Quartierplan Oberdorf

Neighbourhood plan procedure · Jenins

Document

Number: 04.GDEf1
Kind: Neighbourhood plan procedure
Commune: Jenins
Canton: Graubünden
Level: Communal
Authority: Gemeindeverwaltung
In force since: Apr 23, 2004
Source: ÖREBlex, canton Graubünden

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Text

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Kanton Graubünden Gemeinde Jenins

Quartierplan Oberdorf Beschluss des Gemeindevorstandes vom 23.04.2004 (Art. 19 KRVO)

Hinweis: Dies ist ein Dokument, welches im Rahmen des ÖREB-Katasters Graubünden als

Platzhalter eingesetzt wird. Auskünfte zum Beschluss und dessen Inhalt erteilt die Gemeinde.

3952_V_QP_Oberdorf_Bestimmungen.pdf

Gestützt auf Art. 70ff des Baugesetzes der Gemeinde Jenins (BauG) und Art. 38ff des Raumplanungsgesetzes des Kt. Graubünden (KRG) erlässt der Gemeinderat nachfolgenden

Privaten Quartierplan Oberdorf l. ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN Auarien

plangebiet

! Der Quartierplan Oberdorf erstreckt sich über die Parzellen

Nr. 13 und 194 des Grundbuches der GemeindeJenins.

Art. 1 Die genaue Abgrenzung des Quartierplangebiets ergibt sich

aus dem Plan 1:500 Zonenarten im Quartierplangebiet (auch alter Bestand) mit Quartierplanperimeter.

Zweckdes

Quartierplans

1 Der Quartierplan bezweckt eine ortsbaullich gute Einordnung

(er Bauten im Übergangsgebiet zwischen demalten Dorfikern

und der Neubauzone im Oberdorf. Die Stellung und Gestaltung der Bauten sollen ein einheitliches Gesamtbild und eine gute Wohnqualität gewährleisten. Ferner regelt er die Anforderungen für die Baureife, die Eigentumsverhältnisse und die Kostenverteilung.

estandielt ! Der Quartierplan Oberdorf umfasst die folgenden Bestandes Quartierplans

Art. 2

1; teile:

1. Quartierplanbestimmungen 2. Plan 1:500 Zonenarten im Quartierplangebiet (Alter Bestand) mit Quartierplanperimeter 3. Gestaltungsplan 1: 500 4. Erschliessung - Verkehrswege 1: 500 5. Erschliessung - Werkleitungen 1:500

6. Überbauungskonzept/ Richtplan 1:500

7. Richtplan mögliche Parzellierung, Erdgeschoss 7 Einfamilienhäuser, 1 bestehendes Gebäude 1:500

8. Bericht. Die Ziffern 1. bis 4 sind rechtsverbindliche Bestandteile des Quartierplans. Die übrigen Bestandteile (Richtpläne) sind wegleitend für die Realisierung der Überbauung.

Art. 3 Vorbehalt

! der geltenden Bauvorschriften

Alle Bauvorhaben im Quartierplangebiet haben, soweit die nachfolgenden Bestimmungen keine besonderen Vorschriften enthalten, den jeweils geltenden Bauvorschriften der Gemeinde zu genügen.

Art. 4 Vor der Erstellung von Bauten und Anlagen ist das ordentliche

Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

Il. GESTALTUNG Gestaltungsplan und Richtplan

Im Gestaltungsplan sind folgende Gestaltungselementefestgelegt: a. Baugestaltungsfenster b. Firstrichtung der Bauten in den Baugestaltungsfenstern 1 bis 3 c. schützenswerte und zu erhaltende Mauern

Art. 5

In Verbindung mit den nachfolgenden Vorschriften werden zudem die Grundsätze für die Bauweise und die Gestaltung der Bauten sowie deren Umgebung festgelegt. Der Richtplan Überbauungskonzept dient als Leitbild für die Bebauung des Gebietes. Baugestaltungsfenster

Die Baugestaltungsfenster umfassen Flächen, welche für die Überbauung mit Hochbauten bestimmt sind. Die Baugestaltungsfenster gliedern die Siedlung. Innerhalb der Baugestaltungsfenster 1 bis 3 kann in halboffener oder offener Bauweise gebaut werden. Die gemäss Baugesetz zulässige Bruttogeschossfläche soll durch eine entsprechende Parzellierung und Standortwahl der Bauten möglichst ausgeschöpft werden. Ausserhalb der Baugestaltungsfenster sind nur Anlagen und eingeschossige Bauten (3.00 m Firsthöhe) gemäss Art. 45 Abs. 2 BauG sowie Parkierungsanlagen zulässig. Ferner kann die Baubehörde Nebenbauten für die Kehrichtsammelstelle, Trafo- und EW-Verteilstationen sowie Zufahrten für Parkie-

