Beschwerde Gesamtrevision 16.338

del Cantone dei Grigioni Protokoll Nr.

25. Mai 2016

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In der Beschwerdeangelegenheit PB 17/15

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Stefan Oesch, Dorfwiesenstrasse 7, 8173 Neerach, und 16 Mitbeteiligte

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Curdin Conrad, Hartbertstrasse 1, 7002 Chur

gegen Gemeinde Falera, Via Principala 450, 7153 Falera betreffend Gesamtrevision der Ortsplanung

(Gemeindebeschluss vorn 25. Juni 2015)

hat die Regierung

aufgrund folgenden Sachverhaltes: A.

Am südlichen Siedlungsrand von Falera befinden sich an steiler Hanglage unter anderem die mit Ferienhäusern überbauten Parzellen Nr. 535 (Miteigentum von

Roland und A.M. Dinkel, Markus und Ursula Eberhard, Gerhard und Marlise Felder

sowie Roger und Caroline Hurschler), Nr. 537 (Miteigentum von Stefan Oesch,

Celestino und Sabrina Ballabio, Irene Marti, Luigi Musmeci sowie Peter Vogt und An-

nika Fünfschilling), Nr. 538 und 1599 (beide im Eigentum von Harry Berg-Bollag) so-

wie Nr. 1598 (Eigentum von Ueli Burlet). Die Grundstücke liegen südlich (unterhalb)

der Via Samun und sind über diese erschlossen. Ebenfalls unterhalb der Via Samun

und in unmittelbarer respektive mittelbarer Nachbarschaft zu den vorstehend enNähn-

ten Liegenschaften befinden sich drei noch nicht überbaute Grundstücke. Es sind

dies die Parzellen Nr. 536 (ca. 560 m2, Eigentum von Maurus Heini) und die südlich

angrenzende und von Nr. 536 abgetrennte Parzelle Nr. 1651 (ca. 836 m2,

Eigentum von Peter Josef Heini) sowie die etwas weiter östlich gelegene Parzelle

Nr. 539 (ca. 1041 m2, Eigentum der Geschwister Gujer).

Gemäss dem rechtskräftigen Plan „Bereinigung Zonenplan 1:2000 Grundnutzungen

im Baugebiet“ vom 3. September 1999 (genehmigt mit Regierungsbeschluss Nr. 2250 vom 21. Dezember 1999) befinden sich alle erwähnten Liegenschaften in

einer Wohnzone 1 (W1). In den südlichen Teilen der aneinander angrenzenden Par-

zellen Nr. 1651 (damals noch Nr. 536) und 537 wurden Bereiche „Hochbauverbot;

ohne Ausnützungsberechtigung und Nutzungstransport“ im Umfang von ca. 401 m2

respektive 489 m2 ausgeschieden.

Im Zonenschema (vgl. Art. 52) des rechtskräftigen Baugesetzes (BauG) gelten für die

W1 unter anderem eine Gebäudehöhe von 5,1 m sowie eine Firsthöhe von 7,5 m.

“Bezüglich der Gebäude- und Firsthöhe wird in Art. 56 BauG im Wesentlichen

bestimmt, dass als Gebäudehöhe das Mittel aIIer Hauptgebäudeecken gelte, gemes-

sen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Dabei dürfe die höchste Gebäudeecke um maximal 1,5 m von der zulässigen Gebäudehöhe

gemäss Zonenschema abweichen.

Am 25. Juni 2015 beschlossen die Stimmberechtigen von Falera eine Gesamtrevi-

sion ihrer Ortsplanung, umfassend unter anderem ein Baugesetz sowie einen Zonen— und Generellen Gestaltungsplan 1:2000. Im Zonenplan wurden keine Wohnzonen 1

mehr ausgeschieden. Das Gebiet „Samun“ mit den eingangs enNähnten Parzellen

wurde einer W2 zugeteilt. Weiter wurden die südlichen Bereiche der Parzellen

Nr. 1651 und 537 vom Bereich „Hochbauverbot; ohne Ausnützungsberechtigung und

Nutzungstransport“ in eine Zone für Kleinbauten und Anbauten (ZKA) umgezont. Im

Generellen Gestaltungsplan wurde die W2 in Bezug auf die noch nicht überbauten

Parzellen Nr. 536, 1651 und 539 mit einem Bereich „Höhenzuschlag z: + 1,5 m

_ (Art. 17)“ überlagert. Im Baugesetz wurde für die Begriffe und Messweisen die Inter-

kantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) für

anwendbar erklärt (Art. 9 Abs. 2 BauG). Im Zonenschema (Art. 17 BauG) wurde für

die W2 eine Gesamthöhe von 9,00m und eine traufseitige Fassadenhöhe von

6,00 m festgelegt. In der Fussnote" ist geregelt, dass die Gesamt- und traufseitigen

