandes. Die-

ses Spektrum deckt nicht nur vertragliche Lösungen, sondern auch gesetzliche Bau-

verpflichtungen mit dazugehörigen gesetzlichen Sanktionen ab. Soweit die Sanktion

wie hier in einem gesetzlichen Übernahmerecht des Gemeinwesens besteht, ist Art.

19 Abs. 2 KRG als lex spezialis zu Art. 97 Abs. 1 KRG zu verstehen, wo einzelne

Enteignungstatbestände in Verbindung mit der Genehmigung nutzungsplanerischer

. Erlasse (z.B. ZöBA) aufgeführt sind. Wie bereits dargelegt (vorstehend Seite 9),

deckt der Wortlaut von Art. 19 Abs. 2 KRG angesichts des Begriffes "insbesondere" auch eine Ausdehnung der Bauverpflichtung resp. des Übernahmerechts auf bereits bestehende Bauzonen ab. - Das Erfordernis der gesetzlichen Grundlage kann somit

als erfüllt betrachtet werden. c)

Erfordernis des öffentlichen Interesses

Die Zweite Voraussetzung für Eingriffe in das Grundrecht der Eigentumsgarantie, das

Vorliegen eines öffentlichen Interesses, ist ebenfalls erfüllt. Vorschriften zur Gewähr-

leistung der Verfügbarkeit des Baulandes dienen der Sicherstellung eines ausrei-

chenden Baulandangebotes und damit eines funktionierenden Baulandmarktes. Dies entspricht einem bedeutenden öffentlichen Anliegen. Zwar könnte ein genügendes Baulandangebot auch durch fortlaufende Neueinzonungen auf die grüne Wiese hin-

aus geschaffen werden. Ein solches Vorgehen stösst mit der Zeit jedoch an rein fak-

tische Grenzen, und es wäre auch rechtlich unzulässig, nachdem gehortetes Land

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) »

11

bei der Ermittlung der zulässigen Baulandreserven ja bekanntlich mitzurechnen ist.

Letzteres ist in der nunmehr aufgegleisten RPG-Revision neu sogar ausdrücklich

vorgeschrieben (vgl. Art. 15 Abs. 3 lit. b Entwurf RPG). Dabei ist das öffentliche Inte-

resse nicht nur bei Neueinzonungen, sondern auch bei bestehenden Bauzonen aus-

gewiesen, wenn man sich die vielerorts bestehenden übergrossen Bauzonenreserven vor Augen hält.

d) Erfordernis der Verhältnismässigkeit

Zu prüfen bleibt damit noch die dritte Bedingung für Eingriffe in die Eigentumsgarantie, nämlich die Frage, ob der Grundsatz der Verhältnismässigkeit eingehalten ist. Dieser Grundsatz kommt in drei Ausprägungen zur Geltung:

- Geeignetheit

- Erforderlichkeit

- Verhältnismässigkeit im engeren Sinn (Abwägen zwischen öffentlichem und privatem Interesse)

Die in Art. 22 BauG Rothenbrunnen vorgesehene Bauverpflichtung in Verbindung mit

der gleichzeitig statuierten Sanktion des Übernahmerechts im Falle der Nichterfüllung

der Bauverpflichtung ist ohne Zweifel geeignet, das im öffentlichen Interesse liegen-

de Ziel der Gewährleistung eines ausreichenden Angebotes an verfügbarem Bauland zu erfüllen.

Zu beurteilen ist sodann die Frage der Erforderlichkeit. Bezüglich der Bauverpflich-

tung als solcher kann diese Bedingung ohne weiteres als erfüllt betrachtet werden. In der aufgegleisten RPG-Revision werden die zuständigen Behörden sogar ausdrücklich verpflichtet, "eine Frist für die Überbauung eines Grundstücks" zu setzen.

Schwieriger zu beurteilen ist demgegenüber, ob auch die von der Gemeinde Ro-

thenbrunnen gewählte Sanktion des Übernahmerechts vor dem Grundsatz der Erforderlichkeit standzuhalten vermag. Es fragt sich, ob es nicht mildere Massnahmen als

der zwangsweise Eigentumsentzug gäbe, um die Bauverpflichtung durchzusetzen.

