Sondernutzungsplan Erlenhof 2018
Special-use plan · Gossau (SG)
Document
- Number
- 2020-8761
- Kind
- Special-use plan
- Commune
- Gossau (SG)
- Canton
- St. Gallen
- Level
- Communal
- Authority
- Gemeindeverwaltung
- Adopted
- Jan 23, 2019
- Approved
- Mar 6, 2020
- Published
- Feb 14, 2019
- In force since
- Mar 6, 2020
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GenehmigungsverfügungOpen in a new tab
Text
Genehmigungsverfügung
Kanton St.Gallen Baudepartement Amt für Raumentwicklung und Geoinformation
Baudepartement, Amt für Raumentwicklung und Geomformation, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St.Gallen
A-Post Stadtrat Gossau Bahnhofstrasse 25 9200 Gossau SG
6. März 2020
Geschäft Nr. 19-5424 Gemeinde Gossau: Genehmigung von Gemeindeerlassen
Sehr geehrter Herr Stadtpräsident Sehr geehrte Damen und Herren Stadträte Sie haben uns in Nachachtung von Art. 38 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) folgende Erlasse zur Genehmigung eingereicht: • Sondernutzungsplan Erlenhof 2018 • Änderung Schutzverordnung (Teil Nord, Arnegg), Teil Erlenhof Die Genehmigungsprüfung ergibt Folgendes: Gesamtplanung / Ausgangslage Das knapp 8 ha grosse Betriebsareal der Blumer-Lehmann AG liegt in der Gewerbe-Industriezone Gl. Die Erschliessung, Überbauung und Nutzung des Areals sind in einem Überbauungsplan geregelt. Für die geplante Betriebserweiterung wird die Bauzone um rund 1.5 ha ausgedehnt, der Loobach wie auch die Erlenstrasse werden nach Norden verlegt. Mit der Offenlegung und dem Ausbau des im Bereich des Rundholzlagers eingedolten Gewässers wird die Hochwassergefährdung im Betriebsareal weitgehend eliminiert. Die Gesamtplanung umfasst folgende, aufeinander abgestimmte und im Verfahren koordinierte Planerlasse/Projekte: — Teilzonenplan Erlenhof VI — Sondernutzungsplan Erlenhof 2018 — Änderung Schutzverordnung, Teil Erlenhof — Hochwasserschutzprojekt Loobach, Erlenhof — Sondernutzungsplan Loobach-Mülibach (Festlegung Gewässerraum) — Teilstrassenplan Erschliessung Erlenhof, Mühlebach-, Erlen- und Albertschwilerstrasse — Teilstrassenplan Umklassierung Bächigenstrasse (Niederbüren) Sondernutzungsplan Erlenhof 2018 Der Sondernutzungsplan Erlenhof 2018 ersetzt den Überbauungsplan Erlenhof vom 8. Juli 2008. Er wurde vom Stadtrat Gossau am 23. Januar 2019 erlassen, die Planänderung am 7. November 2019. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 14. Februar bis 15. März 19-5424 / 697868_138349.docx
1/3
2019, die der Planänderung vom 14. November bis 13. Dezember 2019. Die fünf hängigen Einsprachen gegen das Verkehrskonzept, welche die Teilstrassenpläne wie auch den Sondernutzungsplan betreffen, wurden vom Stadtrat am 3. Juli 2019 abgewiesen. Der neue Sondernutzungsplan basiert auf dem Überbauungsplan aus dem Jahre 2008 und einem Entwicklungskonzept der KU Architekten AG. Er sichert den Fortbestand sowie die bauliche Entwicklung des Betriebs am Standort Erlenhof. Die Abweichungen zur Regelbauweise sind im Rahmen eines Sondernutzungsplans möglich, von der Rahmennutzungsplanung wird materiell nicht abgewichen. Gleichzeitig mit dem Sondernutzungsplan und abgestimmt auf das Hochwasserschutzprojekt Loobach, Erlenhof, wird auch der Gewässerraum grundeigentümerverbindlich festgelegt. Weil zwei Gemeinden — Gossau und Niederbüren — tangiert sind, erfolgt die Genehmigung des "Sondernutzungsplans Loobach — Mülibach, Festlegung Gewässerraum" mit separater Verfügung. Änderung Schutzverordnung, Teil Erlenhof Durch die Verlegung des Loobachs und des damit verbundenen Verlusts des geschützten Ufergehölzes ist eine Anpassung der