Fassadenhöhen gemäss Zonenschema im geneigten Gelände um den Zuschlag „z“

überschritten werden dürfen. Der Parameter „2“ ergebe sich aus dem Mittel der

Summe der Meereshöhen des massgebenden Terrains bei den tal- und bergseitigen

Gebäudeecken (projizierte Fassadenlinie) abzüglich der Meereshöhe des tiefsten Punktes, wobei „z“ maximal 1,5 m betragen dürfe.

Gegen die am 25. .Juni 2015 beschlossene Gesamtrevision der Ortsplanung erhoben

Stefan Oesch und 16 Mitbeteiligte am 31. Juli 2015 durch ihren Rechtsvertreter fristund formgerecht Planungsbeschwerde an die Regierung. Darin beantragen sie, den

Beschluss der Gemeindeversammlung Falera vom 25. Juni 2015 bezogen auf

„Art. 17 BauG, Zonenschema und Zonenplan der Wohnzone W2 samt Massregel für Höhenzuschlag (Fussnote 1)“ und „Zone für Kleinbauten und Anbauten (ZKA) samt

Art. 23 BauG“ nicht zu genehmigen, „womit die bisherige Ordnung beibehalten werde“.

Zur Begründung führen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen aus, mit der Revision der Ortsplanung seien Zustände geschaffen worden, die in unzulässiger

Weise zwei Grundeigentümer privilegieren würden. Dadurch würde die gewachsene

Baustruktur in der Wohnzone W2 zum Nachteil der bisherigen Einwohner verändert.

Die Erhöhung der maximal zulässigen Gebäudehöhe um 0,5 m in der W2 (Gesamt-

höhe von 8,5m auf 9,0 m; traufseitige Fassadenhöhe von 5,5 m auf 6,0 m) mit

zusätzlicher Privilegierung der Gesamt- und traufseitigen Fassadenhöhe bei den im

Zonenplan gekennzeichneten Grundstücken ermögliche Gebäudevolumen, welche

h.

die Fernsicht und Sonneneinstrahlung der nach bisheriger Ordnung gebauten Häu-

ser unverhältnismässig einschränken, wodurch deren Wert nicht nur ideel, sondern

auch materiell stark vermindert werde. Das in der Bundesverfassung verankerte

Gleichheitsgebot sei verletzt worden. Mit der geltenden Grundordnung habe sich

eine Überbauung entwickelt, die wegen den massvollen zulässigen Gebäudehöhen

auf das Ortsbild und die Landschaft Rücksicht nehme. Es liege im öffentlichen Inte-

resse, diese gewachsene Struktur unverändert beizubehalten. Auch im Planungs-

und Mitwirkungsbericht werde für die Erhaltung der bisherigen Struktur des Ortes

plädiert. Weiter werde darin sinngemäss festgehalten, dass die Erhaltung der bisherigen Strukturen stärker zu gewichten sei als die Forderung nach einer Verdichtung.

Mit der Umzonung von bisher mit einem Hochbauverbot belastetem Baugebiet in

eine Zone für Kleinbauten und Anlagen werde eine Situation geschaffen, welche das

zu schützende Ortsbild und insbesondere den talseitigen Dorfrand noch mehr belas-

te. Werde die talseitige Fassade eines Gebäudes an der Zonengrenze hochgezogen

und am Fusse der Fassade noch eine Anbaute oder ein Nebengebäude erstellt, so

resultiere von der Front her betrachtet ein übermässig hoher Bau, was im krassen

Widerspruch zur Wahrung des Ortsbildes und der Anpassung der Bauten an die Nachbarschaft stehe. Würden gar geschlossene Parkierungseinrichtungen bewilligt,

würden dies den Belangen des Orts- und Landschafsbildes erst recht zuwider laufen.

