Gestaltungsplan "Eichenweg"; Genehmigung vom 21. Januar 2014

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Erlass durch den Gemeinderat:

GRB Nr, ...-284.1.:.Q..VY.S

Sattel, den Der Gemeinderat:

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2 6. Aug, 2013

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Der Gemeindeschreiber

Kanton Genehmigung durch den Regierungsrat RRB Nr

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Schwyz, aen 7A, A"7OAf Der Regierungsrat: Datum: Dat.

14.12.2011

Rev.

30.01.2012

Rev

1A-O9-2012

Rev

21.O6.20't3

Rev

31.O7.2013

Der Shatsschreiber

* 5" April ?0lZ

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Rechtsgrundlagen Der Gemeinderat erlässt, gestiltzt auf $ 24 und $ 30 des Planungs- und Baugesetztes (PBG) des Kantons Schwyz und des Baureglements (BR) der Gemeinde Sattel sowie auf Antrag der Grundeigenttimer, folgende Vorschriften zum Gestaltungsplan ,,Eichenweg" in Sattel.

Geltungsbereich

s2

Die Vorschriften gelten fttr das im Gestaltungsplan,,Eichenweg", Plan-Nr.05-104-101 vom 16.05.2011, gestrichelt umrandete Gebiet.

Zweck

s3

Der Gestaltungsplan will:

Eine gesamthafte konzipierte Bebauung mit einer hochwertigen Bauweise erlangen, die sich durch ihre vozügliche architektonische Gestaltung in die Umgebung gut einfügt. 2

Die Bauten bezüglich Lage und Grösse, sowie deren Gestaltung definieren, um eine hochwertige und strukturierte Siedlung mit hervorragenden Raumkonzepten zu erhalten. Durch diese Massnahmen ist eine Steigerung der Wohnhygiene gewährleistet.

3

Erreichen, dass sich die Bauten ideal an die Topographie anpassen und eine optimale ökonomische Ausnlrtzung des Bodens gewährleisten.

4

Die Erhaltung der bestehenden Wohnqualitäten im Gebiet Feldmoos, sowie eine optimale Ergänzung im Gestaltungsplan Eichenweg.

5

Eine sichere und verkehrsberuhigende Erschliessung gewährleisten, um das Gebiet familienfreundlich zu gestalten.

6

Erschwingliches Wohneigentum für Familien einheimische Personen zur Verf{lgung stellen

7

Dass fttr die Abfallwiederveruertung eine Kompostentsorgung im Gestaltungsgebiet erstellt wird. Ftrr das Abfallkonzept steht in unmittelbarer Nähe eine Sammelstelle.

s4

Planungsmittel I

Der Gestaltungsplan umfasst folgende Planungsmittel:

a. verbindliche und b. richtungsweisende 2

Verbindliche Pläne und Angaben: Situation mit Beglaubigung Geometer Gestaltungsplan mitNutzungstibersicht, Baubegrenzungslinien und Höhenbegrenzungslinien

-

3

Sonderbauvorschriften

Plan-Nr. 05-104-100 Plan-Nr. 05-104-101

Nr.05-104-105

Richtungsweisende Pläne und Angaben:

-

Richtprolekt Baufeld 1 - 3 Richtpro.lekt Baufeld 4 Richtprojekt Baufeld 5 Bericht

