Gestaltungsplan Seehof Ost
Special-use plan · Rorschach
Document
- Number
- 2014-1360
- Kind
- Special-use plan
- Commune
- Rorschach
- Canton
- St. Gallen
- Level
- Communal
- Authority
- Gemeindeverwaltung
- Adopted
- Nov 12, 2013
- Approved
- May 5, 2014
- Published
- Nov 20, 2013
- In force since
- May 5, 2014
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GenehmigungsverfügungOpen in a new tab
Text
Genehmigungsverfügung
Kanton St.Gallen Baudepartement
Baudepartement, Amt für Raumentwicklung und Geoinformation, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St.Gallen
A-Post Stadtrat Rorschach Hauptstrasse 29 9400 Rorschach
5. Mai 2014
Geschäft Nr. 14-169 Gemeinde Rorschach: Genehmigung eines Gemeindeerlasses
Sehr geehrter Herr Stadtpräsident Sehr geehrte Damen und Herren Stadträte
Sie haben uns in Nachachtung von Art. 31 des Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt BauG) folgenden Erlass zur Genehmigung eingereicht: •
Gestaltungsplan Seehof Ost
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Beim Seehofareal, als Ortseingang zu Rorschach, handelt es sich um ein städtebaulich sehr empfindliches Gebiet. Daher haben Neubauten hohen städtebaulichen und architek tonischen Anforderungen zu genügen. Im Rahmen eines W orkshopverfahrens wurden deshalb die städtebauliche Situation sowie die Lage und das Volumen von Neubauten umfassend geprüft. In einem ersten Schritt wurde der westliche Teil des Seehofs weiter entwickelt. A uf Basis des im Januar 2010 genehmigten Gestaltungsplans Seehof West wurde im letzten Jahr das Bank- und Bürogebäude der Raiffeisenbank realisiert. Die An grenzende Fläche, welche seit Abbruch der Gebäude in den 70er Jahren als Parkplatz genutzt wurde, soll nun mit einer öffentlichen Parkgarage und einer Wohnbaute ergänzt werden. Geplant ist eine rund 80 m lange fünfgeschossige Wohnbaute mit zwei unterirdi schen Parkgeschossen, welche die Gebäudezeile entlang der Hauptstrasse komplettiert. Mit vorliegendem Gestaltungsplan werden die städtebauliche Einfügung sowie eine sorg fältige Gestaltung der Aussenräume gesichert. Der Gestaltungsplan wurde vom Stadtrat am 13. November 2013 erlassen. Die öffentliche Auflage wurde vom 20. November 2013 bis 19. Dezember 2013 durchgeführt. Es gingen keine Einsprachen ein. Die Planunterlagen wurden am 26. April 2013 sowie am 30. August 2013 vorgeprüft. Die Erwägungen sind eingeflossen. Die Genehmigungsprüfung ergibt Folgendes: 1. Das Tiefbauamt hält fest, dass eine Baubewilligung für das Projekt, bis zur Rechtskraft des Kantonsstrassenprojekts "Strassenraumgestaltung Zentrum Rorschach" oder einer Erschliessung mittels Linksabbiegespur, nicht erteilt werden kann. Da das Strassenprojekt zur Zeit noch im Verfahren ist, ist eine Genehmigung des Gestaltungsplans nur unter er wähnter Auflage möglich. 14-169 / 379410,92598379410_92598
2. Aufgrund der Lage und bisherigen Funde sowie insbesondere auch aufgrund der nega tiven Erfahrungen beim Bau der Raiffeisenbank, wird im Hinblick auf das Baubewilli gungsverfahren nochmals festgehalten, dass die Kantonsarchäologie sehr früh einzube ziehen ist. Eine Bauverzögerung kann zum Beispiel verkürzt oder sogar vermieden wer den, wenn das Grundstück schon während der Planungs- bzw. Baubewilligungsphase archäologisch untersucht werden könnte.
Mit Email vom 18. März 2014 wurde die Stadt über das Resultat der Prüfung informiert. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Genehmigung des Gestaltungsplans wegen feh lender Rechtskraft der Strassenraumgestaltung nur mittels Auflage erfolgen könne. Die Stadt beantragte in der Folge die Genehmigung des Gestaltungsplans mit Auflage. Zu dem wurde das Tiefbauamt gebeten, das hängige Kantonsstrassenprojekt dringlich zu behandeln und allenfalls den Abschnitt zwischen Rathaus und Bellevue als separaten Abschnitt des Projektes zu genehmigen. Zusammenfassend ergibt die Prüfung, dass der Erlass recht- und zweckmässig ist und mit Auflage genehmigt werden kann. In Anwendung von Art. 31 BauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 6 der Ermächtigungsverordnung (sGS 141.41) sowie dem Gebührentarif für die Staats- und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5) verfügt das Baudepartement: 1.
