Quartierplan Welschdörfli 4

Stadt Chur

Grundeigentümer/in

Planverfasser/in

Esther Casanova Raumplanung GmbH, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur maurusfrei Architekten AG, Rätusstrasse 23,7000 Chur

Planung/Bauvorhaben

Quartierplan Welschdörfli

Lage

Kasernenstrasse, Sägenstrasse, Bienenstrasse

Grundstück Nm.

1719,1720,1721,1759,2731,2733,2734,3762,3781,4108,

4109, 6941 und 7000 sowie Teilgrundstücke 1255, 2701 und 6874

Zone Sonderregelungen GGP

Wohnzone W5, GÜP Welschdörfli

Gebiet mit Sonderregelung Quartierplan; Mühlbach überdeckt mit ökologischem Aufwertungspotential; Historischer Weg (Kasernenstrasse); Baumreihe, beidseitig (Kasernenstrasse), Baumreihe, einseitig (Sägenstrasse), erhaltenswertes "Haus Willi" (Kaser-

nenstrasse 12) Beantragte Ausnahmen

Ausnützungsbonus, Gestaltung Attikageschosse

Unterlagen/Pläne

Vl Quartierplanvorschriften vom 18 November 2018 V2 Bestandesplan 1:500 vom 10. September 2018 V3 Gestaltungsplan 1 :500 vom 10. September 2018 V4 Umgebungsplan 1:500 vom 10. September 2018 V5 Erschliessungsplan 1:500 vom 10. September 2018 V6 Höhenberechnung 1 :500 vom 10. September 2018 V7 Landumlegungsplan 1 :500 vom 10. September 2018 NV1 Richtprojekt vom 28. Mai 2018 NV2 Modell 1:500 NV3 Planungsbericht vom 18. Juni 2018 18. Januar 2019 bis 18 Februar 2019

Publikation/Planauflage

&/Utihä 110203 / 631.20.40

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Einsprachen

A

Sachverhalt

1.

Auf Antrag vom 19. August 2018 wird im Bereich des im Generellen Überbauungsplan (GUP) Welschdörfli festgelegten Perimeters QP4 ein amtliches Quartierplanverfahren durchgeführt. Der Stadtrat hat die Absicht zur Einleitung des Quartierplanverfahrens Welschdörfli 4 am 22 November 2016 beschlossen (SRB.2016.843) und am 25. November 2016 im Amtsblatt Stadt Chur publiziert. Während der 30-tägigen Auflage sind keine Einsprachen gegen den Zweck der Planung und die vorgesehene Abgrenzung des Planungsgebietes eingegangen. Am 17. Januar 2017 hat der Stadtrat alsdann das Quartierplanverfahren eingeleitet (SRB.2017.25).

2

An seiner Sitzung vom 28. August 2018 gab der Stadtrat den inzwischen durch Fachleute erarbeitete Quartierplan Welschdörfli 4 mit verschiedenen Ergänzungen und Änderungen zur öffentlichen Auflage frei, wobei diese koordiniert mit den notwendigen Baulinienanpassungen zu erfolgen habe (SRB.2018.637). Der Quartierplan Welschdörfli 4 bezweckt, die Landumlegung, Erschliessung und Gestaltung (Bebauung und Umgebung) im Quartierplangebiet zu regeln und eine hohe städtebauliche Qualität zu erreichen. Der Quartierplan legt Details zu Freiflächen, Gestaltung, Erschliessung und die öffentliche Durchlässigkeit des Quartiers fest. Das Quartierplangebiet gliedert sich in die drei Bereiche West, Hofstattrecht und Ost. Innerhalb der Bereiche West und Ost sind Baubereiche festgelegt. In den Baubereichen ist die Erstellung von Neubauten zulässig. Die Festlegung von Baubereichen im Bereich Hofstattrecht ist über eine Quar'tierplananpassung zulässig. Die Baubereiche wiederum sind unterteilt in Baufenster mit verschiedenen Abmessungen und Höhen.

3.

Auf die Publikation des Quartierplans Welschdörfli 4 im Amtsblatt Stadt Chur vom 18. Januar 2019 bis 18. Februar 2019 hin erhoben mit Eingabe vom 14. Februar 2019 und mit Eingabe vom 18. Februar 2019 je eine öffentlich-rechtliche Einsprache. Der Bündner Heimatschutz wiederum reichte am 16. Februar 2019 eine Stellungnahme im Zusammenhang mit der historischen Baute "Alte Fuhrhal-

terei" ein. 4.1

stellte in ihrer Einsprache vom 14. Februar 2019 den Antrag, beim vorgesehenen Gebäude im Baufenster Al seien die beiden obersten Geschosse wegzulassen und die maximale Gebäudehöhe für dieses Baufenster dürfe nicht höher sein als jene für die anderen Baufenster A und B. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, der aufgelegte Gestaltungsplan sei ein verbindlicher Bestandteil des Quartierplans. Zwar werde das ebenfalls aufgelegte Richtprojekt als unverbindlich bezeichnet. Jedoch lasse sich aus dem Planungsbericht entnehmen, dass für die Gesamtüberbauung auf der neuen Grossparzelle im Westteil bereits konkrete Absichten bestehen würden, weshalb hier das Richtprojekt detailliert ausgearbeitet sei und das diesbezügliche Baugesuch demnächst eingereicht werde. Folglich seien bei den Gebäuden in den Baubereichen