Schutzverordnung erforderlich. Die mit der Schutzverordnung gesicherten Ersatzmassnahmen sind entlang des neuen Gewässerverlaufs sowie entlang der nordwestlichen Grenze des Betriebsareals geplant. Verfahrenskoordination Weil die Verfahren gemäss PBG und Strassengesetz (sGS 732.1; abgekürzt StrG) nicht aufeinander abgestimmt sind, kann die Genehmigungen der Sondernutzungspläne nicht gleichzeitig mit der Genehmigung der beiden Teilstrassenpläne eröffnet werden. Das Tiefbauamt hat für letztere die Genehmigung in Aussicht gestellt (vgl. beiliegende Schreiben vom 20. Februar 2020). Damit ist die Verfahrenskoordination hinreichend sichergestellt. Zusammenfassend ergibt die Prüfung, dass die Erlasse rechtmässig sind, mit den übergeordneten Planungen übereinstimmen und folglich genehmigt werden können. Verfügung In Anwendung von Art. 38 PBG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP), Art. 3 Bst. c der Verordnung zum Planungsund Baugesetz (sGS 731.11, abgekürzt PBV), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 6 der Ermächtigungsverordnung (sGS 141.41, abgekürzt ErmV) sowie dem Gebührentarif für die Staats- und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5; abgekürzt GebT) verfügt das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation: 1. Die angeführten Erlasse werden im Sinne der Erwägungen genehmigt. 2. Der Überbauungsplan Erlenhof vom 8. Juli 2008, inkl. Änderung vom 24. März 2014 wird aufgehoben. 3. Die Gebühr für die vorliegende Verfügung beträgt Fr. 2'960.--.
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19-5424 / 697868_138349 dock
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4. Die Gesamtgebühr für die mit den Sondernutzungsplan Erlenhof 2018 zu eröffnenden Verfügungen beträgt Fr. 3110.--. Aufteilung der Gebühr: Sondernutzungsplan Erlenhof 2018 Geschäfte Nr. 18-3398 und 19-5424 Fr. 2'750.-Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Fr. 210.-Amt für Umwelt Strassenprojekt Erschliessung Erlenhof Nr. 19-5474 Amt für Wasser und Energie
Fr.
150.--
Die Änderung der Schutzverordnung ist gemäss Vertrag betreffend Bezug und Nutzung von Daten der Informationsebene Raumplanung innert 60 Tagen nach der Genehmigung in digitaler Form (ITF oder XTF) sowie als PDF dem Amt für Raumentwicklung und Geoinformation, Abt. Vermessung, einzureichen. Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verfügung kann nach Art. 132 PBG i.V.m. Art. 47 Abs. 1 VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs beim Baudepartement erhoben werden. Freundliche Grüsse Der Leiter des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation:
Ralph Etter Beilagen — Genehmigte Erlasse — Rechnung mit Einzahlungsschein — Schreiben vom Tiefbauamt zur Genehmigung Teilstrassenplan "Erschliessung Erlenhof, Mühlebach-, Erlen- und Albertschwilerstrasse" vom 20. Februar 2020 — inkl. Wasserbauliche Sondernutzungsbewilligung vom 16. Februar 2020 — Schreiben vom Tiefbauamt zur Genehmigung Teilstrassenplan "Umklassierung Bächigenstrasse" vom 20. Februar 2020 Kopie — Gemeinderat Niederbüren, Gossauerstrasse 5, 9246 Niederbüren — Rechtsabteilung (inkl. Erlasse) — Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (inkl. Erlasse) — Amt für Umwelt — Recht und UVP — Tiefbauamt — Rechtsdienst — Amt für Wasser und Energie — Amt für Natur, Jagd und Fischerei — Kantonspolizei — Verkehrstechnik 19-5424 / 897868_138349
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Plan mit besonderen Vorschriften
Stadtrat Bahnhofstrasse 25 9201 Gossau Tel. 071 388 41 11 [email protected] www.stadtgossau.ch
Besondere Vorschriften
StadtGossau A.
