Outlet Edelreich
Special-use plan · Muellheim
Document
- Number
- 19
- Kind
- Special-use plan
- Subkind
- Design plan
- Commune
- Muellheim
- Canton
- Thurgau
- Level
- Communal
- Authority
- Bauverwaltung Gemeinde
- Approved by
- DBU
- Procedure
- Nichtgenehmigung
- Adopted
- Apr 9, 2019
- In force since
- Apr 9, 2019
- Source
- ÖREBlex, canton Thurgau
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Text
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Departement für Bau und Umwelt
Thurgau Frauenfeld, 09. April 2019
Entscheid Nr. 19 0130/2017/DBU/ARE
Politische Gemeinden Wigoltingen und Müllheim Gestaltungsplan "Outlet Edelreich"
Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Der vom Gemeinderat Wigoltingen am 9. November 2015 und vom Gemeinderat Müllheim am 16. November 2015 sowie von der Gemeindeversammlung Müllheim 24. Januar 2017 beschlossene Gestaltungsplan "Outlet Edelreich" wird nicht ge¬ nehmigt. 2. Mitteilung an: - Gemeinderat Wigoltingen, Oberdorfstrasse 15, 8556 Wigoltingen, unter Beilage von einem Gestaltungsplan "Outlet Edelreich", mit Nichtgenehmigungs¬ vermerk sowie der Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen (A-Post Plus) - Gemeinderat Müllheim, Frauenfelderstrasse 4, 8555 Müllheim, unter Beilage von einem Gestaltungsplan "Outlet Edelreich", mit Nichtgenehmigungsvermerk sowie der Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen (Charge) - Amt für Umwelt - Amt für Wirtschaft und Arbeit, Arbeitsinspektorat - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Departement für Bau und Umwelt, Umweltschutzfachstelle - Department für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. öffentlicher Verkehr/Tourismus - Forstamt - Plochbauamt - Tiefbauamt - BHAteam Ingenieure AG, Breitenstrasse 16, 8500 Frauenfeld - Amt für Raumentwicklung (3), unter Beilage von einem Gestaltungsplan "Outlet Edelreich", mit Nichtgenehmigungsvermerk sowie der übrigen Akten
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Erwägungen: Mit Schreiben vom 21. Juni 2017 ersuchen die Politischen Gemeinden Wigoltingen und Müllheim um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlage. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass die Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurden. Mit Bericht vom 3. Februar 2015 wurde der Gestaltungsplan "Outlet Edelreich" letztmals vom Amt für Raumentwicklung vorgeprüft. Dies stellte die dritte Vorprüfung dar, nachdem der Gestaltungsplan bereits in den Jahren zuvor zweimal zur Vorprüfung eingereicht wurde. Gegen den Gestaltungsplan "Outlet Edelreich" liegen beim Departement für Bau und Umwelt vier Rekurse vor. Über diese entscheidet das Department für Bau und Umwelt in einem separaten Verfahren. Gestaltungsplan Der Perimeter des Gestaltungsplans "Outlet Edelreich“ umfasst die Parzellen Nrn. 365, 368 (teilweise) und 688 der Politischen Gemeinde Wigoltingen und einen Teil der Par¬ zelle Nr. 803 der Politischen Gemeinde Müllheim. Das betroffene Gebiet Hasli mit einer Gesamtfläche von circa 6.5 ha ist der Industriezone zugewiesen. Auslöser für den vorliegenden Gestaltungsplan bildet die Absicht des Grundeigentü¬ mers, im Planungsgebiet ein Outletcenter zu erstellen. Gemäss Artikel 1 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften bezweckt der Gestaltungsplan "Outlet Edelreich" eine haushälte¬ rische Nutzung des Bodens sowie eine architektonisch gute, auf die bestehende Be¬ bauungsstruktur und das landschaftliche Umfeld des Industriegebietes Hasli abge¬ stimmte Überbauung und Erschliessung. Das gewählte Bebauungskonzept zeichnet sich durch drei ellipsoide, zweigeschossige Baukörper aus, welche auch etappiert erstellt werden können. Die Erschliessung wird mit privaten Zufahrtsstrassen und die Parkierung teilweise unterirdisch geregelt. Berei¬ che für eine Haltestelle des Busbetriebs, eine Velo-Parkierung, Fusswegverbindungen und Grün- und Entwässerungsflächen stellen weitere Festlegungen des Gestaltungs¬ plans dar. Mit dem Gestaltungsplan "Outlet Edelreich" wird von den Vorschriften der Regelbau¬ weise abgewichen. Gemäss den Angaben im Planungsbericht betreffen die Abwei¬ chungen u.a. die Höhenmasse und die Gebäudelänge. Folgerichtig wurde der Gestal¬ tungsplan dem fakultativen Referendum gemäss § 24 Abs. 3 PBG unterstellt. Dem zweiten Absatz des vorgenannten Paragraphen zufolge sind Abweichungen nur mög¬ lich, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Aus kantonaler Sicht sind die Anforderungen an eine gu¬ te Gestaltung gemäss § 23 PBG und an die bessere Siedlungsgestaltung gemäss § 24 PBG grundsätzlich erfüllt. Verschiedene kantonale Fachstellen haben im Rahmen der Vernehmlassung auf im Baubewilligungsverfahren zu beachtende Punkte hingewiesen. Die entsprechenden Stellungnahmen sind dem vorliegenden Entscheid beigelegt.