Die Gemeinde Falera beantragt mit Vernehmlassung vom 2. September 2015 die

Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, es sei-

en alle Bauvorschriften an die IVHB angepasst worden. Die neuen Masse können

dabei nicht 1:1 mit den bisherigen Massen verglichen werden, da sich wegen der

IVHB die Messweise geändert habe. Es sei aber richtig, dass die zulässige Höhe für

Gebäude angehoben worden und mehr Bruttogeschossflächen erlaubt sei. Es liege

in der Natur der Sache, dass nicht alle Liegenschaften gleich behandelt werden können. Es werde aber bestritten, dass die Revision zu krassen Rechtsungleichheiten

führe und dass das Ortsbild sowie di_e bestehende Bausubstanz am talseitigen Dorfrand zerstört würden. In „Samun“ seien zwei Grundstücke unbebaut geblieben, weil

die bisherigen Bauvorschriften im äusserst steilen Gelände keine vernünftigen

Lösungen erlaubt hätten. Das beschlossene „Höhenprivileg“ bedeute für die unüber-

bauten Liegenschaften bei maximaler Nutzungsmöglichkeit eine talseitige Mehrhöhe

von 1,5 m. Dies sei zumutbar und verhältnismässig. Die Bauvolumen in der ZKA sei-

en beschränkt, und die Zone werde nur selten für Hochbauten genutzt. Erforderlichenfalls könnte die Genehmigungsbehörde ein Hochbauverbot festlegen.

Mit Schreiben vom 7. September 2015 beantragten die Beschwerdeführenden die

Durchführung eines Augenscheins, damit unter anderem vor Ort festgestellt werden

könne, dass die Topografie in „Samun“ praktisch überall die gleiche Hangneigung

aufweise. Die neuen Bauvorschriften würden eine Erhöhung der Gebäude- und Firsthöhe um bis zu 3,0 m zulassen, was einem ganzen Stockwerk entspreche.

Würden die Nachbargebäude auf den zwei noch unüberbauten Grundstücken um

eine Stockwerk höher und könnten an den talseitigen, auf die Zonengrenze gestell-

ten Fassaden „Nebenbauten“ angebaut werden, so könne ein Gebäude erstellt wer—

den, das jene der bisher gewachsenen Baustruktur um bis zwei Stockwerke überrage. Neben der rechtsungleichen Behandlung durch Privilegierung von zwei Grundei-

gentümern würde eine Überbauung möglich, die im krassen Wiederspruch zum ge-

wachsenen Ortsbild stehe.

Die Gemeinde erachtet in ihrer Duplik vom 2. Oktober 2015 die Durchführung eines

Augenscheins als nicht erforderlich. Die neuen Bauvorschriften für das Quartier

„Samun“ seien auf eine zweigeschossige Bauzone für Erstwohnungen ausgelegt,

was gegenüber den bisherigen Bauvorschriften eine bescheidene Mehrhöhe erlau-

be. Das Höhenprivileg sei auf 1,5 m (also gesamthaft 3,0 m) beschränkt, womit ein

eindeutiges, maximales Mehrmass definiert sei. Der Höhenzuschlag „z“ sei üblich

und bei vielen Gemeinden generell auf 3,0 m festgesetzt, da sich dies in steilen Ver-

hältnissen anbiete. Es könne auf die Vorgaben im Musterbaugesetz für Bündner

Gemeinden (MBauG) venNiesen werden. Aufgrund von An- und Nebenbauten sei

kein zusätzliches Gebäudestockwerk möglich, da diese Bauten per Definition einge-

schossig sein müssen und in der Grundfläche und Höhe beschränkt seien. Ein

Anbau, der talseitig ein ganzes Stockwerk tiefer liege als das unterste Geschoss des Wohnhauses, scheine als sehr unwahrscheinlich.

G. Am 9. November 2015 führte eine Delegation des instruierenden Departementes für Volkswirtschaft und Soziales im Auftrag der Regierung und im Beisein der Parteien

an Ort und Stelle einen Augenschein durch, an welchem allen Anwesenden die

Gelegenheit geboten wurde, anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den

Beschwerdeanträgen Stellung zu nehmen. Auf die Feststellungen und Darlegungen

am Augenschein sowie auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird,

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen;

in Erwägung: 1.