2.
Der angeführte Erlass wird im Sinne der Erwägungen mit folgender Auflage geneh migt: Die Rechtskraft des Kantonsstrassenprojekts "Strassenraumgestaltung Zentrum Rorschach" oder die hinreichende und rechtskräftig gesicherte Erschliessung des Gestaltungsplangebietes mittels Linksabbiegespur auf der Kantonsstrasse muss vor Erteilung der Baubewilligung erfolgt sein. Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 2'900.--.
Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verfügung kann nach Art. 31 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 47 Abs. 1 VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs bei der Regierung erho ben werden. Freundliche Grüsse Der Leiter des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation:
Beilagen Genehmigter Erlass Einzahlungsschein
Kopie -
Rechtsabteiluna Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Tiefbauamt Rechtsdienst Kantonsarchäologie (ohne Beilagen)
14-169 /3 7 9 4 1 0_92598
Plan mit besonderen Vorschriften
96
STADT
Legende
R O R SC H AC H
Stadtgarten
Festlegungen Umgrenzung Plangebiet Grundfläche Hauptbaute
32150091
Baubereich Vorbaute Erker Baubereich Vorbaute Balkon 3215 175
Hauptstrasse
Baubereich Dachaufbaute
F50
Projekt Nr. 1.042.1.020
461
GH 414.00
max. Gebäudehöhe in m ü. M.
DH 416.00
max. Höhe Dachaufbaute in m ü. M.
32150280
Umgrenzung Tiefgarage
14. Oktober 2013
Gestaltungsplan Seehof Ost
VA
1:500
Zu- und Wegfahrt Tiefgarage Verbindung Tiefgarage Raiffeisen Richtungspunkt öffentlicher Fussweg Gartenbereich Parkbereich Durchgangs- / Platzbereich
Auflage Baum
1 3. NOV, 2013
Vom Stadtrat erlassen am:
Zufahrt Parz. Nr. 444
0 = 0
—Lier-WadLdiieibei.. 1
Der Stadtpräsident:
401.13 465
näubenstrasse Öffentliche Planauflage:
2 0. NOV, 2013
1 9. Dez. 2013
Vom Baudepartement des Kantons St. Gallen genehmigt am:
- 5_ MAI
Hinweise
NF102
Strasse
2014
Trottoirbereich
Mit Ermächtigung der Leiter des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation:
Überbauung Seehof West
,^ST.
Verbindung Tiefgarage mögliche Erweiterung
hnstrasse
A
Ein- / Ausgang Fussgänger Tiefgarage (Stadt / See)
▲
Hauszugang Kirchenmauer
401.13®
Höhenfixpunkt in m ü. M. Projekt Neugestaltung Hauptstrasse
ERR Raum planer AG
St.Gallen Herisau Kirchgasse 16 | 9004 St. Gallen | T +4171 227 62 62 | st,[email protected]
c 1 9 4 3 NF48 in 7 « ifin ^ 9
1AQ1
Besondere Vorschriften A.
Art. 1 Allgemeines
Geltungsbereich
C.
Art. 6 Überbauung
Art. 11 Gestaltung
1
Die Grundfläche Hauptbaute legt Lage und Stellung sowie die maximale horizontale Ausdeh nung der Baute fest. Es gilt die im Plan eingetragene maximale Höhe in m.ü.M., die der Gebäu dehöhe entspricht.
2
Der Gestaltungsplan besteht aus dem Plan 1:500, den Besonderen Vorschriften, dem Pla nungsbericht sowie den Beilageplänen.
2
3
Alle in der Legende des Plans als Festlegungen bezeichneten Elemente sowie die Besonderen Vorschriften sind verbindlich. Die Beilagepläne haben wegleitenden Charakter. Die übrigen Pla nelemente und der Planungsbericht dienen der Erläuterung.