Als weitere, eventuell mildere Massnahmen kommen z.B. Wiederauszonungen,

Landumlegungen, Bussandrohungen, Ersatzvornahmen durch das Gemeinwesen

etc. in Frage. Soweit es im vorliegenden Verfahren der abstrakten Normenkontrolle

überhaupt beurteilbar ist, erscheint die vorgesehene Sanktion effektiv als die mil-

destmögliche Massnahme, wenn man sich das angestrebte Ziel eines ausreichenden

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) » 12

Baulandangebotes vor Augen hält. Das übernommene Land ist gemäss Art. 22 Abs.

5 BauG zwingend zu "reprivatisieren", wobei die neuen Eigentümer mittels Auflagen

zur umgehenden Überbauung verpflichtet werden. Die Massnahme dient damit of-

fensichtlich dem Ziel. Und sie ist mild, da der vormalige Grundeigentümer den vollen

Verkehrswert entschädigt erhält. Der Grundeigentümer bekommt also die volle Wertsteigerung vergütet, die sein Land bei der seinerzeitigen Einzonung ohne sein Zutun

und ohne Entrichtung einer Mehrwertabgabe im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG erfah-

ren hat! Zudem wird den Grundeigentümern eine Frist von immerhin 10 Jahren ein-

geräumt, um das Land selbst zu überbauen. Schliesslich handelt es sich bei der Übernahmevorschrift lediglich um eine Kann-Vorschrift. Die weiteren denkbaren

Sanktionsmöglichkeiten weisen demgegenüber grosse Mängel auf. So sind Auszo-

nungen nicht zielkonform, weil sie gerade das Gegenteil einer Baulandverflüssigung

bewirken, und sie sind auch nicht zweckmässig, weil das Land in der Regel im weit-

gehend überbauten Gebiet liegt und/oder erschlossen ist. Bussandrohungen als Sanktion sind ebenfalls nicht zielkonform. Zielkonform wäre allenfalls die Ersatzvor-

nahme, d.h. die ersatzweise Überbauung durch die Gemeinde anstelle des Grundei-

gentümers, was indessen sehr unpraktikabel, kompliziert und kaum durchsetzbar wä-

re. Höchstens das Instrument der Landumlegung könnte sich unter Berücksichtigung

des angestrebten Zieles als mögliche mildere Massnahme anbieten. Ob das der Fall ist, lässt sich naheliegenderweise nicht allgemeingültig sagen, sondern hängt von

den örtlichen Begebenheiten und Umständen im konkreten Anwendungsfall ab. Ob sich allenfalls als mildere Massnahme die "Sanktion" der Landumlegung anstelle ei-

ner zwangsweisen Landübernahme mit anschliessender "Reprivatisierung" auf-

drängt, ist daher zum Gegenstand der vorzunehmenden Interessenabwägung im konkreten Anwendungsfall zu erklären (siehe unmittelbar nachstehend).

Zu prüfen ist schliesslich die Voraussetzung der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne. Bei dieser Prüfung geht es um die gegenseitige Abwägung der auf dem Spie-

le stehenden öffentlichen und privaten Interessen, wobei die öffentlichen Interessen überwiegen müssen. Im vorliegenden Verfahren, wo es erst um die Genehmigung

der generell-abstrakten Norm geht, ist dies schwer zu beurteilen, umso mehr, als ge-

gen die Vorschrift seitens betroffener Grundeigentümer keine Planungsbeschwerde mit entsprechender Substantiierung der Eigentümerposition eingegangen sind. Ob

die Vorschrift und insbesondere die vorgesehene Sanktion des Übernahmerechts vor

dem Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne standzuhalten vermag, kann

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) »

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vielmehr erst dannzumal im Zeitpunkt der Ausübung des Übernahmerechts aufgrund

einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall schlüssig beurteilt werden. Im vorliegenden Genehmigungsverfahren ist immerhin dafür zu sorgen, dass die Gemeinde

dannzumal effektiv eine solche Interessenabwägung vornimmt. Im verabschiedeten

Art. 22

BauG ist eine derartige Interessenabwägung nirgends vorgesehen. Die in Art.