Plan-Nr. 05-104-102 Plan-Nr. 05-104-103 Plan-Nr. 05-104-104 Nr. 05-104 106

Gestaltu ngsplan gebiete

s5

Baufeld 1: Terrassenhausbebau u n g Das im Baufeld 1 befindliche Terrassenhaus weist 2 Vollgeschosse auf und ein bewohntes Untergeschoss, das nicht mehr als 60% seiner Fassadenfläche aus dem gewachsenen Terrain herausragt, sowie ein Tiefgaragengeschoss (im Sinne $ 20 Abs. 4 BR). Baufeld 1 max. Firsthöhe: (höher 801.14 m.'ü.M) (tiefer 798.54 m.ü.M) / FH = 10.55 m Baufeld 1 max. Gebäudehöhe: (höher 799.34 m.ü.M) (tiefer 796.74 m.u.M) / GH = 8.75 m Dachneigung: zwischen 15'bis 25" Neigung Baufeld 2: Der Erschliessungstrakt; Erschliessung der Baufelder 1 und 3, mit einem Treppenhaus, einem Lift und auf der obersten Ebene einen Abstellraum. Baufeld 2 max. Gebäudehöhe: (höher 801.14 m.ü.M) / GH = 8.68 m Dachneigung: zwischen 0" bis 5' Neigung (Flachdach) Baufeld 3: Terrassenhausbebauu n g Das im Baufeld 3 befindliche Terrassenhaus weist 3 Vollgeschosse auf und ein bewohntes Untergeschoss, das nicht mehr als 60% seiner Fassadenfläche aus dem gewachsenen Terrain herausragt, sowie ein Tiefgaragengeschoss (im Sinne $ 20 Abs. 4 BR). Baufeld 3 max. Firsthöhe: (höher 804.25 m.ü.M)(tiefer 800.24 m.ü.M) / FH = 10.55 m. Baufeld 3 max. Gebäudehöhe: (höher 802.45 m.ü.M)(tiefer 798.44 m.ü.M) / GH = 8.75 m Dachneigung: zwischen 15'bis 25' Neigung 2

Baufeld 4: Mögliche Terrassenhausbebauung

Anzahl Geschosse: zweiWohngeschosse und ein Untergeschoss, dessen Fassadenfläche max. 60 % aus dem gewachsenen Terrain ragt (vgl. g 20 Abs. 4 BR). Baufeld 4 max. Firsthöhe: 793.04 m.ü.M. / FH = 10.25 m. Baufeld 4 max. Gebäudehöhe: 791.54 m.ü.M./ GH = 8.75 m Dachneigung: zwischen 15" bis 25" Neigung Baufeld 5: Mögliche Terrassenhausbebauung

Anzahl Geschosse: zweiWohngeschosse und ein Untergeschoss, dessen Fassadenfläche max 60 % aus dem gewachsenen Terrain ragt (vgl. $ 20 Abs. 4 BR). Baufeld 5 max. Firsthöhe: 791.72 m.ü.M. / FH = 9.30 m Baufeld 5 max. Gebäudehöhe:790.22 m.ir.M / GH 7.80 m Dachneigung: zwischen 15" bis 25' Neigung

s6

Lage und Anordnung Lage und Anordnung, sowie die Terrassierung sind mittels Baufelder, Baubegrenzungs- und Höhenbegrenzungslinien in Grundriss und Ansichten definiert. (Siehe Gestaltungsplan, Plan-Nr. 05-104-1 01)

s7

Baufeld beg renzu n gsl inien Baubegrenzungslinien bestimmen die äusserste, zulässige Fassadenflucht für Hauptbauten. Gegenüber Dritten gelten die Abstandsbestimmungen gemäss $ 24 Abs. 1 und 2 BR, und gegenüber Strassen $ 18 BR, S 65 PBG und $ 41 Abs. 1.a Strassenverordnung.

2

2

Vor-, An- und Nebenbauten im Privaten-Grünbereich sind zulässig und müssen die externen Abstände des Baureglements einhalten. (gemäss $ 61 Abs. 1 PBG)

3

Das Tiefgaragengeschoss wird in den Baubereichenl bis 3 von der Anwendung des Mehrlängenzusch lages d ispensiert.

Höhenbegrenzu ngslinien

s8

Die Höhenbegrenzungslinien bezeichnen die grösstmögliche Ausdehnung der Bauten unter Angabe der max. Gebäude- und Firsthöhen in Metern über Meer. (Siehe Gestaltungsplan, Plan-Nr. 05-1 04-1 01 ) 2

3

Bei den Baufeldern 1 - 3 des Gestaltungsplangebietes werden über die Höhenbegrenzungslinien ebenfalls die möglichen Verschiebungen der Terrassierung festgelegt.