Die Beschwerdeführenden beantragen die Nichtgenehmigung der Regelung für

die W2 im Zonenschema (Art. 17 BauG samt Fussnote 1) und im Zonenplan

sowie die Zone für Kleinbauten und Anbauten (ZKA) samt Art. 23 BauG. Ihr

Anliegen besteht darin, dass die bisherige Ordnung beibehalten werden soll.

Zu diesen Begehren sind die Beschwerdeführenden als Eigentümer respetkive

Miteigentümer von angrenzenden Liegenschaften aufgrund der Legitimations-

vorschrift von Art. 101 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Grau-

bünden (KRG) offensichtlich legitimiert.

Die vorliegende Planungsbeschwerde wurde fristgerecht eingereicht und erfüllt

auch die Formerfordemisse.

Die Zuständigkeit der Regierung zur Behandlung der Beschwerde ergibt sich aus

Art. 101 Abs. 1 KRG. Dabei hat die Regierung die angefochtene Planung grund-

sätzlich einer vollen Überprüfung zu unterziehen (Art. 33 Abs. 3 Iit. b des Bun-

desgesetzes über die Raumplanung, RPG; Art. 101 Abs. 3 KRG). Vorbehalten

bleiben immerhin Kognitionsbegrenzungen, die sich daraus ergeben, dass die

Regierung Rechtsmittelbehörde und nicht etwa Planungsinstanz ist. So hat sich

die Regierung bei der Überprüfung sachlich dort zurückzuhalten, wo es um lokaIe Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe und Ortskenntnis von

Bedeutung sein sollen und bei denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenös-

sischen Interessen zur Debatte stehen (Art. 2 Abs. 3 RPG). Hat die Gemeinde

eine haltbare Lösung gefunden, so darf die Regierung also nicht eine andere — ebenfalls zweckmässige — Anordnung festlegen.

Das rechtskräftige Baugesetz der Gemeinde Falera stammt im Wesentlichen aus

dem Jahre 1992 und ist, wie nachstehend aufzuzeigen sein wird, veraltet.

Am 1. November 2005 trat eine Totalrevision der kantonalen Raumplanungsgesetzgebung (KRG resp. KRVO) in Kraft. Ein Schwerpunkt dieser Revision bildete

die Bestrebung zur Vereinheitlichung der Vorschriften, Definitionen und Mess-

weisen im Bereiche des Bauwesens. Ziel war es, das Baurecht insgesamt zu

vereinfachen und dadurch ein kostengünstigeres Bauen zu ermöglichen. Entsprechend diesem Schwerpunkt wurde die Regierung in Art. 25 Abs. 5 KRG

beauftragt, in der Raumplanungsverordnung gesamtkantonal einheitliche Vor-

schriften über Begriffe und Messweisen der Regelbauweise zu erlassen.

Zu diesem Zweck trat der Kanton mit Regierungsbeschluss Nr. 593 vom

23. Mai 2006 dem Konkordat der lnterkantonalen Vereinbarung über die Harmo-

nisierung der Baubegriffe (IVHB) bei. Ziel der IVHB ist die Vereinheitlichung der

Baugesetzgebung in den Kantonen und Gemeinden. Die Umsetzung der IVHB

sollte in Graubünden über eine Anpassung der kommunalen Baugesetze erfol-

gen. Mit einer Revision der KRVO vom 13. September 2011 wurden die

Gemeinden beauftragt, ihre kommunalen Baugesetze bei der nächsten Überprü-

fung der Ortsplanung an die IVHB anzupassen (Art. 36 KRVO i.V.m. Art. 107 KRG)

Vor diesem Hintergrund musste auch die Gemeinde Falera ihr Baugesetz zwin-

gend an die IVHB anpassen, das heisst sie durfte ihre alte Regelung nicht mehr

beibehalten. Sie musste sich somit unter anderem auch von der alten Regelung

zur Bemessung der Gebäudehöhen verabschieden und neue Bemessungsgrundlagen einführen. Es ist als Zwischenergebnis somit festzuhalten, dass die

Gemeinde Falera verpflichtet war, ihr neues Baugesetz an die IVHB anzupas-

sen. Damit haben sich aber auch die Bemessungsgrundlagen gerade in Hangla-

gen geändert, weshalb ein Vergleich der alten und neuen Bauordnung nicht ein-

fach ist.qDarauf ist noch näher einzugehen.