22 Abs. 2 BauG aufgelisteten Voraussetzungen für die Ausübung des Übernahmerechts sind somit mit einer zusätzlichen Voraussetzung zu ergänzen, wonach das Übernahmerecht in jedem Fall nur ausgeübt werden darf, wenn das öffentliche Inte-

resse die entgegenstehenden privaten Interessen überwiegt. Mit einer solchen Klau-

sel hatte im Übrigen auch die Regierung des Kantons Obwalden reagiert, nachdem in der Vernehmlassung kritisiert wurde, die entsprechende Bestimmung verletze die

Eigentumsgarantie. Die Einführung einer Interessenabwägung im Einzelfall gewährleistet u.a.,

- dass die Gemeinde das Kaufsrecht nur ausüben darf, sofern und soweit ein ausgewiesener Bedarf, d.h. eine ausgewiesene Baulandnachfrage, besteht;

- dass die Gemeinde unter Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze der Raum-

planung die bestgeeigneten Grundstücke auswählt, sofern sie für die Befriedigung

der Baulandnachfrage nicht sämtliche in die Bauverpflichtung einbezogene Grundstücke benötigt;

- dass die Gemeinde das Übernahmerecht nur ausüben darf, sofern es aus Sicht

des Privaten unter Berücksichtigung des Zweckmässigkeits- und Verhältnismässigkeitsprinzips keine milderen Massnahmen zur Zielerreichung gibt (wie insbesondere Landumlegungen).

Die Einführung einer Interessenabwägung stellt somit sicher, dass die Eigentumsga-

rantie stets gewahrt bleibt. Die Gemeinde wird im Rahmen der von ihr gestützt auf

Art. 22

Abs. 3 BauG zu erlassenden Verfügung alle auf dem Spiel stehenden öffentlichen und privaten Interessen darzulegen und gegen einander abzuwägen haben.

Den betroffenen Grundeigentümern steht alsdann das Recht zu, die entsprechende

Verfügung innert 30 Tagen beim Verwaltungsgericht anzufechten, welches die vorgenommene Interessenabwägung der Gemeinde zu beurteilen hat.

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) »

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3.5 Ergebnis Aufgrund der vorstehenden Erwägungen kann Art. 22 des neuen Baugesetzes der

Gemeinde Rothenbrunnen (gesetzliche Bauverpflichtung; Instrument des Übernahme- resp. Enteignungsrechts durch die Gemeinde im Falle der Nichterfüllung der Bauverpflichtung nach mindestens 10 Jahren) mit der erwähnten Ergänzung (Erfor-

dernis einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall) genehmigt werden.

Im Übrigen gibt das am 7. Mai 2009 beschlossene Baugesetz zu keinen weiteren

Bemerkungen Anlass; es kann genehmigt werden.

E. Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:2'000/1:10'000 1. Dorfkernzone Parzelle Nr. 1 Entsprechend dem Ausgang einer gegen die nutzungsplanerische Behandlung der

Parzelle Nr. 1 eingereichten Beschwerde wird die über die Dorfkernzone auf der Par-

zelle Nr. 1 gelegte Signatur „Ausschliesslich touristische Nutzung zulässig" auf den neu eingezonten Teil der Parzelle Nr. 1 reduziert, und der Satz beim entsprechenden

Legendefeld "Ausschliesslich touristische Nutzung zulässig" wird durch folgenden

neuen Satz ersetzt: "Der im Zonenplan mit einer besonderen Signatur gekennzeich-

nete Bereich der Dorfkernzone auf Parzelle Nr. 1 darf nur in Verbindung mit einem

den gesamten Bauzonenteil der Parzelle Nr. 1 umfassenden touristischen Bauvorhaben (wie Hotel, Pension oder Ähnliches) baulich genutzt werden. Sofern auf der Par-

zelle Nr. 1 lediglich eine herkömmliche (nicht touristische) Wohnnutzung realisiert

wird, hat dies auf dem ursprünglichen Dorfkernzonenteil der Parzelle Nr. 1 (Umfang gemäss bisherigem Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan 1:2'000 vom

23. März 1990/27. Juni 1991) zu erfolgen, und die am 7. Mai 2009 zusätzlich der Dorfkernzone zugewiesenen Fläche ist diesfalls im Rahmen einer nächsten Ortspla-

nungsrevision entschädigungslos der Zone für Grünflächen zuzuweisen."

