Überbauungsplan Golfpark
Special-use plan · Waldkirch
Document
- Number
- 1998-8961
- Kind
- Special-use plan
- Commune
- Waldkirch
- Canton
- St. Gallen
- Level
- Communal
- Authority
- Gemeindeverwaltung
- Adopted
- Jan 13, 1998
- Approved
- Jul 13, 1998
- Published
- Jan 21, 1998
- In force since
- Jul 13, 1998
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GenehmigungsverfügungOpen in a new tab
Text
Genehmigungsverfügung
a, Baudepartement des Kantons St.Gallen
13. Juli 1998
i
Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St.Gallen Telefon 071 229 30 03, Fax 071 229 39 60
Gemeinderat 9205 Waldkirch
VII 89 Waldkirch: Genehmigung von zwei Gemeindeerlassen Herr Gemeindammann Sehr geehrte Gemeinderäte Sie haben uns in Nachachtung von Art. 31 des Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt BauG) folgende Erlasse zur Genehmigung eingereicht: - Teilzonenplan Golfpark - Überbauungsplan Golfpark mit besonderen Vorschriften (im folgenden abgekürzt besV) Die Prüfung der Erlasse ergibt, dass sie grundsätzlich recht- und zweckmässig sind. Genauer einzugehen ist auf die Schutzmassnahmen für Strassenbenützer, die Ausscheidung der hochwertigen ökologischen Ausgleichsflächen und sowie auf Art. 69bis BauG. Im einzelnen ergibt sich folgendes: 1. Schutzmassnahmen für Strassenbenützer Das Tiefbauamt verlangte bereits in der Vorprüfung Schutzmassnahmen für die Strassenbe nützer. In den vorliegenden Plänen sind diese nicht enthalten. Sie fehlten auch in den Bau plänen, die in der zweiten Hälfte Juni 1998 öffentlich auflagen. Dementsprechend erhob das Tiefbauamt auch Einsprache im Baubewilligungsverfahren. Am 10. Juli 1998 fand zwischen der Bauherrschaft und dem Tiefbauamt eine Aussprache statt. Die Bauherrschaft legte Korrekturpläne vor, auf denen die fraglichen Schutzmassnah men für die Strassenbenützer enthalten waren. Dementsprechend kann der Einwand nun mehr materiell als erledigt betrachtet werden. Einer Genehmigung des Ueberbauungsplanes steht unter diesem Gesichtspunkt nichts mehr entgegen. 2. Hochwertige ökologische Ausgleichsflächen Nach Art. 11 Abs. 1 besV sind mindestens 40 % der Gesamtfläche als ökologische Aus gleichsflächen auszugestalten. Im Plan selbst beträgt der entsprechende Anteil indes nur rund 27%. Gemäss Art. 11 Abs. 3 besV ist im Baubewilligungsverfahren ein Bepflanzungsplan mit land schaftsgestalterischen Massnahmen zu erlassen. Dieser liegt bereits vor. Nach dem land schaftspflegerischen Begleitplan vom 28. Mai 1998 werden zusätzlich ca. 20% der Flächen als Rough-Wiesen ausgestaltet. Der von Art. 11 Abs. 1 besV geforderte Anteil ist somit einge halten.
£ BIH02032 DOC
Baudepartement Generalsekretariat
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3. Art. 69bis BauG: Bauten und Anlagen von überörtlicher Bedeutung a) Beim Golfpark Waldkirch handelt es sich um eine 27-Loch Anlage mit Driving Range und Klubhaus/Restaurant. Die Gesamtfläche beträgt ca. 82ha. Im Kanton St. Gallen gibt es derzeit keine vergleichbare Anlage, der Benützerkreis wird sich über ein weites Einzugsgebiet er strecken. Aufgrund von Grösse, Lage und Bedeutung handelt es sich um eine überörtliche Freizeit- und Erholungsanlage im Sinn von Art. 69bis BauG. b) Bauten und Anlagen nach Art. 69bis Abs. 4 BauG müssen grundsätzlich gut mit öffentli chen Verkehrsmitteln erschlossen sein. Sie sowie die Bauherrschaft vertreten die Auffassung, aufgrund der besonderen Benützerstruktur der Golfspieler sei derzeit von einer Pflicht zur Erstellung einer Haltestelle an der SBB-ünie abzusehen. Der Weiterbestand der SBB-ünie Gossau-Sulgen ist immer wieder Gegenstand von Ueberlegungen. In den Randstunden verkehrt bereits heute ein Autobus. Unter Berücksichtigung dieser Unsicherheiten (Umfang der Benützung durch Golfspieler, Spaziergänger, Ausflügler; Weiterentwicklung öffentlicher Verkehr) ist es gerechtfertigt, derzeit auf die Erstellung einer SBB-Haltestelle zu verzichten. Sollte die Nachfrage die Erwartungen übertreffen, wäre die Frage nochmals zu beurteilen. c) Nach den Angaben im UVB (Ergänzungen zum UVB, dat. 22.12.1997, Ziffer 3.3.) geht die Bauherrschaft von einem Spitzenbedarf von 232 Parkplätzen aus. Dieser Wert basiert auf Spitzenfrequenzen für Spieler, auf Normalfrequenzen für Besucher und Angestellte sowie dem Verzicht auf eine öffentliche Haltestelle. Demgegenüber sollen nach dem Ueberbauungsplan bis zu 270 Parkplätze errichtet werden können. Das Plangebiet liegt innerhalb des Massnahmenplangebietes St. Gallen. Im Sinn des Vorsor geprinzips dürfen somit nicht mehr Parkplätze erstellt werden, als für den Betrieb tatsächlich erforderlich sind. Soweit möglich, müsste diese Zahl sogar weiter herabgesetzt werden (vgl. Urteil des BGer vom 24. März 1998 i.S. Gemeinde Schlieren, veröffentlicht in URP 1998/3, S. 197 ff.). Unter diesen Umständen können derzeit lediglich 232 Parkplätze bewilligt werden. Die ge mäss Ueberbauungsplan grundsätzlich möglichen weiteren 38 Parkplätze können nur bewil ligt werden, wenn der Golfpark in Betrieb ist und feststeht, dass die im UVB als Spitzenbedarf angegebenen 232 Parkplätze tatsächlich nicht genügen. Für die abschliessende Beurteilung dieser Frage muss somit die erste Betriebsphase des Golfparks abgewartet werden. In die sem Sinn wird das Genehmigungsverfahren für 38 zusätzliche Parkplätze zurückgestellt. Ein erneutes Auflageverfahren ist nicht erforderlich.
In Anwendung von Art. 31 BauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 7 der Er mächtigungsverordnung (sGS 141.41) sowie Nr. 26.01 des Gebührentarifs für die Staats- und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5) verfügt das
Baudepartement:
1. 2.
Die angeführten Erlasse werden im Sinn der Erwägungen genehmigt. Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 1 7 0 0 .- (Fr. 500 - für den Teilzonenplan; Fr. T200.-- für den Ueberbauungsplan).
Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verfügung kann nach Art. 43 lit. c VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs bei der Regierung erhoben werden.
8IH02032 DOC
V
Baudepartement Generalsekretariat
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Mit freundlichen Grüssen Für das Baudepartement Der Leiterdes Planungsamtes
Dr. P. Flaad Beilagen: • Genehmigte Erlasse • Einzahlungsschein Kopie: • Rechtsabteilung • Tiefbauamt (Strasseninspektorat, Wasserbau) • Planungsamt • Kantonsforstamt (mitsamt Teilzonenplan)
BIH02032 DOC
Plan mit besonderen Vorschriften
Hinweise
Gemeinde Waldkirch Kanton St. Gallen
Spielflächen (äussere Umgrenzung Semirough) O
Trainingsflächen Spielachsen
O
Öffentliche Strasse, bestehend Frommhusen
Öffentliche Strasse, neu
Überbauungsplan Golfpark
Öffentliche Strasse, aufzuheben o o o o
Wanderweg/Radweg bestehend Freileitung, bestehend Freileitung, neu Freileitung, aufzuheben Wald
M 1:2500
Offener/eingedolter Bachlauf (Vom Gemeinderat erlassen am:
13.01.1998
Wasserfläche, neu 3me Der Gemeinderatsschreiber:
)ei3 Gemeindammann: /
Laubbach
La
A
A
A
A
Gewässerschutzbereich A Provisorische Grundwasserschutzzone Fruchtfolgefläche, rekultivierbar
Öffentliche Planauflage: 21.01. -19.02.1998
Landschaftsschutzgebiet
Vom Baudepartement des Kantons St. Gallen genehmigt am:
1 3, Juli 1998
e • • •
Mit Ermächtigung
Geschützter Baum
Der Leiter des Planungsamtes: 5-
I
^
Plannummer: 48.1-07/001
Plandatum: 28.10.1997 / 09.01.1998
KIRCHGASSE 16, 9004 ST. GALLEN, 071 222 07 03 KASERNENSTRASSE 39, 9102 HERISAU, 071 352 38 44
Gemäss Schutzverordnung Waldkirch
Aussichtspunkt
AJ; EIGENMANN REY RIETMANN RAUMPLANER BSP
Geschützte Hecken, Feld- und Ufergehölze
Erhaltenswerte Kulturobjekte gemäss Richtplan Niederhaltegebiete Gehölze w
Extensivgepflegte, artenreiche Wiesen
Fn
Feuchtgebiete, neu
Fr
3 :•
Feuchtgebiete, renaturiert
Fn
Legende
i
Festlegungen / /
Umgrenzung Plangebiet Baubereich Klubhaus Baubereich erhaltenswerte Höfe Baubereich Parkierungsanlage Baubereich gedeckte Abschläge Golfzufahrt A /A
Ein- / Ausfahrt Parkierungsanlage Hochwertige ökologische Ausgleichsflächen Bachlauf, renaturiert (geöffnet / umgelegt / zurückgeführt) Reduzierter Gewässerabstand, Anlagen (Tees, Greens) 5.0m Reduzierter Waldabstand, Anlagen (Tees, Greens) 10.0m
//
Strassen-/ Bahnunterführung Golfspieler
100
0
200
Besondere Vorschriften
Art. 4 Erschliessung Höfe
Art. 8 Baubereich erhaltenswerte Höfe
Die dauernde Erschliessung der Höfe und die Sicherheit der Benützer aller öffentlichen Strassen und Wegen muss jederzeit gewährleistet sein. Örtliche Strassenumlegungen sind im Rahmen der gesetzlichen Verfahren zulässig.