Überschreitungen der vorgegebenen Masse sind nicht zulässig. Unterschreitungen der Grund flächen und der festgelegten Höhenkotenangaben sind zulässig, sofern das charakteristische sowie das für die städtebauliche vorzügliche Qualität massgebende Verhältnis der Hauptbaute in sich und zur Umgebung gewahrt bleibt.
3
Solarkollektoren können im südlichen Streifen zwischen dem Flachdach Hauptbaute und dem Baubereich Dachaufbaute platziert werden.
1
Der detaillierte Lärmschutznachweis ist im Baubewilligungsverfahren zu erbringen. Für Berei che, in denen die Immissionsgrenzwerte überschritten werden, ist eine kantonale Zustimmung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV einzuholen.
2
Die Fassaden haben einen muralen Charakter aufzuweisen und sind ohne Sockel zu gestalten. Die Verglasungen der Wohnungsfenster haben einheitlich zu erfolgen und sind mit der Ausge staltung der Erker abzustimmen. Die Anordnung der Fenster soll ein flächiges Fassadenbild er geben.
2
Für die Gebäudehülle ist gemäss SIA 181 Schallschutz im Hochbau Art. 3.1 Externe Quellen im Baubewilligungsverfahren ein detaillierter Schallschutznachweis zu erbringen.
3
Für die Anlieferung, Verkaufs- und Lagerzonen zu Wohnen ist gemäss SIA 181 Schallschutz im Hochbau Art. 3.2 Interne Quellen im Baubewilligungsverfahren ein detaillierter Schallschutz nachweis zu erbringen.
3
Das Erdgeschoss auf der Nordseite ist für Passanten einladend zu gestalten. Die Eingangs hallen sind hell und grosszügig auszubilden und gegen die Hauptstrasse zu verglasen.
4
Im Baubewilligungsverfahren sind Material- und Farbkonzepte einzureichen und Bemusterun gen durchzuführen.
2
B.
Art. 3
Art. 7
Er regelt zudem die zweckmässige Erschliessung sowie die Abstimmung mit der Überbauung Seehof West (Raiffeisenbankgebäude) hinsichtlich Erschliessung und städtebaulicher Einfü gung sowie die sorgfältige Gestaltung der Aussenräume südlich des Neubaus. Im Weiteren wird eine zweite Tiefgaragenverbindung zum östlichen Quartier zu einem späteren Zeitpunkt ermög licht.
Erschliessung
1
Der Baubereich Vorbaute Erker ist mit mind. 6 und max. 12 Erkern mit einer Höhe zwischen 1 bis 3 Vollgeschossen zu belegen und architektonisch einheitlich zu gestalten.
2
2
Die Platzierung der Erker hat in unregelmässigen Abständen zu erfolgen, wobei sich die Anzahl gegen Westen verdichtet und sich der Flucht des westlichen Nachbargebäudes auf der Parz. Nr. 437 annähern soll.
3
Art. 8 Erschliessung
1
Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt von der Hauptstrasse. Die Zu- und Weg fahrt zur Tiefgarage hat an der im Plan bezeichneten Stelle zu erfolgen.
D.
Die Hauszugänge sowie die Tiefgaragenein-Zausgänge für Fussgänger zur Stadt bzw. dem See sind auf Erdgeschossniveau Seite Nord anzuordnen.
Art. 12
Die Erker sind als geschlossener Bauteile mit grosszügiger Verglasung auf der Nord-, Ost- und Westseite einheitlich auszubilden. Die Gestaltung muss im Baubewilligungsverfahren aufgezeigt werden und eine hohe architektonische Qualität erreichen.
1
Der Baubereich Vorbaute Balkon legt die maximale Ausdehnung der Vorbaute fest.
2
Innerhalb der Vorbaute Balkon können offene oder verglaste Balkone erstellt werden. Bei einer Verglasung der Vorbauten ist dem Vogelschutz mittels flächigen Markierungen oder transluzen ten Materialien Rechnung zu tragen.
4 Die Zufahrt zur Parz. Nr. 444 ist an der im Plan bezeichneten Stelle zu gewährleisten. 5 Die Tiefgarage ist so auszuführen, dass einerseits die Verbindung zur Überbauung Seehof West realisiert wird und andererseits die Option einer Verbindung zum östlichen Quartier be steht. 6
Art. 4 Parkierung
1
Die Parkierung hat in der Tiefgarage zu erfolgen.
