Totalrevision

616/2022

Gemeinde Masein Totalrevision

der Ortsplanung

Genehmigung

A. Die Stimmberechtigten der Gemeinde Masein beschlossen an der Gemeindeversammlung vom 21. Dezember 2020 eine Totalrevision der Ortsplanung. Im Einzelnen wurden folgende Planungsmittel verabschiedet: — Baugesetz -

Zonenplan 1:2000

— Zonenplan 1:5000 —

Genereller Gestaltungsplah “1:1000

— Genereller Erschliessungsplan 1:2000 Verkehr — Genereller Erschliessungsplan 1:2000 Ver; und Entsorgung — Genereller Erschliessungsplan 1 :5000 Neben diesen Planungsmitteln reichte die Gemeinde Masein die folgenden weiteren ' Unterlagen ein: — Planungs— und Mitwirkungsbericht (PMB) vom 12. Januar 2021 gemäss Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) —

Kommunales Räumliches Leitbild Masein (KRL), Stand Ortsplanungsrevision

—

Gemeindedatenblatt Bauzonenkapazität Masein (BZK Masein) mit Bauzonenstatistik und Pläne 125000 zum Stand der Überbauung, der Erschliessung und der

Baureife (UEB) sowie der Nützungsreserven (NR) Wohnen vom 16. Dezember 2020 (Stand Revisionsvorlage) — BZK Masein mit Bauzonenstatistik und Pläne 1:5000 zum UEB sowie der NR Wohnen vom 12. August 2019 (rechtskräftiger Stand vor der Revision) — Parzellenliste Einzonungen "Vollzugshilfe PMBS" mit Planbeilage Einzonungsfiäche 1:2000 vom 1. Dezember 2020 und Auszug Dorfkonzept Masein, Bebauungsstruktur 3 und Bebauungsstruktur 4, beides vom 7. September 2017 — Bewertungsgutachten Einzonung Parzelle Nm. 34 und Umzonung Parzelle Nr. 33 des Amtes für lmmobilienbewertung (AIB) vom 24. Februar 2020 mit Entwürfen der Veranlagungsverfügung "Vollzugshilfe V1 " zur Mehrwertabgabe (MWA) sowie der Grundbuchanmeldung "Vollzugshilfe Gb1" für die Anmerkung MWA und die Eintragung des Grundpfandrechts —' 20 Entwürfe Grundbuchanmeldungen "Vollzugshilfe Gb4" für die Anmerkung der Überbauungspflicht bei den Bauzonenparzellen Nrn. 34, 40, 81, 125,132, 268, 281, 283, 287, 288, 324, 325, 327, 357, 361, 369, 385, 386, 387 und 389 — Begleitbericht Gewässerraumausscheidung Gemeinde Masein von Hunziker, Zarn & Partner, Domat/Ems vom 30. November 2020

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste mit Datum vom 29. September 2020 einen Vorprüfungsbericht. Die öffentliche Bekanntgabe des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 21. Dezember 2020 gemäss Art. 48 des Raumplanungsge'setzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) erfolgte am 14. Januar 2021. Es gingen keine Beschwerden ein. Im Rahmen der Verfahrensbeteiligung im Sinne von Art. 104 Abs. 2 KRG reichten die Umwelt0rganisationen Pro Natura Graubünden und WWF Graubünden mit gemeinsamen Schreiben vom 28. April 2021 eine Stellungnahme ein. Mit Schreiben vom 14. Januar 2021 (Antragsschreiben) und vom 15. März 2021 (Einreichen der Pläne) ersuchte die Gemeinde Masein um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des KRG.

Gegenstand der Revisionsvorlage 1.

Ausgangslage RPG1

Am 3. März 2013 hat das Schweizer Volk eine Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) angenommen. Diese erste Etappe der Gesetzesrevision (kurz RPG1 genannt) sowie die dazugehörende Anpassung der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) traten in der Folge auf den 1. Mai 2014 in Kraft. RPG1 zielt hauptsächlich darauf ab, die Ausweitung der Bauzonen ins Kulturland einzudämmen und die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken. Hierfür enthält das revidierte Bundesrecht klare Vorgaben an die kantonalen Richtplanung, präzisiert die Anforderungen an die Ausscheidung neuer Bauzonen, fordert Bestimmungen zur Bekämpfung der Baulandhortung und schreibt eine Mindestregelung mit Sanktionsfolgen zum Mehmertausgleich vor. Dies löste in den Kantonen sowohl auf

richtplanerischer als auch auf gesetzgeberischer Ebene einen Handlungsbedarf aus: Auf richtplanerischer Ebene hat die Regierung demzufolge am 20. März 2018 den kantonalen Richtplan im Bereich Siedlung (KRIP-S) angepasst (Protokoll Nr. 217/2018). Der Bundesrat genehmigte diesen am 10. April 2019. Gemäss der Konzeption von RPG1 kommt dem KRlP-S als strategisches Instrument zur Steuerung der Raum- und Siedlungsentwicklung eine grosse Bedeutung zu. Die Gemeinden haben die Vorgaben des KRlP-S in ihrer Nutzungsplanung entsprechend umzusetzen. Auf gesetzgeberischer Ebene hat der Grossen Rat aufgrund von RPG1 am 25. Oktober 2018 eine Revision des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) beschlossen. Diese ist am 1. April 2019 in Kraft getreten und umfasst namentlich Anpassungen in den Bereichen Baulandverfügbarkeit und

Planungsmehrwertabgabe.

'

Gegenstand der vorliegenden Nutzungsplanungsvorlage der Gemeinde Masein bildet die Gesamtrevision ihrer bisherigen, rund zwölfjährigen Ortsplanung unter hauptsächlicher Berücksichtigung der vorgenannten übergeordneten raumplanungsrechtlß chen Vorgaben.

2.

Revision Nutzungspläne

Aufgrund von RPG1 und des neuen KRlP-S hat die Gemeinde Masein die Zonenpläne zugunsten der Siedlungsentwicklung nach innen gesamthaft überprüft und überarbeitet. Im Vordergrund stehen dabei die Überprüfung der Bauzonen in Bezug auf Grösse, Lage und Eignung mit besonderem Fokus auf die Wohn—, Misch- und Zentrumszonen (WMZ). Die neuen Nutzungspläne beinhalten Festlegungen zu den aktuellen Nutzungs- und Schutzbedürfnissen der Bevölkerung und berücksichtigen die übergeordneten raumplanungsrechtlichen Zielsetzungen. Mit der Ortsplanungsplanungsvorlage schafft die Gemeinde Masein somit die nutzungsplanerischen Voraussetzungen für die geforderte Siedlungsentwicklung nach innen und für die Weiterentwicklung ihrer Infrastrukturen zwecks Aufwertung der Aufenthaltsqualität. Die gesamte Planungsvorlage ist auf die neusten Plangrundlagen der Grundbuchvermessung und auf die Vorgaben der Digitalisierung abgestimmt worden. 3.

Revision

Baugesetz

Weiter hat die Gemeinde Masein auch ihr Baugesetz (BauG) an die aktuellen Bestimmungen von Bund und Kanton angepasst. Die vorerwähnte KHG-Revision räumt den Gemeinden insbesondere Gesetzgebungsbefugnisse betreffend Regelungen zur Baulandmobilisierung sowie zum Ausgleich von planungsbedingten Vor- und Nachteilen ein. Davon hat die Gemeinde Masein Gebrauch gemacht und zusätzliche Bestimmungen in ihr BauG aufgenommen. 4.

Wesentlicher

Inhalt der revidierten

Ortsplanung

Hauptbestandteile der Planung bilden zusammenfassend die folgenden Planungs-

massnahmen:

'

— Auszonung nicht benötigter Wohn- und Arbeitszonen von - 218 m2 und nicht benötigter Verkehrsbauzonenflächen von - 18 810 m2, im Total: - 19 028 m2. —

Einzonung einer Wohnzone W 0.8 auf der Parzelle Nr. 34 von rund + 1492 m2.

— Umzonung der Gewerbezone in die W 0.8 von 1079 m2 und in die Wohhmischzone (WM) von 1279 rn2 auf der Parzelle Nr. 33 (total 2358 m?) und Umzonung der Dorfenueiterungszone in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZÖBA)

auf der Parzelle Nr. 334 von 364 m2. —

.

Erhöhung der Nutzungsziffern und Gebäudeabmessungen in allen Bauzonen (Art. 21 BauG) zwecks Ermöglichung der Verdichtung der.Siedlungsfläche.

— Platzierungsvorschrift zur Gewährleistung einer späteren Nachverdichtung bei Unterschreitung der festgelegten Nutzungsziffern und Gebäudeabmessungen um mehr als 20 % (Art. 22 Abs. 3 BauG). —

Sicherstellung von Baulandmobilisierungsmassnahmen (Art. 12 BauG), u. a. mit Bauverpflichtungsfristen von acht Jahren bei den Reservebaugrundstücken und Lenkungsabgabe bei Überbauungsversäumnis (Art. 13 BauG), Verbot von missbräuchlichen Grundstücksteilungen (Art. 14 BauG).

—

Einführung einer Bauverpflichtung auf bestehenden Bauzonen nach Art. 199 KHG, wobei die Bauverpflichtungsfrist acht Jahre beträgt (Art. 13 Abs. 1 BauG).

— Erhebung einer jährlichen Lenkungsabgabe gegenüber den Grundeigentümerschaften bei abgelaufenen Bauverpflichtungsfristen von 1 % bis max. 10 % (jährlich zunehmend) vom Verkehrswert des eingezonten Landes (Art. 13 Abs. 2 BauG). — Verbot von Grundstücksteilungen und Nutzungsübertragungen, soweit diese die Baulandmobilisierüngsvorschriften vereiteln oder erschweren (Art. 14 BauG), — Erhöhüng

des Mehmertabgabesatzes bei Einzonungen auf 50 %, anstelle des

kantonalen Mindestabgabesatzes von 30 % (Art. 17 lit. a BauG). —

_

.

Senkung des Mehmertabgabesatzes bei Einzonungen auf 20 % für Nutzungen, für die ein besonderes öffentliches Interesse besteht (Art. 17 lit. b BauG). '

—

Siedlungsgestaltungsmassnahmen zur Absicherung und angemessenen Weiterentwicklung des erhaltenswenten Maseiner Ortsbildes sowie zum Zweck der Aufwertung der Aufenthaltsqualität.

— Die Ausscheidung von Schutzzonen, insbesondere Archäologiezonen, Gefahren-

zonen zum Schutz von Menschen und Sachwerten vor Naturgefahren sowie Gewässerraumzonen zum Schutz stehender und fliessender Gewässer.

'c. Übereinstimmung 1.

mit der Richtplanung

Allgemeines

Gemäss Art. 26 Abs. 2 RPG obliegt der Genehmigungsbehörde u. a. die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist somit zu prüfen, ob

die vorliegende Gesamtrevision der Ortsplanung Masein mit dem Kantonalen Richtplan sowie mit dem Regionalen Richtplan Viamala übereinstimmt. 2.

Kantonaler

Richtplan

Siedlung

Wie eingangs ausgeführt, stehen vorliegend die Vorgaben des KRlP-S im Vordergrund, weshalb sich die nachfolgende Prüfung an der Kapitelstruktur des KRlP-S orientiert.

2.1.

Kommunales

Räumliches

Leitbild (KRIP-S, Kap. 5.1.2)

Gemäss KRlP-S, Kap. 5.1.2 haben Gemeinden ihre Anstrengungen auf die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken sowie den Verkehr darauf abzustimmen. Die Gemeinden haben dafür im Vorfeld der Planung gestützt auf eine Siedlungsanalyse ein Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) zu erarbeiten (vgl. KRIP-S, S. 5.1-10). Das KRL dient als Orientierungsrahmen‚ als konzeptionelle Basis sowie als Begründungsgrundlagé für die Nutzungsplanung. Die Gemeinden haben im KRL ihre Ziele, Strategien und Umsetzungsmassnahmen zur Förderung einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen und für die Siedlungserneuerung zu definieren. Das KRL hat gemäss KRlP-S im Wesentlichen die folgenden Inhalte zu beschreiben: Hauptthema: Die Positionierung und Festlegung der langfristigen räumlichen Entwicklung der Gemeinde im Bereich Siedlung, Verkehr und Freiraum/Landschaft in Form von Zielbildern und anzustrebenden Planungsmassnahmen in den verbindlichen Folgeinstrumenten (Planungshorizont: 20 bis 25 Jahre). Schwerpunkte: Die Erfassung der räumlichen Qualitäten mit Fokus auf die lnnenentwicklung und Siedlungserneuerung (Nutzungsoptimierung, Auf- und'Umzonungen, Mindestdichten, qualitätssichernde Planungsprozesse‚ Mobilisierung der Nutzungsreserven, je nach Bedarf Aus—/Einzonungen, Sicherung von Freiräumen etc.) sowie die Gewährleistung des Einbezugs der Bevölkerung und von Interessensgruppen zwecks breiter Abstützung und Legitimation in der Umsetzung des KRL. Das KRL der Gemeinde Masein ist über einen von den Ortsplanem moderierten Prozess durch den Gemeindevorstand entstanden. Das ARE nahm zu einem Entwurf

des KRL mit Bericht vom 17. Mai 2019 Stellung. Die Bevölkerung wurde während des Ausarbeitungsprozesses und im Nutzungsplanungsveriahren miteinbezogen. Die Gemeinde positioniert sich im KBL in Übereinstimmung mit dem KRlP-S und der tatsächlichen räumlichen Lagevoraussetzungen am unteren Heinzenberg als "ländliche Wohngemeinde" mit spezifischer Ausrichtung zur Förderung eines "Familienund Mehrgenerationendorfs". Vor diesem Hintergrund wird ein nachvollziehbares Zukunftsbild für einen Planungshorizont von rund 20 Jahren entworfen. Hinsichtlich der langfristigen Entwicklungs- und Siedlungsenweiterungsgebiete enthält das KRL zudem einen Ausblick auf die nächsten rund 70 Jahre. Die Siedlungsstrukturen im Inner-, Unter- und Ausserdorf von Masein und in den Weilern Cresta, Lochmüli, Dal-

aus, Crestalunga und rund um das Schloss Tagstein sollen gemäss KFlL primär erhalten bleiben. Ferner soll in den nächsten Jahren ein kontinuierliches Wachstum nach innen (mittels Aktivierung der Reserven und massvollen Verdichtungsmöglichkeiten) sowie punktuell nach aussen (mittels geringfügigen Siedlungsergänzungen im Hauptort Masein, insbesondere lnnerdorf — Bergmüli) erfolgen. Die im KRL enthaltene Ausrichtung der Entwicklung von Masein hat in der Ortsplanungsvorlage erkennbar Niederschlag gefunden. Die grundsätzliche Planungsausrichtung und Positionierung der Gemeinde kann aus raumplanerischer Sicht als zweckmässig beurteilt und als gute Begründungsgrundlage für die Nutzungsplanungsrevision herangezogen werden. Auf genehmigungsrelevänte Einzelheiten des KRL zur Bauzonendimensionierung ist nachfolgend näher einzugehen. 42.2.