Allgemeine Bestimmungen
Art. 7 Technische Anlagen
In allen Baubereichen sind für den Betrieb notwendige technische Anlagen von den
1 Art. 1
987
Geltungsbereich
1
Sondernutzungsplan Erlenhof 2018
Höhenbestimmungen ausgenommen. Weitere technisch bedingte Aufbauten wie
Photovoltaikanlagen sind auf ein Minimum zu beschränken und möglichst in das Gebäude
Die folgenden Bestimmungen gelten für das im Plan umgrenzte Gebiet. Sofern
zu integrieren. Sie dürfen die festgelegte maximale Firsthöhe nur um das technisch
nachstehend nichts anderes bestimmt wird, gelten die Vorschriften des kantonalen
3894
notwendige Mass überschreiten.
Planungs- und Baugesetzes (PBG) und des Baureglements der Stadt Gossau (BauR).
Besondere Bauweise, Sicherung Erschliessung
2
4775
Der Sondernutzungsplan besteht aus dem Plan 1:1000 sowie den besonderen
Vorschriften.
3
2
Silos sind bis zur festgelegten Firsthöhe des entsprechenden Baubereichs zulässig.
3
Unter Einhaltung des Lichtraumprofils können über den Korridoren für die
werksinterne Erschliessung sowie der Notzufahrt technische Anlagen (wie Förderbänder
Alle in der Legende des Sondernutzungsplans als Festlegungen bezeichneten Elemente
etc.) erstellt werden.
und die besonderen Vorschriften sind verbindlich. Alle übrigen Planelemente (Hinweise), der Planungsbericht sowie der Beilageplan Gesamtkonzept Erlenhof haben informativen Charakter.
Art. 2 Zweck
D.
Gestaltungsbestimmungen
Art. 8 Gestaltung der Bauten, Materialwahl
Der Sondernutzungsplan:
.
22! 4
Stellt eine zweckmässige Erneuerung und Erweiterung des bestehenden Holzbau-
und Sägereibetriebs und seiner angegliederten Betriebszweige sicher;
14. Februar bis 15. März 2019 / j 14. November bis 13. Dezember 2019
Neue Hauptbauten sind hinsichtlich ihrer Fassadengestaltung, insbesondere der
1
Legt die zulässigen Bauvolumen fest;
Materialwahl (Fassaden und Dach) und der Farbgebung sorgfältig zu gestalten und auf die
.
Regelt die gute Einfügung der Bauten und Anlagen ins Landschaftsbild;
bestehenden Bauten abzustimmen. Für Hallenbauten sind geneigte Dächer mit einer
.
Sichert die Erschliessung des Betriebs,
Mindestneigung von 10° vorzusehen und die Fassaden sind in Holz auszuführen.
.
Regelt die Verlegung und Renaturierung des Loobachs sowie den
.
2
Hochwasserschutz des Betriebsgeländes.
Die Baubewilligungsbehörde kann im Baubewilligungsverfahren besondere Auflagen
zur Materialwahl, Dachgestaltung und Farbgebung erlassen.
Öffentlich aufgelegt vom / bis am:
3
Neubauten im Baubereich V mit einer Gebäude- respektive Firsthöhe von mehr als
19.0m haben erhöhten gestalterischen Anforderungen bezüglich Fassadengestaltung, Materialisierung und Farbgebung zu genügen,
E
4775
2297
[_ _ _ _ _ _ _ _ 0 6. MRZ. 2C20 Genehmigt vom Amt für Raumentwicklung und Geoinformation am:
B.