A und B nach der Genehmigung des aufgelegten Quartierplans keine nennenswerten Än-

derungen mehr zu erwarten. Währenddem die maximal zulässigen Gebäudehöhen gemäss Gesetz zur Kasernenstrasse hin und in der Ecke Bienenstrasse/Sägenstrasse nicht ausgeschöpft seien, werde im angrenzenden Baufenster Al bis auf eine Kote von 611.735 m.ü.M. gebaut. Das Richtprojekt sehe hier ein Gebäude vor, welches - im Unterschied zu den anderen Gebäuden - oben zwei zusätzliche "Ebenen" mit Ausmassen von je ca. 20 m auf ca 15 m für Wohnungen enthalte, daher alle neuen QP-Bauten deutlich überrage und

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zudem turmähnlich wirke. Eine solche Konzentration von Bauvolumen sei gestaltungsplanerisch abzulehnen und verletze auch Art. 15 des Churer Baugesetzes. Sie führe zudem zu erheblichen Beeinträchtigungen auf den jenseits der Sägenstrasse gelegenen und nach Süden bzw. Südwesten ausgerichteten Wohnbauten.

4.2

In ihrer Vernehmlassung vom 2. April 2019 zur Eingabe lässt als betroffene Grundeigentümerin und Bauherrin die folgenden Anträge stellen: 1.

Die Einsprache sei abzuweisen, und der Quartierplan sei in der vorliegenden Form zu geneh-

2.

Eventualbegehren: Falls der Stadtrat wider Erwarten die im Gestaltungsplan für den Baukörper Al -A3 definierten reduzierten Masse/Volumen als rechtlich unzulässig qualifiziert, sei der Quartierplan mit einem Baufenster A gemäss "Variante Regelbauweise einseitig fassadenbündig" entsprechend Ziff. 7 nachstehend neu aufzulegen Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge

migen.

3.

Zur Begründung dieser Anträge wird im Wesentlichen ausgeführt, die von der Einsprecherin angeblich beanstandete Verletzung der baugesetzlichen Attikageschoss-Regelung betreffend Baufeld Al sei unbegründet. Vielmehr würden die gemäss Grundordnung möglichen Bauvolumen mit Attikageschoss im Rahmen des Quartierplans stark herabgesetzt. Zum einen werde das Attikageschoss flächenmässig verkleinert und auf ein im Norden und Süden fassadenbündiges "Viereck" konzentriert. Zum anderen werde aus ästhetischen Gründen und zur Schonung der Hinterlieger der maximal zulässige Baukörper - bei unverändertem Attikageschoss - im Westen und Osten stark reduziert. Dies sei unter Berücksichtigung des Grundsatzes "a maiore minus" ebenfalls zulässig. Dass eine solche Schlussfolgerung ba,urechtlich zulässig sei, könne nicht ernsthaft bestritten werden, zumal das Baugesetz mit wenigen Ausnahmen immer maximale Masse definiere, welche selbstverständlich unterschritten werden dürften. Auch die übrigen Voraussetzungen nach Art. 15 Abs. 3 BauG wie bauliche Unterordnung des Attikageschosses, Einhalten der zulässigen Nutzfläche und eine städtebaulich einwandfreie Lösung seien gegeben. Schliesslich entspreche die Planung vollumfänglich den gesetzlichen Planungsgrundsätzen und liege darum in hohem öffentlichen Interesse, was bei einer Interessenabwägung zu berücksichtigen sei. Den privaten Interessen der Einsprecherin und der weiteren Hinterlieger sei mit der im Quartierplan statuierten Reduktion der gemäss Baugesetz zulässigen Bauvolumen sowie mit der Nichtausreizung der Grenzabstandsvorschriften gebührend Rechnung getragen worden. Insgesamt würden die für den vorliegenden Quartierplan sprechenden öffentlichen und privaten Interessen die gegenteiligen privaten Interessen der Einsprecherin überwiegen. Der

Quartierplan sei daher zu genehmigen. 5.

lässt in ihrer Einsprache vom 18. Februar 2019 folgendes beantragen: 1. 2.

Der Quartierplan Welschdörfli 4 sei zu verweigern. Eventualiter sei der Quartierplan in mehreren Etappen zu realisieren.