Art. 6

rungsanlagen bewilligen. Grenzund Gebäudeabstand

Gebäudeund Firsthöhe, Gebäudehöhe

Dachgestaltung,

Sonnenkollektoren, Satellitenempfangsanlage

Die baugesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände gemäss

Art. 45

BauG gelten nur gegenüber ausserhalb der Abgrenzung des Quartierplangebietes liegenden Grundstücken.

Art. 7 Die Gebäude- und Firsthöhe wird gemäss Art. 43 BauG er-

Art. 8

mittelt.

Die max. Gebäudelänge beträgt 30 m bei offener Bauweise (Art. 39 BauG). Bei halboffener Bauweise bestehen keine Einschränkungen bezüglich Gebäudelänge (Art. 44 Baugesetz). 1

Die Firstrichtung der Bauten bei offener Bauweise im Baugestaltungsfenster 1 bis 3 ist im Gestaltungsplanfestgelegt. Bei halboffiner Bauweise kann die Firstrichtung in den Baufenstern 1 bis 3 auch parallel zum Hang verlaufen. In den übrigen Baugestaltungsfensternist die Firstrichtung bei Einzelbauten frei. Sonnenkollektoren sind nur zulässig, wenn sie die Dachhaut zusammenhängend bedecken. Sie haben in der Regel als äussere Dachhaut ganze Dachhälften zu umfassen. Dem Einbezug der passiven Sonnenenergienutzung ist gebührend Rechnungzu tragen. Gestützt auf das Gesetz über Bau und den Betrieb einer Gross-Gemeinschafts-Anlage in der Gemeinde Jenins (GGA Jenins) sind im Quartierplangebiet keine Aussenantennen zulässig. Die Liegensachaften sind in der Regel an das Kabelverteilnetz anzuschliessen.

Art. 9 III. ERSCHLIESSUNG DES QUARTIERPLANGEBIETES

Erschlies1 sungsanlagen

Das Quartierplangebiet ist gemäss dem Plan Erschliessung — Verkehrswege und dem Plan Erschliessung - Werkleitungen zu erschliessen.

Art. 10 Parkierung

Für die Bereitstellung und Anlage von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge gelten die Vorschriften von Art. 23 BauG.

Art. 11 1

Mit Ausnahme der Besucherparkplätze sind die notwendigen Autoabstellplätze in einer unteridischen Garage anzuordnen.

Die Erstellung der im Erschliessungsplan - Verkehrswege aufgeführten Erschliessungsanlagen erfolgt nach den Weisungen der Gemeinde durch die betroffenen Grundeigentümer.

Erstellung 1 der Erschliessungsanlagen

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Art. 12 Die im Erschliessungsplan - Werkleitungen aufgeführten

Leitungen und die Kehrichtsammelstelle werden nach den Weisungen der Gemeinde ebenfalls durch die betroffenen Grundeigentümer erstellt.

Das Quartierplangebiet ist im Trennsystem zu entwässern. 1 Eigentum an Erschliessungsanlagen, Duldungspflicht 2

Die Erschliessungsanlagen verbleiben im Eigentum der Grundeigentümer (Miteigentum).

Art. 13

Die Grundeigentümer sind verpflichtet, die Durchleitung der Erschliessungsanlagen (Kanalisations-, Wasserleitungen, EWLeitungen, etc.) gemäss Erschliessungsplan auf ihren Grundstücken entschädigungslos zu dulden.

IV. LANDUMLEGUNG Landumlegung

Mit dem Quartierplan Oberdorf ist keine Baulandumlegung verbunden. Die künftige Parzellierung der Parzelle Nr. 194 erfolgt im Anschluss an das Quartierplanverfahren auf privatrechtlicher Basis. Es sind grundbuchrechtliche Eintragungen in Bezug auf Eigentum und Nutzungsrechte für die unterirdische Autoeinstellhalle, die Veloabstellplätze, die oberidischen Parkplätze für die Besucher und Zufahrts-, Wegund Leitungsrechte zu regeln.