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Das ARE wird beauftragt, die entsprechenden Kennzeichnungen im Zonenplan vor-

zunehmen. 2.

Wohn- und Gewerbezone „Tomilser Löser"

Entsprechend dem Ausgang zweier Beschwerden wird die am 7. Mai 2009 beschlos-

sene Nutzungsplanung im Bereiche der bisherigen Wohn- und Gewerbezone „Tomil-

ser Löser" von der Genehmigung ausgenommen und an die Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen. Zwischenzeitlich gilt für das Gebiet der bisherige Zonenplan

und Generelle Gestaltungsplan 1:2'000 vom 23. März 1990/27. Juni 1991 (Wohnund Gewerbezone resp. übriges Gemeindegebiet). Dabei ist der neue Art. 20 BauG

anwendbar, da dessen Wortlaut mit Art. 46 des Baugesetzes vom 19. Juni 2003 identisch ist. 3.

Wald

Die Gemeinde Rothenbrunnen wird darauf hingewiesen, dass die Parzelle Nr. 221

gemäss einer neuen Beurteilung des Amtes für Wald (AfW) vom Frühjahr 2009 nicht

(mehr) Wald im Sinne der Waldgesetzgebung darstellt. Vielmehr müsste die Parzelle

der Landwirtschaftszone zugewiesen werden mit einer Überlagerung „Erhaltenswerte

Hecken und Feldgehölze". Sodann hat die gleiche Erhebung ergeben, dass bei drei

weiteren Bereichen (751'480/182'120, 752150/181'490 und 750'970/183'350) kein Wald vorliegt.

Die Gemeinde wird ersucht, die sich aus der neuen Waldbeurteilung ergebenden

Änderungen in einer nächsten Zonenplanrevision umzusetzen. 4.

Grundwasser- und Quellschutzzone „Ravetg"

Die detaillierte Schutzzonenausscheidung für die Grundwasserfassung „Ravetg"

wurde mit Regierungsbeschluss Nr. 2608 vom 22. Oktober 1984 von der Regierung genehmigt. Im Vorprüfungsbericht wurde die Gemeinde Rothenbrunnen vom ARE

ersucht, die Grundwasser- und Quellschutzzone gemäss der detaillierten Schutzzonenausscheidung S1, S2 und S3 anzupassen. Im vorliegenden Zonenplan und Ge-

nerellen Gestaltungsplan 1:10'000 wurde diese Anpassung irrtümlich nicht richtig

vorgenommen. Die Gemeinde wird deshalb ersucht, die Grundwasser- und Quell-

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schutzzonen „Ravetg" an die detaillierte Schutzzonenausscheidung S1, S2 und S3 anzupassen.

5. Gestaltung der Aussenräume und der Ortsumgebung Die Gemeinde Rothenbrunnen hat darauf verzichtet, Massnahmen zur Gestaltung

der Aussenräume und der Ortsumgebung — insbesondere den Erhalt der für das

Ortsbild wichtigen und schützenswerten Obstgärten —im Zonenplan und Generellen

Gestaltungsplan 1:2'000 / 1:10'000 festzulegen. Der Gemeinde wird empfohlen, die-

sen Verzicht zu überdenken.

Im Übrigen gibt der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:2'000/1:10'000 vom

7. Mai 2009 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann genehmigt werden.

F. Genereller Erschliessungsplan 1:2'000/1:10'000 1. Fuss- und Wanderwege Im vorliegenden Generellen Erschliessungsplan 1:2'000/1:10'000 sind die Fuss- und

Wanderwege nur dann dargestellt, wenn auf demselben Trasse keine andere Wegoder Strassenanlage festgelegt ist. Aus diesem Grund ist das im kantonalen Inventar

für Fuss- und Wanderwege festgehaltene Wegnetz im Generellen Erschliessungsplan der Gemeinde Rothenbrunnen nicht nachvollziehbar abgebildet.