Zur Begründung dieser Anträge wird im Wesentlichen ausgeführt, das umstrittene Gestaltungsprojekt befinde sich im Quartierplan im Bereich Ost auf den Parzellen Nr. 3781 und Nr. 3762, welche der Wohnzone W5 zugeordnet seien und an die Zentrumszone Altstadt (ZAI ) grenzten. Das Zonenschema zeige, dass das Mass der Nutzungen und die Gestaltung in diesen Zonen sehr unterschiedlich sei. Aufgrund der historischen Entwicklung des Welschdörfli hätten sich bauliche Eigenheiten ergeben, welche sich durch traditionelle kleine Häuser mit Giebeldach auszeichneten. Demgegenüber sei die Wohnzone W5 durch grosse Wohnblöcke und Gebäudekomplexe geprägt. Die projektierte grosse Wohnüberbauung am Eingang des Welschdörfli werde den Charakter des Gebietes nachhaltig verändem und zu einer Entleerung des Welschdörfli führen. Aufgrund dieses potentiellen Span-

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nungsfeldes zwischen Wohn- und Zentrumszone sei die Quartierplanung im Bereich Ost einer genaueren Prüfung zu unterziehen. Der Quartierplan scheine den Auswirkungen auf die Zentrumszone keine oder (zu) wenig Beachtung zu schenken. Der Quartierplan sei mit

der vorliegenden Gestaltung und den damit einhergehenden Nutzungskonflikten nicht bewilligungsfähig. Weiter werde die Grundordnung missachtet, da die Bauabstände gemäss Zonenschema nicht eingehalten seien. So grenze das Gebäude E2 unmittelbar an die Parzellengrenze Nr. 3762. Ebenfalls missachtet würden die Abstandsvorschriften gemäss der kantonalen Strassengesetzgebung und eine Genehmigung der Baulinien durch das kantonale Tiefbauamt liege nicht vor Das Gebiet entlang der Kasernenstrasse sei einer erhöhten Emissionsbelastung ausgesetzt, so dass sich dieses ohnehin nicht für eine Wohnnutzung eigne. Weiter seien Siedlungen und Bauten nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies sei bei den Gebäuden El und E2 auf Parzelle Nr. 3781 nicht der Fall. Der geplante Wohnblock mit einer Gesamtlänge von rund 28 Metern und einer Höhe von 16.57 Metern wirke zwischen den kleinen und alten "Welschdörfli"-Häusern wie ein massiver und übergrosser Fremdkörper, der über die umliegenden Dächer hinausrage. Die Dachform entspreche nicht den Dachformen in der Altstadt und passe daher nicht in die Umgebungsstruktur. Die beschriebenen Gebäude im Bereich Ost seien sowohl in Bezug auf den Umfang als auch auf die Gestaltung anzupassen. Der vorliegende Quartierplan verletze die nachbarschaftlichen Interessen und bringe daher einschneidende Einschränkungen mit sich.

Im Sinne der Verhältnismässigkeit sei eine alternative Platzierung des Gebäudes El innerhalb des Quartierplans vorzunehmen. 6.

Die Baukommission befasste sich anlässlich der Sitzung vom 11. September 2019 mit dem Quartierplan und den Einsprachen und stellte dem Stadtrat Antrag. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und auf die aus den Akten gewonnenen Erkenntnisse wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

B

Formelles

7.

Bei Quartierplanungen finden gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziffer 1 KRG und Art. 5 Abs. 1 KRG ausschliesslich und unmittelbar die Verfahrensvorschriften des kantonalen Rechts Anwendung, nämlich Art. 51 ff. KRG und Art. 16 ff. KRVO (PVG 2008 Nr. 19,2011 Nr. 17). Der Quartierplan lag vom 18. Januar 2019 bis 18. Februar 2019 öffentlich auf. Die Einsprachen vom 14. Februar 2019 und vom 18. Februar 2019 sind damit frist- und formgerecht erfolgt (Art. 18 Abs 1 und 3 KRVO)

8.

Gemäss Art. 18 Abs. 3 KRVO gelten für die Einsprachelegitimation in einem Quartierplanverfahren die gleichen Voraussetzungen wie für die Planungsbeschwerde an die Regierung. Die Legitimationsvoraussetzungen für die Planungsbeschwerde an die Regierung sind in Art. 101 Abs. 2 KRG geregelt. Danach sind Personen zur Beschwerde (bzw. zu einer Einsprache) berechtigt, die ein schutzwürdiges eigenes Interesse an der Anfechtung der Planung haben oder nach Bundesrecht zur Beschwerdeführung legitimiert sind. Die im kantonalen Raumplanungsgesetz statuierten Legitimationsvoraussetzungen entsprechen damit insbesondere den bundesrechtlichen Vorgaben gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG in Verbindung mit Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG (vgl. dazu: PVG 1997 Nr. 56, 1993 Nr. 31 und 32). Aufgrund der direkten Betroffenheit und der möglichen Auswirkungen des Quartierplans sind die unmittelbar benachbarten Einsprecher legitimiert, gegen den Quartierplan

zu opponieren. 9.

Aus den dargelegten Gründen ist in formeller Hinsicht und aufgrund der bestehenden Legitimation auf die Einsprachen einzutreten.

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C

Materielles

10.