Qualitätsvolle

Siedlungsentwicklung

(KRIP-S, Kap. 5.1.3)

Weiter enthält der KRI_P-S die Aufforderung an die Gemeinden, in ihrer Planung qualitätssichernde Verfahren unter EinbezugVon qualifizierten Fachleuten zu gewährleisten (Kap. 5.1.3). Dadurch soll die im KRlP-S geforderte qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen unter Wahrung einer siedlungsverträglichen Dichte und einer angemessenen Wohn- und Aufenthaltsqualität erreicht werden. . Die Gemeinde Masein hat während des Planungsprozesses mehrere Fachleute einbezogen, namentlich das Institut für Bauen im alpinen Raum (IBAR) der Fachhoch-

schule Graubünden FHGR. Daraus ist im Einzelnen eine Gestaltungs- und Vollzugsempfehlung zur ortsangepassten Verdichtung, insbesondere für den Hauptort Masein sowie für die Ein- und Umzonungen auf den Parzellen Nrn. 33 und 34, hervorgegangen. Weiter wurden Vorkehrungen zum Schutz und zur gleichzeitigen Weiterentwicklung des Orts- und Landschaftsbildes getroffen. Diese betreffen u.a. die ortsbildprä- ' genden, siedlungsgliedemden Freiräume (gezielt-punktuelle Ausscheidung von Freihaltezonen im Unter- und Ausserdorf von Masein), die ortstypischen Fassadenfluchten (Baulinien mit geringfügigenAbweichungsmöglichkeiten) sowie die ortsbildprägenden Mauerstrukturen (erhaltenswerte Einfriedungen). Schliesslich wurden spezifische Vorkehrungen zum Schutz des Schlosses Tagstein und Umgebung sowie der Kirche Masein im Ausserdorf (Archäologische Zonen resp. verschiedene Schutzzonen) getroffen. Die Zusammenarbeit erfolgte in Begleitung des von der Gemeinde beauftragten Ortsplanungsbü'ros und in Koordination mit dem KRL-Prozess. Im Ergebnis vermag die vorliegende Gesamtrevision der Ortsplanung die Qualitätsanforderungen des KRlP-S zu erfüllen. Auf einzelne Punkte wird nachfolgend im gegebenen Zusammenhang näher eingegangen. 2.3.

Siedlungsgebiet

(KRIP-S, Kap. 5.2.1)

Erweiterungen resp. Verlagerungen des Siedlungsgebiets sind dann regional abzustimmen und richtplanerisch zu sichern, wenn diese während einer Planungsperiode von 15 Jahren, gerechnet ab dem Erlass der Richtplananpassung durch die Regierung, eine Fläche von insgesamt 1 ha überschreiten (KRIP-S, Kap. 5.2.1). Demgegenüber bedingen Erweiterungen oder Verlagerungen von jeweils insgesamt weniger als 1 ha keine Richtplanfestsetzung. Durch die vorliegende Planung wird das Siedlungsgebiet insgesamt um rund 1510 m2 erweitert. Davon sind 1492 rn2 bedingt durch die Einzonung der Wohnzone W 0.8 auf der Parzelle Nr. 34. Die verbleibenden 18 m2 sind auf GIS-technische Bereinigungen zurückzuführen. Demzufolge wird die Grenze von 1 ha gemäss KRlP-S nicht überschritten, weshalb auf eine vorgängige Anpassung des Regionalen Richt-

plans verzichtet werden kann.

'

Wohn-, Misch- und Zentrumszonen

2.4.

(KRlP-S, Kap. 5.2.2)

Die Gemeinde Masein ist gemäss KRIP-S (Kap. 5.2.2, S. 5.2 — 19) eine Gemeinde mit zu knapp dimensionierten Wohn—, Misch- und Zentrumszonen (WMZ). Sie gilt als sogenannte "A-Gemeinde", welche gemäss KRIP-S Massnahmen zur Verdichtung und Mobilisierung der Nutzungs- und Bauzonenreserve in der rechtskräftigen WMZ zu treffen hat. Zudem kann sie grundsätzlich WMZ-Einzonungen im Rahmen der Leitsätze des .KRlP-S (Lageanforderungen, Mindestdichte, öV-Güte) sowie unter Beachtung der Einzonungsvoraussetzungen gemäss Art. 15 RPG (u. a. Bedarf und rechtliche Sicherstellung der Verfügbarkeit der Einzonungsfläche) vornehmen, sofern die dafür vorgesehenen Gebiete im regionalen Richtplan als Siedlungsgebiet bezeichnet sind. Unter Beachtung der Leitsätze des KRIP-S, Kap. 5.2.1, sowie der Pla— nungsgrundsätze des RPG sind untergeordnete Einzonungen von WMZ ohne Anpassung des Richtplans möglich (vgl. zum Ganzen im KRIP-S Kap. 5.2.2, S. 5.2 — 13).

‚Ob

die Gemeinde Masein diese Vorgaben erfüllt, wird nachstehend im Zusammen-

hang mit der Beurteilung des neuen Zonenplans (Kap. E) geprüft. 2.5.

Arbeitszonen

(KRIP-S, Kap. 5.2.3)

Die Festlegungen im KRlP-S zu den Arbeitsgebieten (Kap. 5.2.3, S. 5.2 — 31) bestimmen primär die Entwicklung der strategischen Industrie- und Gewerbegebiete von kantonaler oder regionaler

Bedeutung.

Daneben

sollen lokale Gewerbezonenflächen,

die nicht mehr benötigt werden, reduziert (ausgezont) werden, wobei veiterungen bestehender Betriebe, unabhängig der strategischen Bedeutung des betreffenden Arbeitsgebiets, möglich bleiben sollen. Auf die Übereinstimmung der Arbeitszonen mit den erwähnten Richtplanvorgaben wird nachstehend im gegebenen Zusammenhang näher eingegangen. 3.

Übereinstimmung

mit den übrigen Inhalten

des kantonalen

Richtplans

Es kann festgehalten werden, dass die vorliegende Gesamtrevision der Ortsplanung in Bezug auf die übrigen Inhalte des kantonalen Richtplans im Wesentlichen richtplankonform ist. W o dies nicht der Fall ist, wird darauf im gegebenen Zusammenhang eingegangen.

10

4.

Viamala

Regionale Richtplanung

Die vorliegende Gesamtrevision der Ortsplanung berücksichtigt in den wesentlichen Punkten die Festlegungen des regionalen Richtplans Viamala, insbesondere diejenigen des regionalen Siedlungsentwicklungskonzepts (SEK) Viamala. Die richtblanre- ' vlevanten

Inhalte der vorliegend angepassten Ortsplanung Masein (insbesondere

Siedlungsgebiet) sind in die Regionale Richtplanung Viamala zu überführen. 5.

Fazit zur Übereinstimmung

Zusammenfassend

kann festgehalten

mit der Richtplanung werden,

dass sich die am 21. Dezember

2020

von der Gemeinde Masein verabschiedete Gesamtrevision der Ortsplanung in Sinne der vorstehenden Ausführungen und in Verbindung mit einzelnen von der Regierung im vorliegenden Beschluss festzuhaltenden Genehmigungsvorbehalten (siehe nachstehend im gegebenen Zusammenhang) als richtplankonform ewveist.

Baugesetz 1.

Allgemeine

Bemerkungen

Das revidierte Baugesetz der Gemeinde Masein ist mit der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) sowie mit der kantonalen Raumplanungsgesetzgebung (KRG und KRVO) abgestimmt. _2.

Baulandmobilisierung

I Ausgleich

Vor- und Nachteile

planungsbedingter

Die neuen Regelungen über die Baulandmobilisierung (Art. 19a—19h KRG) und den Ausgleich planungsbedingter Vor- und Nachteile (Art. 19i—19w KRG) sind mit dem Inkrafttreten der KRG-Revision unmittelbar anzuwenden.

'

In Ausübung ihrer Kompetenzen hat die Gemeinde ergänzende Bestimmungen zur Baulandmobilisierung und zum Mehrwertausgleich ins Baugesetz aufgenommen. Dazu gehören u. a. die Bauverpflichtungsfristen von acht Jahren bei Reservebau-

grundstücken mit Lenkungsabgabe bei Überbauungsversäumnis (Art. 13 BauG), das Verbot von missbräuchlichen Grundstücksteilungen (Art. 14 BauG) sowie die Erhö-

11

hung des Abgabesatzes auf 50 % bei herkömmlichen Einzonungen und die Reduktion des Abgabesatzes auf 20 % bei Einzonungen für Nutzungen von besonderem öffentlichen Interesse (Art. 17 BauG). Diese Ergänzungen schaffen Handlungsspielraum zur Erreichung der Entwicklungsziele und werden daher grundsätzlich begrüsst. Zu einzelnen Bestimmungen des BauG drängen sich die nachfolgenden Erwägungen auf. 2.1.

Höhe des Mehrwertabgabesatzes

— Art. 17

' Gemäss Art. 19p KHG gehen die Erträge der Mehrwertabgabe aus Einzonungen zu . 75 % in die kantonale Spezialfinanzierung "Mehnnrertausgleich" (kantonaler Fonds) und zu 25 % in die kommunale Spezialfinanzierung "Mehnrvertausgleich" (kommunaler Fonds). Die entsprechenden Prozentsätze sind auf Basis des kantonalen Mindestabgabesatzes gemäss Art. 19l Abs. 1 KHG (30 %) zur berechnen. Gemäss Art. 19l Abs. 2 KHG können die Gemeinden im Baugesetz den Abgabesatz bis auf maximal 50 % erhöhen. Im Hinblick auf Einzonungen für Nutzungen, für die ein besonderes öffentliches Interesse besteht, können sie den Abgabesatz umgekehrt bis auf 20 % senken (Art. 19! Abs. 3 KHG). Dies hat grundsätzlich zur Konsequenz, dass eine Gemeinde, welche in ihrem Baugesetz den Abgabesatz für bestimmte Einzonungen auf einen Wert zwischen 29 % und 20 % senkt, dem Kanton dennoch den gesetzlichen Mehrwertabgabeertrag ' (75 % der Mehmertabgabe, berechnet auf dem ordentlichen Abgabesatz von 30 %) zu entrichten hat. Eine Reduktion des gesetzlichen Abgabesatzes hat daher primär eine Minderung der Erträge in den kommunalen Fonds zur Folge; der Kantonsanteil wird dagegen grundsätzlich schadlos gehalten. Praxisgemäss wird dies jedoch nur bei einem reduzierten Abgabesatz von mindestens 22,5 % so gehandhabt. Soweit die Gemeinde demgegenüber den Mehmertabgabesatz unter den Wert von 22,5 % senkt, hat sie lediglich den effektiv eingezogenen Mehmertabgabebetrag an den Kanton zu entrichten. Diese Praxis ist darin begründet, dass die Gemeinde bei einem Abgabesatz

von unter 22,5 % andernfalls d e m Kanton mehr abliefern

müsste als sie

vom Grundeigentümer erhoben hat. Dies wäre mit dem Normzweck von Art. 19l Abs. 3 KHG, wonach eine Reduktion des Abgabesatzes für im öffentlichen

liegende Nutzungen möglich ist, nicht vereinbar.

interesse

12

Umgekehrt kommt eine Erhöhung. des Abgabesatzes auf einen Wert von über 30 % ausschliesslich der Gemeinde zu Gute. Diésfalls hat die Gemeinde nämlich ebenfalls nur den gesetzlichen Kantonsanteil (75 % der Mehrwertabgabe, berechnet auf dem ordentlichen Abgabesatz von 30 %) zu entrichten. Der aus der Abgabeerhöhung resultierende Ertragsüberschuss fliesst somit vollständig in den kommunalen Fonds. Vorliegend hat die Gemeinde Masein den Mehmertabgabesatz für Einzonungen auf 50 % erhöht (Art. 17 lit. a BauG). Bei Einzonungen für Nutzungen, für die ein besonderes öffentliches Interesse besteht, sieht Art. 17 lit. b BauG einen reduzierten Mehrwertabgabesatz von 20 % vor. In Nachachtung der vorbeschriebenen Praxis wird der Genehmigungsbeschluss bezüglich Art. 17 BauG mit einem entsprechenden Hinweis verbunden. 2.2.