Art. 14 Ermittlung

der BGF

1 Die anrechenbare Landfläche beträgt bei der Parzelle 194

3’370m? (Teilfläche Dorferweiterungszone ohne Abzug der

Art. 15 Fläche für die Strassenkorrektur; inkl. Fläche für die private

Zufahrt). Die maximal zulässig Bruttogeschossfläche beträgt 2’022m?. Für jedes Baugesuch muss der Bauherr den aktuellen Stand der konsumierten und noch vorhandenen Bruttogeschossfläche für die Parzelle 194 nachweisen. Sofern sich aufgrund zonenplanerischer Massnahmen die Ausnützungsziffer der Dorferweiterungszone verändert, ist die Ausnutzung für die einbezogenen Flächen neu zu ermitteln. Alter Bestand 1

Die vom Quartierplan betroffenen Grundstücke beschreiben sich wie folgt: A. Grundstück Nr. 13 Plan 2 Wohnhaus Vers.-Nr. 96 Stall Vers.-Nr. 96-A Remise Vers.-Nr. 96C mit 1322m? Gebäudefläche und Umschwung „Oberdorf“

Anmerkungen, Vormerkungen und Grundlasten: keine Dienstbarkeiten:

Last:

Fuss- und Fahrwegrecht z.G. Jenins/ 194

Last:

Fuss- und Fahrwegrecht z.G. Jenins/ 568 z.G. Jenins/ 759

Last:

Transport baulicher Ausnützung z.G. Jenins/ 759

Grundpfandrechte: Gemäss Grundbuch Allerdings liegt nur eine Teilfläche von 526m? im Quartierplangebiet Eigentümerdieses Grundstückesist:

Art. 16

B. Grundstück Nr. 194 Plan 13

Wohnhaus mit Garage Vers.-Nr. 93 Stall Vers.-Nr. 93-A Torkel Vers.-Nr. 93-B

Garage Vers.-Nr. 93-C Hühnerstall Vers.-Nr. 93-D mit 3’727m? Gebäudefläche, Umschwung und Wiese „Oberdorf“

Anmerkungen, Vormerkungen, Grundlasten und Grundpfandrechte: keine Dienstbarkeiten:

Recht:

Fuss- und Fahrwegrecht

z.L. Jenins/ 13

Last:

Fuss- und Fahrwegrecht z.G. Jenins/ 195 z.G. Jenins/ 1104

Recht:

Fuss- und Fahrwegrecht z.L. Jenins/ 195

Grundpfandrechte: Gemäss Grundbuch Allerdings liegt nur eine Teilfläche von 526m? im Quartierplangebiet

/ - fe ch

Eigentümer dieses Grundstückesist:

NeuerBe-

Mit dem vorliegenden Quartierplan erfolgt keine Landum-

legung (siehe auch Art. 14 vorne).

Somit erfolgen im Grundbuch gestützt auf den vorliegenden Quartierplan keine Grenzänderungen und Eigentumsübertragungen. Die unter Art. 16 aufgeführten Grundstücke bleiben somit weiterhin im folgenden Eigentum: Grundstück Nr. 13 im Eigentum von Rudolf Eberhard Grundstück Nr. 194 im Eigentum der Stiftung Gott hilft. Die im Plan Erschliessung / Verkehrswege vorgesehene Grenzänderung (Verbreiterung der Strassenparzelle Nr. 180, welche im Eigentum der Gemeinde Jenins ist) hat im Zuge der erstmaligen Parzellierung des Grundstückes Nr. 194 (vgl. dazu auch Art. 14 vorne) auf privatrechtlicher Basis zu erfolgen.

Art. 17 Ausserdem bleiben mit Ausnahme der in Art. 18 nachfolgend

vereinbarten Löschung einer Dienstbarkeit und Neubegründung einer Dienstbarkeit alle auf den Grundstücken Nr. 13 und Nr. 194 eingetragenen Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte unverändert bestehen.

Löschung

Neubegrün.

1 Am 22. Dezember 1962 (Grundbuchbeleg Nr. 28 B) wurde im

Grundbuch der Gemeinde Jenins folgende Dienstbarkeit

dung einer

Art. 18

eingetragen:

Dienstbarkeit

Fuss- und Fahrwegrecht zulasten des Grundstücks Nr. 13 zugunsten des Grundstücks Nr. 194 Diese Dienstbarkeit ist im Grundbuch zu löschen.