Technisch bedingte Dachaufbauten wie Kaminanlagen, Liftschacht und dgl. dirrfen die Höhenbegrenzungslinien überschreiten.

Abstände

$e

Die Grenz- und Strassenabstände gegenüber Dritten sind gemäss Baureglement der Gemeinde und gemäss dem Planungs- und Baugesetz (PBG) eingehalten. 2

lnnerhalb des Gestaltungsplangebietes können die Abstände gemäss Gestaltungsplan, Plan-Nr. 05-104-101, unterschritten werden. Die Baubegrenzungslinien sind verbindlich und die feuerpolizeilichen Vorschriften sind einzuhalten.

Bau körpergestaltu ng u nd Bau körpergl iederu ng

s10

Die Bauten und Anlagen sind durch die Gestaltung möglichst optimal in die Umgebung zu integrieren. Die Richtprojekte (insbesondere Richtprojekt Baufeld 4, Plan-Nr. 05-104-103, und Baufeld 5, Plan-Nr.05-104-104), zeigen lediglich eine mögliche Gestaltung und eine mögliche Verteilung der Baumasse auf. Sie dienen zur lnformation über die Orientierung der Grundrisse und eines möglichen Raumkonzeptes. 2

Die Uberbauung des Gestaltungsgebiets ist als Einheit zu betrachten. Sämtliche Bauten des Gestaltungsplans sollen aufeinander abgestimmt und in die Umgebung eingebettet werden. Wobei insbesondere auf die bestehende Topographie eingegangen wird, um eine möglichst ökonomische Nutzung des Bodens zu gewährleisten.

3

Die Fassaden- und Dachgestaltung der Bauten haben nach einheitlichem Planungsgrundsatz zu erfolgen, namentlich bezüglich deren Materialisierung und der Farbgebung. Es sind Erdfarbtöne zu venrvenden. Die Baufelder 4 und 5 sind im Farbton abzuheben.

4 a. lnnerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind Hauptbauten mit Steildächern zu versehen und die Dachgestaltung hat mit einheitlichen Dachmaterialien zu erfolgen. Der Farbton bei den Baufeldern 1 und 3 ist grau. b. Dachaufbauten sind gemäss $ 60 Abs. 3.b PBG zulässig. c. Flachdächer sind bei den Erschliessungsbauten Treppenhaus, Lift, Gang etc. gestattet. Diese Flachdächer sind nach Möglichkeiten nach $ 7 Abs. 3 BR zu begrünen und somit in die Umgebung einzubinden.

d. Um die Abgrenzung der beiden Baukörper Baufeld 1 + 3zu verstärken, muss das Treppenhaus im Baufeld 2 mit Hänge- oder Kletterpflanzen versehen werden. 3

S

11

Ausnützung Für das Gestaltungsplangebiet gilt das festgelegte Ausnützungsmass des geltenden Zonenplanes gemäss $ 27 Abs. 3 BR. Dazu kommt der AZ-Bonus von 0.05 infolge des Gestaltungsplanes, sowie der kumulative Bonus gemäss $ 12a BR, sofern die entsprechenden Voraussezungen erfüllt sind.

a. Für das Gestaltungsplangebiet (W!) beträgt die Ausnützungsziffer (AZ) gemäss Anhang A: 3384.26m2 x AZ 0.45 = 1522.92m' 1inkl. Gestaltungsplan-Bonus von 0.05)

b. + allfälliger Ausnützungszifferbonus fur Wärmeverbund von 2o/o c. + allfälliger Ausnützungszifferbonus ftrr Minergie P 5% 2

Ausntitzungstransfer innerhalb des Gestaltungsplanes ist zulässig. lm Anhang B der Sonderbauvorschriften Nr. 05-104-105 ist eine mögliche Aufteilung der Flächen aufgelistet.

