Ochsen

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Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan "Ochsen" (nachfolgend GP Ochsen) betrifft die Parzellen Nrn. 368 und 450 im Ortskern Münchwilens, welche gernäss rechtsgültigem Zonenplan der Kernzone zugehörig sind . Zudem sind die Parzellen mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Das unmittelbare Umfeld ist durch grossvolumige Gewerbebauten und Mehrfamilienhäuser geprägt. Im Westen wird das Gestaltungsplangebiet von der Waldeggstrasse, im Osten von der Schmiedstrasse und im Süden von der W ilerstrasse begrenzt. Im Norden befindet sich , angrenzend an den Planungsperimeter, das Gebiet des Gestaltungsplans "'fValdegg" (nachfolgend: GP Waldegg), der in einem direkten Zusammenhang mit dem GP Ochsen steht und gleichzeitig zur Genehmigung eingereicht wurde. Ein kleiner Teil des Planungsgebietes liegt im Geltungsbereich des noch rechtskräftigen Arealüberbauungsplans "Nord" aus dem Jahre 1993 (RRB Nr. 7 vom 5. Januar 1993). Mit dem GP Ochsen und dem GP Waldegg wurde auch die Aufhebung des bestehenden Arealüberbauungsplans "Nord" zur Genehmigung eingereicht. Der GP Waldegg und die Aufhebung des Arealüberbauungsplans "Nord" werden in zwei separaten Entscheiden behandelt. Der zur Genehmigung vorliegende GP Ochsen bezweckt gernäss Art. 2 der Sanderbauvorschriften (SBV) die Erschliessung des Planungsgebiets und legt Randbedingungen für eine ortsbaulich verträgliche Bebauung im Hinblick auf eine publikumsintensive Ladennutzung im Zentrum der Gemeinde fest. Zudem bezweckt der GP Och.sen eine attraktive Aussenraumgestaltung. Der Zweckartikel ist mit Blick auf§ 23 des Kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 21 . Dezember 201 1 (PBG) insgesamt auf die örtliche Situation abgestimmt. Zur Umsetzung des Zweckartikels werden Baubereiche, Umgebungsflächen, Verkeh rsflächen sowie Zu- und Wegfahrten bezeichnet. Die Bestimmungen zur Bebauung werden in Art. 3 SBV geregelt. Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans ist auf ein konkretes Projekt ausgerichtet. Im Perimeter soll ein Neubau für den Detailhandel erstellt werden, wobei f ür die oberen Geschosse primär Wohnnutzungen vorgesehen sind . Laut Art. 9 SBV soll über alle Baubereiche ein Gebäudekomplex erstellt werden , der einen zusammenhängenden architektonischen Ausdruck aufweist. Dabei sind für die architektonische Gestaltung die Beilagepläne (Vorprojekt Neubau Zentrum Migros und Umgebungsplan vom 11 .04.2014) verbindlich. Zudem wird mittels Sonderbauvorschriften die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss festgelegt. Insgesamt scheinen die gewählten Massnahmen im GP Ochsen sachgerecht auf die Zielsetzung abgestimmt zu sein. Mit dem Gestaltungsplan wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen . Laut Kapite14.2.3 des Planungsberichts wird die Gebäudelänge um 39.6 Meter überschritten. Die Gebäude- und Firsthöhe nach Regelbauweise werden durch die im GP

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definierte Fassaden- und Gesamthöhe leicht unterschritten. Art. 8 SBV zufolge wird eine Geschossflächenziffer (GFZ) von 1.6 gewährt. Das Baureglement der Politischen Gemeinde Münchwilen schreibt für die Kernzone bei der Ausnützungsziffer (AZ) mit Gewerbebonus ein Höchstmass von 0.95 vor. Laut Umrechnungstabelle Ausnützungsziffer I Geschossflächenziffer gernäss der Verordnung des Regierungsrates zum PBG (PBV, Stand 1. Mai·2014) ist eine AZ von 0.95 mit einer GFZ von 1.4 gleichzusetzen. Demzufolge wird die GFZ gegenüber der Regelbauweise um 0.2 und somit um ca. 14% erhöht. Zudem werden durch die Anordnung der Baubereiche die Strassenabstände unterschritten. Gernäss § 24 PBG kann von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft ein bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Im Planungsbericht werden die einzelnen Abweichungen im Hinblick auf eine gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung gewürdigt. Zur Sicherstellung der gestalterischen Qualität wurde der vorliegende GP Ochsen unter Einbezug eines externen Architekturbüros und des Amtes für Denkmalpflege entwickelt. Die Erfüllung der geforderten erhöhten Anforderungen gernäss § 24 Abs. 2 PBG kann bestätigt werden. Die Zufahrt in das Gestaltungsplangebiet Ochsen erfolgt über die Waldeggstrasse. Die engen Platzverhältnisse beim Einlenker zur Parzelle 450 I 368 sind zwar gegenüber der Vorprüfung entschärft worden. Sie beinhalten jedoch immer noch ein gewisses Konfliktpotential. Die Lage der Ein- und Ausfahrt aus der Tiefgarage hat als sekundärer Konfliktraum Einwirkungen auf den primären Raum bei der Zufahrt ab der Waldeggstrasse. Eine negative Beeinflussung des übergeordneten Netzes (Kreisel Q 20) kann nicht ausgeschlossen werden. Das Tiefbauamt weist darauf hin, dass bei Rückstau auf den Kreisel (Q 20) die Zufahrt auf Grund der Bestimmungen aus dem § 37 StrWG {Sicherung von Kreuzungen) nachträglich geschlossen werden kann. Beim Einlenker Waldeggstrasse ist zwingend eine Insel als Verkehrsteiler vorzusehen. Die eingezeichneten Platzflächen (Art. 14 SBV) sind gegen den Strassenbereich unüberfahrbar auszubilden. Neupflanzungen hochstämmiger Bäume müssen einen Stockabstand von 2 m zur Strassen- oder Weggrenze einhalten. Allfällige Schäden an der Strasse, welche durch solche Bäume (z.B. durch starkes Wurzeltreiben) verursacht werden, gehen zu Lasten des Verursachers. Die Abteilung Abwasser und Anlagensicherheit des Amtes für Umwelt weist darauf hin, dass gernäss des aktuellen Generellen Entwässerungsplans (GEP) das betreffende Gebiet im Mischsystem zu entwässern ist. Dabei ist dem für die betreffende Parzelle festgelegten Abflussbeiwert von 0.45 Rechnung zu tragen. Die Beurteilung der Entwässerung durch das Amt für Umwelt erfolgt im Zuge des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens.

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Im Übrigen haben im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung die einbezogenen Fachsteilen keine Vorbehalte gegenüber dem GP Ochsen geäussert. Er erfüllt somit die Anforderungen von § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) und kann genehmigt werden.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert:

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3. Nov. 2014