Nach Art. 5 Abs. 3 der Strassenverordnung des Kantons Graubünden (StrV) regeln

die Gemeinden ihre Wegnetze des Langsamverkehrs im Rahmen der Grundordnung.

Entsprechend sind gemäss Art. 45 Abs. 2 und Abs. 3 KRG in den Generellen Er-

schliessungsplänen unter anderem die bedeutenden Fuss- und Wanderwege festzulegen. Es ist wichtig, dass die Wegnetze vollständig im Plan abgebildet werden.

Gestützt auf die vorstehenden Ausführungen wird die Gemeinde angewiesen, den

Generellen Erschliessungsplan mit den vollständigen Netzen der bedeutenden Fuss-

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und Wanderwege zu ergänzen. Die Gemeinde wird dabei ersucht, sich diesbezüglich mit der BAW Bündner Wanderwege in Verbindung zu setzen, damit die Differenzen

besprochen und gegebenenfalls das kantonale Inventar angepasst werden kann.

Schliesslich wird die Gemeinde Rothenbrunnen ersucht, den Generellen Erschliessungsplan mit den bestehenden Mountainbikerouten zu ergänzen. 2. Strassen im Gebiet „Ravetg"

Im vorliegenden Generellen Erschliessungsplan 1: 10'000 sind im Gebiet „Ravetg"

verschiedene Strassen nicht einer Kategorie zugeordnet bzw. nicht klassifiziert worden. Die Gemeinde wird ersucht, auch diese Strassen einer Kategorie zuzuordnen.

Im Übrigen gibt der Generelle Erschliessungsplan 1:2'000/1:10'000 vom 7. Mai 2009

zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann genehmigt werden. Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1. Das am 7. Mai 2009 beschlossene Baugesetz wird im Sinne der Erwägungen mit folgendem Vorbehalt und folgender Ergänzung genehmigt:

a) Entsprechend dem Ausgang einer Beschwerde wird Art. 18 Abs. 4 BauG

(Dorfkernzone, Dorfkernerweiterungszone) durch folgenden neuen Wortlaut

ersetzt: „Der im Zonenplan mit einer besonderen Signatur gekennzeichnete Bereich der Dorfkernzone auf Parzelle Nr. 1 darf nur in Verbindung mit einem

den gesamten Bauzonenteil der Parzelle Nr. 1 umfassenden touristischen Bauvorhaben (wie Hotel, Pension und Ähnliches) baulich genutzt werden.

Sofern auf der Parzelle Nr. 1 lediglich eine herkömmliche (nicht touristische)

Wohnnutzung realisiert wird, hat dies auf dem ursprünglichen Dorfkernzo-

nenteil der Parzelle Nr. 1 (Umfang gemäss bisherigem Zonenplan und Gene-

rellen Gestaltungsplan 1:2'000 vom 23. März 1990/27. Juni 1991) zu erfol-

gen, und die am 7. Mai 2009 zusätzlich der Dorfkernzone zugewiesene Fläche ist diesfalls im Rahmen einer nächsten Ortsplanungsrevision entschädi-

gungslos der Zone für Grünflächen zuzuweisen".

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) »

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b) Art. 22 BauG (Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit) wird im

Absatz 2 zwecks Gewährleistung der Eigentumsgarantie im konkreten Anwendungsfall mit einer zusätzlichen Voraussetzung für die Ausübung des Übernahmerechts wie folgt ergänzt:

a - d: unverändert e:

Die Gemeinde darf das Übemahmerecht nur ausüben, wenn sich im konkreten Anwendungsfall aufgrund einer Interessensabwägung er-

gibt, dass das öffentliche Interesse die entgegenstehenden privaten Interessen überwiegt

2. Der Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:2'000/1:10'000 vom 7. Mai 2009 wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden Vorbehalten, Anliegen und Empfehlungen genehmigt:

a) Entsprechend dem Ausgang einer Beschwerde wird die über die Dorfkernzo-

ne der Parzelle Nr. 1 gelegte Signatur „Ausschliesslich touristische Nutzung

zulässig" auf den neu eingezonten Teil der Parzelle Nr. 1 reduziert, und der Satz beim entsprechenden Legendefeld "Ausschliesslich touristische Nut-

zung zulässig" wird durch folgenden neuen Satz ersetzt: "Der im Zonenplan mit einer besonderen Signatur gekennzeichnete Bereich der Dorfkernzone

auf Parzelle Nr. 1 darf nur in Verbindung mit einem den gesamten Bauzonen-

teil der Parzelle Nr. 1 umfassenden touristischen Bauvorhaben (wie Hotel, Pension oder Ähnliches) baulich genutzt werden. Sofern auf der Parzelle Nr.

