Zonenplan Balterswil <1982>

Art. 5

5: Nach dem Titel "Höhenvorschriften" zu schliessen, soll die Höhe von Bauten sowohl durch die Geschosszahl wie auch in Metermassen bestimmt werden. Dies führt zu einer Ueberdeterminierung der Gebäudehöhe, die sachlich nicht zu rechtfertigen ist. 1fird die Gebäudehöhe in Metermassen bestimmt, so hat die Geschosszahl nurmehr die Bedeutung eines gestalterischen Elementes, indem dadurch {in Verbindung mit der maximal zulässigen Gebäudehöhe) die maximale durchschnittliche Geschosshöhe festgelegt wird. Das Baugesetz stellt der Gemeinde frei, ob sie durch Festlegung der durchschnittlichen Geschosshöhe und der Zahl der Geschosse oder durch Fixierung der Ge. bäudehöhe in Metern die zulässige Höhe der Bauten festlegen will. Im vorliegenden Fall bleiben zwei Wege offen~ Die Gemeinde streicht entweder: a) Art. 5.51 mit den Regeln über die Messweise der Höhe von Bauten nach der Geschosszahl 1 oder b) sie streicht in der Tabelle der Höchst- und Hindestma.sse auf Seite 2 die maxi~ale Gebäudehöhe in Metern für alle Zonen (ohne Industrie- und Gewerbezone), in denen die Geschosszahl festgelegt ist. In diesem Falle wären auch die halben Geschosse in der Tabelle der Höchst- und Mindestmasse zu streichen, da weder das Baugesetz noch di~ zugehörige Verordnung diesen Begriff kennen.

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Die maximale Firsthöhe kann selbstverständlich festgelegt werden. Die Gemeinde wird ersucht, das Baureglement im Sinne dieser Erwägungen zu bereinigen.

Art. 6

1: Die Aufzählung der bewilligungspflichtigen Tatbestände in § 126 BauG ist abschliessend. Es ist daher unzulässig, in Ar". 6.1 BKR den Katalog zu erweitern; lit. r und s sind daher zu streichen. Eine Bewilligung für Sonnenkollektoren und Erschliessungsanlagen sowie Anschlusswerke kann ohnehin aufgrund von lit. a verlangt werden. Für öffentliche Erschliessungsanlagen wäre allerdings eine generelle Bewilligungspflicht unzweckmässig. Falls die Gemeinde dennoch einzelne bewilligungspflichtige Tatbestände konkretisieren will, so kann sie dies ausserhalb der gesetzlichen Liste in Form einer Definition tun.

Art. 6

63 Abs. 2:

Art. 137 BauG kennt die Beschränkung der Erstreckung einer Baubewilli-

gung auf ein Jahr nicht. Die Verfahrensvorschriften des Baugesetzes sind zwingend, weswegen die Worte "um ein weiteres Jahr" zu streichen sind. Die Ortskommission hat es auch so in der Hand, die Erstreckung zu befristen.

3. Der neue Zonenplan bringt im Vergleich zur Planung aus dem Jahre 1967 wesentliche Verbesserungen. Das Baugebiet wurde auf die heutigen Gegebenheiten ausgerichtet. In den vergangenen Jahrzehnten hatte die Gemeinde eine beachtliche Bevölkerungszunahme zu verzeichnen. 1941

616

1950

726

+

17.9 %

50/60

+

8.1 %

60/70

+

9.3 %

Veränderung 70/80

+

14.6 %

Veränderung 41/50

785

II

1970

858

II

1975

926

1980

983

1960

- 7 Mit dieser Bevölkerungsentwicklung war auch eine rege Bautätigkeit verbunden. Zu beachten ist auch der veränderte Wohnraumbedarf. 1970 wurden 241 Haushaltungen gezählt, währenddem 1980 bereits 309 Haushaltungen festgestellt wurden. Dies entspricht einer Zunahme von 28.2 %. Das Baugebiet ist nun auf eine Bevölkerungszahl von ca. 1800 Einwohner ausgerichtet, was als angemessen erscheint.

Bei den definitiven Zonen ist vor allem auf die Dorfkernzone im Bereich des alten Dorfkerns von Balterswil sowie auf die Dorf- und Weilerzone in Ifwil hinzuweisen. Dadurch wird die Erhaltung und sinnvolle Erneuerung dieser Ortsbilder gefördert. Die Aufteilung in

definitive Zonen und Reservezonen erfolgte im wesentlichen auf-

grund des Erschliessungsstandes. Lediglich gegen den Riesenberg wurde. ein grösseres unerschlossenes Gebiet einer definitiven Wohnzone zugewiesen, die Etappierung ist in diesem Bereich eher fragwürdig, da ein näher bei der bestehenden Ueberbauung liegender Teil dennoch in der Reservezone verbleibt. Insgesamt sind jedoch die Art der Bauzonen, die Anordnung zueinander sowie die Aufteilung in definitive Zonen und Reservezonen zweckmässig.

Entsprechend den heutigen Anforderungen wurden auch im Nichtbaugebiet differenzierte Zonenausscheidungen vorgenommen. Aufgrund des Baugesetzes wie des Raumplanungsgesetzes ist der Landwirtschaftszone besondere Beachtung zu schenken. Besonders zu erwähnen ist im vorliegenden Fall die Verkleinerung des Batigebietes östlich von Balterswil. Dadurch konnte ebenes Kulturland der Landwirtschaftzone zugewiesen werden. Mit dieser ~ßssnahme erfüllt die Gemeinde eine wichtige Forderung der übergeordneten Planung. Zu begrüssen ist auch die Ausscheidung von Landschaftsschutzzonen im Bereich der bewaldeten Abhänge, insbesondere im Gebiet Uiesenberg, wo sich die Schutzzone bis zum Baugebiet erstreckt. Entlang der Bäche wurden im Baugebiet Freihaltezonen festgelegt. Damit wird ein Schutz dieser wichtigen Gliederungselemente erreicht. Das Waldareal ist richtig abgegrenzt und gibt zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass.

- 8 4. Der Richtplan Siedlung und Landschaft enthält einige Erweiterungen des Baugebietes. Diese zusätzlichen .-\reale lehnen sich sinnvoll an das im Zonenplan ausgeschiedene Baugebiet an. Aufgrund der hohen Kapazität des Baugebietes im Zonenplan dürften diese Flächen erst langfristig benötigt werden. Die Schutzgebiete im Richtplan decken sich weitgehend mit denen des Zonenplans. Der Richtplan enthält noch Elemente wie Aussichtspunkte, Hecken, schützenswerte Bäume, Bepflanzungsvorschläge für.verschiedene Bachufer, Wanderwege und Korridore für Hochspannungsleitungen. Im Vorprüfungsbericht wurde darauf hingewiesen, dass zum Richtplan ein Bericht zu erstellen sei, in welchem die Elemente und die erforderlichen Hassnahmen umschrie-· ben sein sollten. Ohne Bericht können die Höglichlteiten der Richtplanung nur beschränkt wahrgenommen werden. Für die laufende Güterzusammenlegung wären klar formulierte Planungsziele von Vorteil. Der Verkehrsrichtplan gibt nur zu wenigen Bemerkungen Anlass. Das Netz der Hauptverkehrs- und der Sammelstrassen ist zweckmässig aufgebaut. Die Anzahl Einmündungen von Sammelstrassen in die Staatsstrassen ist im Dorf Balterswil auf sechs beschränkt, wobei in Balterswil keine Erschliessungsstrasse direkt in die Staatsstrassen einmündet. Die Erschliessungsstrassen können im vorliegenden Plan (Ma.ssstab 1 : 5'000) nicht endgültig beurteilt werden. Es wird aber durch die eingezeichneten Strassen die Erschliessbarkeit des Baugebietes nachgewiesen. Im Rahmen der weiteren Planung (z.B. Quartierplan) können auch andere Varianten geprüft werden. Der Richtplan soll ja ohnehin nur die Grundzüge des Strassennetzes aufzeigen; die Erschliessungsstrassen sind daher nicht in die Genehmigung einzubeziehen.

5. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die neue Ortsplanung der Gemeinde Balterswil in bezug auf die Dimension und Etappierung der Baugebiete als zweckmässig zu bezeichnen ist. Ebenfalls sind die Belange der Landwirtschaft sowie des Landschaftsschutzes berücksichtigt. Das Bau- und Kanalisationsreglement sowie der Zonenplan genügen der heutigen Gesetzgebung und entsprechen den Zielen der ·Raumordnungspolitik. Sie können zusammen mit den Richtplänen Siedlung,

- 9 Landschaft und Verkehr grundsätzlich genehmigt werden. Mit der Genehmigung der Ortsplanung können die provisorischen Schutzgebiete aufgehoben werden. Die Gemeinde wird ersucht, aufgrund der neuen Ortsplanung das generelle Kanalisationsprojekt ausarbeiten zu lassen.

6. Im Rahmen der Revision der Ortsplanung ist auch ein neues Perimeterreglement (Beitrags- und Gebührenordnung) geschaffen worden. Dieses gibt zu verschiedenen Bemerkungen Anlass: a) Gemäss § 62 BauG müssen die Gemeinden nach einheitlichen Berechnungsfaktoren Erschliessungsbeiträge im Sinne von § 66 und Gebühren im Sinne von § 72 Abs. 1 des Gesetzes erheben. Die Vorschriften über die festen Ansätze der Beiträge - soweit die Gemeinde diese Methode wählt - sowie die Bestimmungen über die Voraussetzungen, die Berechnungsfaktoren und die Fälligkeit der Gebühren unterliegen aufgrund von § 62 Abs. 2 BauG der Genehmigung durch den Regierungsrat im Sinne von § 12 Abs; 2 BauG. Ebenfalls genehmigungspflichtig ist aufgrund von § 150 BuuG die Ordnung von Gebühren, die für die Wahrneh.mung baupolizeilicher Aufgaben verlangt werden. b) Die Ortsgemeinde Balterswil erhebt die Beiträge mangels einer Festlegung der Ansätze nach der

p r o z e n t u a 1 e n

Nethode, ob-

wohl in verwirrlicher Weise in verschiedenen Bestimmungen von festen Ansätzen die Rede ist (z.B. in Ziff. 2.2). Es sind somit keine Vorschriften im Zusammenhang mit der Regelung der Beiträge genehmigungspflichtig, vielmehr stellt das Baugesetz in dieser Beziehung eine ausreichende Ordnung auf, welche unmittelbar anwendbar ist, und zwar auch dann, wenn das kommunale Reglement etwas anderes vorsehen sollte. Ohne dass eine Genehmigungspflicht vorliegt, sei doch hier auf gewisse fragliche Punkte hingewiesen, die in einem späteren Zeitpunkt zu Schwierigkeiten führen könnten: In Ziff. 1.3 werden die Kosten der Quartierplanung zu den Anlage. kosten genommen, was indessen nach der Rechtsprechung des Regierungsrates nicht zulässig ist. In Ziff. 1.4 Abs. 2 wird der Ortskommission die Kompetenz übertragen, die Ansätze durch Beschluss der Teuerung anzupassen, doch wird nicht ausgeführt, welcher Index

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hiefür als Basis dienen soll, Da indessen das Reglement ohnehin keine festen Ansätze (für Beiträge) vorsieht, dürfte diese Bestimmung keinen Anwendungsbereich haben. Nach Ziff. 2,1 Abs. 2 sollen Beiträge erhoben werden, wenn die erschlossenen Grundstücke in der Bauzone liegen, doch ist dies nur zulässig, sofern sie in der