Dagegen wird im Zuge des Quartierplanverfahrens die folgende Grunddienstbarkeit neu begründet: Fusswegrecht zulasten des Grundstücks Nr. 13 zugunsten des Grundstücks Nr. 194 Der Eigentümer des Grundstückes Nr. 13 räumt dem jeweiliegen Eigentümer des Grundstückes Nr. 194 das Recht ein, über das im Erschliessungsplan als „neues privates Fusswegrecht“ gekennzeichnete Teilstück des Grundstückes Nr. 13 unbeschränkt zu gehen. Die Regelung des Unterhaltes der dienstbarkeitsbelasteten Bodenfläche richtet sich nach Art. 741 ZGB.

Öffentlich-

Die Erschliessung der Grundstücke Nr. 13 und Nr. 194 mittels

Eoentumsbese Werkleitungen ist im entsprechenden Erschliessungsplan hränkungen/ Anmerkung

Quartierpan

dargestellt. Die Pflicht zur Duldung dieser Werkleitungen durch die Grundeigentümer sowie die Allgemeinen- und

Gestaltungsbestimmungen des Quartierplanes sind als

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen auf den Grundstücken Nr. 13 und Nr. 194 unter dem Stichwort „Quartierplan Oberdorf“ anzumerken.

Art. 19 V. KOSTENVERTEILUNG

Grundsatz der Kosten-

Die auf die Grundeigentümer entfallenden Quartierplankosten sowie die Kosten der Erschliessungsanlagen werden durch den Grundeigentümerder Parzelle 194 getragen.

Die für die Strassenkorrektur von ca. im erforderliche Landfläche wird unentgeltlich an die Gemeinde abgetreten. Die Kosten für die Wiederherstellung der Mauer und die Grenzbereinigung gehen zu Lasten des Eigentümers der Parzelle 194. Dafür wird die Fläche für die Zufahrt zur Parkierungsanlage nicht von der anrechenbaren Landfläche abgezogen.

Die Verfahrenskosten, einschliesslich der Kosten für die grundbuchliche Behandlung, gehen zu Lasten des Grundeigentümersder Parzelle 194. Zu den Verfahrenskosten zählen auch die Aufwendungen der Gemeindefür die Prüfung und Genehmigung des Quartierplans sowie die Abrechnung der Quartierplankosten.

Art. 21 Die Unterhaltspflicht sowie die Kosten für eine allfällige

Erneuerung der Erschliessungsanlagen richten sich nach Art. 741 ZGB.

Art. 22 verteilung,

Erschliessungskosten

Verfahrenskosten

Unterhalt der Erschliessungsanlagen

Art. 20 Der Unterhalt sowie die Schneeräumung der Zufahrt,

Parkplätze und Fusswege im Quartierplangebiet ist Sache der Grundeigentümer. Vorbehalt der gesetzlichen Beitäge

Durch die Entrichtung der gemäss Quartierplanbestimmungen geschuldeten Kostenanteile werden die Quartierplanbeteiligten von der Leistung der gesetzlichen Beiträge an die öffentlichen Erschliessungswerke, aus denen ein Vorteil erwächst, nicht befreit. Vorbehalten bleiben insbesondere die für den Anschluss an die öffentliche Kanalisation und die Wasserversorgung der Gemeinde Jenins geschuldeten Anschlussgebühren. Diese werden den Grundeigentümern mit der Baubewilligung in Rechnung gestellt. Vorbehalten bleiben ausserdem die laufenden Betriebsgebühren für die Benützung der öffentlichen Versorgungsanlagen.

Art. 23 VI. SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Rechtskraft 1

Die Quartierplanbestimmungen treten mit ihrer Genehmigung

Art. 24 en

! Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert oder zeigen

Art. 25 Quartierprlans

der Gemeinderat den Quartierplan ganz oder teilweise auf-

Änderungges oO

durch den Gemeinderatin Kraft.

Sich bei der Realisierung des Quartierplans Probleme, kann .

._.

heben.

2 Für die Änderung des Quartierplans gelten sinngemäss die Bestimmungen über die Einleitung und den Erlass. Grundbuchanmeldung Die Gemeinde Jenins bestätigt hiermit, dass der Quartierplan Oberdorf in Rechtskraft erwachsen ist. Der Quartierplan wird hiermit zum grundbuchlichen Vollzug angemeldet. Das Grundbuchamt Landquart wird beauftragt und ermächtigt: a. die Löschung der Dienstbarkeit gemäss Art. 18 vorne; b. die Eintragung der neuen Dienstbarkeit gemäss Art. 18 vorne; c. die Anmerkung des Quartierplans gemässArt. 19 vorne im Grundbuch der GemeindeJenins vorzunehmen.

Zustimmung: Parzelle Nr.: 194 13

Datum

23. April 200%

Unterschrift: