Totalrevision

Mitgeteilt den

Protokoll Nr.

06. November 2012

07. November 2012

1057

A.

Die Stimmberechtigten der Gemeinde Zizers beschlossen an der Urnenabstimmung vom 27. November 2011 eine Totalrevision der Ortsplanung. Im Einzelnen wurden folgende Planungsmittel verabschiedet: -

Baugesetz

-

Zonenplan 1:2000

-

Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:2000 Untere Au / Riedlöser

-

Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:5000 Genereller Gestaltungsplan 1:2000

-

Genereller Erschliessungsplan 1:2000 Verkehr

-

Genereller Erschliessungsplan 1:2000 Ver- und Entsorgung

-

Genereller Erschliessungsplan 1:5000

Neben diesen Planungsmitteln reichte die Gemeinde Zizers die folgenden weiteren Unterlagen ein: -

Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 5. Dezember 2011 gemäss Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV) Arbeitsplan „Überbauungsstand" 1:4000 vom 28. Mai 2010 Arbeitsplan „Erschliessungsstand" 1:4000 vom 28. Mai 2010

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste mit Datum vom 15. November 2010 einen Vorprüfungsbericht.

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Die öffentliche Bekanntgabe der Urnenabstimmung vorn 27. November 2011 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) erfolgte am 8. Dezember 2011. Es ging eine Beschwerde ein. Diese wird in einem separaten Regierungsbeschluss behandelt. Mit Schreiben vom 20. Dezember 2011 ersuchte der Gemeindevorstand Zizers um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 KRG.

B. Gegenstand der Revisionsvorlage

Inhalt der vorliegend zu genehmigenden Totalrevision der Ortsplanung bildet ein komplett überarbeitetes Baugesetz mit den entsprechenden Anpassungen sowie Überarbeitungen sämtlicher Nutzungspläne. Die bisher rechtskräftige Ortsplanung der Gemeinde Zizers stammt im Wesentlichen aus dem Jahre 1989. Seither haben sich die Verhältnisse, Ansprüche und Bedürfnisse erheblich geändert. Planerische Schwerpunkte bei der Erarbeitung der Totalrevision waren die Schaffung von baureifem Land sowie die inhaltliche Überarbeitung des Baugesetzes mit Anpassung an die neuen kantonalen Raumplanungserlasse (KRG und KRVO).

C. Übereinstimmung mit der Richtplanung

Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde u.a. die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist somit zu prüfen, ob die vorliegende Totalrevision der Ortsplanung mit dem Richtplan Graubünden 2000 (RIP2000, vom Bundesrat genehmigt am 19. September 2003) sowie mit dem rechtskräftigen Regionalen Richtplan Nordbünden übereinstimmt. Diese Prüfung erfolgt nachstehend im gegebenen Zusammenhang.

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D. Baugesetz 1. Allgemeines

Die Gemeinde Zizers hat im Rahmen der vorliegenden Totalrevision der Ortsplanung ihr Baugesetz revidiert und auf das KRG und die KRVO, beide in Kraft seit dem 1. November 2005, abgestimmt. Die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) wurde ebenfalls berücksichtigt. Damit verfügt die Gemeinde über ein zeitgemässes Baugesetz.

2.

Materielles

Art. 4 (Bauberatung)

Der Ortskern von Zizers ist gemäss Inventar der schützenwerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von regionaler Bedeutung. Es wird deshalb der Gemeinde empfohlen, bei Bauvorhaben im Ortskern grundsätzlich immer die Bauberatung der Denkmalpflege beizuziehen. Im Übrigen ergeben sich zu dem am 27. November 2011 beschlossenen Baugesetz keine weiteren Bemerkungen; es kann genehmigt werden.

E. Zonenplan 1:2000 1. Grösse der Wohnbauzonen

Die in der bisherigen Zonenplanung ausgeschiedenen Wohnbauzonen, d.h. die dem allgemeinen Wohnungsbau dienenden Bauzonen (Kernzone, Wohnzonen, Wohnund Gewerbezone), umfassen gemäss dem Planungs- und Mitwirkungsbericht (Kapitel 4.1, Seite 9) rund 59.1 ha, wovon rund 53.5 ha (90.5 %) als überbaut und rund 5.6 ha (9.5 %) als noch nicht überbaut ausgewiesen sind. In dieser Reserve nicht enthalten sind die in den vorliegenden Unterlagen nicht ausgewiesenen Nutzungsreserven innerhalb des überbauten Gebietes.