Im Rahmen der vorliegenden Totalrevision der Ortsplanung hat die Gemeinde

Falera keine Wohnzonen 1 mehr ausgeschieden. Vielmehr hat sie die bisherigen

W1-Gebiete einer Wohnzone 2 zugewiesen und die entsprechende Zonenbestimmung im Zonenschema erlassen (vgl. Art. 17).

Die Gemeinden haben-bei der Erarbeitung einer Ortsplanungsrevision die in

Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Lichte

der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 1

und 3 RPG sowie Art. 2 f. RPV). Das Schweizer Stimmvolk hat am 3. März 2013

eine Teilrevision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) ange-

nommen. Mit der Revision sollen unter anderem die Zersiedelung eingedämmt

und das Kulturland besser geschützt werden. Die Bestimmung über die Ziele der

Raumplanung (Art. 1 RPG) wurden ergänzt. Die Siedlungsentwicklung nach

innen ist dabei ausdrücklich in den Zielkatalog aufgenommen worden. Zudem

wurden die Planungsgrundsätze (Art. 3 RPG) unter anderem“ dahingehend

ergänzt, dass Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder un-

genügend genutzten Flächen sowie zur Verdichtung getroffen werden. Im Lichte

dieser Situation sind weder der Ersatz der Wohnzone 1 durch die Wohnzonen 2

noch die Baugesetzesbestimmung zu dieser neuen Zone zu beanstanden. Es ist

zu berücksichtigen, dass im Musterbaugesetz für Bündner Gemeinden (MBauG)

für die Wohnzonen 1 und 2 Minimal- und Maximalwerte vorgegeben werden. Die zulässigen Überbauungsmöglichkeiten in einer W1 mit Maximalwerten sind

dabei in etwa gleich wie diejenigen in einer W2 mit Minimalwerten. Bei der trauf-

seitigen Fassadenhöhe sind es beispielsweise 4,5 — 6,0 m in der W1 und 6,0 —

8,0 m in der W2. Vorliegend hat die Gemeinde Falera zwar eine W2 ausgeschie-

den, jedoch deren Minimalwerte festgelegt (vgl. nachstehend). Auch der maximal

zulässige Zuschlag „z" von 1,5 m an Hanglagen kann genehmigt werden, zumal

genau der gleiche Wert bereits im geltenden Baugesetz gewährt wurde und auch

die Beschwerdeführenden davon profitierten. Im Übrigen sieht das MBauG für den Wert „z" eine Spannbreite von 1,5 m bis 3,0 m vor. Auch hier hat die Gemeinde Falera somit den Minimalwert übernommen.

Die neu ausgeschiedene Wohnzone 2 sowie die dazugehörenden Zonenbe-

stimmungen samt der enNähnten Mehrhöhe von 1,5 m an Hanglagen gelten für sämtliche Eigentümer in der W2. Mit anderen Worten dürfen auch die Beschwer-

deführenden ihre Bauten abbrechen und nach den neuen Bestimmungen mit einer erhöhten Traufhöhe von rund 0,90 m (7,5 m — 6,6 m) wieder aufbauen. Ob

sie dies aus persönlichen Gründen oder wegen den neuen Zweitwohnungsbestimmungen nicht tun möchten, ist unbeachtlich. Zusammenfassend ergibt sich

somit, dass gegen den Ersatz der W1 durch eine W2 sowie gegen die Zonenbe-

stimmungen in Art. 17 BauG grundsätzlich nichts einzuwenden ist.

Die Beschwerdeführenden sind jedoch der Meinung, dass mit der Revision der

Ortsplanung Zustände geschaffen würden, die in unzulässiger Weise bestimmte

Eigentümer privilegierten, und dass dadurch erst noch die gewachsene Bau-

struktur im fraglichen Ortsteil zum Nachteil der Nachbarn verändert werde. Es ist somit darüber zu befinden, ob die Festlegungen auf den Parzellen Nr. 536, 1651

und 539 vor dem Gebot der Rechtsgleichheit Stand zu halten vermögen und ob überwiegende nachbarliche oder öffentliche Interessen entgegenstehen.

ln den Rechtsschriften werden von den Parteien unterschiedliche Aussagen über

die Baumöglichkeiten nach altem und dem auf die IVHB abgestützten neuen

Baugesetz gemacht. Sodann wurden Skizzen eingereicht, welche auf diesen

Aussagen beruhen. Es drängt sich auf, vorgängig kurz aufzuzeigen, was für Bauten nach altem und neuem Recht möglich waren respektive zulässig sind.