d e f i n i t i v e n

B a u z o n e

liegen. Unkorrekt

ist, dass die kursiv gedruckten Texte, welche angeblich das übergeordnete Recht wiedergeben sollen, nicht wörtliche Zitate desselben sind, sondern Aenderungen enthalten. c) Die einmaligen Gebühren (Anschlussgebühren) sind in Ziff. 3 in Verbindung mit Ziff, 7 (Anhang I - II) geordnet. Die Voraussetzung ist, wie aus der Wahl der Benennung dieser Gebühr ersichtlich wird, der Anschluss an die betreffende Erschliessungsanlage, was sachgerecht erscheint. Die Bemessungsfaktoren sind namentlich in Ziff. 7 enthalten, Für die Kanalisation und das \fass er wird ein fester Betrag (Fr. 600 .bzw. Fr. 300.-) pro hydraulischen Einwohnergleichwert erhoben, wobei der hydraulische Einwohnergleichwert gemäss Ziff. 7.2 in der Mehrzahl der Fälle kein Erfahrungswert ist, sondern vom Reglement definiert wird. Die Zurechnung verschiedener Tatbestände zu einer bestimmten Anzahl "Einwohnergleichwerte" erscheint als sehr grob, '.Venig verständlich ist der Sprung von zwei "Einwohnergleichwerten" bei Zweizimmerwohnungen auf fünf "Einwohnergleichwerte" bei Dreizimmerwohnungen. Als sachlich nicht mehr vertretbar erscheint sodann die ungleiche Behandlung der Weekendhäuser im Vergleich zum festen Wohnwagenstandplatz. Obwohl diese beiden Einrichtungen die Abwasseranlagen bzw, c'lie '.fasserversorgung etwa in gleichem Masse beanspruchen dürften, beträgt die Anschlussgebühr für das Weekendhaus das Fünffache der Anschlussgebühr für den Wohnwagen. Auch die Gleichstellung des Weekendhauses mit einem Einfamilienhaus ist kaum haltbar, jedenfalls solange es sich um ein eigentliches Weekendhaus, d.h. um eine kleine und bescheidene Baute zur Verbringung der Freizeit handelt. Die Zuordnungen von Ziff, 7.2 erscheinen als Ganzes als zu undifferenziert, als dass von einer sachgerechten Abstufung, wie sie das Gleichbehandlungsgebot verlangt, gesprochen werden könnte. Dass die Anschlussgebühr nach

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Hassgabe der Benutzung, bzw. der Benutzilngsmöglichkeit (vgl. Ziff, 3,2 PR) bemessen werde, kann nicht mehr gesagt werden. Die Bestimmung ist daher nicht zu genehmigen, Die Gemeinde erhält damit Gelegenheit, die Zuordnung gesamthaft zu überprüfen und neu festzulegen, Sie wird dafür auf die ~füglichkeit der Zusammenarbeit mit den kantonalen Wasserfachleuten verwiesen. Für das Elekorisch wird ein Grundbetrag von Fr, 1'500.-- erhoben, zusätzlich ein fester, degressiv ausgestalteter Betrag pro elektrische Einheit, und bei elektrischer Raumheizung, Wärmepumen und anderweitig ausserordentlichem Stromverbrauch Fr. 50.- pro kW, Die Regelung ist sachgerecht. Indessen ist darauf hinzuweisen, dass bei der Erhebung einer separaten Gebühr für Wärmepumpen Vorsicht geboten ist; diese Vorschrift dürfte sich nur auf ausserordentlich grosse Anlagen beziehen. Für Geräte, die traditionellerweise mit Strom betrieben werden und nun mit Hilfe einer Wärmepumpe (z.B. anstatt eines direkten Heizsystems) arbeiten, wie z.B. Warmwasserboiler (selbstverständlich Kühlschränke und dgl,), dürfen keine zusätzlichen Anschlussgebühren verlangt werden, Der Eintritt der Fälligkeit der Anschlussgebühr im Zeitpunkt des Anschlusses (Ziff. 3.3) ist in Ordnung. d) Die wiederkehrenden Gebühren gemäss

Art. 72 Abs. 1 BauG sind für die

Kanalisation in Ziff. 4 geregelt, Ueber die Höhe dieser Abgabe ist allerdings ein Beschluss der Gemeinde noch ausstehend. Dieser wird aber auf jeden Fall auch der Genehmigung durch den Regierungsrat bedürfen. Dass ihre Fälligkeit "jährlich" eintreten soll, ist ungenau; die Bestimmung (Ziff. 4.1 Abs. 1) muss dahin verstanden werden, dass diese Gebühren jeweils am l, Januar des Jahres, für das sie gelten, fällig werden, Für Strom und Wasser werden keine wiederkehrenden Gebühren geregelt, was dem Baugesetz widerspricht; dass eine entsprechende Kompetenz an die Korporationen übertragen wird, ist nicht möglich. Die Regelung dieser Gebühren muss nachgeholt werden. e) Gemäss Ziff. 5 in Verbindli.ng mit Ziff. 7 wird ein Rahmen festgelegt für Baubewilligungs- und Kontrollgebühren. Hiebei wird die Ortskommission ermächtigt, die verschiedenen Ansätze in einer Gebührenordnung in Beachtung des Rahmens nach Aufwand festzulegen. Diese