1 lediglich eine herkömmliche (nicht touristische) Wohnnutzung realisiert

wird, hat dies auf dem ursprünglichen Dorfkernzonenteil der Parzelle Nr. 1

(Umfang gemäss bisherigem Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan

1:2'000 vom 23. März 1990/27. Juni 1991) zu erfolgen, und die am 7. Mai

2009 zusätzlich der Dorfkernzone zugewiesenen Fläche ist diesfalls im

Rahmen einer nächsten Ortsplanungsrevision entschädigungslos der Zone

für Grünflächen zuzuweisen."

b) Entsprechend dem Ausgang zweier Beschwerden wird die am 7. Mai 2009

beschlossene Nutzungsplanung im Bereiche der bisherigen Wohn- und Ge-

werbezone „Tomilser Löser" von der Genehmigung ausgenommen und an

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) »

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die Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen. Zwischenzeitlich gilt für das Gebiet der bisherige Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:2'000

vom 23. März 1990/27. Juni 1991 (Wohn- und Gewerbezone resp. übriges Gemeindegebiet) mit der neuen Zonenvorschrift von Art. 20 BauG.

c)

Die Gemeinde Rothenbrunnen wird ersucht, die sich aus der neuen Waldbeurteilung ergebenden Ergebnisse in einer nächsten Ortsplanungsrevision umzusetzen.

d)

e)

Die Gemeinde wird ersucht, die Grundwasser- und Quellschutzzone „Ravetg"

an die detaillierte Schutzzonenausscheidung S1, S2 und S3 anzupassen.

Der Gemeinde wird empfohlen, Massnahmen zur Gestaltung der Aussen-

räume und der Ortsumgebung, insbesondere für die Erhaltung der für das

Ortsbild wichtigen Obstgärten, zu initiieren und zu fördern.

3. Der Generelle Erschliessungsplan 1:2'000/1:10'000 vom 7. Mai 2009 wird im

Sinne der Erwägungen mit folgender Anweisung und folgenden Anliegen genehmigt:

a) Die Gemeinde wird angewiesen, den Generellen Erschliessungsplan mit den vollständigen Netzen der bedeutenden Fuss- und Wanderwege zu ergänzen.

b) Die Gemeinde wird ersucht, den Generellen Erschliessungsplan mit den bestehenden Mountainbikerouten zu ergänzen.

c)

4.

Die Gemeinde wird ersucht, die bestehenden Strassen im Gebiet „Ravetg"

ebenfalls einer Kategorie zuzuordnen.

Der Gemeindevorstand Rothenbrunnen wird angewiesen, den wesentlichen In-

halt des Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich be-

kannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen

wie die Bekanntgabe der Gemeindeversammlung vom 7. Mai 2009 zu erfolgen.

Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss

bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltene

« Informationskopie ohne Gewährleistung (ARE-GR) »

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Vorbehalte, Ergänzungen, Anweisungen und Auflagen innert 30 Tagen ab dem

Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben wer-

den kann.

5. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be-

schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung

des vorliegenden Beschlusses. 6.

7.

Die drei Planungsbeschwerden werden in separaten Regierungsbeschlüssen

behandelt.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not-

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder

Amtsstelle vorbehalten. 8.

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) wird beauftragt, die aufgrund dieses Be-

schlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen.

9.

Der Gemeindevorstand Rothenbrunnen sorgt für die Nachführung der digitalen Daten nach den Vorgaben des ARE.

10. Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 11. Mitteilung an:

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-

Der Präsident:

Namens der Regierung

aas4G444/404 Claudio Lardi

Der Kanzleidirektor:

Dr. C. Riesen