Das hier interessierende Gebiet befindet sich gemäss Zonenplan in der Wohnzone W5 und unterliegt der Quartierplanpflicht. Die erste Bautiefe entlang der Kasernenstrasse ist aufgrund der bestehenden Lärmbelastung in die nächsthöhere Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) aufgestuft, mithin in die ES Ill. Ende der Neunzigerjahre hat die Stadt Chur zudem den Gesamtüberbauungsplan (GÜP) Welschdörfli West erarbeitet. Die im GÜP festgelegten Abweichungen von der Grundordnung wurden in das revidierte Baugesetz, das am 15. September 2007 in Kraft getreten ist, überführt (vgl. Art. 57, Zonenschema mit Fussnote; Art. 100 Abs. 2 BauG)

11.

Der Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail (Art. 51 Abs. 1 KRG). Die Gemeinden können vorsehen, dass im Rahmen von Quartierplänen von der Regelbauweise abgewichen werden darf. Voraussetzungen und Umfang der Abweichungen sind im Baugesetz festzulegen (vgl. Art. 25 Abs 4 KRG, Art. 88 Abs. 4 BauG).Die Quartierplanbestimmungen enthalten Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Art. 52 Abs. 1

KRG). Eine Quartierplanung hält dann vor einer rechtlichen Überprüfung stand, wenn keine gesetzlichen Vorschriften verletzt und die öffentlichen Interessen im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens wahrgenommen worden sind (vgl. PVG 1993 Nr. 43, Nr. 44). Der hier interessierende Quartierplan Welschdörfli 4 erfüllt die verlangten Voraussetzungen.

12.

stellte in ihrer Einsprache vom 14. Februar 2019 den Antrag, beim vorgesehenen Gebäude im Baufenster Al seien die beiden obersten Geschosse vollumfänglich wegzulassen. Die maximale Gebäudehöhe in diesen Baufenstern dürfe nicht höher sein als jene für die anderen Baufenster A und B. Begründet wird dieser Antrag damit, das Richtprojekt sehe im Baufenster Al ein Gebäude vor, welches die übrigen Gebäude in der Umgebung um zwei zusätzliche Ebenen überrage und zudem turmähnlich wirke. Eine solche Konzentration von Bauvolumen sei gestaltungsplanerisch abzulehnen und verletze auch Art. 15 des Churer Baugesetzes Sie führe zudem zu erheblichen Beeinträchtigungen auf den jenseits der Sägenstrasse gelegenen und nach Süden bzw. Südwesten ausgerichteten Wohnbauten. Dazu gilt es im Einzelnen folgendes festzuhalten:

12.1

Gemäss Art. 15 Quartierplanvorschriften (QPV) sind innerhalb der Bereiche West und Ost des Quartierplans Baubereiche festgelegt. Die Baubereiche wiederum sind unterteilt in Baufenster mit verschiedenen Abmessungen und Höhen. Die festgelegten Höhenkoten geben in m.ü.M. eine Höhenlimite der einzelnen Bauten inkl. Attikageschosse an. Diese dürfen nicht überschritten werden. Zudem wird den QPV ausdrücklich darauf hingewiesen,

dass sich die maximale Gebäudehöhe nach dem jeweils rechtgültigen übergeordneten Recht zu richten hat. Die Gebäudehöhe und die Messweise richten sich mithin nach dem Baugesetz. Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss Art. 67 Abs. 1 BauG durch die Zonenvorschriften (Zonenschema) bestimmt. Das Zonenschema legt in Art. 57 BauG für die hier interessierende Wohnzone W5 eine Gebäudehöhe von 17.0 m fest. Die Gebäudehöhe in der Ebene bzw. bis zu einer Hangneigung von 10 % wird nach Art. 67 Abs. 2 BauG ermittelt oder berechnet. Es gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut.

Der städtebauliche Entwurf sieht in den kurz- bis mittelfristig überbaubaren Bereichen volumetrisch unterschiedliche Baukörper vor. Zwischen den Baukörpern und entlang der öffentlichen Strukturen ergeben sich differenzierte Aussenräume, die eine Durchlässigkeit ermöglichen und sich an die räumliche Struktur des Welschdörfli anlehnen. Der Quartierplan setzt diesen Entwurf unter anderem mittels höhenlimitierter Baufenster und mittels Pflichtbaulinien um, lässt aber auch Spielraum, damit im Konkretisierungsschritt des Bauprojekts je nach Baubereich Feinjustierungen möglich sind (vgl. Auflageplan V6, Höhenbe-

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rechnung). Eine solche Regelung ist nicht zu beanstanden. Dies gilt umso mehr, als dass sich die maximale Gebäudehöhe nach dem jeweils rechtgültigen Baugesetz zu richten hat. Art. 88 Abs 4 BauG lässt den auch in einem Quartierplan keine Abweichungen von den gesetzlichen Höhenvorschriften zu. Ob die baugesetzlich vorgeschriebenen Gebäudehöhen alsdann eingehalten sind, ist nicht anhand des unverbindlichen Richtprojektes, sondern erst im Rahmen des konkreten Baubewilligungsverfahrens zu überprüfen. Damit erweist sich der Einwand in der Einsprache, die Gebäudehöhen im Baufenster Al seien verletzt bzw. diese hätten sich nach den anderen Baufenstern zu richten, als unbegründet.