Der Einfachheit halber wird dabei die Traufhöhe näher betrachtet. Wegen des

Steinplattendachobligatoriums sind in „Samun“ ohnehin nur Giebelbauten und

keine Terrassenbauten zulässig. Die Bauten müssen dabei eine ortsübliche

10

Dachneigung aufweisen. Gegebenenfalls kann die Gemeinde gestützt auf Art. 6

Abs. 3 BauG ein Bauvorhaben von Fachleuten beurteilen lassen. Bei allfälligen

Einsprachen gegen ein Bauvorhaben wird sie das ohnehin im eigenen Interesse

tun.

Nach Art. 56 des rechtskräftigen Baugesetzes gilt als Gebäudehöhe (h) das Mit-

tel aller Hauptgebäudeecken (H), gemessen vom gewachsenen Boden bis zum

Schnittpunkt mit der Dachhaut (vgl. Skizze im Anhang zum BauG). Somit be-

rechnete sich die massgebende Gebäudehöhe und der Niveaupunkt mit den Formeln: [(h1+h2+h3+h4)/4] respektive [(H1+H2+H3+H4)/4]. Mit anderen Worten

wurde die Firsthöhe nach altem Baugesetz ab dem zu errechnenden Niveau-

punkt H bis Oberkant First gemessen. Gemäss neu beschlossenem Baugesetz

ist demgegenüber nicht mehr von einem zu errechnenden Niveaupunkt auszu-

gehen, sondern vielmehr vom massgebenden Terrain. Als massgebendes Ter-

rain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Die Gesamthöhe ist dabei der

grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion

und den Iotrecht darunter liegenden Punkten. Bei Giebeldächern handelt es sich

bei den höchsten Punkten um die Firsthöhe. Vereinfacht ausgedrückt wird die

Gesamthöhe bei Neubauten an einer Hanglage künftig auf der südlichen Fassa-

de vom gewachsenen Terrain bis zum Giebel berechnet. Diese unterschiedliche

Berechnungsart macht einen direkten Vergleich mit der rechtskräftigen Berechnungsweise schwierig.

Jedenfalls darf gemäss geltendem Baugesetz ein Gebäude in einer Hanglage

eine maximale talseitige Gesamttraufhöhe von 6,60 m (5,10 m + 1,50 m) aufwei-

sen. Die traufseitige Fassadenhöhe beträgt in der W2 gemäss dem Zonensche-

ma von Art. 17 BauG neu 6,00 m. Nach der Fussnote 1) darf die traufseitige Fas-

sadenhöhe im geneigten Gelände wie enNähnt um den Zuschlag „z“ überschrit-

ten werden. Dabei darf der Wert „z“ maximal 1,5 m betragen. Mit anderen Wor-

ten darf in Falera an Hanglagen die traufseitige Fassadenhöhe 7,50 m

. (6,00 m + 1,50 m) betragen. Somit dürfen nach dem neu beschlossenen Baugesetz an Hanglagen theoretisch Bauten mit einer .Trauf-Mehrhöhe von 0,90 m

(7,50 m — 6,60 m) erstellt werden. Eine solche Erhöhung ist moderat.

1.1.

Die enNähnte Fussnote 1) sieht freilich noch eine zusätzliche Erhöhung der trauf-

seitigen Fassadenhöhe vor, nämlich wenn im Zonen- und Generellen Gestal-

tungsplan auf den betroffenen Parzellen ein Bereich „Höhenzuschlag: z + 1,5 m“

festgelegt wurde. In diesen Gebieten beträgt die Trauf—Mehrhöhe somit nicht

mehr bloss 0,90 m (7,50 m — 6,60 m), sondern 2,40 m ([7,50 m + 1,50 m] —

6,6 m), wie die Gemeinde in ihrer Skizze richtig aufgezeigt hat. Gemäss vorlie-

gendem Zonen- und Generellen Gestaltungsplan 1:2000 wurden namentlich auf

den Parzellen Nr. 536, 1651 und 539 solche Spezialfestlegungen vorgenommen.

Dagegen setzen sich die Beschwerdeführenden zur Wehr. Das bildet denn auch

den Hauptgegenstand der vorliegend zu beurteilenden Beschwerde.