Sicherstellung

der Mindestausschöpfung

— Art. 22 Abs. 3

Wie eingangs ausgeführt bildet die Siedungsentwicklung nach innen einen erklärten Schwerpunkt

v o n RPG1. Im KRlP-S werden d i e Gemeinden

daher angewiesen,

in

ihren Baugesetzen sicherzustellen, dass die festgelegten Mindestdichten bei den konkreten Baugesuchen mindestens zu 80 % ausgeschöpft werden (Handlungsanweisung, KRIP-S, Kap. 5.2.2, Seite 5.2 —- 14). Im revidierten BauG der Gemeinde Masein fehlen entsprechende Bestimmungen zur Sicherstellung der Mindestausschöpfung von 80 %. Insbesondere Art. 22 Abs. 2 BauG betreffend die Nutzungsziffer enthält keine solche Regelung. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2021 hat das ARE die Gemeinde zu diesem Versäumnis angehört. Gleichzeitig hat das ARE eine Ergänzung von Art. 22 Abs. 3 BauG vorgeschlagen, welche sich am Musterbaugesetz für BündnerGemeinden (MBauG 2020), namentlich an Art. 26 "Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses", orientiert. Die vorgeschlagenen Bestimmungen in Art. 26 Abs. 1 und 2 MBauG 2020 lauten wie folgt: Neue Bauten sowie Erweiterungen und neubauähnliche Umgestaltungen bestehender Bauten werden grundsätzlich nur bewilligt, wenn das festgelegte Mass der Nutzung (Nutzungsziffer und Gebäudeabmessungen) zu mindestens 80 % ausgeschöpft wird (Abs. 1). Die Baubehörde kann Ausnahmen zulassen, wenn ausserordentlicheb Verhältnisse vorliegen oder wenn die Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses

13

(Nutzungsziffer und Gebäudeabmessungen) gemäss Absatz 1 eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde (Abs. 2). Gemäss Schreiben vom 7. Dezember 2021 steht die Gemeinde einer entsprechenden Korrektur ablehnend gegenüber. Sie argumentiert, dass die Gebäudeplatzierungsvorschrift in Art. 22 Abs. 3 BauG infolge der hohen Ausnützungsziffem und Gebäudeabmessungen in Art. 21 BauG (Zonenschema) genüge. Bei allfälligen Unterschreitungen der Mindestausschöpfung um mehr als 20 % stelle die Platzierungsvorschrift eine spätere Nachverdichtung ausreichend sicher. Die offenen Ausnahmetat— béstände von Art. 26 Abs. 2 MBauG 2020 ("ausserordentliche Verhältnisse" und "unverhältnismässige Härte") seien im Übrigen nicht praxistauglich. Die Gemeinde verkennt in ihrer Argumentation, dass RPG1 ausdrücklich nach Mitteln zur Verhinderung von Nutzungsunterschreitungen verlangt. Es reicht somit nicht aus, die durch Nutzungsunterschreitungen entstehenden Nutzungspotenziale — beispielsweise durch Gebäudeplatzierungsvorschrift — konsumier- und realisierbar zu halten. Im Übrigen tragen die vom ARE vorgeschlagenen, offen forrhulierten Ausnahmetatbestände von Art. 26 MBauG 2020 dem Umstand Rechnung, dass es in der Kompetenz und Aufgabe der Gemeinde liegt, einen tauglichen Umgang mit Ausnahmefällen zu finden und zu praktizieren. Die entsprechende Praxis muss die im KRlP-S formulierte Verdichtungsvorgabe einer Mindestausschöpfung von 80 % und die einzelfallweise Verhältnismässigkeit gleichermassen angemessen berücksichtigen. Ausserordentliche Verhältnisse im Sinne von Art. 26 MBauG 2020 können etwa dem vorliegen, wenn unverschuldete Erschliessungs- und Überbauungshernmnisse vorliegen (rechtliche Gründe, Baugrund,

Erschliessungsmängel,

die von d e r Gemeinde

z u be-

heben wären, Freihaltung von Korridoren, Siedlungsgestaltung etc.). Auf jeden Fall kann aber der blosse persönliche Wunsch der Bauherrschaft nach einem grossen Umschwung keinen triftigen Unternutzungsgrund darstellen. Anliegen bezüglich geringerer Dichte müssten — wenn schon — planerisch geregelt werden, dies im Rahmen der Ausnahmen des KRlP-S (S. 5.2 — 9; 5.2 — 12), d.h. aus gestalterischen, ortsbaulichen oder planungsrechtlichen Gründen. Ausserordentliche Verhältnisse

14

bzw. eine unverhältnismässige Härte sind daher im konkreten Einzelfall nachzuweisen. Die von der Gemeinde im BauG erlassenen Regelungen vermögen diese Vorgaben nicht zu erfüllen. Im Ergebnis kann somit festgestellt werden, dass die Gemeinde der Handlungsanweisung im KRlP-S, Kap. 5.2.2, Seite 5.2 — 14, wonach sie in ihrem BauG sicherzustellen hat, dass die festgelegten Mindestdichten bei den konkreten Baugesuchen mindestens zu 80 % ausgeschöpft werden, nicht erfüllt hat. Sie ist daher anzuweisen, dies nachzuholen. Bis zur Umsetzung der entsprechenden richtplanerischen Vorgabe im BauG rechtfertigt es sich, Art. 26 Abs. 1 und 2 MBauG 2020 für anwendbar zu erklären. 2.3.

Betretungsverbote

für Wald- und Wildschonzonen

- Art. 32

Das Amt für Jagd und Fischerei (AJF) äusserte im Rahmen der Vernehmlassung zu möglichen Betretungsverboten, dass diese für die Wildruhe vor allem während der Zeitspanne zwischen 20. Dezember bis 31. März wichtig sind. Es besteht diesbezüglich ein dringendes Anliegen für den Erlass solcher Betretungsverbote durch den Gemeindevorstand im Sinne von Art. 32 Abs. 2 BauG. Gemäss AJF können Aufsichtsorgane zudem Zuwiderhandlungen und Jagdrechtsverletzungen mit Ordnungsbussen ahnden (Art. 7a der Verordnung über die Erhebung von Ordnungsbussen bei Jagdrechtsübertretungen, OBVJ; BR 740.30). 2.4.

Abweichungsmöglichkeiten

Baulinie Typ C — Art. 41 Abs. 2

Der Generelle Gestaltungsplan 1:1000 (GGP) enthält im Hauptort Masein entlang der Fassadenfluchten u. a. Baulinien des Typs C. Gemäss Art. 41 Abs. 2 BauG sind Abweichungen von diesen Baulinien bei Wiederaufbauten bis zu 1,0 Meter zulässig. Ausführungen zu Auswirkungen und Umsetzung sind indes keine im PMB vom 12. Januar 2021 enthalten. Die Denkmalpflege beurteilte diese Regelung als kritisch und beantragte beim ARE die Streichung der 1,0 Meter Abweichungsregel in Art. 41 Abs. 2 BauG. Dem entgegnete die Gemeinde mit Schreiben vom 7. Dezember 2021, dass der Abweichungsspielraum angesichts der weiteren Sicherungsmechanismen im Baugesetz

15

zum Erhalt des Gassen- und Ortsbildes, bspw. die Erhaltungspflicht der Mauern (Art. 39 Abs. 2 BauG) und das Einordnungsgebot von Bauvorhaben in der Dorfzone mit überlagertem Erhaltungsbereich (Art. 27 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 2), ohne weiteres vertretbar sei. Zudem werde bei Bauvorhaben innerhalb des Erhaltungsbereichs, in welchem die meisten Baulinien festgesetzt seien, ohnehin die Denkmalpflege beigezogen (Art. 38 Abs. 3). Im Übrigen seien im PMB Ausführungen zu Art. 41 Abs. 2 BauG ausgeblieben, da die entsprechenden Bauvorschriften im Kontext der GGP zu

lesen seien.

‘

Die Ausführungen der Gemeinde sind nachvollziehbar. Damit ist sichergestellt, dass die ortsbaulichen Belange im Einzelfall angemessene Berücksichtigung finden. Vor ‘ diesem Hintergrund kann Art. 41 Abs. 2 BauG genehmigt werden.

3.

Weitere Hinweise und Empfehlungen

3.1 .

Bau- und Gestaltungsberatung

und Gestaltungsrichtlinien}

Art. 8 BauG sieht vor, dass die Baubehörde externe Fachleute zur unabhängigen und vertieften Beurteilung und Bearbeitung von rechtlichen, technischen, energetischen oder gestalterischen Fragen beiziehen kann. Nach Art. 35 Abs. 2 BauG (Schlosszone), Art. 38 Abs. 3 und 4 BauG (Erhaltungsbereich) und Art. 39 Abs. 3 BauG (Wertvolle Bauten und Anlagen) ist die Bauberatung bei Bauvorhaben in den erwähnten Bereichen oder bei betroffenen Bauten in jedem Fall beizuziehen. Neben den vorzitierten Regelungen ist es zweifellos wichtig, dass für alle weiteren” innerhalb der Dorf—, Wohn- und Gewerbezonenflächen geplanten Bauvorhaben ebenfalls eine hohe Architektur- und Gestaltungsqualität gewährleistet ist. Damit dies sichergestellt werden kann, ist erfahrungsgemäss auch in diesen Bauzonengebieten der frühzeitige Einbezug einer Fachperson für die Bau— respektive Gestaltungsberatung von Vorteil. Mit Art. 8 BauG besitzt die kommunale Baubehörde ein gutes Instrument, um Bauvorhaben bereits in einem frühen Projektierungsstadium mit der Bauherrschaft zu besprechen, wobei dann die Rahmenbedingungen in gestalterischer, architektonischer und — immer wichtiger — in energetischer Hinsicht frühzeitig bekanntgemacht werden können.

_

16

Darüber hinaus ist es der Gemeinde möglich, Grundlagen wie Gestaltungsrichtlinien zu erlassen, welche bei der Beurteilung von Bauvorhaben für eine gute Einordung und Gestaltung herangezogen werden können und als Projektierungshilfe für Bauherrschaften sowie Planende dienen. Gestaltungsrichtlinien können charakteristische Baumerkmale der örtlichen Bauweise verdeutlichen. Es können darin etwa Aspekte der Einfügung ins Orts- und Landschaftsbild, der Materialisierung, der Gestaltung sowie des Umgangs mit dem das Gebäude umgebenden Gelände, aber auch Richtlinien in Bezug auf die Dachform, die künftig wichtiger werdenden Solaranlagen, die Öffnungstypologien und den Aussenraum behandelt werden. Gestaltungsrichtlinien können für die Projektierung sowie für die Beurteilung von Bauvorhaben sowohl für die Bauherrschaften als auch für die Baubehörden für eine kohärente und einheitliche Beurteilungspraxis beitragen. Die seitens des IBAR entwickelten und im KBL als behördenverbindlich erklärten Gestaltungs- und Vollzugsempfehlungen für die künftige Verdichtung in Maseln und insbesondere im Bereich der Ein- und Umzonungen der Parzellen Nm. 33 und 34 bieten dazu bereits eine gute Hilfestellung. Bei der Erarbeitung der Richtlinien ist es schliesslich angezeigt, die betroffenen kantonalen Amts- und Fachstellen einzubinden, um die relevanten Bauthemen wie Gestaltung,

Energie (Solaranlagen, Dämmungen), Wohnhygiene etc. bestmöglich zu koordinieren. Als gutes Beispiel gelten im Übrigen die Gestaltungsrichtlinien der Gemeinde Scharans. l m Ergebnis ist es für eine Gemeinde sinnvoll, in allen Siedlungsteilen grundsätzlich eine hohe Architektur- und Gestaltungsqualität anzustreben. Der Gemeinde wird zusammenfassend empfohlen, Fachleute für die Gestaltungs— und Bauberatung gestützt auf Art. 8 BauG regelmässig und im ganzen Siedlungsgebiet beizuziehen sowie allfällige Gestaltungsrichtlinien auf Basis des KRL zu erlassen. 3.2.

Bauvorhaben

und Nutzungsänderungen

an Kantonsstrassen

Das Tiefbauamt Graubünden (TBA) hat darauf hingewiesen, dass bei Bauvorhaben und Nutzungsänderungen an Kantonsstrassen die einschlägigen Vorschriften des kantonalen Strassengesetzes (StrG; BR 807.100) und der dazugehörigen Verordnung (StrV; BR 807.110) zu berücksichtigen sind. Es ist zu beachten, dass bei der Anwendung der Vorschriften zum Hofstattrecht (Art. 20 BauG), zu den Grenz-, Gebäude- und Strassenabständen (Art. 25 BauG), zu den Baulinien (Art. 41 BauG), zu

17

den Einfriedungen und Pflanzen (Art. 56 BauG), zur Verkehrssicherheit (Art. 58 BauG) und Zu- und Ausfahrten (Art. 59 BauG) an Kantonsstrassen die Vorschriften der kantonalen Strassengesetzgebung gemäss Art. 17, 45, 46 und 52 StrG vorbehalten bleiben. Bei Bepflanzungen ist zudem Art. 21 StrV und bei Einfriedungen Art. 22 StrV zu beachten. Reklamen und Hinweistafeln erfordern im Bereich von Kantons’ strassen gemäss Art. 24 StrV eine Bewilligung des TBA.

‘

Der Gemeinde wird zusammenfassend empfohlen, Vorhaben an oder im Einflussbereich von Kantonsstrassen frühzeitig dem TBA zur Prüfung vorzulegen. Im Übrigen gibt das von der Gemeinde Masein am 21. Dezember 2020 beschlossene Baugesetz zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; es kann genehmigt werden.

Zonenplan

1:2000

Zonenplan

1 :5000

1.

Wohn-, Misch- und Zentrumszonen

1.1 .

Einleitende

1.1.1. Vorgaben

(WMZ)

Bemerkungen gemäss Art. 15 RPG

Mit RPG1 wurden die bundesrechtlichen Bestimmungen zur Bauzonendimensionierung deutlich verschärft. So sind gemäss Art. 15 RPG die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für die nächsten 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen, wobeidie Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen sind. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu er— halten sowie Natur und Landschaft zu schonen. Land kann gemäss Art. 15 Abs. 4 lit. a — e RPG konkret

einer Bauzone

zugewiesen

werden,

18

— wenn es sich für die Überbauung eignet, — wenn es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen u n d überbaut

wird,

— wenn Kulturland damit nicht zerstückelt wird, —

wenn seine Verfügbarkeit

rechtlich

sichergestellt

ist, und

— wenn damit die Vorgaben des Richtplans (hier: KRlP-S) umgesetzt werden. 1.1.2. Vorgaben gemäss KRlP-S lnstrumentell setzt RPG1 somit bei der Richtplanung an. Verlangt wird, dass der Richtplan aufzeigt, wie die Einhaltung der Anforderungen von Art. 15 RPG sichergestellt wird (Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG). Die Umsetzung der entsprechenden RPG1-

Vorgaben zur Bauzonendimensionierung erfolgt im KRlP-S in den Kap. 5.2.1 - 5.2.6. Die darin enthaltenen Festlegungen und Handlungsanweisungen sind vongrundlegender Bedeutung für die nachgelagerte Nutzungsplanung. Die Gemeinde muss demnach insbesondere aufzeigen, wie die WMZ sowie allfällige Einzonungen die Ziele und Leitsätze

des KRIP-S einhalten.

S o m u s s eine Einzonung von W M Z der

Zielsetzung gerecht werden, dass die Nutzungsreserven im Bereich der WMZ gesamtkantonal so verteilt sind, dass die in den dynamischen Räumen des Kantons erwartete Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung aufgenommen werden kann und dass in weniger dynamischen Räumen in Zukunft immer noch eine angemessene Entwicklung möglich bleibt. Einzonungen setzen voraus, dass die folgenden Leitsätze eingehalten sind: —

Ausrichtung der kommunalen Bauzonenkapazität auf den effektiven Bedarf

— Auszonung von Bauzonen ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets resp. an ungéeigneten

Lagen (Rückzonungspotenziale)

— Soweit der Bedarf ausgewiesen werden kann: Vornahme von Einzonungen an raumplanerisch geeigneten Lagen — Festlegung von Mindestdichten —

‘

Einhaltung der Mindestanforderungen für die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (öV), was im vorliegenden Fall einer öV-Basiserschliessung respektive einer öV-Güteklasse E entsprechen würde

— Optimierung der Lage der WMZ-Reserven mittels innerkommunaler Verlagerungen

19

— Sicherstellung einer bundesrechtskonformen Erschliessung der Bauzonen im Sinne von Art. 32 Abs. 2 RPV 1.2.