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Die Gemeinde Zizers beschloss im Rahmen der vorliegend zur Debatte stehenden Ortsplanungsrevision neue Ein- und Auszonungen im Umfang von ca. 37 569 m2 resp. 4061 m2. Netto beträgt die Bauzonenvergrösserung somit 33 508 m2, also 3.35 ha. Wie die Gemeinde im Planungs- und Mitwirkungsbericht auf einen Wert von 3.09 ha kommt, ist nicht nachvollziehbar. Konkret erfolgten Neueinzonungen in den Gebieten Rangs I (8471 m2), Rangs II (11 638 m2), Stöckli (927 m2), Rüfe (5381 m2), Garage Stock (395 m2) und Gerbi (10 757 m2). Die Auszonungsgebiete liegen in Rangs I (563 m2) und an der Calandastrasse (3498 m2). Mit den bereits bestehenden Reserven von 5.6 ha ergibt dies für die Gemeinde Zizers in der Summe eine Wohnbauzonenreserve im Umfang von rund 8.95 ha (5.6 + 3.35). Die ausgeschiedenen Wohnbauzonen bedürfen angesichts dieses Reservewertes einer näheren Prüfung unter dem Aspekt der Bauzonengrösse. Massgebend für diese Prüfung sind der im RPG enthaltene Grundsatz der Siedlungsbegrenzung und die diesen Grundsatz konkretisierende Bestimmung von Art. 15 lit. b RPG, wonach Bauzonen nicht grösser als der voraussichtliche Bedarf in den nächsten 15 Jahren sein dürfen. Es fragt sich, ob die im vorliegenden Zonenplan 1:2000 vom 27. November 2011 vorgesehenen unüberbauten Wohnbauzonenreserven von rund 8.95 ha diese zwingende und zentrale Vorgabe des eidgenössischen Rechts erfüllen. Der Bauzonenbedarf wird in Graubünden nach konstanter Genehmigungspraxis der Regierung aufgrund der sogenannten Trendmethode berechnet. Dabei wird der durchschnittliche jährliche Baulandverbrauch der letzten zehn bis 15 Jahre in die Zukunft extrapoliert, woraus in der Regel realistische Werte resultieren. Für die Gemeinde Zizers kann dabei die Bautätigkeit über eine Auswertung der Jahre 1992 bis 2011 ermittelt werden. Im Jahre 1992 verfügte die Gemeinde Zizers über eine Bauzonegrösse von ca. 59.55 ha, wobei ca. 42.03 ha als überbaut und ca. 17.52 ha als Wohnbaureserven ausgewiesen wurden (vgl. Übersicht über den Stand der Überbauung, Erschliessung und Baureiche vom 27. April 1992). Im Jahre 2011 war gemäss Planungs- und Mitwirkungsbericht (vgl. Ziff. 4.1, S. 9) wie erwähnt eine Fläche von rund 53.49 ha überbaut. Das heisst, innerhalb von 19 Jahren wurde

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eine Fläche von rund 11.46 ha (53.49 — 42.03) überbaut. Die ausgeschiedenen Wohnbauzonenreserven von rund 8.95 ha entsprechen demnach in etwa dem voraussichtlichen Bedarf in den nächsten 15 Jahren von 9.05 ha ([11.46 / 19] x 15). 2. Nachhaltige Siedlungsentwicklung/Siedlungsqualität (Vereinbarkeit der beschlossenen Einzonungen mit dem RIP2000)

Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderem die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob die im Zonenplan 1:2'000 enthaltenen Zonenausscheidungen und weiteren nutzungsplanerischen Festlegungen mit dem Richtplan Graubünden (RIP2000, vom Bundesrat genehmigt am 19. September 2003) übereinstimmen. Der RIP2000 befasst sich eingehend mit Erweiterungen des Siedlungsgebietes, wie sie vorliegend geplant sind (vgl. Kap. 5.3.1-2). Danach sollen Bauzonenvergrösserungen in erster Linie dort vorgenommen werden, wo Synergien mit bereits getätigten Infrastrukturinvestitionen erreicht werden, wo die Siedlungsqualität verbessert oder erhalten werden kann und wo eine ausgewiesene Nachfrage besteht. Für Erweiterungen des Siedlungsgebietes sind folgende sechs Anforderungen zu erfüllen: Die Anforderung Nr. 1 (Vorliegen eines Leitbildes respektive einer Zielvorstellung) kann als erfüllt betrachtet werden. So verfügt die Gemeinde über ein Leitbild,

worin als Oberziel erklärt wird, dass in die Attraktivität von Zizers als Lebens- und Arbeitsraum investiert werde, wobei ein verkehrssicheres und verkehrsarmes Zizers mit öffentlichem Verkehr angestrebt wird. Es sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, damit künftige Generationen in Zizers vermehrt leben und arbeiten können. Die Zielvorstellung der vorliegenden Totalrevision der Ortsplanung wurden sodann auch im Planungs- und Mitwirkungsbericht dargelegt (vgl. PMB, Ziff. 1.3, S. 3 ff.). Danach hat die Erhaltung und Förderung der Wohn- und Lebensqualität einen besonders hohen Stellenwert. Einzonungen erfolgten in Gebieten, welche schon früher einmal eingezont waren und heute in der Zone übriges Gemeindegebiet liegen. Zudem durften diese Liegenschaften weder im Eigentum der politischen Gemeinde noch der Bürgergemeinde stehen. Sodann mussten die Einzonungsflächen die Bauzone sachlogisch abrunden, und die erwarteten Infrastrukturkosten durften nicht zu

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gross sein. Schliesslich durften die Einzonungsflächen nicht nur für Ein/Zweifamilienhäuser bestimmt sein, sondem es musste auch der Bau von Mehrfamilienhäuser ermöglich werden (vgl. PMB, Ziff. 4.4, S. 13). In Bezug auf die Qualitätssicherung wird es entscheidend sein, dass im Rahmen der Folgeverfahren die erforderlichen Massnahmen getroffen werden, damit die gewünschten baulichen und gestalterischen Entwicklungen eintreffen. Bezüglich des Verkehrs sollen die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger darüber entscheiden können, ob und in welcher Form verkehrsberuhigende Massnahmen (Tempo 30) ergriffen werden sollen. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Gemeinde Zizers die vorliegende Totalrevision der Ortsplanung gestützt auf ihr Leitbild und die formulierten Zielvorstellungen erarbeitet hat, womit sie die richtplanerische Grundvoraussetzung erfüllt hat. Für die Anforderung Nr. 2 (Abstimmung auf ein regionales Siedlungskonzept) kann auf die Anpassung des kantonalen Richtplans aufgrund des Agglomerationsprogramms verwiesen werden. Insbesondere die Einzonung im Gebiet „Gerbi" (rund 1 ha), wo an zentraler und durch den öV gut erschlossener Lage eine für Zizers und das Quartier angemessene dichte Nutzung angestrebt wird, entspricht den Vorgaben des Richtplanes nach einer ortsbaulich differenzierten Verdichtung insbesondere an gut mit dem öV erschlossenen Lagen. Betreffend den Einzonungsgebieten Rangs I (8471 m2), Rangs II (11 638 m2) und Rüfe (5381 m2) ist, wie erwähnt, zu vermerken, dass diese Gebiete bereits früher in einer Bauzone lagen, das Siedlungsgebiet lo,

gisch abgrenzen und eine gut ablesbare Trennlinie zwischen dem Siedlungs- und dem Nichtsiedlungsgebiet sicherstellen. Zudem handelt es sich um relativ kleine Einzonungsflächen, welche keiner Abstimmung auf regionaler Ebene bedürfen. Eine dichtere Bauweise an diesem obersten Bauzonenrand würde das harmonische Ortsbild stören und wäre abzulehnen. Indessen muss die Gemeinde Zizers künftig entsprechend dem Richtplan zum Agglomerationsprogramm weiterhin Mittel und VVege prüfen, die eine weitere Verdichtung nach innen ermöglichen. Bezüglich der Anforderung Nr. 3 (Bedarfsnachweis) kann auf die Erwägungen unter Ziff. 1 hievor verwiesen werden, wo dargestellt wurde, dass die von der Gemeinde Zizers ausgeschiedenen Wohnbauzonenreserven von rund 8.95 ha aufgrund der Trendmethode bedarfsgerecht sind und damit unter dem Aspekt von Art. 15 lit. b RPG akzeptiert werden können.