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist somit zu prüfen, ob die Zuweisung der

Parzellen Nr. 536, 1651 und 537 zu einem Bereich „Höhenzonenzuschlag

z: + 1,5 m (Art. 17)" genehmigt werden kann.

Der kommunalen Planungsbehörde kommt bei der Festlegung von Höhenbe-

stimmungen für Bauten ein Ermessensspielraum zu. Das Musterbaugesetz für

Bündner Gemeinden sieht denn auch für die W2 in Hanglagen eine Erhöhung

der Gesamt- und traufseitigen Fassadenhöhen um 1,5 bis 3,0 m vor. Entspre-

chend verfügt die Gemeinde insoweit über Autonomie. Die Regierung ist

Beschwerde- und nicht Planungsbehörde. Sie hat sich bei der Prüfung solcher Festlegungen Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf

einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die

Beschwerdeinstanz zu respektieren. Sie darf trotz umfassender Überprüfungsbe-

fugnis nur einschreiten, wenn die Würdigung der kommunalen Behörde sachlich

nicht mehr vertretbar ist oder dem übergeordneten, Recht widerspricht, und sie

kann eine vertretbare Würdigung nicht einfach durch ihre eigene ersetzen.

Soweit die Beschwerdeführenden im Höhenzuschlag von 1,5 m eine Verletzung

des Rechtsgleichheitsgebotes erblicken, weil lediglich drei Parzellen in den

Genuss dieser Mehrhöhe kämen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Sie sind näm-

Iich praktisch die einzigen Bauparzellen an vergleichbarer Hanglage in Falera,

die noch unüberbaut sind. Abgesehen davon könnten die Beschwerdeführenden

für sich keinen Nutzen ziehen, wenn noch auf zwei bis drei weiteren Parzellen

T2

dieser Höhenzuschlag ebenfalls gewährt worden wäre. Am Augenschein konnte

jedenfalls festgestellt werden, dass sich die drei Parzellen an sehr steilen Lagen

befinden, wo grössere Höhen durchaus als vertretbar erscheinen. Demgegen-

über ist die Hangneigung in östlicher Richtung etwas weniger steil, wenn auch

wohl nur in geringem Ausmass. Es gilt zu beachten, dass wegen der Zweitwoh-

nungsgesetzgebung auf sämtlichen Grundstücken nur noch Erstwohnungen rea-

lisiert werden dürfen. Wegen der sehr hohen Bodenpreise in Falera im Allgemei-

nen und in „Salum“ im Besonderen besteht ein grosses Öffentliches Interesse

dran, dass hier mit einer gewissen Verdichtung gebaut werden kann. Das lässt sich auch von der kleinörtlichen Situation her rechtfertigen, geniesst man doch

aus dem Gebiet „Salurn“ eine imposante Aussicht in die Bergwelt der Surselva und des Unterlugnez mit ihren teilweise pitoresken Siedlungen, Maiensässen

und Alpen. Diese Aussicht wird durch die um rund 1,5 rn höheren Bauten auf

den Parzellen Nr. 536, 1651 und 539 nicht respektive nicht stark beeinträchtigt.

Es gilt zu beachten, dass die Nutzer der Nachbarhäuser vor allem die Fernsicht

geniessen und durch etwas höhere Gebäude links oder rechts dabei nicht allzu übermässig beeinträchtigt sind, umso weniger, als die Zonen für Kleinbauten und

Anlagen nur mit der Auflage genehmigt werden können, dass darauf ein Hoch-

bauverbot herrscht (vgl. nachstehend). Auf der anderen Seite besteht an einer

etwas dichteren Überbauung der drei noch unüberbauten Parzellen ein öffentli-

ches Interesse, dies insbesondere im Lichte der neuen Bestimmungen des RPG

sowie des ZWG. Gesamthaft betrachtet vermögen die privaten Interessen an

möglichst niedrigen Bauten in der Nachbarschaft dieses öffentliche Interesse nicht zu übenNiegen.

Zu prüfen ist sodann, ob die beschlossenen Umzonungen der südlichen Bereiche der Parzellen Nr. 1651 und 537 im Umfang von ca. 401 rn2 respektive 489

rn2 vorn Bereich „Hochbauverbot; ohne Ausnützungsberechtigung und Nutzungs-

transport“ in eine Zone für Kleinbauten und Anbauten (ZKA) genehmigt werden können.