3

Jedes Bauvorhaben muss sich im Rahmen des Bewilligungsverfahrens an die zuvor zugewiesene Bruttogeschossfläche

4

s12

h alten.

Für die Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche ist das Baureglement anzuwenden, das beim Gestaltungsplanerlass Gültigkeit hat.

Energie - Nachweis Gestutzt auf $ 24 Abs. 2. PBG muss bei einer Überbauung mit Gestaltungsplan der energetische Nachwejs fllr Minergie-Standard eingehalten werden. Um einen Ausnützüngsziffer-Bonus zu erhalten ($ 1 1 Abs. 1b oder 1c SBV) müssen die entsprechenden Nachweisebingereicht werden.

Aussenraumgestaltung und Kinderspielplatz

s13

lm Gestaltungsplan ist die Umgebung mit den verschiedenen lnformationen über die Aussenraumgestaltung ausgewiesen. Die Bepflanzung hat mit einheimischen und standortgebundenen Pflanzen zu erfolgen. 2

s14

Gestützt auf $ 40 Abs. 3 e. BR ist innerhalb des Gestaltungsplangebietes ein grosszügiger Kinderspielplatz für verschiedene Altersgruppen (Hart- und Grünplätze) einzurichten. Seine Fläche muss mind. 15o/o der zu Wohnzwecken genutzten anrechenbaren Bruttogeschossfläche betragen, wobei gedeckte Spielflächen, Plälze und Wegflächen in die Berechnung miteinbezogen werden können.

Verkehrserschliessung und Parkordnung Der Anschluss ans übergeordnete Strassennetz erfolgt trber die Mostelbergstrasse zur Schlagstrasse HB. Die Feinerschliessungen des neu eingezonten Gestaltungsplangebietes erfolgen über den neuen,,Eichenweg".

2

3

Durch die Massnahme, dass der Fussgängerfluss über die Mostelbergstrasse und die motorisierten Fahrzeuge über den Eichenweg abgewickelt werden, ist eine sichere und verkehrsberuhigende Erschliessung garantiert.

Die Stichstrasse und die Einfahrt zur Tiefgarage auf den Baufeldern 1

- 3 sind mit gefestigtem

Material (Asphalt) auszubilden, um die Befahrbarkeit das ganze Jahr zu gewährleisten. 4

Die Anordnung und Organisation des Fussgänger- und Fahrverkehrs, sowie der Autoabstellplätze sind im Gestaltungsplan, Plan-Nr. 05-104-1 01, zu entnehmen. 4

5

Die Tiefgarage auf den Baufeldern 1 - 3 wird über eine Stichstrasse vom Eichenweg erschlossen. Massgebend ftir die Berechnung der Anzahl Abstellplätze ist $ 16 BR. Gemäss g 40 Abs. 3 f. BR, muss mind. die Hälfte der Abstellflächen in geschlossenen Räumen betragen. Zusätzlich zu den

Tiefgaragenplätzen befinden sich entlang der Mostelbergstrasse die Besucherparkplätze, diese sind mit versickerungsfähigem Material ausgeführt. 6

s15 1

ln den Baufeldern 4 und 5 m[lssen gemäss dem Baureglement die vorgeschriebenen gedeckten Abstellflächen ausgewiesen werden. (g 16 Abs. 2 a. BR)

Ausnahme n zur Regelbauweise: Vorteile Die Wohnbauten im Gestaltungsplanbereich mtissen mindestens die Einhaltung des Minergiestandarts einhalten.

2.

Vorzügliche architektonische Gestaltung, gemäss g 10 Abs. 1 - 4.

3.

Erschwingliche Wohnungen für Familien und einheimische personen.

4.

Für die Baufelder 1 und 3 ist in den Aufenthalsräumen (Wohnzimmer, Küche / Essen und den schlafzimmern) die Fensterfläche (FF) 14 % der Bodenfläche (BF) einzuhalten.

5.