2
Die erforderlichen Abstellplätze für Autos und Zweiradfahrzeuge sind im Baubewilligungsverfah ren gemäss dem Reglement der Stadt Rorschach über die Erstellung von Autoabstell- und Kin derspielplätzen bzw. gemäss Art. 35 Baureglement festzulegen.
3
Art. 5
Zwischen den im Plan bezeichneten Richtungspunkten ist Raum freizuhalten, so dass zwischen diesen Punkten eine öffentliche Wegverbindung mit einer Breite von mindestens 1.50 m erstellt werden kann. Mit Ausnahme von Treppenanlagen hat die Verbindung einen sickerfähigen Be lag aufzuweisen.
Werden dreissig oder mehr öffentlich genutzte Parkplätze erstellt, so sind diese am städtischen Parkleitsystem anzuschliessen.
2
Die Umgebung ist entsprechend ihren Funktionen vorzüglich zu gestalten.
2
Mit dem Baugesuch ist ein Gesamtkonzept der Umgebungsgestaltung für den Garten-, Parkund Durchgangs-ZPIatzbereich einzureichen.
Art. 13
Art. 20 1
2
Allfällige Verglasungen und Sonnenschutzsysteme sind einheitlich zu gestalten.
4
Art. 14 Tiefgarage
1
Die Umgrenzung der Tiefgarage legt die maximale horizontale Ausdehnung der Tiefgarage ausserhalb der Grundfläche Hauptbaute fest.
2
Die Tiefgarage ist mit mind. 50 cm vegetationsfähigem Material zu überdecken. Der Übergang der Tiefgaragenüberdeckung zum gewachsenen Terrain ist gut zu gestalten. Die Tiefgarage im Erdgeschoss darf mit Ausnahme des östlichen Bereichs gegenüber der Buchstrasse und des westlichen Bereichs gegenüber dem Durchgangsbereich nicht in Erscheinung treten.
3 4
Die Tiefgaragenüberdeckung im Durchgangs-ZPIatzbereich muss für die Notzufahrt mit 20 t Last befahrbar sein. Ein Notausgang Tiefgarage ist an geeigneter Stelle anzuordnen.
Der Durchgangs- und Platzbereich dient einerseits dem Aufenthalt und andererseits als öffentli che Wegverbindung zwischen der Haupt- und Buchstrasse sowie als Zufahrt zur Parzelle Nr. 444. Er ist in Abstimmung zur Überbauung Seehof West und der Kirchenumgebung vorzüglich zu gestalten. Abgesehen von Treppenanlagen und der Zufahrt zur Parz. Nr. 444 ist der Belag des Durchgangs- und Platzbereich sickerfähig zu gestalten. Die Belagsart sowie die Gestaltung des Platzbereichs hat sich nach dem Umgebungsgestaltungskonzept (Art. 12 Abs. 2) zu richten.
E. Schlussbestimmungen
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Art. 21
Der Baum in der südwestlichen Ecke des Plangebietes ist bei Ableben mit einem gleichwerti gen, hochstämmigen Baum zu ersetzen.
Parkbereich
Der Parkbereich dient als Parkanlage sowie als Kinderspielwiese für die Bewohner. Die Parkan lage ist als Ort mit hoher Aufenthaltsqualität zu gestalten und mit einheimischer, standortge rechter Bepflanzung zu versehen.
Einverständniserklärung
Die nachfolgend aufgeführten Grundeigentümer erklären sich mit dem Gestaltungsplan Seehof Ost einverstanden:
Ttehton St.Gallen Ga utiG parte mäht Parz. Nr.
Grundeigentümer
Mit Ausnahme von Nebenbauten, einem Tiefgaragennotausgang sowie Entlüftungsanlagen sind im Parkbereich keine oberirdischen Bauten zulässig. Anlagen, die dem Nutzungszweck dienen sind gestattet und gut in den Parkbereich zu integrieren.
2012
Kanton St. Gallen
Im Parkbereich ist ein Spielplatz abgestimmt auf die Bedürfnisse der Bewohner gemäss Regle ment über die Erstellung von Autoabstell- und Kinderspielplätzen zu erstellen. Im Baubewilli gung sverfahren ist die Grösse und die Gestaltung des Spielplatzes zu bestimmen bzw. aufzu zeigen.
441
Mariabergstr. 18
Entsorgung
Die Kehrrichtentsorgung hat gebäudeintern in Absprache mit der Stadt zu erfolgen. Für die Bereitstellung des Abfalls am Abfuhrtag ist zwischen den Bauten Seehof West und Seehof Ost ein Bereich vorzusehen.