Prüfung der WMZ unter dem Aspekt des Bedarfs (Grösse)

1.2.1. Ausgangsla'ge Vorliegend hat die Gemeinde Masein bezüglich der WMZ die folgenden Aus- und Einzonungen vorgenommen: — Auszonungen

an unüberbauten WMZ—Flächen (Dorfewveiterungszone) auf den

Parzellen Nrn. 41 und 67 von gesamthaft rund - 212 m2 — Neueinzonung

einer Wohnzone W 0.8 auf der Parzelle Nr. 34 von gesamthaft

rund + 1492m2

'

In der Summe beträgt der Einzonungsüberhang

somit rund + 1280 m2 (- 212 m2

+ 1492 m2). Unter Berücksichtigung der zudem beschlossenen Um- und Aufzonungen ergeben sich daraus gemäss Übersicht zur Bauzonenkapazität Masein vom 16. Dezember 2020 unüberbaute WMZ-Reserven im Umfang von 17 385 rn2 ( 1 ‚74 ha).

'

Nachstehend ist zu prüfen, ob für diese Neueinzonung ein nachgewiesener Bedarf besteht bzw. Ob die daraus resultierende WMZ-Reserve nach Massgabe des KRlP-S (Kap. 5.2.2.‚ S. 5.2 — 7) angemessen ist. 1.2.2. Methode zur WMZ-Berechnung Über das gesamte Kantonsgebiet betrachtet sind die WMZ des Kantons Graubünden gemäss Berechnung des Bundes heute überdimensioniert. Dies hat zur Folge, dass der kantonale Umfang an WMZ nicht vergrössert werden darf (Art. 15 Abs. 1 und 2 ( RPG in Verbindung mit Art. 30a RPV). Innerhalb des Kantons besteht jedoch grundsätzlich weiterhin Methodenwahlfreiheit bei der Bemessung und Beurteilung der kom'munalen Bauzonengrösse. Gemäss KRIP-S, Kap. 5.2 — 9 sind die Kapazitätsreserven in der WMZ auf den Bedarf der jeweiligen Gemeinde auszurichten. Dies hat nach einheitlichen Kriterien zu erfolgen. Hierfür hat der Kanton eine auf die Verhältnisse in Graubünden

ausgerichtete Methode entwickelt, welche auf d e n rechtskräftigen

Zo-

nenplandaten basiert. Diese berücksichtigt die unter gegebenem Planungsrecht in

der WMZ vorhandenen Nutzungsziffern (Ausnützungsziffer, Baumasseziffer oa.) und

20

‘ zieht somit die dritte Raumdimension in die Kapazitätsberechnung mit ein. Weiter vergleicht die Methode die unter bestimmten Annahmen theoretisch realisierbare Geschossfläche mit der effektiv realisierten Geschossfläche. Aus der Differenz zwischen ' realisierter und nicht realisierter Geschossfläche wird die WMZ-Kapazitätsreserve (in Anzahl Einwohnerinnen und Einwohner ausgedrückt) berechnet (vgl. ARE-GR, Kantonaler Richtplan GR, Ermittlung der Kapazitätsreserve in WMZ, Beschreibung Methode und Gemeinde-Datenblatt, März 2018). Die Kapazitätsreserve sagt demnach aus, wie viele zusätzliche

Einwohnerinnen u n d Einwohner in d e r vorhandenen

WMZ Platz finden würden. Die Ergebnisse dieser Berechnung wurden vom Kanton in einem Datenblatt pro Gemeinde zusammengefasst und kartographisch dargestellt. Die Angaben des Datenblatts sind von den Gemeinden mit Blick auf Spezialfälle‚ lokale Rechtsverschriften oder Dienstbarkeiten überprüft und anhand der Übersicht zur Bauzonenkapazität (Übersicht BZK) ausgewiesen werden. Grundlage für die Berechnung der BZK bildet insbesondere die Übersicht über den Stand der Überbauüng, Erschliessung und Baureife (UEB) sowie zu den Nutzungsreserven (NR). Mittels der Gegenüberstellung der WMZ-Kapazitätsreserve und der erwarteten Bevölkerungsentwicklung gibt die Übersicht BZK zudem Auskunft über den WMZBedarf der jeweiligen Gemeinde. Hierfür ist festzulegen, von welcher Entwicklung der Wohnbevölkerung und der Beschäftigten ausgegangen wird (Art. 5a Abs. 1 RPV), wobei sich die Wachstumsannahme grundsätzlich innerhalb der Spannbreite der Bevölkerungsszenarien (tief, mittel, hoch) des Bundesamts für Statistik (BFS) bewegen muss (Art. 5a Abs. 2 RPV). Gemäss KRIP-S, Kap. 5.2.1 haben sich die Gemeinden, Regionen und der Kanton zur Bemessung des Siedlungsgebiets und der Bauzonen auf die Bevölkerungsszenarien 2015 — 2045 des BFS abzustützen. Als Referenz für den Kanton Graubünden gilt die Entwicklung gemäss BFS-Szenario "hoch". .Der in der Übersicht

BZK ausgewiesene

WMZ-Bedarf

definiert, o b eine Gemeinde

zu

wenig WMZ, gerade richtig dimensionierte WMZ oder zu grosse WMZ aufweist und

entsprechend im KRlP-S den Kategorien A, B oder C zugeordnet wird (vgl. KRlP-S; Kap. 5.2.2). Insofern bildet die Übersicht BZK die richtplanerische Weichenstellung

für die nachgelagerte Nutzungsplanung. Es gilt jedoch zu berücksichtigen, dass der Kanton mit der Erhebung der Übersichten BZK und den Festlegungen des KRlP-S

21

den gesetzlichen Auftrag gemäss Art. 8a RPG mit dem geboteneh Augenmass und mit Blick auf den ganzen Kanton (hohe Flughöhe) erfüllt. Eine deutlich niedrigere Flughöhe haben indessen die Ortsplanungen der Gemeinden, im Rahmen derer die Bauzonendimensionierung nach Massgabe von Art. 15 RPG zu konkretisieren ist. Vor diesem Hintergrund hat das ARE die technische Wegleitung zur Ermittlung des Bauzonenbedarfs vom Dezember 2020 (TWB) publiziert, welche den Gemeinden ein Instrument zur Ermittlung der quantitativen Aspekte des WMZ-Bedarfs auf Ebene der Ortsplanung an die Hand gibt. Die Wegleitung thematisiert jedoch auch qualitative Aspekte, die ein Abweichen von der rein quantitativen Argumentationslinie ermöglichen sollen. Diese qualitativen Aspekte wachsen aus dem Ort und der konkreten Si— tuation hervor und müssen durch den Planungsträger plausibel dargelegt werden. Auf die Einzelheiten der TWB ist nachfolgend i m gegeneben Zusammenhang näher ' einzugehen. 1.2.3. WMZ-Kapazitätsreserven

a) Übersicht BZK Gemäss Übersicht BZK Masein vom 16. Dezember 2020 entsprechen die überbauten WMZ (11.54 ha) und die baureifen, unüberbauten WMZ (1.74 ha) nach der vorliegenden Ortsplanungsrevision einer mobilisierbaren WMZ-Kapazitätsreserve von 95 Einwohnerinnen

und Einwohnern (EW). Die entsprechende Berechnung stützt sich

insbesondere auf folgende Annahmen: — Geschossflächenbedarf pro EW in suburbanen Gemeinden (60 m2); — Wohnanteile in Zentrums- und Mischzonen (50 %) sowie Wohnzonen (90 %); —

Maximal realisierbarer Ausbaugrad (80 %);

—

Ausnutzungsziffer (AZ) gemäss revidiertem Baugesetz (AZ 1; in Zentrumszone ohne AZ);

'

— Mobilisierba_rkeit bis 2030: 50 % der Kapazitätsreserve in nicht überbauter WMZ bzw. 10 % der Kapazitätsreserve in überbauter WMZ mit Ausbaugrad < 50 %. b) Berechnung Gemeinde Im PMB nimmt die Gemeinde eine differenzierte Berechnung der WMZKapazitätsreserven vor, bei welcher sie den durch die Nutzungsplanung definierten Schutz, die Zonierung sowie den Erneuerungszyklus in den einzelnen Quartieren,

22

Einzelarealen und Parzellen berücksichtigt (S. 41 ff.). Hierbei beziffert sie die bestehenden Kapazitätsreserven anhand abgestufter Mobilisierungswerte (0 % bis 70 %) auf 59 EW. Aufgrund der beschlossenen Um- und Aufzonungen nimmt sie zusätzliche Kapazitäten von + 6 EW bzw. + 28 EW an. Die vorgesehene Neueinzonung auf der Parzelle Nr. 34 veranschlagt sie unter Einbezug des Geschossflächenbedarfs (60 m2)‚ der Mindestdichte des Raumtyps (suburban 0.8), des Wohnanteils (90 % in der Wohnzone), dem maximal realisierbaren Ausbaugrad (80 %) sowie einer Mobilisierbarkeit von 70 % mit einer Reserve von + 10 EW. Im Ergebnis resultiert daraus eine WMZ-Kapazitätsreserve von 103 EW. lm Anhörungsschreiben vom 7. Dezember 2021 begründet die Gemeinde die von ihr angenommenen Mobilisierungswerte sinngemäss damit, dass viele überbauten Liegenschaften erst in den letzten 40 Jahren überbaut worden seien (rund + 270 EW seit 1980). Folglich fehle es bei diesen an dem für die Mobilisierung notwendigen Er. neuerungs- und Umbaubedarfs. Grössere Umbauprojekte oder gar Abbrüche und Wiederaufbauten würden daher erst in den nächsten 30 bis 40 Jahren notwendig. Zudem seien wegen des geringen Bevölkerungsanteils von über 65-Jährigen auch weniger Generationenwechsel zu erwarten. In der Konsequenz bestehe kurz- bis mittelfristig primär nur ein Flächenbedarf an unüberbauten Grundstücken und erst längerfristig ein solcher im Baubestand. c) Beurteilung

WMZ-Kapazitätsreserven

Wie ausgeführt operiert die auf Richtplanebene entwickelte Berechnungsweise der Übersicht BZK mit Annäherungs- und Durchschnittwerten, welche von den Gemeinden im Rahmen der Ortsplanung zu konkretisieren sind. Insbesondere die in der Übersicht BZK angenommenen Mobilisierungswerte (50 % bei unüberbauten WMZ bzw. 10 % bei überbauten WMZ) können auf Ebene der Nutzungsplanung nicht unbesehen übernommen werden. Diesbezüglich geht das ARE in der TWB von folgen- . den Richtwerten zur Mobilisierbarkeit aus: 70 % bei unüberbauten Parzellen, 50 % bei überbauten Parzellen in Gemeinden im sub-lurbanen Raum mit Zentrenfunktion gemäss KRIP, 40 % bei überbauten Parzellen in Gemeinden im sub-[urbanen Raum ohne Zentrenfunktion gemäss KRIP, 30 % bei überbauten

Parzellen

im ländlichen

Raum. In begründeten Fällen können die Gemeinden jedoch abweichende Werte festlegen.

23

Vorliegend begründet die Gemeinde Masein die von ihr bei der Berechnung der be— stehenden Reserven angenommenen tiefen Mobilisierungswerte für überbaute Par« zellen mit dem fehlenden Erneuerungs- und Umbaubedarf. Bei den Weilem Dalaus und Cresta Lunge argumentiert sie zudem, dass aufgrund von deren Lage und Charakter überhaupt nicht mit einer Mobilisierung von WMZ gerechnet werden könne. Angesichts der örtlichen Begebenheiten vermögen diese Annahmen die in der Ge— meinde realistischenrveise ervvartbare Mobilisierbarkeit in differenzierter Weise abzubilden. Damit hat die Gemeinde die Abweichung von den vorgenannten Richtwerten hinreichend begründet. Indem die Gemeinde die geplanten Um- und Aufzonungen in . ihre Berechnungen einbezieht, kommt sie im Übrigen der geforderten Berücksichtigung von Innenentwicklungsprojekten nach. Die Berechnung der WMZKapazitätsresewendurch die Gemeinde kann somit akzeptiert werden. 1.2.4. WMZ-Bedarf a) Bevölkerungsprognose

BFS

Die Bevölkerungsprognose des BFS für die Jahre 2015 — 2045 geht bis 2030 von ei- ' ner Bevölkerungszunahme von + 86 EW in der Gemeinde Masein aus. Bis 2040 liegt die Prognose bei + 105 EW. Im Mittel geht die Prognose somit bis 2035 von einem Bevölkerungszuwachs von rund + 95 EW aus. Die im Jahr 2020 aktualisierte Bevölkerungsprognose des BFS für die Jahre 2019 — 2050 geht für die Gemeinde Masein bis 2035 zwar weiterhin von einer positiven Entwicklung aus, rechnet jedoch mit einer tieferen Bevölkerungszunahme. b) Berechnung Gemeinde Die Gemeinde Masein weist sowohl im KRL als auch in der Ortsplanungsvorlage für die nächsten 15 Jahre ein Bevölkerungswachstum von rund + 100 EW aus. Im Verhältnis zu den von ihr errechneten WMZ-Kapazitätsreserven von 103 EW bestehe somit eine Abweichung von 3 EW bzw. von 3 %. Dieser Wert liege innerhalb der Bandbreite von +/- 10 % der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung, weshalb von richtig dimensionierten Bauzonen ausgegangen werden könne (vgl. PMB S. 41).