Erschliessung und Parkierung
Art. 3 Erschliessung
Art. 9 Erenh
Der Amtsleiter
Erlen
Ausbauarbeiten der Erlenstrasse/ Mühlebachstrasse von Nordwesten ab der
zu einer max. Höhe von 0.8m haben einen minimalen Abstand zur Strassenparzelle von
Niederbürerstrasse über die bezeichneten Zu- und Wegfahrten El und E2 (blau). Die
0.5m einzuhalten. Bei höheren Einfriedungen vergrössert sich der Abstand um die
nordöstliche Wegfahrt E3 für LKW darf nur nach links über die neue Erlenstrasse/
Mehrhöhe. Die Sichtverhältnisse gemäss VSS - Norm 640 273a sind einzuhalten.
Mühlebachstrasse erfolgen.
2
2
3
orientiert sich am Beilageplan Gesamtkonzept Erlenhof vom 24. Oktober 2018.
Die zukünftige Verkehrsfläche gemäss Strassenprojekt dient der Raumsicherung für die
Art. 10
Verlegung und den Ausbau der Erlenstrasse.
freizuhalten.
Kundenparkplätze (Fahrzeuge mit einem Maximalgewicht von 7.5t) zulässig. Für die Realisierung von durchgehenden werksinternen Erschliessungen sind zwischen
5
den bezeichneten Richtungspunkten Korridore von mindestens 8.0m Breite und 4.5m
| 1.061.1.083 / AM Plan Nr.
Art. 11
lichte Durchfahrtshöhe von Bauten und Anlagen freizuhalten.
2296
2
und 4.5m lichte Durchfahrtshöhe von Bauten und Anlagen freizuhalten.
Teufener Strasse 19 I 9001 St.Gallen I T +41 (0)71 227 62 62 I [email protected] I www.err.ch
7
592.
Unter Einhaltung der lichten Durchfahrtshöhe sind innerhalb der Korridore
Art. 12
zulässig.
8
Festlegungen
Art. 4 2684
Sattelmotorfahrzeuge (SN 640 052) anzuordnen und dauerhaft für den Fährverkehr offenzuhalten. Wendemöglichkeiten können auch in Form eines werksinternen
2
Kreisverkehrs sichergestellt werden.
artenreiches Ufergehölz zu pflanzen und zu unterhalten.
2
Die nach Baureglement erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge für
Zu- und Wegfahrt (alle Fahrzeuge)
Art. 3 Zu- und Wegfahrt für Fahrzeuge bis 7.5t
Art. 3 Richtungspunkt interne Erschliessung
Art. 3 Richtungspunkt Not- und Landwirtschaftszufahrt
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Art. 3
Art. 3 Bereich Notzufahrt
Art. 10 Grünbereich Siedlungsrand
Art. 11 Gehölz Siedlungsrand
Art. 11 Grünbereich Loobach
Art. 12 Gehölz Loobach
Umweltbestimmungen, Technik, Sicherheit
Art. 13 Wasserhaushalt
beschränkt. Alle weiteren Parkfelder müssen entweder in mehrgeschossigen Parkhäusern
Das Werkareal ist mit Ausnahme der Erschliessungsflächen oder Flächen mit
angeordnet oder in Neubauten integriert werden.
Zusatzauflagen zur Versickerung mit wasserdurchlässigen Belägen zu versehen.
C.
Überbauung
Art. 5 Nutzung
1 Die Nutzung des Plangebietes beschränkt sich auf das Holzbau- und Sägewerk mit ihren vor- und nachgelagerten Dienstleistungen sowie auf mit dem Betrieb unmittelbar zusammenhängende Nutzungen wie Verwertung der Holzabfälle, Holzlagerung, Schnitzelaufbereitung etc. Die Wohnnutzung ist auf Betriebsinhaber und standortgebundenes Personal beschränkt.
F.
Schlussbestimmungen
Art. 14 Inkrafttreten
1 Der vorliegende Sondernutzungsplan ersetzt innerhalb der «Umgrenzung Plangebiet» den Überbauungsplan Erlenhof vom 8. Juli 2008 sowie die Teiländerung vom 24. März 2014
2
Dieser Sondernutzungsplan tritt mit Genehmigung der zuständigen kantonalen Stelle in
Kraft.