12.2

Die Einsprecherin macht ohne nähere Begründung eine Verletzung der baugesetzlichen Bestimmung zu den Attikageschossen geltend. Eine solche liegt indes mit dem Quartierplan nicht vor. Das Attikageschoss ist ein auf Flachdachbauten aufgesetztes, verkleinertes Geschoss (Art. 15 Abs. 1 BauG) Gemäss Art. 15 Abs. 2 BauG sind Attikageschosse auf allen Seiten innerhalb des Lichtraumprofils, welches sich aus der zulässigen Dachneigung gemäss Art. 13 Abs. 1 BauG ergibt, zu errichten (vgl. zum Churer Attikageschoss: PVG 2000 Nr 57). Die Baubehörde kann Ausnahmen von Art. 15 Abs. 2 BauG bewilligen, sofern die bauliche Unterordnung des Attikageschosses im Verhältnis zu dem darunterliegenden Geschoss klar erkennbar ist, die zulässige Nutzfläche des Attikageschosses nicht vergrössert und eine städtebaulich einwandfreie Lösung erzielt wird (Art. 15 Abs. 3 BauG). Zur Voraussetzung der städtebaulich einwandfreien Lösung ist vorab festzuhalten, dass das Richtprojekt den Anforderungen einer sehr guten Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander entspricht. Die Baukörper passen sich insgesamt einwandfrei in den städtischen Kontext ein, unter anderem weil sie die Strukturen der umgebenden Quartiere aufnehmen. Gemäss dem Projektbeschrieb für den Bereich West ermöglicht die starke Gliederung der Überbauung eine optimale Belichtung, nimmt Rücksicht auf die umliegenden, kleineren Gebäude und trägt dazu bei, den ursprünglichen Charakter des Quartiers zu erhalten (NV1 Richtprojekt, S. 13; sh. auch NV3 Planungsbericht, S. 4f. )

12.3

Art. 15 QPV (Vl), der Gestaltungsplan (V3) und der Plan Höhenberechnung (V6) umschreiben und konkretisieren verbindlich, wie die beabsichtigte Umsetzung der in Art. 15 Abs. 3 BauG vorgesehene Ausnahmeregelung zum Attikageschoss mit Blick auf eine städtebaulich einwandfreie Lösung erfolgen soll. Aufgrund der erwähnten verbindlichen Bestandteile des Quartierplans ist zu folgern, dass der Grundsatz, ob mit dem geplanten Attikageschoss eine "städtebaulich einwandfreie Lösung" erzielt wird, mit dem Quartierplan als bewilligt gilt und - sobald rechtskräftig - im Baubewilligungsverfahren nicht mehr in Frage gestellt werden kann. Die beabsichtigte Regelung dieser Frage auf Stufe Quartierplan ist

sachlich gerechtfertigt, bestimmen doch ein Quartiergestaltungsplan und die dazugehöri-

gen Vorschriften, wie Gebäude zu situieren und zu gestalten sind (Art. 52 Abs. 2 KRG) Dazu gehört auch die Anordnung der Gebäude im städtebaulichen Kontext und deren Erscheinung, wozu u.a. die Ausgestaltung des in der Regel markant in Erscheinung tretenden obersten Dachgeschosses gehört (vgl Urteil Verwaltungsgericht Graubünden R 14 28 vom 10. Februar 2015). Nach wie vor Thema des Baubewilligungsverfahrens werden die konkrete Gestaltung des Attikageschosses sowie die Fragen sein, ob erstens die bauliche Unterordnung des Attikageschosses im Verhältnis zu dem darunterliegenden Geschoss klar erkennbar ist und ob zweitens die zulässige Nutzfläche des Attikageschosses nicht vergrössert wird. Diese Vorgaben können anhand des unverbindlichen Richtprojektes noch

nicht definitiv geprüft und entschieden werden.

12.4

Die Einsprecherin macht schliesslich geltend, die Konzentration der Bauvolumen im Baubereich Al des Quartierplans führe zu erheblichen Beeinträchtigungen ihrer Liegenschaften . Auch dieser Einwand ist unbegründel. Zum einen ermöglicht die Grundordnung in der hier interessierenden Wohnzone W5, gleich wie auf den Grundstücken der Einsprecherin, eine Gebäudehöhe von 17 m (sh. Zonenplan und Art. 57 BauG). Zum anderen ist festzustellen, dass sich mehr als ein Drittel der