Allgemeine Bestimmungen Art. 1 G eltungsbereich 1 Der Überbauungsplan besteht aus dem Plan 1 : 2500, den besonderen Vor schriften, den Beilageplänen M-Golfpark, Waldkirch SG, Gesamtplan 1 : 2500 vom 08.01.1998, Vorprojekt Parkplatz 1:500 vom 08.01.1998 und dem Erläute rungsbericht vom 09.01.1998. 2 Die besonderen Vorschriften gelten für das im Plan umgrenzte Gebiet. Alle in der Legende als Festlegungen bezeichneten Planelemente sowie die beson deren Vorschriften sind verbindlich. Alle übrigen Planeintragungen sowie die Beilagepläne sind wegleitend. Der Erläuterungsbericht dient dem besseren Verständnis der Planung. 3Sofern nachstehend und im Plan nichts anderes bestimmt wird, gelten die Vor schriften des kantonalen Baugesetzes und des Baureglementes der Gemeinde Waldkirch.
Art. 2 Zweck
Der Überbauungsplan bezweckt die Erstellung einer gut ins Landschaftsbild eingefügten 27-Loch Golfanlage mit Übungsanlagen unter bestmöglicher ökologischer Aufwertung des Gebietes sowie den gesicherten Weiterbestand der im Golfareal liegenden erhaltenswerten Höfe und die angemessene Nut zung ihrer Bausubstanz.
Art. 5 W alderschliessung
Der Zugang zu den im Golfareal liegenden oder daran angrenzenden Wälder muss für eine zweckmässige Waldbewirtschaftung gewährleistet bleiben. Ört liche Querungen der Spielflächen (Fairways) in Absprache mit den Betreibern der Golfanlage sind zu dulden.
2 3 2 *-
2 Es sind m axim al-270 Parkplätze für Motorfahrzeuge und eine angemessene Anzahl überdeckter Veloabstellplätze zu erstellen, wobei für die Angestellten und Besucher speziell bezeichnete Parkplätze zu reservieren sind. Die Abstell plätze sind durch Grünflächen und Bepflanzungen aufzulockern und mit einem wasserdurchlässigen Belag zu versehen.
3 Neue Hauptbauten sowie Umnutzungen, die einer gewerblichen Nutzung dienen, welche in einem engen Zusammenhang mit der Golfanlage steht, sind zulässig, sofern sie im Überbauungsplan bezeichnet sind. Neue An- und Nebenbauten sind im Rahmen des Zonenzweckes gestattet.
Art. 9 Baubereich gedeckte Abschläge
Art. 6 Baubereich
1 Der Baubereich Klubhaus ist für Infrastrukturbauten und -anlagen der Golfan lage bestimmt. Es gelten folgende Bauvorschriften: -
Vollgeschosszahl max. 2
-
G ebäudehöhe
max.
-
Firsthöhe
max. 12 m
-
Gebäudelänge
max. 75 m
Im Baubereich gedeckte Abschläge sind witterungsgeschützte Übungsanlagen zulässig. Die Überdeckungen dürfen eine Gebäudehöhe von 3.50 m und eine Gebäudelänge von 40 m nicht überschreiten. Sie haben sich gut ins Land schaftsbild einzuordnen.
8m
2 Mit der Abgrenzung des Baubereiches erfolgt auch die Festlegung eines re duzierten Gewässerabstandes für Bauten und Anlagen innerhalb des Baube reiches.