Art. 6 Wendeplatz
E.
Die Anzahl der oberirdischen offenen Abstellplätze für Motorfahrzeuge wird auf den
heutigen Bestand von 180 Parkfeldern für Beschäftigte, Besucher und Firmenfahrzeuge
3508
An der im Plan bezeichneten Stelle ist entlang des neuen Gewässerverlaufs ein
Abstellplätze für Motorfahrzeuge
erschliessen.
Erenhof
Mit dem Grünbereich Loobach wird der Raum für die Verlegung und Renaturierung des
Loobachs sichergestellt.
Beschäftigte und Besuchende sind innerhalb des Areals anzuordnen und werksintern zu
2282
Grünbereich Loobach
1
An der bezeichneten Stelle ist eine Wendemöglichkeit für Anhängerzüge und
1
Art. 3 Im Grünbereich Siedlungsrand westlich des Betriebsareals ist zur Abgrenzung
gegenüber der Landwirtschaft ein artenreiches Gehölz zu pflanzen und zu unterhalten.
Dachvorsprünge und eingeschossige Passerellen zur Verbindung von Hauptgebäuden
Brüewil
zukünftige Verkehrsfläche gemäss Strassenprojekt (15. Dezember 2018)
Der Grünbereich Siedlungsrand ist, mit Ausnahme von Signalisationselementen,
dauerhaft von Bauten und Anlagen freizuhalten.
entsprechend bezeichneten Richtungspunkten ein Korridor von mindestens 4.0m Breite
ERR Raumplaner AG
Grünbereich Siedlungsrand
1
Zur Sicherstellung der Landwirtschafts- respektive Notzufahrt ist zwischen den
5
3489
Bereich Notzufahrt Der Bereich Notzufahrt ist unversiegelt zu gestalten und für diesen Zweck dauerhaft
Entlang der neuen Erlenstrasse ist eine zusätzliche Zu- und Wegfahrt (E4) für
4
Plandatum
Die Gestaltung hat nach einem einheitlichen, auf die bauliche und betriebliche
beziehungsweise nutzungsbedingte Situation abgestimmten Konzept zu erfolgen. Dieses
Die Zu- und Wegfahrt für LKWs über die Albertschwilerstrasse (E3) ist nur bis zur
Fertigstellung des Ausbaus der Erlenstrasse/ Mühlebachstrasse zulässig.
I 11. Dezember 2019
Die Abgrenzung zwischen der klassierten Strasse und dem Firmengelände ist so zu
1
gestalten, dass eine qualitativ hochwertige Gesamtwirkung erzielt wird. Einfriedungen bis
Die Zu- und Wegfahrt für Lastkraftwagen (LKW) erfolgt nach Abschluss der
1
Gestaltung Abgrenzung Firmengelände
4214
Baubereiche I - V
1 Der Baubereich nordöstlich des heutigen Verlaufs des Loobachs darf erst überbaut werden, wenn die Bachverlegung erfolgt ist. Während der Bauphase ist eine temporäre Nutzung als Abstellfläche zulässig.
2 Bis zur Realisierung der Bachverlegung gilt für Bauten und Anlagen im Plangebiet ein Gewässerabstand von 10.5m.
3 Bestehende Bauten, die den Gewässerabstand von 10.5m vom Loobach nicht einhalten, dürfen innerhalb des Gewässerabstandes weder um- noch ausgebaut werden. 4 Die Artikel 16 BauR (Mehrlängenzuschlag), Artikel 22 Fussnoten 6 und 12 (erhöhter Grenzabstand) und Art. 24 Absatz 2 BauR (Gewerbe-Industrie-Zone und Industriezone / Mehrhöhe) finden innerhalb des Plangebietes keine Anwendung.