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Nordfassade des im Baubereich A geplanten Gebäudes deutlich unter der maximal möglichen Gebäudehöhe befindet. Für den Stadtrat ist daher nach erfolgter Interessenabwägung keine übermässige Beeinträchtigung der Liegenschaften der Einsprecherin ersichtlich Im Gegenteil wird das gesetzlich mögliche Mass der Gebäudehöhe bei weitem nicht ausgeschöpft, womit allfällige Beeinträchtigungstatbestände wie Schattenwurf oder Aussichtsentzug für die Nachbarliegenschaften vorteilhaft wegfallen. Nicht zuletzt ist darauf hinzuweisen, dass das Richtprojekt beim Gebäude, das von der Einsprecherin kritisiert wird, eine erhebliche Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten enthält, könnte doch baugesetzlich auf der gesamten Länge der Baufenster Al-A3 ein durchgehender Bau mit einer Höhe von 17 m und ein Attikageschoss innerhalb dem massgeblichen Lichtraumprofil errichtet werden (vgl. Illustration in der Vernehmlassung der PKGR vom 2. April 2019, S. 3f)

13.

lässt in ihrer Einsprache vom 18. Februar 2019 geltend machen, der Quartierplan Welschdörfli 4 sei nicht zu genehmigen, eventuell sei der Quartierplan in mehreren Etappen zu realisieren. Letzteres ist ohnehin der Fall, so dass auf diesen Antrag nicht weiter einzugehen ist. So sieht Art. 11 Abs. 2 QPV ausdrücklich vor, die im Quartierplanperimeter ausgeschiedenen Bereiche West, Hofstattrecht und Ost würden sich bezüglich Etappierung und Bauabsicht sowie bezüglich Gestaltung und Nutzung unterscheiden. Zudem gilt es zu den einzelnen Begründungen in der Einsprache das Nachfolgende festzuhalten.

13.1

Vorerst wird ausgeführt, das umstrittene Gestaltungsprojekt befinde sich im Bereich Ost auf den Grundstücken Nr. 3781 und Nr. 3762. Diese Grundstücke seien der Wohnzone W5 zugeordnet und grenzten an die Zentrumszone Altstadt an. Das Zonenschema zeige, dass das Mass der Nutzungen und die Gestaltung in diesen Zonen sehr unterschiedlich sei. Die projektierte grosse Wohnüberbauung am Eingang des Welschdörfli werde den Charakter des Gebietes nachhaltig verändern. Aufgrund des damit geschaffenen Spannungsfeldes zwischen Wohn- und Zentrumszone sei die Quartierplanung im Bereich Ost einer genaueren Prüfung zu unterziehen. Der Quartierplan scheine den Auswirkungen auf die Zentrumszone keine oder (zu) wenig Beachtung zu schenken. Der Quartierplan sei daher mit der vorliegenden Gestaltung und den damit einhergehenden Nutzungskonflikten nicht bewilli-

gungsfähig. Der vorgetragenen Einwendungen sind unbegründet. Die Zentrumszone Altstadt ZA1 ist gemäss Art. 41 Abs. 1 BauG für das Wohnen und für nicht störende und mässig störende Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Die Wohnzone W5 wiederum ist "hauptsächlich" für Wohnbauten bestimmt (Art. 44 Abs. 1 BauG). Im Ubrigen lässt auch der GÜP Welschdörfli eine gemischte Nutzung zu Der im Zonenplan bezeichnete Abschnitt entlang der Kasernenstrasse gilt als lärmvorbelastetes Gebiet mit Aufstufung in die nächst höhere Empfindlichkeitsstufe. Für diesen Bereich findet die Vorschrift zur minimalen Wohnnutzung keine Anwendung. Die umschriebene Ausgangslage führt dazu, dass von der Grundordnung her betreffend Nutzung für die ZA1 sowie für die W5 vergleichbare Voraussetzungen gelten. Nutzungskonflikte sind nicht ersichtlich. Der Quartierplan setzt jedenfalls keine ausschliessliche Wohnnutzung voraus und hat auch nicht zur Folge, es müsse im Bereich Ost eine "grosse Wohnüberbauung" entstehen, wie dies offenbar der Einsprecherin vorschwebt. Die definitive zukünftige Nutzung ist noch nicht bekannt. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb sich das Welschdörfli "entleeren" und seinen Charakter verlieren sollte. Im Gegenteil findet mit der Verwirklichung des Quartierplans eine Aufwertung des gesamten, zentrumsnahen Gebiets inklusive Welschdörfli mit seinen gewachsenen Strukturen statt. Schliesslich zeigen auch die Ausführungen Richtprojekt (NV1), dass eine eingehende und fachlich einwandfreie Auseinandersetzung mit der konkreten Situation stattgefunden hat (vgl. S. 4, S. 39)

13.2

Die Einsprecherin stellt sich auf den Standpunkt, die Grundordnung werde missachtet, da die Bauabstände gemäss Zonenschema nicht eingehalten seien. Ebenfalls missachtet würden die Abstandsvorschriften gemäss der kantonalen Strassengesetzgebung und eine Ge-