24

Hinsichtlich dieser Bedarfsberechnung äussert der Gemeindevorstand mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 sinngemäss, dass die vorliegende Ortsplanung schwergewichtig im 2019 erarbeitet worden sei. Basis hierfür habe die Einstufung als "A-FallGemeinde" mit zu knapp dimensionierten WMZ sowie das darauf aufbauende KRL gebildet. Mit der vom BFS im Jahr 2020 publizierten Bevölkerungsprognose 2019 — 2050 bzw. der vom ARE Ende 2020 veröffentlichen technischen Wegleitung zur Ermittlung des Bauzonenbedarfs seien zwischenzeitlich die "Spielregeln" geändert worden. Planung brauche Flexibilität, es sei aber nicht möglich, sich tagesgenau und kurzfristig auf massgeblich geänderte Rahmenbedingungen einzustellen. Ohne Verlass auf die zentralen Grundlagen entstünden Unsicherheiten, welche zu einer unhaltbaren Kommunikation gegenüber der Bevölkerung führe. Weiter macht die Gemeinde geltend, dass die Bevölkerung seit 1980 stetig wachse. So habe sich die Be— völkerung in den letzten 40 Jahren verdoppelt (+ 270 EW), wobei sie in den letzten 15 Jahren um + 101 EW gewachsen sei. Die im KBlP-S angenommene Bevölkerungsprognose 2015 — 2045, welche von einer Zunahme innert 15 Jahren von rund + 95 EW ausgehe, stimme mit der realen Entwicklung der letzten Jahre augenscheinlich überein. Die von der Gemeinde etwas höher angenommene Zunahme von rund + 100 EW sei angesichts des spürbaren Siedlungsdrucks auf unüberbaute Parzellen durch Zuzugswillige daher plausibel. Die demografischen Verhältnisse in der Gemeinde belegten zudem, dass die langjähre Strategie zur Förderung von Familien erfolgreich sei. So habe die Gemeinde bereits im Jahr 2016 bei rund 480 EW überdurchschnittlich viele Junge und Familien sowie vergleichsweise wenige 65+ Bevölkerungsanteile aufgewiesen. Demzufolge sei die in der vom BFS aktualisierten Bevölkerungsprognose tiefer angenommene Bevölkerungszunahme nicht plausibel. Schliesslich könne die geplante Einzonung der Parzelle Nr. 34, welche mit der Umzonung auf der Nachbarsparzelle Nr. 33 verbunden sei, nicht isoliert betrachtet werden. Vielmehr würden die betreffenden Flächen als zusammenhängendes Ganzes entwickelt. Zudem seien die Einzonungsflächen an guter Aussichtslage bereits voll erschlossen und baureif. Dies führe nicht nur zu Marktvorteilen, sondern auch zu einem erwünschten Siedlungsabschluss. c) Beurteilung

'

WMZ-Bedarf

Wie ausgeführt haben sich sowohl der Kanton als auch die Gemeinden aufgrund der bundesrechtlichen Vorgaben (Art. 5a RPV) und dessen Umsetzung im KRlP-S an '

25

den Bevölkerungsszenarien des BFS zu orientieren, wobei die entsprechenden Prog-

nosen periodisch aktualisiert werden. Dies hat zur Konsequenz, dass bei kapazitätsrelevanten Revisionen der Nutzungsplanung grundsätzlich auf die jeweils aktuellsten Szenarien abzustellen ist.

Vorliegend erfolgte die Aktualisierung der Bevölkerungsprognose des BFS für die Jahre 2019 — 2050 jedoch zu einem Zeitpunkt, in welchem die Planungsarbeiten der Gemeinde Masein bereits weit fortgeschritten waren. Sowohl bei der Ausarbeitung des KRL als auch bei der zur Vorprüfung eingereichten Planung hat sich die Gemeinde an der Bevölkerungsprognose des BFS für die Jahre 2015 — 2045 orientiert. Dass sich die Gemeinde schliesslich auch bei der beschlossenen Ortplanungsvor‚ lage auf diese bereits erarbeiteten Grundlagen abstützte, ist insofern nachvollziehbar ' und geniesst einen gewissen Vertrauensschutz.

Im Übrigen kann gemäss Art. 5a Abs. 2 lit. a RPV eine Überschreitung des aktuell höchsten Szenarios dann in Betracht gezogen werden, wenn die reale Entwicklung diese bestätigt hat. Für das Jahr 2021 kann festgestellt werden, dass die reale Bevölkerungsentwicklung höher ausgefallen ist als das vom BFS prognostizierte Szenario "hoch", womit der Anwendungsbereich von Art. 5a Abs. 2 lit. a RPV grundsätzlich eröffnet ist. Allerdings liegt derzeit noch keine validierte Neuberechnung der effektiven Bevölkerungsverteilung innerhalb des Kantons vor, welche vorliegend als Grundlage für die Gemeinde Masein herangezogen werden könnte. Angesichts der vorbeschriebenen Ausgangslage kann die Vorgehensweise der Gemeinde Masein, welche sich auf die Bevölkerungsprognose des BFS für die Jahre 2015 —- 2045 stützt, ausnahmsweise geschützt werden. Entgegen der Annahme der Gemeinde

kann jedoch nicht kategorisch davon ausgegangen werden, dass inner-

halb einer Bandbreite von +/- 10 % der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung die WMZ richtig dimensioniert sind (vgl. PMB S. 41). Stattdessen ist der konkrete Bedarf seitens der Gemeinde substantiiert zu begründen. Hierfür kann sie sich insbesondere auf die im KRL erarbeiten Grundlagen abstützen. Die Gemeinde Masein kann d a s von ihr im KRL definierte

Profil einer familienfreund-

lichen und für die junge Bevölkerungsschicht attraktiven ländlichen Wohngemeinde

26

nahe Thusis offensichtlich seit längerem erfolgreich umsetzen. Dies verdeutlichen die Entwicklung der letzten Jahre sowie die demografischen Verhältnisse. Die von ihr angenommene Bevölkerungsprognose von rund + 100 EW bis 2035 bewegt sich im Rahmen dessen, was in den letzten 15 Jahren tatsächlich an WMZ-Reserven verbraucht worden sind. Das entsprechende Wachstum von rund + 1 % pro Jahr entspricht ungefähr dem schweizerischen Durchschnitt. Masein liegt überdies innerhalb des in Graubünden überdurchschnittlich stark wachsenden Wirtschaftraums Viamala entlang der A13. Eine fortwährende Entwicklung und hohe Bautätigkeit ist somit glaubhaft. Der vom ARE eruierte, tatsächliche WMZ-Verbrauch zwischen Ende 2020 bis Februar 2022 unterrnauert diese Annahme. So liegen gemäss Daten der amtlichen Vermessung und der Gemeinde fünf Neubauprojekte vor, welche demnächst auf den Parzellen

Nrn. 40, 386, 389, 4 1 2 und 4 1 3 realisiert

werden sollen. Von d e n

baureifen Reservebauplätzen werden somit bereits rund 1/5 nachweislich innert zwei bis drei Jahren verbraucht worden sein. Im Verhältnis zu den gesamthaften WMZ von 13,28 ha, wovon 1,74 h a unüberbaut

sind, beträgt die geplante Einzonung

auf der

Parzelle Nr. 34 von 1492 rn2 rund 1 %, womit sie als geringfügig qualifiziert werden kann. Weiter sind die Einzonungsflächen bereits voll erschlossen und baureif. Es

'

handelt sich um eine an das Gelände und die Erschliessungsgegebenheiten angepasste Wohnbauzonenarrondierung, die entlang der Oberdorfstrasse mit der Teilumzonung der Bauzonenparzelle Nr. 33 zusammenhängt. Wie die vorhandenen Luftbilder zeigen, kann dadurch ein aus raumplanerischer Sicht sinnvoller Siedlungsabschluss geschaffen werden. Unter Gesamtwürdigung der vorgenannten Aspekte erachtet die Regierung den von der Gemeinde ausgewiesenen WMZ-Bedarf sowie die davon abgeleitete Einzonung der Parzelle Nr. 34 als hinreichend begründet. 1.2.5. WMZ-Mindestdichte Aus Art. 30a RPV geht hen/or, dass sich die in einer Gemeinde nerdichtewerte

nicht verschlechtern

erreichten Einwoh-

dürfen. Demzufolge gibt der KRlP-S bei Ein—,

- Um- oder Aufzonungen Mindestdichten (minimale Ausnützungsziffem) von 1.0 oder 0.8 in den sub—lurbanen Räumen beziehungsweise von 0.5 in touristischen und länd-

27

lichen Räumen vor. Ausnahmsweise können tiefere Mindestdichten festgelegt wer— den, wenn gestalterische (Ortsbildschutz; Siedlungsqualität), ortsbauliche oder andere planungsrechtliche Gründe überwiegen (KRIP-S, Kap. 5.2.2, S. 5.2 — 11). Die vorliegende Ortsplanung führt zu einer Steigerung der Einwohnerdichte von rund 36 EW/ha WMZ auf rund 42 EW/ha WMZ um 17 % (vgl. PMB S. 42). Der Zielwert liegt rund 10 EW unterhalb des Richtwerts für suburbane Gemeinden (52 EW/ha WMZ) und rund 12 EW über dem Richtwert für ländliche Gemeinden (30 EW/ha WMZ). Dies steht in Übereinstimmung mit dem KRL, worin sich Masein aufgrund der ländlichen Siedlungs- und Landschaftsmerkmale für die nächsten 20 Jahre als ländliche Wohngemeinde positioniert, jedoch eine zukünftige Entwicklung hin zur suburbanen Gemeinde nicht ausschliesst. Vor diesem Hintergrund ist somit auch das Erfor-

dernis der WMZ-Mindestdichte erfüllt. 1.3.

'

Prüfung der WMZ unter dem Aspekt der Kompensationspflicht

Sofern Planungen zu einer Zunahme der WMZ führen, besteht die grundsätzliche Pflicht zur gleichzeitigen WMZ-Kompensation durch flächengleiche Auszonungen andernorts oder anderweitige planungsrechtliche Absicherungen. Gemeinden mit zu knapp dimensionierten WMZ ("A-Gemeinden") ist es möglich, bei Bedarf die Einzonung über eine kantonale Kompensation abzugelten (vgl. KRIP-S, Kap. 5.2.2, S. 5.2 — 8). Vorliegend wird die WMZ-Einzonung der Parzelle Nr. 34 im Umfang von rund 1492 m2 nicht vollständig gemeindeintern kompensiert. Der Einzonung stehen lediglich Auszonungen derDorfenweiterungszone von ca. 212 rn2 (Parzellen Nrn. 41 und 67) gegenüber. Wie festgestellt handelt es sich bei Maseink um eine "A-Gemeinde" mit nachgewiesenem Einzonungsbedarf. Entsprechend wird die Kompensation der verbleibenden Einzonungsfläche der Parzelle Nr. 34 von rund 1280 m2 über den Kanton gewährleistet.

'

28

1.4.

Prüfung der WMZ unter dem Aspekt der Baulandmobilisierung und. des Mehrwertausgleichs

1.4.1. In Bezug auf Einzonungen Die vorliegende Einzonung auf der Parzelle Nr. 34 im Umfang von 1492 rn2 unterliegt den Bestimmungen zur Überbauungspflicht gemäss Art. 190 KHG und erfüllt den Mehrwertabgabetatbestand gemäss Art. 191Abs. 1 KHG. Gestützt auf das von der Gemeinde eingeholte Bewertungsgutachten des Amts für Immobilienbewertung (AIB) kann die Einzonung daher nur unter dem Vorbehalt genehmigt werden, dass die Mehrwertabgabe

im Sinne von Art. 19i ff. K H G effektiv ver-

anlagt wird (Art. 19m Abs. 2 KHG). Der vorliegende Genehmigungsbeschluss wird mit den entsprechenden Anordnungen zur Mehrwertabgabe verbunden. 1.4.2. Anhörung Grundeigentümerschaft Parzelle Nr. 34 Mit Schreiben vom 29. November 2021 zeigt sich die Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. 34 überrascht, dass der Mehmertabgabesatz für Einzonungen auf 50 % in Art. 1 7 lit. a BauG erhöht wurde. Sie macht sinngemäss geltend, dass diese Erhö-

hung untragbar sei, zumal sie dadurch für den gesamten Verkaufserlös steuerlich belastet würde. Unter diesen Umständen sei sie mit der Einzonung ihres Grundstücks nicht mehr einverstanden. Den Einwänden der Grundeigentümerschaft ist zu entgegen, dass die beschlossene Erhöhung des Abgabesatzes im zulässigen Hegelungsspielraum der Gemeinde liegt (Art. 19! Abs. 2 KHG). Weiter ist keine übermässige Besteuerung des Verkaufserlöses in Bezug auf die Grundstücksgewinnsteuer zu befürchten. Die Mehmertabgabe ist als anrechenbare Aufwendung von der Grundstücksgewinnsteuer abzugsfähig, wodurch sich der Grundstücksgewinn steuerlich vermindert (Art. 5 Abs. 1saxias RPG). Schliesslich ist die Verfügbarkeit der Einzonungsfläche mittels Art. 190 KHG sichergestellt. Im Ergebnis vermögen die Vorbringen der Grundeigentümerschaft die beschlossene Einzonung nicht in Frage zu stellen. 1.4.3. In Bezug auf bestehende unüberbaute WMZ Die Gemeinden haben im Allgemeinen Massnahmen zu treffen, damit die Bauzonen zeitgerecht ihrem Nutzungszweck zugeführt werden können (Art. 19a KHG). Zudem

29

sind Bauverpflichtungen auf bestehenden WMZ-Heserven grundsätzlich Voraussetzung für die Genehmigung von Einzonungen (KHlP-S, Kap. 5.2.2, S. 5.2 — 10). Bei der Anordnung der Bauverpflichtung gemäss Art. 199 KHG sind im Nutzungsplanverfahren die betroffenen Grundstücke oder Grundstücksteile im Zonenplan zu bezeichnen. Nur auf diese Weise ist gewährleistet, dass die Auswahl der in Frage kommenden Grundstücke willkürfrei aus einer gesamtheitlichen ortsplanerischen Optik heraus erfolgt. Dabei hat sich die Gemeinde auf Gebiete zu konzentrieren,

bei de-

nen eine Mobilisierung siedlungsplanerisch und städtebaulich Sinn macht. Die Ge— meinde kann Bauverpflichtungen nicht nur für unüberbaute Grundstücke oderGrundstücksteile, sondern auch für unternutzte Grundstücke sowie zur Mobilisierung von Nutzungsreserven in bestehenden Bauten oder auf brachliegenden Arealen anordnen. Unüberbaute Flächen, “denen bewusst klar umschriebene Funktionen i m Hin-

blick auf eine hochwertige Siedlungsentwicklung zukommen (Grün- und Umgebungsflächen, Spielplätze, ortsbildschützerische

Freihalteflächen

etc.), können derweil von

Mobilisierungsmassnahmen verschont bleiben. Vdrliegend hat die Gemeinde Masein 19 im Zonenplan bezeichnete, unüberbaute WMZ-Parzellen mit einer Baulandverfügbarkeitsregelung nach Art. 199 KHG belegt. Demnach gilt auf den entsprechenden Grundstücksteilen eine Bauverpflichtung innert maximal acht Jahren (vgl. Art. 13 Abs. 1 BauG). Läuft die Frist ungenutzt ab, kann die Gemeinde im Sinne von Art. 19d KHG das Kaufrecht ausüben und die FläÄ chen an Bauwillige abgeben. Mit Schreiben

vom 12. Oktober

2021 hat das ARE die Gemeinde

hinsichtlich weiterer

möglicher Bauverpflichtungen nach Art. 19g KHG auf sieben bereits überbauten, aber stark unternutzten WMZ-Parzellen Nrn. 27, 67, 134/368,