Dank einer starken Trennung zwischen Fussgänger und Fahrzeugen ist eine sichere und Verkehrsberuhigende Erschliessung im Bereich der Baufelder 1 bis 3 gewährleistet.

6.

Der Kinderspielplatz wiest eine Fläche von 16.7% der gesamt genutzten Geschossfläche aus.

7.

Die benötigten Abstellplä2e fur die Motorfahrzeuge werden zu mehr als nur Hälftig in Tief- und Garagen gewährleistet. Dadurch entsteht eine grössere Grünfläche, die wiederum mit einheimischen Hölzern und Sträuchern bepflanzt wird.

8.

Firr die Abfallwiedervenrvertung ist eine Kompostierungsanlage zu erstellen.

9.

Fur die Baufelder 1 und 3 ist eine Erdsondenheizung zu realisieren.

s16

Ausnahmen zur Regelbauweise: Ausnahmen

1.

Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0.4 um 0.05 auf 0.45 (BR S 27 Abs.3);

2.

Erhöhung der Firsthöhe um maximal 0.55m, und die Gebäudehöhe um maximal 1.75m in den Baufeldern 1 bis 3, und im Baufeld 4 die Firsthöhe 0.25m und die Gebäudehöhe um maximal 1.75m;

3.

Erhöhung der Geschosszahl im Baufeld 3 um ein Vollgeschoss;

4.

Dispens von der Bemessung des Mehrlängenzuschlags im Tiefgaragengeschoss;

5.

Gestaltungsplan intern, muss nur der Mindestgrenzabstand (4.00m kleiner Grenzabstand, beziehungsweise 8.00m oder 2x 6.00m eingehalten werden;

$17

Unterstützendes Recht Soweit die Sonderbauvorschriften, Nr. 05-104-105, keine besonderen Bestimmungen enthalten, gelten das Baureglement (BR) der Gemeinde Sattel und das Planungs- und Baurecht (pBG) des Kantons Schwyz.

S

18

lnkrafttreten Diese Vorschriften treten mit der Genehmigung des Gestaltungsplanes durch den Regierungsrat in Rechtskraft.

5

ANHANG A: $ 11 Abs. 1 a. Sonderbauvorschriften, Nr. 05-104-105 (Berechnung Ausnützungsmasse)

Baufeld 1

2

m2

Anrech.

AZ

m

1948.94

100%

0.45

877.O2

Baufeld 2 + 3

FH

GH

Baufeld 1

Baufeld 1

801.14 m.ü.M

798.54 m.ü.M

Baufeld 2 + 3

Baufeld 2 + 3

804.25 m.ü.M

800.24 m.ü.M

Baufeld 4

648.00

100o/o

0.45

291.60

793.04 m.ü.M

791.54 m.ü.M

Baufeld 5

679.29

lOOo/o

0.45

305.68

791.70 m.ü.M

790.20 m.ü.M

Stichstrasse vom Eichenweg

92.97

100%

0.45

41.84

Landdreieck unter dem Eichenweg

15.06

100o/o

0.45

6.78

AZ-Bonus Wärmeverbund 2%

3384.26

0.009

AZ-Bonus Minergie P (mit GP) 5%

3384.26

0.0225

Z.-Total zulässig

1522.92

ANHANG B: $ 1 1 Abs. 3 Sonderbauvorschriften, Nr. 05-104-105 (Mögliche Verteilung der AZ) Bauland m2 Baufeld 1 - 3

BGF m2

1948.94

Baufeld 1

400.45

Baufeld 3

602.05

Baufeld 4

648.00

260.21

Baufeld 5

679.29

260.21

Stichstrasse vom Eichenweg

92.97

Landdreieck unter dem Eichenweg

15.06

Z.-Total

3384.26

Differenz

1522.92 0.00

Zulässig BGF

1522.92

BEILAGEN EMF Berechnung SBB, vom 28. April2009 Lärmschutznachweis Bericht Nr. 50.137, vom 20. Mai2010 Mailzum Lärmschutzgutachten von Herrn Lumpert R., vom 03. Juli2013

6