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nehmigung der Baulinien liege nicht vor. Auch diese Einwendungen sind unbegründet. Einerseits sind gemäss Art. 88 Abs. 4 lit. a BauG die Bauabstände innerhalb des Quartierplans frei bestimmbar. Anderseits halten dje Baufenster den seitlichen Grenzabstand von sieben Metern gegenüber dem einsprecherischen Grundstück ohne weiteres ein. Im Baubewilligungsverfahren wird alsdann eine Überprüfung der Bauabstandsvorschriften anhand eines vermassten Situationsplans stattfinden (vgl. Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 AV zum BauG). Im Übrigen tritt der Quartierplan Welschdörfli 4 unter dem Vorbehalt in Kraft, dass die geänderten Baulinien Welschdörfli West (Auflageplan vom 12. Oktober 2018) rechtskräftig geneh-

migt sind. 13.3

Die Einsprecherin macht geltend, Siedlungen und Bauten seien nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies sei bei den Gebäuden El und E2 auf dem Grundstück Nr. 3781 nicht der Fall. Das geplante Gebäude mit einer Gesamtlänge von rund 28 Metern und einer Höhe von 16.57 Metern wirke zwischen den kleinen und alten "Welschdörfli"Häusern wie ein massiver und übergrosser Fremdkörper, der über die umliegenden Dächer hinausrage. Die Dachform passe nicht in die Umgebungsstruktur. Die beschriebenen Gebäude seien sowohl umfangmässig als auch mit Blick auf die Gestaltung anzupassen. Es trifft zu, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen sind, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (Art. 73 Abs. 1 KRG). Was unter einer „guten Gesamtwirkung" zu verstehen ist, ist im Einzelfall aufgrund der konkreten Verhältnisse zu prüfen (vgl. BGE 114 la 345). Wie sich schon aus dem Wort „Gesamtwirkung" ergibt, steht das positive Gesamtergebnis im Vordergrund. Die geplante Baute oder Anlage soll in einem gewissen Einklang mit der Umgebung stehen. Mit dem Adjektiv „gut" wird zum Ausdruck gebracht, dass die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung der Generalklausel nicht zu hoch angesetzt werden dürfen, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine „optimale" Gesamtwirkung verlangt würde (vgl Botschaft der Regierung Heft Nr. 3/2004-2005, S 343, Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 09 77 vom 17. November 2009). Zu beachten ist weiter, dass der Stadt Chur bei der Anwendung von Àsthetikbestimmungen ein erheblicher und geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zusteht (vgl. BGE 145 I 52 ff.; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 07 109 vom 15. Februar 2008, E. 2b und R 06 105 vom 26. April 2007, E. 4.a).

Der hier interessierende Bereich Ost des Quartierplans besteht aus dem historischen Bau der Fuhrhalterei als prägende Baute sowie den Baubereichen D und E. Beim städtebaulichen Entwurf wurde einem adäquaten Ubergang vom Welschdörfli stadtauswärts zu den neueren Stadtteilen besondere Beachtung eingeräumt, indem Gestaltungselemente des Welschdörfli übernommen werden, ohne dabei die Nutzungsmöglichkeit der Grundordnung einzuschränken. Zu diesen Gestaltungselementen gehören die Körnung mit der Aufteilung in zwei Baukörper, die Staffelung der Höhe (vgl. Gestaltungsplan V3 und Art. 18 Abs. 2 QPV), die Gestaltung der Fassade als verputzte Lochfassade in Massivbauweise und in muraler Erscheinung (Art. 18 Abs. 1 QPV) sowie die Dachform mit Dachschrägen und gegebenenfalls mit Lukarnen (Art. 18 Abs. 3 und 4 QPV). Im Richtprojekt wird zudem aufgezeigt, wie die städtebauliche Weiterentwicklung der Strassenbebauung Welschdörfli umgesetzt werden soll. Besondere Beachtung finden dabei die gassenbildenden Fassaden, die Platzabfolge, der räumliche Bezug zur Fuhrhalterei und zum Freihofplatz, die Gebäudehöhe und die Dachgestaltung (sh. NV3 Planungsbericht, S. 6). Aus all diesen Gründen wird die gesetzliche Vorgabe einer guten Gesamtwirkung vom Quartierplan insbesondere im Be-

reich Ost übertroffen. Ein Verstoss gegen die Ästhetikvorschriften ist nicht ersichtlich. 13.4

Schliesslich wird in der Einsprache geltend gemacht, der vorliegende Quartierplan verletze die nachbarschaftlichen Interessen und Eigentumsrechte der Einsprecherin und bringe ein-

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schneidende Einschränkungen mit sich. Der Liegenschaft der Einsprecherin werde durch die überdurchschnittliche Höhe des geplanten Gebäudes sowohl Sicht als auch Sonne entzogen. Im Sinne der Verhältnismässigkeit sei eine alternative Platzierung des Gebäudes El innerhalb des Quartierplans vorzunehmen Bei dieser Argumentation wird übersehen, dass der Platzierung des erwähnten Gebäudes einerseits eine vertiefte städtebauliche Auseinandersetzung vorausgegangen ist und andererseits der gesetzliche Grenzabstand gegenüber den Grundstücken der Einsprecherin und die zulässige Gebäudehöhe einzuhalten sind. Dazu kommt, dass das Gebäude des Baufensters E2 gegenüber jenem im Baufenster El um ein Geschoss tiefer ausgestaltet wird (vgl. V3 Gestaltungsplan und Art. 18 Abs. 2 QPV). Die danach noch verbleibenden Einschränkungen hat die Nachbarin eines zonenund baugesetzeskonform überbauten Grundstückes hinzunehmen.