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Umweltverträglichkeit Gemäss Art. 1 i.V.m. Ziff. 80.5 Anhang der Verordnung über die Umweltverträg¬ lichkeitsprüfung (UVPV; SR 814.011) sind Einkaufszentren und Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von mehr als 7'500 m2 der Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterstellt. Auch Parkhäuser und -plätze für mehr als 500 Motorwagen sind UVPpflichtig (Ziff. 11.4 Anh. UVPV). Nach § 2 Abs. 2 der Verordnung des Regierungsrates zur Umweltverträglichkeitsprüfung (RRV UVP; RB 814.011) erfolgt die UVP im Gestal¬ tungsplanverfahren, wenn für die UVP-pflichtige Anlage ein Gestaltungsplan erstellt wird und bei der Planfestsetzung eine umfassende Prüfung der Umweltverträglichkeit möglich ist. Laut Ziff. 2.2 des Planungsberichts vom 26. November 2015 ermöglicht der Gestaltungsplan Outlet Edelreich die Realisierung eines Einkaufscenters mit einer Ver¬ kaufsfläche von total 30'000 m2 (pro Gebäude je ca. 10'OOO m2) und 930 Parkplätzen (vgl. auch Art. 11 Abs. 1 Satz 1 der Sonderbauvorschriften). Die UVP-Pflicht des ge¬ planten Outlet-Centers ist damit gegeben. Die Umweltverträglichkeitsprüfung wurde im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens durchgeführt. Der im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan „Outlet Edelreich" erarbeitete Um¬ weltverträglichkeitsbericht (UVB, datiert vom 22. April 2014 / rev. 24. April 2015) wurde der kantonalen Umweltschutzfachstelle zugestellt. Mit Bericht vom 12. August 2015 wurde das Projekt Gestaltungsplan "Outlet Edelreich" unter Berücksichtigung der An¬ träge der kantonalen Fachstellen als umweltverträglich beurteilt. Im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens gegen den Gestaltungsplan "Outlet Edelreich" wurde die Plausibilität der im Umweltverträglichkeitsbericht vom 24. April 2015 bzw. in den Verkehrsgrundlagen vom 7. Mai 2013 prognostizierten Besucher- und Verkehrs¬ zahlen in Frage gestellt. Eine vertiefte Überprüfung der Plausibilität mittels Einholung eines externen Gutachtens zeigt auf, dass eine genaue Herleitung der Besucherzahlen fehlt. Somit sind die in den Verkehrsgrundlagen zum UVB prognostizierten Besucher¬ zahlen nicht nachvollziehbar. Soweit der UVB auf der aus den Besucherzahlen abgelei¬ teten Verkehrsprognose basiert, erweist er sich folglich als mangelhaft. Konkret betrifft dies die Immissionsprognosen für die Umweltbereiche Lufthygiene und Lärm (vgl. Ziff. 5.1 und 5.2 UVB). Weil damit aber die Auswirkungen des Projekts "Outlet Edelreich" auf die Luft- und Lärmbelastung der Umgebung unklar sind, kann die Umweltverträglichkeit des Projekts nicht bejaht werden. Detaillierte Ausführungen diesbezüglich sind den Re¬ kursentscheiden zu entnehmen. Fazit Der vorliegende Gestaltungsplan "Outlet Edelreich" vermag die Vorgaben von § 23 und § 24 PBG zu erfüllen. Jedoch kann aufgrund der vertieften Prüfung der Plausibilität der Besucherzahlen und der damit einhergehenden Unklarheit bezüglich der Luft- und Lärmbelastung der Umgebung, die Umweltverträglichkeit des Projekts "Outlet Edel¬ reich" nicht bestätigt werden. Das Gestaltungsplanverfahren bildet das Leitverfahren für die Umweltverträglichkeits¬ prüfung. Somit stellt die Umweltverträglichkeit des Projekts eine Genehmigungsvoraus-
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Setzung für den Gestaltungsplan dar. Da die Umweltverträglichkeit jedoch nicht bejaht werden kann, kann folglich auch der Gestaitungsplan "Outlet Edelreich" gestützt auf § 5 Abs. 3 PBG nicht genehmigt werden.