Art. 16 9400 Rorschach
Politische Gemeinde Rorschach
Gartenbereich
Rathaus
Der Gartenbereich ist den jeweiligen Wohnungen als privater Aussenraum zugeordnet. Zwischen dem Hauptbau und dem Parkbereich sind Verbindungen für die Bewohner zu erstellen und auf die Lage der Treppenhäuser abzustimmen. Der Abschluss gegenüber dem Parkbereich ist gut zu ge stalten. Oberirdischen Bauten und Anlagen sind nicht zulässig. Ausnahmen bilden Sitzplätze und Anlagen, die vor Wind und Regen sowie der Einsicht des Nachbars schützen.
9400 Rorschach
Kirchenmauer
Die bestehende historische Kirchenmauer ist zu erhalten und während den Bauarbeiten vor Scha den zu schützen.
Unterschrift
Katholische Kirchgemeinde
445, 450
Art. 15 Inkrafttreten
Mit dem Inkrafttreten ersetzt der Gestaltungsplan Seehof Ost innerhalb dessen Umgrenzung den Baulinienplan Hauptstrasse (Rathaus-Bellevue) vom 1. April 1911.
3 Oberirdische Bauten sind nicht zulässig. Anlagen sind zulässig, sofern sie dem Nutzungszweck dienen.
Der Baubereich Dachaufbaute legt Lage und Stellung sowie die maximale horizontale Ausdeh nung fest. Es gilt die im Plan eingetragene maximale Höhe in m.ü.M., wobei Kamine darüber hinaus geführt werden können. Im Baubereich Dachaufbaute sind Liftüberfahrten und Lüftungsanalgen sowie weitere technisch notwendige Aufbauten zulässig. Sie sind innerhalb des Baubereichs Dachaufbaute zusammen zufassen und einzuhausen.
Archäologie
Durchgangs-ZPIatzbereich
1
Art. 10
Massnahmen zum Hochwasserschutz sind im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen und festzule gen.
Umgebungsgestaltung
1
Hochwasser
Das Planungsgebiet liegt im Bereich eines seit 1869 bekannten frühmittelalterlichen Friedhofs. Die Kantonsarchäologie St. Gallen ist deshalb bereits frühzeitig in die Planungsarbeiten einzubeziehen.
Baubereich Dachaufbaute
1
Das Energiekonzept ist zusammen mit dem Baugesuch einzureichen.
Umgebung und Umwelt
Baubereich Vorbaute Balkon
3
Art. 9
Die Hauptbaute sowie der Baubereich Dachaufbaute sind, soweit technisch möglich, mit einem retentionsfähigen Flachdach abzudecken.
Art. 19
2 Allfällige Anlieferungen haben über die Zu- und Wegfahrt der Tiefgarage oder ab der Buch strasse zu erfolgen. Entlang der Kantonsstrasse ist keine Anlieferung zulässig. 3
Energie
Baubereich Vorbaute Erker
Zweck
1 Der Gestaltungsplan bezweckt eine vorzügliche Neugestaltung des östlichen Stadteingangs von Rorschach mit einer Wohnüberbauung und einer Tiefgarage mit öffentlichen und privaten Auto abstellplätzen sowie eine gute Einfügung des Neubaus ins Stadtbild unter Berücksichtigung der umliegenden Kulturobjekte und Freiräume.
Art. 18
1 Die Überbauung ist nach einem Energiekonzept zu erstellen. Dazu gehören eine energieeffizi ente Gebäudehülle und Haustechnik sowie vorzugsweise der Einsatz von erneuerbarer Ener gie.
5
Art. 2 Lärmschutz
Die Überbauung ist hinsichtlich Fassaden, Massstäblichkeit, Formensprache, Materialisierung und Farbgebung so zu gestalten, dass eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität erreicht wird und eine gute Integration ins Stadtbild erfolgt.
Grundfläche Hauptbaute
1 Diese Bestimmungen gelten für das im Gestaltungsplan umgrenzte Gebiet. Sofern nachstehend nichts anderes bestimmt wird, gelten die Vorschriften des kantonalen Baugesetztes (BauG) und des Baureglements der Stadt Rorschach (BauR).
Art. 17 1
Namens des Stadtratei Der 'er Stadtpräsident Stadtf
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