183/267 und 372 ange-

hört. Mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 äussert der Gemeindevorstand sinngemäss, dass die Bauverpflichtungen auf den bestehenden WMZ-Heserven anhand sieben Kriterien festgelegt worden seien. Demnach kämen im Wesentlichen nur eigenständig überbaubare, genügendgrosse Baugrundstücke und somit nur ganze Bauland-

parzellen und keine Teilbauparzellen in Frage. Auf der Parzelle Nr. 27 käme es infolge Grenz- und Gebäudeabstände zu einem zu kleinen und schmalen Baufeld, wobei die Flächen für die hobbymässige Tierhaltung genutzt würden. Die Parzelle Nr. 67 sei in zweiter Bautiefe nicht erschliessbar (Gewässerraum), wobei die Liegenschaft mit Baujahr 1877 zudem als historisch wertvoll zu sehen und daher von einer weiteren Überbauung zu verschonen sei. Auf den Parzellen Nm. 134/368 (Dalaus) und Nm. 183/267 (Crestalunga) würden zu hohe Erschliessungsdefizite bestehen. Zudem liege hier jeweils kein zusammenhängender, hinreichend grosser Bauplatz vor. Schliesslich stünden die betreffenden Parzellen im Grundeigentum von verschiedenen Personen, deren Zusammenarbeit

unrealistisch

sei. Die Parzelle Nr. 372 gelte

schliesslich aus Ortsbildschutzgründen (Erhaltungsbereich, Art. 38 BauG) als geschossflächenstabil und eine Erschliessung in zweiter Bautiefe sei aus Platzgründen nicht realisierbar. Aufgrund der Ergänzungen der Gemeinde erweisen sich die vorgenannten Anforderungen an die Ausgestaltung der Bauverpflichtungsregelung als erfüllt. Die Gemeinde hat die Bauverpflichtungen im Zonenplan mittels eigener zusätzlicher Kriterien in zweckmässiger Weise bezeichnet. Die Regelung betrifft sämtliche eigenständig überbaubaren Grundstücke oder Grundstücksteile (WMZ-Fteserven), die sich als solche bei gegebenen Bedarf und somit im öffentlichen Interesse auch zweckmässig mobilisieren lassen. Die Begründungen für die von der Bauverpflichtung ausgenom- _ menen Flächen ist nachvollziehbar. Zusammenfassend ist somit die vorgenommene Umsetzung der Bauverpflichtungsregelung bei bestehenden Bauzonen korrekt erfolgt. Die entsprechenden Festlegungen im Zonenplan sind genehmigungsfähig. 1.4.4. Hinweise für den Vollzug (Grundbuchanmerkungen) Es wird darauf hingewiesen, dass der Gemeindevorstand nach der Genehmigung der vorliegenden Ortsplanungsrevision das Grundbuchamt anzuweisen hat, die Bauver-

pflichtungen auf den jeweiligen Grundstücken im Grundbuch anzumerken (Art. 19w Abs. 2 Ziffer 4 KHG).

31

Ein mit einer Bauverpflichtung belegtes Grundstück ist mindestens zu 50 % des maximal zulässigen Nutzungsmasses gemäss Baugesetz zu überbauen (Art. 19g Abs. 3 KHG). Ist dies der Fall, erfolgt die Löschung der Grundbuchanmerkung. 1.5.

Gesamtbeurteilung

WMZ‘

Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass die Gemeinde ihren WMZBedarf hinreichend belegt hat. Auch die weiteren Voraussetzungen zur Dimensionierung der WMZ sowie diejenigen für die Einzonung gemäss Art. 15 RPG und KRlP-S Kap. 5.2.2, S . 5.2 — 8 sind erfüllt. Die beschlossenen W M Z , insbesondere d i e Einzo-

nung der Parzelle Nr. 34, sind somit genehmigungsfähig. _ Gemeinden, die ihre WMZ im Rahmen der Ortsplanung an den Bedarf angepasst und die weiteren gemäss Richtplan erforderlichen Massnahmen im Bereich WMZ umgesetzt haben, werden nach Genehmigung der Ortsplanung in die Objektliste des KRlP-S als "Gemeinde mit bereinigter Ortsplanung im Bereich WMZ" überführt. Das _ ARE wird entsprechend beauftragt, die Objektliste gemäss Art. 8 Abs. 2 KRVO betreffend die Gemeinde Masein nachzuführen. 2.

Arbeitsgebiete

Beiden Arbeitsgebieten geht es primär um die Entwicklung der Industrie- und Gewerbegebiete von kantonaler oder regionaler Bedeutung. Lokale Gewerbezonen sollen bedarfsgerecht dimensioniert, andernfalls reduziert werden (Kap. 5.2.3, S. 5.2 — 31). Die öffentlichen Zonen sind bedarfsgerecht zu dimensionierten und zeitnah bestimmungsgemäss zu nutzen (Kap. 5.2.6, S. 5.2 — 39). Vorliegend nehmen die Gewerbezonen (Arbeitsgebiete) der Gemeinde Masein infolge Um- und Auszonungen um - 2364 rn2 auf nunmehr im Gewerbegebiet Lochmüli vorhandene rund 7130 m2 (0,71 ha) ab. Vor dem Hintergrund der vorzitierten Richtplanvorgaben drängen sich keine Bemerkungen zu den Arbeitsgebieten auf.

32

3.

Waldfeststellung

i m Siedlungsbereich

Die Waldgrenzen, insbesondere die statischen Waldgrenzen im Bereich der Bauzonen, sind korrekt aus den dazugehörigen Grundlagen des Amtes für Wald und Natur- ' gefahren (AWN) übernommen worden. Ebenfalls sind die Waldabstandslinien korrekt eingetragen. Die Waldabgrenzungen und Waldabstandslinien können entsprechend genehmigt werden. Im Bereich der Bauzonen entfalten die statischen Waldgrenzen Wirkung im Sinne von Art. 13 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald (WaG; SR 921.0). 4.

Gefahrenzonen

im Siedlungsbereich

- neue Gefahrenzonenpläne

Die in den Zonenplän'en 1:2000 und 1 5 0 0 0 enthaltenen Gefahrenzonen basieren auf den vor Beschlussfassung am 21. Dezember 2020 bekannten kantonalen Gefahrendaten des AWN. Per Ende Herbst 2021 wurden die massgebenden Gefahrenkarten überarbeitet. Die Gefahrenkommission II des AWN hat daraus neue Gefahrenzonenpläne generiert.

Mit Protokoll Nr. 2_2021_07_P und d e n drei Gefahrenzonenplänen

1:2000 (Dorf), 1:2000 (Lochmüli) und 1:10 000, allesamt vom 8. November 2021, wurde die Gemeinde darüber orientiert. Die neuen Gefahrenzonen sind für die Behörden verbindlich (Art. 28 Abs. 3 kantonales Waldgesetz; BR 920.100). Im Genehmigungsverfahren zur vorliegenden Ortsplanung hat das ARE die neuen Gefahrenzonen 1 (rot, erhebliche Gefährdung) und 2 (blau, mittlere Gefährdung) mit den im Zonenplan 1:2000 enthaltenen Bauzonenabgrenzungen verglichen. Hierbei wurde auf den' Parzellen Nm. 258 und 353 im Gebiet Lochmüli eine Überlagerung der Bauzone mit der Gefahrenzone 1 festgestellt (vgl. die gelbumrandete

Fläche im

Luftbildausschnitt auf S. 6 des Anhörungsschreibens vom 12. Oktober 2021). Die Gemeinde wurde diesbezüglich angehört. Im Weiteren hat das ARE diejenigen Bauparzellen aufgelistet und im Anhang des Anhörungsschreibens in zwei Planausschnitten gelb gekennzeichnet, die in Abweichung zu den beschlossenen Zonenplänen neu eine Überlagerung mit der Gefahrenzone 2 aufweisen: -

Parzelle Nr. 68, Masein, Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

- ' Parzelle Nr. 33, Masein

Bergmüli,

Wohnmischzone

-

Parzelle Nr. 78, Masein Unterdorf, Dorfzone

-

Parzellen Nm. 282 und 400, Masein, Wohnzone 0.6

-

Parzelle Nr. 349, Masein, Wohnzone 0.6

-

Parzelle Nr. 411 , Masein Unterdorf, Dorfzone

-

Parzelle Nr. 353, Lochmüli, Gewerbezone

-

Parzellen N m . 134, 368 und 369, Dalaus, W 0.6 u n d Dorfervveiterungszone

-

Parzelle Nr. 277, Dalaus, Wohnzone 0.6

'

Gemäss Schreiben vom 7. Dezember 2021 beabsichtigt die Gemeinde, die eigentümerverbindliche Umsetzung der neuen Gefahrenzonenpläne der Gefahrenkommission II des AWN in die Zonenpläne demnächst an die Hand zu nehmen. Die in den Zonenplänen abgebildeten Gefahrenzonen können im Hinblick auf eine zeitnahe Umsetzung der neuen Gefahrenzone genehmigt werden. Die Gemeinde wird ersucht, bei künftigen Bauvorhaben im Bereich der erwähnten und neu mit einer Gefahrenzone tangierten Parzellenflächen die Bestimmungen zu den Gefahrenzonen 1 und 2 gemäss Art. 38 KHG zwischenzeitlich bereits zu berücksichtigen. 5.

Grundwasser- u n d Quellschutzzone

(Quelle Hirmi)

Die Grundwasser- und Quellschutzzone im Bereich der Trinkwasserquelle Hirmi urhfasst grundsätzlich die Schutzzonen S1 — 83 gemäss der dazugehörigen detaillierten Schutzzonenausscheidung mit Reglement und Plänen. Die entsprechende am 12. Dezember 2011 vom Gemeindevorstand erlasse Schutzzonenausscheidung wurde von der Regierung mit Beschluss vom 27. November 2012 (Protokoll Nr. 1124/2012) — u. a. mit der Anweisung zur vollständigen Umsetzung in der Ortsplanung (Ziffer 4 des Dispositivs) — genehmigt.

‘

Im Zuge der Prüfung des vorliegenden Zonenplans 1:5000 stellte das Amt für Natur und Umwelt (ANU) mit Vernehmlassung vom 8. Juli 2021 fest, dass die Abgrenzung der Grundwasser- und Quellschutzzone fälschlicherweise nicht mit den Schutzzonenabgrenzungen der S1 — S3 übereinstimmt. Vor allem in der westlichen (bergseitigen) Abgrenzung der neu festgelegten Grundwasser- und Quellschutzzone stimmt diese erkennbar (bis zu 20 bis 30 Meter) nicht mit der Schutzzone S3 überein. Es wird

diesbezüglich von einem Versehen ausgegangen. Im Übrigen bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Trinkwasserquelle Hirmi derzeit belastet und deshalb dringliche Schutzvorkehrungen zu treffen wären.

'

In Nachachtung des Regierungsbeschlusses vom 27. November 2012 wird die Gemeinde Masein erneut angewiesen,

die Grundwasser- und Quellschutzzone

bei

nächster Gelegenheit vollständig gemäss der detaillierten Schutzzonenausscheidung S1 — SS der Quelle Hirmi im Zonenplan festzulegen. 6. _ Gewässerraumzone Die Zonenpläne 12000 und 15000 beinhalten die Ausscheidung der Gewässerraumzone nach Art. 37a KHG für vorhandene stehende und fliessende Gewässer. Gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) haben die Kantone den Gewässerraum gemäss den Vorgaben von Art. 41a und 41b GSchV festzulegen. Die Gewässerraumzone hat die Gemeinde Masein in den Zonenplänen praxisgemäss als eine die Grundnutzung überlagerte Zone (im Sinne einer Schutzzone) ausgeschieden, bei einzelnen Gewässern hat die Gemeinde auf eine Gewässerraumzone verzichtet. Auf die Ausscheidung einer Gewässerraumzone kann nur dann verzichtet werden, wenn ein Gewässerabschnitt eingedolt ist oder ein Waldgebiet, ein Sömmerungsgebiet (SöGe), ein künstliches Gewässer oder ein sehr kleines Gewässer vorliegen. VorauSsetzung dafür ist jeweils, dass keine'übenrviegenden- Interessen entgegenstehen (Art. 41a Abs. 5 GSchV). Vorliegend hat die Gemeinde auf verschiedene Gewässerraumausscheidungen verzichtet, dies beispielsweise bei Kleingewässern, bei eingedolten Fliessgewässern oder bei solchen im Wald oder im SöGe. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass ein Verzicht auf die Ausscheidung einer Gewässerraumzone bloss vorläufiger Natur ist und auf einen solchen Entscheid bei einer nächsten Planung zurückgekommen werden kann. Ist etwa ein Bauvorhaben in der Nähe eines Gewässers geplant oder wird auf eine intensive Flächenbewirtschaftung umgestellt, muss vorgängig die Ausscheidung einer Gewässerraumzone in der Grundordnung geprüft werden. Zurzeit

liegen allerdings keine Anhaltspunkte vor, welche die Ausscheidung weiterer Gewässerraumzonen als dringend notwendig erscheinen lassen würden. Die ausgeschiedenen Gewässerraumzonen in den Zonenplänen 1:2000 und 1:5000 können daher genehmigt werden. 7.