Art. 12 5 In Abweichung zu den Regelungen des BauR Gossau gelten für Bauten und
Anlagen in den Baubereichen I, II, III, IV und V die nachfolgend aufgeführten Höhenbestimmungen.
Hinweise 4215
Gebäude bestehend Strasse bestehend
Gewässer offen / eingedolt 4693
Baulinie Gewässerraum gemäss Sondernutzungsplan Loobach - Mülibach (24. Oktober 2018)
Gebäudehöhe GbH (gemessen ab Niveaupunkt) Firsthöhe FH (gemessen ab Niveaupunkt)
Baubereich 1
Bau bereich II
Baubereich III
Baubereich IV
Baubereich V
10.0m
14.0 m
19.0m
21.0m
21.0m
14.0m
14.0m
19.0m
21.0m
21.0m
Achse gemäs Wasserbauprojekt (24. Oktober 2018)
6 Bauten in den Baubereichen I sind entsprechend der im Plan bezeichneten Ausrichtung anzuordnen.
Sichtlinie Tempo 50 km/h (gemäss VSS Norm 640 273a)
7 Baubereich IV ist für die Erstellung von Lagerhaltungsanlagen (Silo) bestimmt. Für die Errichtung dieser Lagerhaltungsanlagen gilt im Baubereich IV eine maximale Gebäude- resp. Firsthöhe von 21,0m. Wird der Baubereich IV nicht für die Errichtung von Lagerhaltungsanlagen genutzt, gelten die Bestimmungen des Baubereiches I.
Referenzpunkt m ü. M.
geschützte Uferbestockung Wald
60
o
40
CO
20
100 -Hm
Amtliche Vermessung LV95: Stand Oktober 2018, Geoinfo AG
8 Baubereich V ist für die Erstellung eines Hochregallagers bestimmt. Für die Errichtung dieses Hochregallagers gilt im Baubereich V eine maximale Gebäude- resp. Firsthöhe von 21.0m. Wird der Baubereich V nicht für die Errichtung eines Hochregallagers genutzt, gelten die Bestimmungen des Baubereiches III.
Plan
K& L
K&L Architekten AG ] Dipl Arch ETH SIA I Obere Berneggstrasse 66 I Postfach i 9012 St.Gallen T 071 274 03 74 I F 071 274 03 79 I infoiakl-architekten.ch I www.kl-architekten.ch Z^0'4
o ra
Bauherrschaft: Blümer Lehmann AG, Erlenhof, 9200 Gossau
E <=
571 Erlenhof Arealentwicklung §
Beilageplan Gesamtkonzept Erlenhof 105x 52 cm 24.10.2018 I me
o 6- MRZ. 2020
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Typen Arealabgrenzung
Absturzsicherung
Strassenabstand i 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 » 1 1 1 1
Strasse
4^ t_
Bestandesgarantie Rundholzlager/Arealnutzung 1 1 1 1
Volumenstudie Überbauungsvarianten
Detailschnitt DI
1:50
Zaun (max. 80 cm hoch)
Einfahrt
Strasse
Bankett
Strassenabstand
Zulässige Bauten und Anlagen gemäss Strassengesetz
o
Detailschnitt D2 1:50
Visualisierungen Beispiele Arealabgrenzung
Höhenlinien Bestand 2018
Bebauungsvariante 1
1:1000
Strassenabstand
Zaun (max. 80 cm hoch)
max. 19m ab NP
Höhenunterschied zu überwinden .ggj.--------------
Schnitt 1-1
1:1000
Schnitt 4-4 1:1000
Detailschnitt D3 1:50
o
585
Bebauungsvariante 2 1:1000
Schnitt 3-3 1:1000
Schnitt 6-6
1:1000
Detailschnitt D4 1:50
O)
max. 19m
G
-ooooooooioooooooo 1
max. 21m
I
fü
Zulässige Bauten und Anlagen gemäss Strassengesetz
O
Bankett
_Q
Strasse
u
Schnitt 5-5 1:1000
Ü)
Schnitt 2-2 1:1000
in
CO
Zaun (max. 80 cm hoch)
Stützmauer