Art. 7 Baubereich
3 Der Bepflanzungsplan und die landschaftsgestalterischen Massnahmen sind spätestens im Baubewilligungsverfahren zur Genehmigung einzureichen. Sie werden Bestandteil der Baubewilligung.
A rt.12 Landschaftsgestaltung 1 Das bestehende Grossrelief des Überbauungsplangebietes, insbesondere die Form der für diese Landschaft charakteristischen Drumlins muss bestehen bleiben. Die sichtbaren Eingriffe (Fairways, Tees, Greens, Bunker) haben sich mit der entsprechenden Bepflanzung gut ins Landschaftsbild einzufügen. 2 Bestehende Hochstammbestände, Einzelbäume, Feld- und Uferbestockungen sind möglichst zu erhalten und auf geeignete Weise zu ergänzen.
Klubhaus
Erschliessungsbestim m ungen
1 Die Erschliessung der Golfanlage für Motorfahrzeuge hat ausschliesslich von der Staatsstrasse über die bezeichnete Golfzufahrt sowie Ein- und Ausfahrt Parkierungsanlage zu erfolgen. Dabei sind gegen die Staatsstrasse die not wendigen Sichtzonen gemäss SN-Norm 640 273 von Hindernissen jeder Art frei zu halten.
2 Die bestehenden Wohnbauten dürfen erneuert und erweitert werden. Der zulässige Rahmen richtet sich nach Art. 77 quinquies Abs. 2 Baugesetz (sachgemäss). Darüber hinaus sind Zweckänderungen bestehender Gebäude zuläs sig, soweit diese für den Betrieb der Golfanlage erforderlich sind.
Baubestim m ungen
3 Um- und Neubauten sind sorgfältig zu gestalten. Sie haben sich gut ins Land schaftsbild einzuordnen.
Art. 3 Erschliessung der Golfanlage
1 Im Baubereich erhaltenswerte Höfe ist der Weiterbestand der bestehenden Bausubstanz gewährleistet. Die Bauten können im bisherigen Umfang genutzt werden.
2 Die im Plan festgelegten ökologischen Ausgleichsflächen samt Bachläufen zeigen ihre ungefähre Lage und Ausdehnung auf. Im Rahmen der Detailpro jektierung kann davon in begründeten Fällen abgewichen werden.
2 Mit der Abgrenzung des Baubereiches erfolgt auch die Festlegung eines re duzierten Gewässerabstandes für Anlagen innerhalb des Baubereiches.
1 Der Unterhalt und die Pflege der Golfanlage zur Gewährung eines ökologisch ausgerichteten Golfbetriebes wird in einem durch den Gemeinderat zu erlas senen Unterhalts- und Pflegereglement festgelegt.
A rt.10 G olfanlag e 1 Die Golfanlage ist so ins Gelände zu legen, dass grössere, stark wahrnehm bare Terrainveränderungen nicht erforderlich sind. Aufschüttungen und Abgra bungen bis zu 1.80 m sind im Bereich der Fairways, Abschläge und Greens erlaubt, sofern sie sich harmonisch ins gewachsene Gelände einfügen. Ebenso sind zur Verbindung der Spielflächen notwendige Bachüberquerungen (Brü cken) zulässig. 2 Innerhalb der Fruchtfolgeflächen ist im Bedarfsfall das Golfplatzareal innerhalb von maximal zwei Jahren so wiederherzustllen, dass darauf eine ackerbauliche Nutzung im Sinne von Art. 16 Abs. 1 RPV (SR 700.1) gewährleistet ist.
Parkierungsanlage
1 Der Baubereich Parkierungsanlage ist für offene Abstellplätze für Motor fahrzeuge sowie überdeckte Veloabstellplätze bestimmt. Sie sind durch Grün flächen und Bepflanzungen so aufzulockern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.
A rt.13 Nutzungs- und Pflegereglement
Schutz- und Gestaltungsbestimmungen A rt.11 Ökologische Ausgleichsflächen 1 Mindestens 40 % der Gesamtfläche der Golfanlage sind als hochwertige, öko logische Ausgleichsflächen (Trockenstandorte, extensiv gepflegte, artenreiche Wiesen, Feuchtgebiete, gestufte Waldsäume, Hochstammbestände, renaturierte Bachläufe etc.) mit den erforderlichen Vernetzungen zu gestalten. Es dürfen nur standortgerechte Pflanzen verwendet werden.
2 Der Erlass dieses Reglementes erfolgt spätestens 2 Jahre nach Betriebs aufnahme. Während der Bauphase und Inbetriebnahme der Anlage sind Bau, Unterhalt und Pflege mit einer Übergangsregelung, erlassen im Rahmen der Baubewilligung, sicherzustellen.