Landschaften

und Biotope

In den Zonenplänen 1:2000 und 1:5000 hat die Gemeinde für verschiedene bedeutsame Landschaftsschutzgebiete sowie Trockenstandorte Schutzzonen ausgeschieden oder diese Gebiete und Flächen vereinzelt durch andere Festlegungen (bspw. Schutzzone Tagstein) gesichert. Dies wird grundsätzlich begrüsst. Allerdings ist das Landschaftsschutzobjekt L-311 "Cresta" von regionaler Bedeutung nicht vollständig gemäss Abgrenzung im RRIP Viamala resp. RIP2000 (Objekt 03.LS.11) mit einer Landschaftsschutzzone abgesichert worden. Es bestehen insbe-' sondere Abweichungen im Bereich des Hofes Cresta nahe Lochmüli. Für Biotope von lokaler Bedeutung (Flachmoore, Auen, Trockenstandorte, Hecken etc.) hat die Gemeinde zudem unbegründet auf die Ausscheidung von Schutzzonen verzichtet. Ohne Angabe von einzelfallweisen und konkreten Gründen kann grundsätzlich nicht auf diesbezügliche Schutzfestlegungen in den Planungsmitteln der Ortsplanung ver-. zichtet werden könne. In diesem Zusammenhang äussert sich die Gemeinde anlässlich ihrer Anhörung zu _ den Anträgen der Umweltorganisationen Pro Natura und WWF Graubünden (vgl. Kap. H) mit Schreiben vom 17. August 2021 wie folgt; "Wie im Planungsbericht ausgeführt, möchte die Gemeinde Masein den Fortbestand des seit Jahren bestehenden Hofes [Cresta] sicherstellen. Dieser würde gefährdet, wenn der Hof nun der Landschaftsschutzzone zugewiesen würde, und die Erstellung neuer Iandwirtschaftlicher Bauten im Bereich der bestehenden Bauten jedes Mal einer Interessenabwägung mit unsicherem Ausgang unterzogen werden müssen. Die Landschaftsschutzzone im Gebiet Tagstein misst rund 20 ha. Die Reduktion im Bereich des Hofes Cresta umfasst 2 ha, also lediglich

10 %. Diese Fläche ist intensiv

Iandwirtschaftlich genutzt [. . .]. Das wesentliche Merkmal der Landschaft, wie sie auch im Inventar und im FiiChtp/an umschrieben ist, besteht im Hügelzug von Cresta

36

Lunga und Tagstein [.. .]. Der Erhalt dieser Landschaft und des Schlosses Tagstein ist mit der Landschaftsschutzzone sichergestellt und wird durch das Weg/assen im Bereich Hof Cresta nicht gefährdet. Die Objekte von regionaler Bedeutung wurden alle gemäss den Abgrenzungen des Biotop- und Landschaftsinventars und des kantonalen bzw. regionalen Richtplans umgesetzt. Die Aue Nr. A-1266 “Nollaaue bei Case/lis", gemäss Biotopinventar von regionaler

Bedeutung,

wurde nicht umgesetzt,

und zwar, weil sie weder im kantona-

len noch im regionalen Richtplan enthalten ist. Somit hat die Interessenabwägung bereits auf Stufe Richtplan stattgefunden und ist nicht Sache der Ortsplanung. Charakterisiert wird die Aue wie folgt: "Grauerlenaue mit vegetationslosen Flächen, kiesigen Pionierflächen entlang der Naila. Rand/ich Schlingnattemlebensraum. " Diese Aue ist vollständig von Wald umgeben in unwegsamem Gelände in der “Nollaschlucht. Am Rand der Aue verläuft ein Gütenrveg und Wandemreg, der jedoch nicht bei Schweizmobil eingetragen ist. Beide enden wenig westlich der Gemeinde»

grenze zu Urmein.

Lokale Objekte wurden grundsätzlich nicht in die Ortsplanung aufgenommen. Die meisten TWW-lokal sind Vertragsabjekte und die angemessene Bewirtschaftung ist somit sichergestellt. Damit ist der Erhalt gewährleistet. Eine Bezeichnung als Naturschutzzone würde dabei keinen Mehwvert bringen. Bezüglich

FM-21422

kann ebenfalls festgestellt werden, dass das Flachmoor

selber

wie auch die umliegenden Wiesen vollständig als Vertragsobjekte registriert sind, womit das Anliegen eines Puffers ebenfalls hinfällig ist. -Für die Ausscheidung der Landschaftsschutzzonen ist der kantonale und regionale Richtplan massgebend. Objekte, die dort nicht enthalten sind, wurden nicht einer Landschaftsschutzzone zugewiesen. Die beiden Landschaften von lokaler Bedeutung gemäss Biotop- und Landschaftsinventar betreffen rund zur Hälfte bewaldete Flächen. Diese Flächen sind aufgrund der Waldgesetzgebung geschützt. Die Anteile,

37

die in der Landwirtschaftszone liegen, betreffen teilweise Vertragsobjekte, womit deren Schutz sichergestellt ist. Eine Teilfläche liegt in der rechtskräftigen und bebauten Bauzone, womit die Biotopabgrenzung nicht mehr aktuell ist." Mit der vorzitierten Stellungnahme liefert die Gemeinde eine hinreichende Begrün—

dung für ihren Verzicht auf die Ausscheidung einer Landschaftsschutzzone beim Hof Cresta. Dieser erweist sich somit als genehmigungsfähig. Demgegenüber kann bei Biotopen von lokaler Bedeutung — entgegen der Auffassung der Gemeinde — nicht ohne eine Angabe von konkreten Gründen auf öffentlich-rechtliche Schut2festlegungen verzichtet werden. Gemäss KRIP sind Naturschutzzonen für Objekte von lokaler Bedeutung vielmehr unter Abwägung der Interessen auszuschei— den (KRIP, Kap. 3.7, S. 3.7-5). Diese Interessenabwägung ist von der Gemeinde. in begründeter Form darzulegen. Die Gemeinde wird entsprechend angewiesen, bei der nächsten sich bietenden Gelegenheit einen öffentlich-rechtlichen Schutz der Biotope von lokaler Bedeutung zu prüfen oder einen allfälligen Verzicht zu begründen. Im Übrigen ergeben sich zu den beiden Zonenplänen 12000 und 15000, beide vom 21. Dezember 2020, keine weiteren Bemerkungen; diese können genehmigt werden.

- Genereller Gestaltungsplah 1:1000 1.

Erhaltungsbereich

Gemäss Art. 3 des kantonalen Natur- und Heimatschutzgesetzes (KNHG;

BR 496.000) sind die wertvollen Ortsbilder‚ Gebäudegruppen und Einzelbauten sowie deren Umgebung zu schonen und soweit möglich zu erhalten. Die Gemeinden schaffen dafür die erforderlichen Voraussetzungen über den Generellen Gestaltungsplan, der in den Gründzügen die Gestaltung der Siedlungen und Landschaft ordnet (Art. 42 ff. KHG). im vorliegenden Generellen Gestaltungsplan 1:1000 (GGP) wurde der Erhaltungsbereich gegenüber der bisherigen Planung mit dem Strassenraum und einer Teilfläche

38

der Parzelle Nr. 3 erweitert. Dies ist begrüssenswert. Gemäss Vernehmlassung der Denkmalpflege würden auch die Bauten und Anlagen der Parzellen N m . 8, 73, 2 7 0 ,

333, 340, 405 für eine Aufnahme in den Erhaltungsbereich grundsätzlich in Frage kommen. Die Gemeinde wird ersucht, regelmässig auch bei Bauvorhaben auf diesen genannten Parzellen die Bau- und Gestaltungsberatung beizuziehen (Art. 8 BauG). 2.

Geschützte und Erhaltenswerte Bauten und Anlagen

In ihrer Vernehmlassung äussert die Denkmalpflege, dass gemäss Art. 43 KHG nebst den Siedlungsbereichen vor allem auch Einzelbauten von besonderer künstlerischer, historischer, architektonischer oder landschaftsprägender Bedeutung im GGP aufzunehmen seien. Die Ausscheidung solcher Bauten fällt — wie bei den Erhal-' tungsbereichen — in die Zuständigkeit der Gemeinde im Rahmen der Generellen Gestaltungsplanung (Art. 42 ff. KHG). In der Bauinventarliste der Denkmalpflege sind für die Gemeinde Masein eine Reihe von erhaltenswerten Bauten und Anlagen aufgeführt, die im be30hlossenen GGP nicht enthalten sind. Gemäss Schreiben vom 14. Januar 2021 beabsichtigt die Gemeinde, die entsprechenden Bauten und Anlagen in die Ortsplanung aufzunehmen, sobald die Bauinventarliste in einer definitiven Version vorliege. Dies ist zu begrüssen. Der Gemeinde wird zudem empfohlen, bereits vor einer allfälligen Aufnahme weiterer '

erhaltenswerter Objekte in den GGP bei eingereichten Baugesuchen die Bau- und Gestaltungsberatung beizuziehen (Art. 8 BauG und in Anlehnung an Art. 39 BauG). 3.

Baulinie (Typ B), Parzelle Nr. 340

Im Ortsteil "Müli" ist im GGP auf der Parzelle Nr. 340 eine Baulinie des Typs B festgesetzt. Hierzu ist festzustellen, dass das Ortsbild von Masein im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von regionaler Bedeutung geführt ist. Dem Sied-

lungsteil "Müli" wird darin das Erhältungsziel A zugewiesen. Das lSOS-Ziel A fordert den grundsätzlichen Erhalt der vorhandenen Bausubstanzen, wobei vor allem die

39

Verengung des Strassenraums auf Höhe der Parzellen Nm. 340 und 84 möglichst erhalten bleiben soll. Die Denkmalpflege geht von einer potentiellen Beeinträchtigung dieser Erhaltungsziele aufgrund der vorgenannten Baulinie aus und beantragt daher dessen Nichtgenehmigung. Diesbezüglich macht die Gemeinde in ihrem Schreiben vom 7. Dezember 2021 sinn-. gemäss geltend, dass die Baulinie Gegenstand der vor zehn Jahren beschlossenen und damit rechtskräftigen Ortsplanung bilde, weshalb die mögliche lnteressenabwägung bereits damals stattgefunden habe. Im Übrigen bleibe die Gassenbildung erhalten und auch die gesamtheitliche räumliche und architekturhistorische Qualität sei dadurch nicht in Frage gestellt. Zusammenfassend beantragen die Gemeinde sowie auch der Grundeigentümer der Parzelle Nr. 340 (mit E-Mail vom 8. Dezember 2021) daher, dass die Baulinie

vorbehaltlos z u genehmigen

sei.

Den Ausführungen der Gemeinde kann gefolgt werden. Es wurde vom ARE und von der Denkmalpflege übersehen, dass die Baulinie auf der Parzelle Nr.340 schon im bisherigen GGP vorbestanden hat. Die Verhältnisse haben sich seither nicht geändert. Die Baulinie kann genehmigt werden.

V

Im Übrigen ergeben sich zum Generellen Gestaltungsplan 1:1000 vom 21. Dezember 2020 keine weiteren Bemerkungen; er kann genehmigt werden.

G. Genereller Erschliessungsplan

1:2000 Verkehr

Genereller Erschliessungsplan1:2000 Ver- und Entsorgung Genereller Erschliessungsplan

1:5000

Fuss- und Wanderwege Das kantonale Inventar der Langsamverkehrswege (Fuss- und Wandenrvege) ist ge— _ mäss Stellungnahme des TBA Graubünden vom 19. April 2021 grundsätzlich, mit einzelnen Ausnahmen, korrekt in den Generellen Erschliessungsplänen abgebildet und festgelegt worden. Die Gemeinde wird im Hinblick auf die Nachführung darauf hingewiesen, dass Abweichungen, Doppelführungen von Wegen, fehlende Wege

40

odermittlerweile ungeeignete Wege (bspw. aufgrund -von Hartbelägen) mit der "Wandemegé Graubünden" (vormals BAW Bündner Wanderwege) sowie mit der Fachstelle Langsamverkehr des TBA zu überprüfen und zweckmässig mit dem inventaris_ierlen Langsamverkehrsnetz in Übereinstimmung zu bringen sind. Gegebenenfalls sind die Festlegungen zu optimieren und die Generellen Erschliessungspläne sind anzupassen resp. zu ergänzen. Im Übrigen ergeben sich zu den Generellen Erschliessungsplänen 1:2000 Verkehr, 1:2000 Ver- und Entsorgung und 15000, alle vom 21. Dezember 2020, keine weiteren Bemerkungen; diese können genehmigt werden.

1.

Beschwerderecht

der Umweltorganisationen

Gemäss Art. 104 Abs. 2 KHG müssen die beschwerdeberechtigten Umweltorganisationen im Nutzungsplanungsverfahren keine förmliche Planungsbeschwerde an die Regierung erheben, um die Möglichkeit des Weiterzuges des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses an die Gerichte (Verwaltungsgericht; Bundesgericht) nicht zu verwirken. Es genügt, wenn sie sich während der in Art. 48 Abs. 4 KHG geregelten Beschwerdeauflage beim ARE anmelden und danach innert einer vom ARE gesetzten Frist eine Stellungnahme einreichen. Von dieser Möglichkeit haben vorliegend die Pro Natura und WWF Graubünden Ge-

brauch gemacht. Diese Organisationen haben sich entsprechend das Recht gewahrt," gegen den OP-Genehmigungsbeschluss allenfalls Beschwerde an das Verwaltungsgericht zu erheben. 2.

Stellungnahme

Pro Natura Graubünden

und WWF Graubünden

Mit gemeinsamer Stellungnahme vom 28. April 2021 stellen Pro Natura Graubünden und WWF Graubünden die folgenden Anträge:

41 .1.

Bei Differenzen zwischen den vorgeschlagenen Abgrenzungen der kommunalen Landschaftsschutzzonen von regionaler Bedeutung und den rechtskräftigen Objekten des Landschaftsinventars sei die Interessénabwägung nachvollziehbar zu

'

begründen. 2.

Analog seien Differenzen zwischen den vorgeschlagenen Abgrenzungen der kommunalen Naturschutzzonen und den rechtskräftigen Objekten des Biotopinventars von regionaler Bedeutung nachvollziehbar zu begründen.

3.

Die Biotopinventare von lokaler Bedeutung seien ebenfalls als kommunale Naturschutzzonen auszuscheiden. Beim Flachmoor-Objekt Nr. FM-21422 sei die Pufferzone zu berücksichtigen. In jenen Fällen, wo darauf verzichtet worden sei, sei die lnteressenabwägung nachVollziehbar zu begründen.

4. Analog seien die Landschaftsobjekte von lokaler Bedeutung als kommunale Landschaftsschutzzonen auszuscheiden, respektive sei ein Verzicht nachvollziehbar zu begründen.

'

.

5. Das kommunale Baugesetz sei mit Regelungen für alle Typen von Naturschutzzonen (nicht nur Trockenstandortszonen) und die Landschaftsschutzzonen zu ergänzen. 6. Das kommunale Baugesetz sei hinsichtlich der Trockenstandortszonen auf das

KRG abzustimmen.

.

Zur Begründung führen die UmweltorganiSationen im Wesentlichen sinngemäss aus, dass verschiedene inventarisierte Landschaftsobjekte sowie Biotope, insbesondere solche von lokaler Bedeutung, nicht in der Ortsplanung Masein umgesetzt worden seien. Zudem fehle der Bezug zum Landschaftskonzept Schweiz (LKS, 1998, aktualisiert 2020) und zur Strategie Biodiversität Schweiz mit dem Aktionsplan Biodiversität (SBS, 2012/2017). Diese Konzepte nach Art. 13 RPG würden bei der Umsetzung der Umweltziele des Bundes eine wichtige Rolle spielen. Zudem würden Bestimmungen zur Naturschutzzone im Baugesetz fehlen und die Bestimmungen zur Trockenstandortszone würden in Widerspruch zum KRG stehen. In der Ortsplanung sei zusammenfassend

darzulegen,

wie mit den inventarisierten Objekten

und den erwähnten

Konzepten umgegangen werde. Zudem seien die erforderlichen Naturschutzzonenbestimmungen

im BauG, insbesondere

rekt auf das KRG abzustimmen.

hinsichtlich

der Trockenstandortzonen,

kor-

42

3.