.,. 12 Kompetenzdelegation ist zulässig. Die Gemeinde sei darauf hingewiesen, dass indessen auch die von der Ortskommission aufgestellte Ordnung der Genehmigung durch den Regierungsrat bedarf (§ 150 Abs. 2 BauG).

f) Mit Bezug auf die Beschlussfassung durch die Gemeindeversammlung sei der Gemeinde mitgegeben, dass der entsprechende Vermerk nach der Ziff. 7 stehen sollte, damit keine Unklarheiten über den Gegenstand der Abstimmung aufkommen können.

g) Die Genehmigung hat konstitutiven Charakter, weshalb der vorgelegte Erlass mit ihrer Erteilung Rechtskraft entfalten kann. Sie erfolgt aufgrund einer Prüfung mit dem übergeordneten Recht, doch vermag sie allfällige }filngel des genehmigten Erlasses nicht zu heilen.

Der Regierungsrat beschliesst:

1. Der Zonenplan, der Richtplan Siedlung und Landschaft sowie der Verkehrsrichtplan werden im Sinne der Erwägungen genehmigt.

2. Das Bau- und Kanalisationsreglement wird im Sinne der Erwägungen und mit Ausnahme der folgenden Vorschriften genehmigt: .Art. 4.4

(Besiedlungsrichtplangebiete)

Art. 4 51 .Abs. 1

der Ausdruck: "Zweckänderung und Ersetzung"

Art. 5 .41 Abs. 2

der Ausdruck: "bis zu 1.10 m Höhe"

Art. 6 1

lit. r, s

Art. 6 63 Abs. 2

der Ausdruck: "um ein weiteres Jahr"

3. Der provisorische Schutzplan der Gemeinde Balterswil wird ausser Kraft gesetzt.

4. Die folgenden Bestimmungen des Perimeterreglementes werden genehmigt: Ziff. 3.2 Abs. 3 in Verbindung mit Ziff. 7.1 und 7.3; Ziff. 3.2 Abs. 4, Ziff. 3.3 sowie Ziff. 7.1 und 7.3. Ziff. 7.2 wird nicht genehmigt; ferner werden Ziff. 4 im Sinne von Erwägung 6 d. und Ziff. 5 im Sinne von Erwägung 6 e. ge-

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nehmigt. Mit Bezug auf die Wasser- und Stromversorgung wird die Gemeinde Balterswil aufgefordert, noch eine Ordnung für wiederkehrende Gebühren zu treffen.

5. Mitteilung an: Ortsgemeinde Balterswil, 8362 Balterswil, 2-fach, unter Beilage von je zwei Bau- und Kanalisationsreglementen, Zonenplänen, Zonenplanänderung Riesenberg, Umzonungen Riesenberg, Verkehrsrichtplänen, eines Richtplans Siedlung und Landschaft sowie von zwei Perimeterreglementen (Reglemente und Pläne mit Genehmigungsvermerk). Ingenieurbüro K. Widmer, Haselweid, 9542 Münchwilen Planungsbüro M. Munz, Rathausplatz 5, 8500 Frauenfeld Grundbuchamt Fischingen, 8376 Fischingen Herrn Martin Schlatter, Präsident der Güterzusammenlegungskorporation, 8502 Herdern Baudepartement (2) unter Beilage eines Perimeterreglementes (rrri t Genehmigungsvermerk) Kantonsforstamt Meliorationsamt Amt für Umweltschutz und Wasserwirtschaft unter Beilage eines Bau- und Kanalisationsreglements Amt für Denkmalpflege Tiefbauamt Amt für Raumplanung (2) .unter Beilage je eines Bau- und Kanali-

sationsreglements, Zonenplans, Zonenplanänderung Riesenberg, Umzonung Riesenberg, Richtplans Siedlung und Landschaft und Verkehrsrichtsplans sowie eines Perimeterreglementes (Reglemente und Pläne mit Genehmigungsvermerk) und der übrigen Akten,

Für richtige Ausfertigung DER STAATSSC~ER