Es ist der Gemeinde zuzustimmen, dass in einer ZKA die Baumöglichkeiten

beschränkt sind. Gemäss IVHB dürfen Klein- oder Anbauten lediglich eine

maximal zulässige Gesamthöhe von 4,5 rn aufweisen, wobei die Fläche auf

13

40 m2 beschränkt ist. Die Vermutung der Gemeinde, die ZKA werde erfahrungsgemäss nicht „missbraucht“ und nur selten für Hochbauten genutzt, mag zutref-

fen. Indessen ist damit rechtlich nicht sichergestellt, dass nicht doch auf der Par-

zelle Nr. 1651 eine Hochbaute auf den südlichen Zonenrand der W2 gestellt

wird, welche südlich noch mit einer 4,5m hohen Klein- respektive Anbaute

ergänzt wird. Das würde nicht nur den heutigen südlichen Ortsrand von Falera

ausfransen, sondern zusätzlich dazu führen, dass das Erscheinungsbild der Gesamtbaute (Wohnhaus und Anbaute) von Süden her betrachtet übermässig

hoch und mächtig erscheinen würde. Bei allem Verständnis für die Interessen an

einer verdichteten Bauweise und Ausnützung des Grundstücks muss dies nicht ausgerechnet am sehr exponierten südlichen Siedlungsrand erfolgen. An einen ablesbar guten Siedlungsrand und an Bauten mit vertretbaren Höhen in diesem

exponierten Gebiet besteht ein grosses öffentliches Interesse. Dagegen vermö-

gen die Interessen der Privaten an der Erstellung von Klein- und Anbauten nicht

aufzukommen. Die in den südlichen Bereichen der Parzellen Nr. 1651 und 537

ausgeschiedene Zone für Kleinbauten und Anbauten kann demnach lediglich mit

der Auflage genehmigt werden, dass in diesen Bereichen ein Hochbauverbot zu gelten hat. Die Gemeinde hat in ihren Rechtsschriften einen entsprechenden

Antrag gestellt. Die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer haben ein entsprechendes Anhörungsschreiben vom 3. April 2016 nicht beant-

wortet.

Gestützt auf die vorstehenden vägungen ist die Beschwerde teilweise gutzu— heissen.

Bei diesem Beschwerdeausgang sind die Kosten des vorliegenden Beschwerde-

verfahrens gestützt auf Art. 72 ff. des kantonalen Gesetzes über die VenNaI-

tungsrechtspflege (VRG) zu 3A den Beschwerdeführenden und zu 1A der Ge-

meinde aufzuerlegen. Die Gemeinde hat die Beschwerdeführenden zudem aus-

seramtlich in reduziertem Umfang zu entschädigen;

14 erkannt:

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Zone für Kleinbauten und

Anlagen auf den Parzellen Nr. 1651 und 537 mit einem Hochbauverbot belegt.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. Die Verfahrenskosten, bestehend aus

Staatsgebühr

Fr.

1200.—

Total

Fr.

1 530.—

Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren

Fr.

330.—

gehen zu 3X; unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführenden und

zu % zulasten der Gemeinde. Die Beträge sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mit beiliegendem Einzahlungsschein an die Finanzver-

waltung Graubünden, Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200.4210001, Kostenstei-

Ie 1200.100201), zu übenNeisen.

Die Gemeinde hat die Beschwerdeführenden zusammen. gesamthaft mit

Fr. 800.— zu entschädigen.

Das Amt für Raumplanung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses

nötigen Kennzeichnungen auf den eingereichten graphischen Auszügen v0|zunehmen.

Gegen den vorliegenden Beschwerdeentscheid kann innert 30 Tagen seit seiner

Zustellung Beschwerde an das VenNaltungsgericht erhoben werden. Mitteilung an:

Rechtsanwalt Dr. Peter Curdin Conrad, Hartbertstrasse 1, 7002 Chur

Maurus Heini, Via Muschna Iiunga 11, 7153 Falera

Peter Josef Heini, KiefenNeg 9, 8057 Zürich

Gemeindevorstand Falera, Via Principala 450, 7153 Falera

"|5"

Amt für Raumentwicklung

am;

Finanzkontrolle (elektronisch)

Standeskanzlei

m

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (dreifach, samt Beschwerdepli) Der Präsident:

Dr. Chr. Rathgeb

Namens der Regierung

Der Kanzleidirektor:

Dr. C. Riesen