D

Ergebnis

14.

Aufgrund der vorstehend dargelegten Sach- und Rechtslage erweisen sich die Einsprachen als unbegründet und sind abzuweisen. Gleichzeitig ist der Quartierplan Welschdörfli 4 zu

genehmigen. 15.

Für das Einspracheverfahren vor dem Stadtrat werden gemäss Art. 92 BauG Amtskosten bis zu maximal Entschädigung verpflichtet werden (vgl. auch Gebührenverordnung zum Baugesetz, GVB) Der revidierte und am 1. April 2019 in Kraft gesetzte Art. 96 Abs. 2 KRG sind die sich aus der Behandlung von Einsprachen ergebenden Kosten dem Einsprechenden zu überbinden, wenn die Einsprache offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet, mithin geradezu rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGE 143 Il 467 ff. = Pra 2018 Nr. 94. Diesfalls kann der Einsprechende ausserdem zur Leistung einer angemessenen ausseramtlichen Entschädigung an die Gesuchstellerin verpflichtet werden) Die erwähnten Voraussetzungen für eine Uberbindung der Kosten sind vorliegend nicht erfüllt, da die Einsprachen weder als offensichtlich unzulässig noch als offensichtlich unbegründet zu bezeichnen sind, so dass bei den Einsprechenden für das Einspracheverfahren keine Gebühren zu erheben sind. Ausseramtlich werden keine Entschädigungen zugespro-

chen Beschluss 1.

Die Einsprachen

werden abgewiesen. 2.

Der Quartierplan Welschdörfli 4 wird unter dem nachfolgenden Vorbehalt genehmigt:

Änderung Baulinien Welschdörfli West (Auflageplan vom 12. Oktober 2018). 3.

Die Unterlagen (Auflageakten) gemäss Art. 3 QPV gelten mit nachfolgenden Anderungen als integrierender Bestandteil der Genehmigung: Vl Quartierplanvorschriften NV3 Planungsbericht

vom 18. November 2018 vom 18 Juni 2018

4.

Der Stadtrat gewährt gestützt auf Quartierplanunterlagen für die Bereiche Ost und West einen Ausnützungsbonus von 12%

5.

Der Quartierplan ist im Grundbuch auf den im Quartierplanperimeter liegenden Parzellen anzumerken. Der Vorsteher des Departements Bau Planung Umwelt wird hiermit beauftragt und bevollmächtigt, elie Anmerkung im Grundbuch der Stadt Chur anzumelden.

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Die Stellungnahme des Bündner Heimatschutzes zum Quartierplan Welschdörfli 4 des Bündner Heimatschutzes vom 16. Februar 2019 wird vom Stadtrat zur Kenntnis genom-

men und mit einem separaten Schreiben beantwortet. 7.

Für die Quartierplanung wird eine Gebühr von

8.

Die Quartierplanungskosten, bestehend aus den eigenen Aufwendungen der Stadt sowie den Auslagen insbesondere für die planerische und juristische Beratung sowie die Prüfung, Genehmigung und Anmerkung / Eintragung des Quartierplans im Grundbuch, sowie der Kosten allfälliger Rechtsmittelverfahren gehen zu Lasten der Quartierplanbeteiligten der Bereiche Ost und West entsprechend dem Planungsvorteil nach Massgabe des verbindlichen Verteilschlüssel gemäss Art. 14 und 48 QPV. Die Kostenanteile werden den Quartierplanbeteiligten nach Abschluss der Quartierplanung in Rechnung gestellt.

9.

Für das Einspracheverfahren sind weder Amtskosten zu erheben noch ausseramtliche Entschädigungen zuzusprechen

10.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Mitteilung beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubündens schriftlich Beschwerde eingereicht werden. Die Beschwerde hat einen Antrag, den Sachverhalt mit den Bewelsmitteln sowie eine Begründung zu ent-

halten. 11

Mitteilung an

Departement Bau Planung Umwelt (BPUS) Rechtskonsulent (REKOL) Grundbuchamt (GBAL) Hochbaudienste (HBDA) Stadtentwicklung (SENTA) Bausekretariat (BSKL) Freiraumplanung (FRPLL) Tiefbaudienste (TBDA) Tiefbau (TBAUL) Vermessung (VERML) Geoinformatik (GEOIL) Grün und Werkbetrieb (GUWL) IBC (IBCPP)

erhoben.

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Stadtpolizei (VELOL) Immobilien und Bewirtschaftung (IMBWL) Finanzkontrolle (FIKOA) Finanzen und Steuern (FISTS)

Namens des Stadtrates

/,1/t ~1 ~Def tadtschfeiber

D r Stad präsi e

Urs Marti 20.06.2019 PB

Markus Frauenfelder