Vernehmlassung der Gemeinde Masein

In ihrer Vernehmlassung vom 17. August 2021 beantragt die Gemeinde Masein, den Anträgen der Pro Natura und des WWF sei nicht zu entsprechen. Die hierfür von der Gemeinde vorgebrachte Begründung wurde vorangehend bereits im Wortlaut wiedergegeben (vgl. Kap. E, Ziffer 7); es wird darauf vewviesen. Zudem macht die Gemeinde sinngemäss geltend, dass sich die Regelungen zur Trockenstandortszone (Art. 33 BauG) von denjenigen zur Naturschutzzone (Art. 33 KRG) unterschieden. Art. 33 BauG sei zudem mit den aktuellsten Grundlagen sowie mit dem ANU abgeglichen worden. Für die Gemeinde bestehe daher Gewähr, dass die Zonenbestimmungen im neuen Baugesetz entsprechend genehmigungsfähig seien. 4.

Beurteilung

' Wie bereits ausgeführt, können sich“ die Umweltorganisationen im Rahmen ihrer Ver-

fahrensbeteiliguhg auf eine blosse Stellungnahme zu den aus ihrer Sicht bestehenden Problempunkten derjeweiligen Planung beschränken. Im Gegensatz zu einer Planungsbeschwerde sind dabei nicht zwingend formelle Rechtsbegehren erforderlich. Vor diesem Hintergrund kann sich auch die Regierung bei der Beurteilung der Stellungnahmen der Umweltorganisationen verhältnismässig kurz halten und muss nicht sämtliche Argumente im Detail abhandeln. Vorliegend kann sich die Regierung hinsichtlich der bemängelten Landschaftsschutzzone auf die nachvollziehbaren Begründungen der Gemeinde stützen, denen sie folgt. Im Übrigen wird auf die vorstehenden Erwägungen zu den Landschaften und Biotope unter Kap. E, Ziffer 7 verwiesen. Soweit die Umweltorganisationen schliesslich geltend machen, Art. 33 BauG über die Trockenstandortzone widerspreche dem KRG, kann ihnen nicht gefolgt werden. Da es sich bei den Trockenstandortzonen nicht um Naturschutzzonen im Sinne von Art. 33 KRG handelt, ist die im BauG vorgesehene, differenzierte Regelung zulässig.

Im Ergebnis kann somit festgestellt werden, dass die Anträge der Pro Natura und des WWF unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen im Wesentlichen bereits erfüllt sind. Die weiteren Anliegen zum BauG enrveisen sich nach dem Gésagten als unbegründet.

Gestützt

auf Art. 4 9 KHG

beschliesst

die Regierung:

1. Das am 21. Dezember 2020 beschlossene Baugesetz wird im Sinne der vägungen mit folgender Anweisung, mit folgendem Hinweis, mit folgendem Anliegen und mit folgenden Empfehlungen genehmigt:

a) Die Gemeinde wird angewiesen, in ihrem Baugesetz sicherzustellen, dass die festgelegten Mindestdichten bei den konkreten Baugesuchen mindestens zu 80 % ausgeschöpft werden. Bis zur rechtskräftigen Genehmigung entsprechender kommunaler Bestimmungen gelten die folgenden Bestimmungen nach Art. 26 Abs. 2 und 3 des

Musterbaugesetzes für Bündner Gemeinden (MBauG 2020): Neue Bauten sowie Erweiterungen und neubauähnliche Umgestaltungen bestehender Bauten werden grundsätzlich nur bewilligt, wenn das festgelegte „ Mass der Nutzung (Nutzungsziffer und Gebäudeabmessungen) zu mindestens 80 % ausgeschöpft wird. Die Baubehörde kann Ausnahmen zulassen, wenn ausserordentliche Verhältnisse vorliegen oder wenn die Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses (Nutzungsziffer und Gebäudeabmessun-‘ gen) eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde. b)

Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass sich der Kantonsanteil

von

75 % der Mehmertabgabe unabhängig der Erhöhung oder Senkung des Ab-

gabesatzes (Art. 17 BauG) nach dem ordentlichen Abgabesatz von 30 % berechnet (Art. 19I Abs. 1 KHG). Mehreinnahmen gehen in den kommunalen Fonds, bei reduzierten Einnahmen bleibt der Kantonsanteil schadlos. Die Gemeinde wird ersucht, zur Gewährleistung der Wildruhe innerhalb der Wildruhezonen während der Zeitspanne vom 20. Dezember bis 31. März Betretungsverbote im Sinne von Art. 32 Abs. 2 BauG zu erlassen. d)

Der Gemeinde wird empfohlen, die Bauberatung und Gestaltungsfachleute im ganzen Siedlungsgebiet regelmässig beizuziehen und auf Basis des Kommunalen Räumlichen Leitbildes Gestaltungsrichtlinien als Projektierungs- und Beurteilungshilfen zu erlassen (bspw. nach dem Vorbild der Gemeinde Scharans). ' Der Gemeinde wird empfohlen, Bauvorhaben und Nutzungsänderungen an und im Einflussbereich von Kantonsstrassen frühzeitig dem Tiefbauamt Graubünden zur Prüfung vorzulegen.

Der Zonenplan 1:2000 und der Zonenplan 1:5000, beide vom 21. Dezember 2020, werden im Sinne der Erwägungen mit folgenden Anordnungen zur Mehr, wertabgabe und zu den Bauverpflichtungen (Vorbehalte und Anweisungen) so-

wie mit folgenden weiteren Anweisungen, mit folgendem Anliegen und mit folgenden Hinweisen genehmigt: 2.1 Anordnungen 3)

zur Mehrwertabgabe Einzonung

Mehrwertabgabepflichtige

Die Einzonung der 1492 m2 messenden Fläche auf der Parzelle Nr. 34 in die Wohnzone W 0.8 unterliegt der Mehrwertabgabepflicht nach Art. 19i ff.

KRG. ' b)

Veranlagung

' der Mehrwertabgabe

Die Gemeinde wird angewiesen, für die vorervvähnte Einzonung gegenüber der Grundeigentümerschaft unmittelbar nach Rechtskraft des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses die entsprechende Mehrwertabgabe auf der

Basis des Bewertungsgutachtens des Amtes für Immobilienbewertung zu veranlagen und die Veranlagungsverfügung gleichzeitig auch dem Amt für _

Raumentwicklung zu eröffnen. Genehmigungsvorbehalt Die Genehmigung der Einzonung gemäss Ziffer 2.1 lit. a) hiervor erfolgt unter der Bedingung, dass die Gemeinde die Veranlagungsverfügung gemäss Ziffer 2.1 lit. b) effektiv erlässt und diese in Rechtskraft emachsen ist. d)

Anweisung des Gemeindevorstands

a n das Grundbuchamt

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Veranlagungsverfügung das Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf dem betreffenden Grundstück die Mehrwertabgabepflicht samt Abgabehöhe anzumer— ken sowie das gesetzliche Pfandrecht einzutragen. Bezug der fälligen Abgabe Die Gemeinde wird angewiesen, die gemäss Ziffer 2.1 lit. b) veranlagte Mehmertabgabe in Rechnung zu stellen, sobald sie fällig ist. Die Fälligkeit tritt ein, wenn das von der Mehmertabgabepflicht betroffene Grundstück (siehe Grundbuchanmerkung) veräussert wird oder wenn für das Grundstück eine Baubewilligung erteilt wird. f)

Meldung Rechnungstellung

a n das Amt für Raumentwicklung

Die Gemeinde wird angewiesen, die Rechnungstellung für die Mehrwertabgabe unverzüglich dem Amt für Raumentwicklung zu melden (separate Rechnungstellung im Fall der Veräusserun‘g; Baubewilligung mit Rechnungstellung im Fall der Überbauung), damit das Amt gegenüber der Gemeinde den Kantonsanteii des Abgabeertrags (75 %) einfordern kann. 2.2

Anordnungen

von Bauverpflichtungen

Einzonungen

mit Bauverpflichtung '

Für die Einzonung der Parzelle Nr. 34 im Umfang von 1492 rn2 besteht eine gesetzliche Bauverpflichtung gemäss Art. 190 KRG und Art. 13 BauG.

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b)

Bestehende Bauzonen mit Bauverpflichtung Für die im Zonenplan mit einer Bauverpflichtung belegten Bauzonen gilt die gesetzliche Bauverpflichtung gemäss Art. 199 KHG und Art. 13 BauG. Anweisung des Gemeindevorstands an das Grundbuchamt

‚

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Ortsplanung das Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf den betreffenden

Grundstücken die Bauverpflichtungen anzumerken.

2.3. Weitere Anweisungen, Anliegen und Hinweise Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass im Bereich der Bauzonen die statischen Waldgrenzen statische Wirkung im Sinne von Art. 13 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald (WaG; SR 921.0) entfalten. b)

Die Gemeinde wird ersucht, bei Bauvorhaben im Bereich der wegen der

zwischenzeitlich aktualisierten behördenverbindlichen Gefahrenzonenpläne des Amtes für Wald und Naturgefahren mit einer Gefahrenzone 1 oder 2 überlappten Parzellenflächen die Bestimmungen gemäss Art. 38 KHG zu berücksichtigen. In Nachachtungdes Regierungsbeschlusses vom 27. November 2021 (Protokoll Nr. 1124/2021) wird die Gemeinde angewiesen, bei der nächsten sich bietenden Gelegenheit die Grundwasser- und Quellschutzzone zur Quelle ' Hirmi vollständig gemäss der detaillierten Schutzzonenausscheidung im Zonenplan festzulegen. Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass für Kleingewässer, eingedolte Gewässer oder für Gewässer im Waldareal oder im Sömmerungsgebiet dereinst Gewässerraumzonen nötig werden, sofern sich etwa die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse ändern sollten und sich daraus ein Bedarf für die Ausscheidung von Gewässerraumzonen ergibt (bspw. bei Veränderungen in der Flächenbewirtschaftung oder bei Bauvorhaben in der Nähe von Gewässern ohne Gewässerraumzone).

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e)

Die Gemeinde wird angewiesen, bei der nächsten sich bietenden Gelegenheit einen öffentlich-rechtlichen Schutz der Biotope von lokaler Bedeutung zu prüfen oder einen allfälligen Verzicht zu begründen.

Der Generelle Gestaltungsplan

1:1000 vom 21. Dezember 2021 wird im Sinne

mit folgendem Anliegen und mit folgender Empfehlung geneh-

der vägungen _ migt: a)

Die Gemeinde

wird ersucht, bei Bauvorhaben

auf den Parzellen

N m . 8 , 73,

270, 333, 340, 405 — analog der Regelungen-zum Erhaltungsbereich (Art. 38 BauG) — regelmässig die Bau- und Gestaltungsberatung beizuziehen (Art. 8 BauG). b)

Der Gemeinde wird empfohlen, bereits vor einer allfälligen Aufnahme der weiteren erhaltenswerten Objekte aus der Bauinventarliste der Denkmalpflege in den Generellen Gestaltungsplan bei eingereichten Baugesuchen die Bau- und Gestaltungsberatung beizuziehen (Art. 8 BauG und in Anleh-

‘

nung an Art. 39 BauG). Der Generelle

Erschliessungsplan

schliessungsplan

1 :2000 Verkehr, der Generelle

1:2000 Ver- und Entsorgung

Er-

und der Generelle Er-

s c h l i e s s u n g s p l a n 1:5000, alle vom 21. Dezember 2020, werden im Sinne d e r

En1vägungen mit folgendem Hinweis genehmigt: -

Die Gemeinde wird in Bezug auf die Fuss- und Wandewvege darauf hingewiesen, dass allfällige Abweichungen oder Doppelführungen von Wegen, fehlende Wege oder mittlerweile uhgeeignete Wege (bspw. aufgrund von Hartbelägen) gegenüber den im inventarisierten Kantonswegnetz enthaltenen Wanderwegen mit der "Wandewvege Graubünden" (vormals BAW Bündner Wandewvege) sowie mit der Fachstelle Langsamverkehr des {Tiefbauamts

zu überprüfen und die Wege zweckmässig mit dem inventari-

sierten Langsamverkehrsnetz in Übereinstimmung zu bringen sind. Gegebenenfalls sind die Generellen Erschliessungspläne bei nächster sich bietender Gelegenheit darauf anzupassen resp. zu ergänzen.

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Die Gemeinde wird angewiesen, vor weiteren 0rtsplanungsrevisionén, die mit einer Vergrösserung oder Verlagerung des Siedlungsgebiets einhergehen, beim Amt für Raumentwicklung anzufragen, welche Fläche ihr hierfür noch ohne vorgängige Richtplananpassung zur Verfügung steht. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, Masein in der Objektliste des Kantonalen Richtplans Siedlung als "Gemeinde mit bereinigter Ortsplanung im Bereich WMZ" nachzuführen (Art. 8 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für

den Kanton Graubünden, KRVO;BR 801.110). Der Gemeindevorstand Masein wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Be-' kanntgabe der Gemeindeversammlung vom 21. Dezember 2020 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltene di-i rekte Korrekturen, Anordnungen, Vorbehalte und Anweisungen innert—30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beim Venrvaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die SO-tägige Beschwerdefrist an das Venrvaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.

Soweit für die Venrvirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not— wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.7 10. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen. 11. Die von der Gemeinde bestimmte Datenvenrvaltungsstelle führt die Nutzungsplandaten nach den Weisungen des Amts für Raumentwicklung nach. Dabei ist

49 49

definitiv als definitiv dass Nutzungsplanfestlegungen berücksichtigen, dass Zu dann als erst dann Nutzungsplanfestlegungen erst Zu berücksichtigen,

Geden entsprechenden wenn gegen können, wenn werden können, rechtskräftig betrachtet entsprechenden Gegegen den betrachtet werden rechtskräftig

keine VerPublikationsdatum keine ab dem Verdem Publikationsdatum Tagen ab 30 Tagen innert 30 nehmigungsbeschluss nehmigungsbeschluss innert

werden bzw. Vewvalallfällige Venwalwenn allfällige bzw. wenn eingereicht werden waltungsgerichtsbeschwerden waltungsgerichtsbeschwerden eingereicht

sind. tungsgerichtsbeschwerden abgewiesen worden sind. abgewiesen worden tungsgerichtsbeschwerden

-1

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an: Mitteilung an: 12. Mitteilung . 12.

50

Der Präsident:

‚W

‘ Marcus Caduff

Namens der Regierung Der Kanzleidirektor:

W

Daniel Spadin