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Die Anforderung Nr. 4 (Gestaltungs- und Erschliessungskonzept) ist ebenfalls erfüllt. Für die neu eingezonten Flächen in den Gebieten „Rüfe" und „Rangs II" enthält der Planungs- und Mitwirkungsbericht ein Gestaltungs- und Erschliessungskonzept. Durch die Verlängerung der Pischastrasse in die Postgasse (vgl. Genereller Erschliessungsplan 1:2000 Verkehr) ist mit der Gemeinde davon auszugehen, dass zumindest die Hälfte des neuen Quartiers eine Zu- und Wegfahrt über die Postgasse wählen wird, so dass die Obergasse und damit der Schulhausweg nicht mit übermässigem Verkehr belastet werden. Wie erwähnt wurde die Linienführung der öffentlichen Quartierstrasse (projektiert) durch das Gebiet „Rangs II" bereits im Strassenplan 1:2000 vom 12. Juni 1988 so festgelegt. Im vorliegenden Generellen Erschliessungsplan 1:2000 Verkehr wurde daran festgehalten, d.h. die bereits erstellten Strassen sind als bestehend und das noch fehlende Zwischenstück als geplant festgelegt worden. Weiter ist die Gemeinde wie erwähnt bestrebt, den öffentlichen Verkehr zu fördern. Für die Gebiete „Rangs I" und „Gerbi" ist die Erschliessung vorgezeichnet und problemlos möglich. Zudem wurde im Generellen Gestaltungsplan 1:2000 eine Quartierplanpflicht festgesetzt. Gemäss Art. 51 KRG regelt ein Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen im Detail. Die übrigen Einzonungsgebiete (Stöckli und Garage Stock mit lediglich ca. 927 m 2 resp. 395 m 2) erfordern aufgrund ihrer geringen Ausdehnung praxisgemäss keine speziellen Gestaltungs- und Erschliessungskonzepte. Hinsichtlich der Anforderung Nr. 5 (keine überwiegenden entgegenstehenden Interessen) kann festgestellt werden, dass keine überwiegenden Interessen gegen die fraglichen Einzonungen vorliegen. Sämtliche Einzonungsgebiete lagen, wie erwähnt, in der damaligen Reservebauzone (übriges Gemeindegebiet). Die Gemeinde wollte diese Gebiete seit über 20 Jahren einer Bauzone zuweisen, woran sich nichts geändert hat. Die Gemeinde hat also nicht etwa Landwirtschaftszone in Bauzonen umgezont, sondern ihre Gebiete zweiter Nutzungsetappe aktiviert. Sie wird jedoch darauf hingewiesen, dass im Gebiet „Igiser Rüfe" Parzellen resp. Flächen neu eingezont werden, die heute noch mit Reben bestockt und im Rebbaukataster eingetragen sind. Die entsprechenden Flächen sind zu gegebener Zeit aus dem Rebbaukataster zu entlassen.

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Die Anforderung Nr. 6 (Nachweis der Verfügbarkeit des eingezonten Baulandes) will sicherstellen, dass die Gemeinden nicht Neueinzonungen auf Land vor-

nehmen, welches von den Eigentümern über längere Zeit gehortet, d.h. nicht für den vorgesehenen Zweck verwendet respektive freigegeben wird. Aufgrund der Kaufrechtsverträge, welche der Regierung nachgereicht wurden, ergibt sich, dass die Anforderung 6 (Verfügbarkeitsnachweis) für das der Wohnzone I und der Wohnzone zugewiesene neue Bauland erfüllt ist. Die Neueinzonungen können somit unter dem Aspekt der Richtplankonformität genehmigt werden. 3. Wohnzone

In der Wohnzone III im Gebiet „Plätzli" ist bei einer Überbauung der Parzellen Nr. 60, 61 und 79 darauf zu achten, dass die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Je nach Abstand von den Bahngeleisen wären bei Wohngebäuden in einer ersten Bautiefe die Immissionsgrenzwerte wohl überschritten. 4. Gewerbezone Im Zonenplan 1:2000 wurde die teilweise überbaute Parzelle Nr. 718 neu einer Ge-

werbezone zugewiesen. Durch die Parzelle verläuft die im Jahre 1988 konzessionierte Erdgas-Hochdruckleitung der Erdgasversorgung Bündner Rheintal AG (EBRAG), weshalb ein Konfliktpotenzial vorliegt. Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass gemäss Art. 26 der eidg. Rohrleitungsverordnung (RLV) für eigentliche Bauvorhaben sowie auch für Grabarbeiten (einschliesslich Tiefpflügen und Bodenlockerungen), Aufschüttungen, Unterhöhlungen und erhebliche Nutzungsänderungen innerhalb eines Abstandes von 10 m zur Leitung eine Bewilligung des Bundesamtes für Energie erforderlich ist. Die einzuhaltenden Sicherheitsabstände von Bauten sind in der Verordnung über Sicherheitsvorschriften für Rohrleitungsanlagen (RLSV) geregelt. 5. Wald

Im Bereich der Naturschutzzone im Gebiet "Gerbi" (Parzellen Nr. 172, 173 etc.) stocken Bäume, die wohl den Waldbegriff erfüllen. Eine Klärung der Situation ist insbesondere im Hinblick auf die östlich gelegenen, teilweise überbauten Parzellen in der Bauzone im allgemeinen Interesse. Die Gemeinde wird daher eingeladen, die Si-

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tuation im Rahmen der nächsten Teilrevision der Ortsplanung mit dem Amt für Wald und Naturgefahren zu besprechen und gegebenenfalls durch ein Waldfeststellungsverfahren zu klären. Im Übrigen gibt der Zonenplan 1:2'000 vom 27. November 2011 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann genehmigt werden.

F. Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:2000 Untere Au / Riedlöser Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:5000

Der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:2000 Untere Au / Riedlöser sowie der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:5000, beide vom 27. November 2011, geben zu keinen Bemerkungen Anlass; sie können genehmigt werden.

G. Genereller Gestaltungsplan 1:2000

Zum Generellen Gestaltungsplan 1:2000 vom 27. November 2011 drängen sich keine Bemerkungen auf; er kann genehmigt werden.

H. Genereller Erschliessungsplan 1:2000 Verkehr Genereller Erschliessungsplan 1:2000 Ver- und Entsorgung Genereller Erschliessungsplan 1:5000 Fuss- und Wanderwege

Das Fuss- und VVanderwegnetz entspricht mit wenigen Ausnahmen dem kantonalen Inventar der BAW (Bündner Wanderwege). Auf der Obergasse/Kreuzgasse fehlt in-

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dessen die inventarisierte Wanderwegverbindung. Die Gemeinde wird ersucht, auf der Obergasse/Kreuzgasse einen Fussweg festzulegen.

Im Übrigen geben der Generelle Erschliessungsplan 1:2000 Verkehr, der Generelle Erschliessungsplan 1:2000 Ver- und Entsorgung und der Generelle Erschliessungsplan 1:5000, alle vom 27. November 2011, zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; sie können genehmigt werden. Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung:

1. Das am 27. November 2011 beschlossene Baugesetz wird mit folgender Empfehlung genehmigt: - Der Gemeinde wird empfohlen, bei Bauvorhaben im Ortskern immer die Bauberatung der Denkmalpflege beizuziehen. 2. Der Zonenplan 1:2000 vom 27. November 2011 wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden Hinweisen und folgendem Anliegen genehmigt: a) In der Wohnzone III im Gebiet „Plätzli" ist bei einer Überbauung der Parzellen Nr. 60, 61 und 79 darauf zu achten, dass die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. b) Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass für eigentliche Bauvorhaben sowie auch für Grabarbeiten (einschliesslich Tiefpflügen und Bodenlockerungen), Aufschüttungen, Unterhöhlungen und erhebliche Nutzungsänderungen innerhalb eines Abstandes von 10 m zur Erdgasleitung der EBRAG eine Bewilligung des Bundesamtes für Energie erforderlich ist. c) Die Gemeinde wird ersucht, im Rahmen der nächsten Ortsplanungsrevision zusammen mit dem Amt für Wald und Naturgefahren zu klären, ob es sich

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bei den Bestockungen im Bereich der Naturschutzzone im Gebiet "Gerbi" allenfalls um Wald handelt. 3.

Der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:2000 Untere Au/Riedllöser und der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:5000,

beide vom

27. November 2011, werden genehmigt. 4.

Der Generelle Gestaltungsplan 1:2000 vom 27. November 2011 wird genehmigt.

5.

Der Generelle Erschliessungsplan 1:2000 Verkehr, der Generelle Erschliessungsplan 1:2000 Ver- und Entsorgung sowie der Generelle Erschliessungsplan 1:5000, alle vom 27. November 2011, werden im Sinne der Erwä-

gungen mit folgendem Anliegen genehmigt: - Die Gemeinde wird ersucht, auf der Obergasse/Kreuzgasse einen Fussweg festzulegen. 6.

Die Planungsbeschwerde wird in einem separaten Regierungsbeschluss behandelt. Der Gemeindevorstand Zizers wird angewiesen, den vorliegenden Genehmigungsbeschluss in geeigneter Form öffentlich bekannt zu geben (ohne Rechtsmittelbelehrung). Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

9. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen.

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10. Der Gemeindevorstand Zizers sorgt für die Nachführung der digitalen Daten nach den Vorgaben des ARE. 11. Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 12. Mitteilung an:

Die Präsidentin:

Namens der Regierung

Barbara Janom Steiner

Der Kanzleidirektor:

Dr. C. Riesen