Beilagen: - Amt für Umwelt, Ressort Wasserbau: Stellungnahme vom 28.08.2017 - Amt für Umwelt, Abt. Abfall und Boden: Stellungnahme vom 18.07.2017 - Amt für Umwelt, Abt. Abwasser und Anlagensicherheit: Stellungnahme vom 11.07.2017 - Amt für Umwelt, Abt. Gewässerqualität und -nutzung: Stellungnahme vom 18.09.2017 - Öffentlicher Verkehr/Tourismus: Stellungnahme vom 20.07.2017 - Tiefbauamt: Stellungnahme vom 15.08.2017 - Hochbauamt: Stellungnahme vom 7.08.2017
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Ver¬ waltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Sie ist unterzeichnet und im Doppel einzureichen und hat einen Antrag und eine Be¬ gründung zu enthalten, und es sind die Beweismittel aufzuführen. Expediert:
-9.APR. 2019
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Politische Gemeinden Wigoltingen und Müllheim
Kanton Thurgau
Gestaltungsplan «Outlet Edelreich» Sonderbauvorschriften Auflage 2.0
Untersteht dem fakultativen Referendum gemäss § 24, Abs. 3 PBG
Vom Gemeinderat PG Wigoltingen beschlossen am
09.11.2015
Vom Gemeinderat PG Müllheim beschlossen am
16.11.2015
Öffentliche Auflage PG Wigoltingen vom
27.11.2015
bis
16.12.2015
Öffentliche Auflage PG Müllheim vom
27.11.2015
bis
16.12.2015
Die Gemeindepräsidentin PG Wigoltingen:
'MMä
onja Wiesmann
Der Gemeindepräsident PG Müllheim:
Der Gemeindeschreiber PG Müllheim
Urs Förster
NIGHT Vom Departement für Bau und Umwelt des Kantons ThurgaiF^enehmigt mit Entscheid Nr.:
/t)
am: 5-H.
Vom Gemeinderat PG Wigoltingen in Kraft gesetzt
am:
Vom Gemeinderat PG Müllheim in Kraft gesetzt
am:
OEREB09957
20A1
OEREB10558
KAK TON THURGAU DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT 8500 FRAUENFELD
Politische Gemeinden
Gestaltungsplan «Outlet Edelreich»
Wigoltingen und Müllheim
Sonderbauvorschriften
Seite 2 von 6
Sonderbauvorschriften A.
Allgemeines
Art. 1 Geltungsbereich und Zweck
Art. 2 1
DerGestaltungsplan (GP) «Outlet Edelreich» gilt für den im Plan 1:1'000 eingezeichneten Perimeter. Sofern im Gestaltungsplan nichts Abweichendes festgelegt ist gelten die Vor¬ schriften des Baureglements der Gemeinde Wigoltingen.
2
DerGestaltungsplan (GP) «Outlet Edelreich» bezweckt eine haushälterische Nutzung des Bodens sowie eine architektonisch gute, auf die bestehende Bebauungsstruktur und das landschaftliche Umfeld des Industriegebietes Hasli abgestimmte Überbauung und Er¬ schliessung.
Bestandteile und Verbindlichkeiten 1
Der Gestaltungsplan «Outlet Edelreich» setzt sich wie folgt zusammen: • Plan 1:1'000 • Sonderbauvorschriften mit Anhang 1: Erschliessungsvertrag vom 27.10.2015/26.11.2015 Anhang 2: Vereinbarung über die Verlegung der Druckleitung vom 10.11.2015/17.11.2015/26.11.2015 • Planungsbericht
2
Der Plan 1:1'000 und die Sonderbauvorschriften sind allgemein verbindlich. Der Planungs¬ bericht hat erläuternden Charakter.
B.
Lage und Art der Bebauung
Art. 3 Baubereiche
Art. 4 1
In den im Plan lrl'OOO dargestellten Baubereichen dürfen ausschliesslich Gebäude für Ver¬ kaufszwecke im Sektor Non- Food sowie Gastronomiebetriebe errichtet werden. Grundver¬ sorgungsrelevante Nutzungen (Produkte des täglichen Bedarfs) sind nicht zulässig.
2
Pro Baubereich darf lediglich ein Gebäude erstellt werden. Die Maximalbaulinien der Bau¬ felder dürfen nicht überschritten werden. Eine Unterschreitung der Minimalbaulinien ist nur zulässig, soweit dies aus Gründen des Brandschutzes erforderlich ist.
3
Die drei Baubereiche können gleichzeitig oder zeitlich gestaffelt - in der Reihenfolge Baube¬ reich I, Baubereich II, Baubereich III - überbaut werden. Jedes Gebäude muss jedoch auch einzeln voll funktionsfähig sein.
Bereich Gebäudezugänge Die Haupteingänge in die einzelnen Gebäude der Baubereiche sind im Bereich 'Gebäudezu¬ gänge' anzuordnen. Eine Überdachung des Bereichs ,Gebäudezugänge' ist zugelassen. Neben¬ zugänge sind ausserhalb dieses Bereichs zulässig.
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Politische Gemeinden Wigoltingen und Müllheim
Gestaltungsplan «Outlet Edelreich» Sonderbauvorschriften
C.
Dimensionierung der Gebäude, Abstände
Art. 5 Höhenmasse
Art. 6 Seite 3 von 6
1
Die Gesamthöhe der Gebäude in den Baubereichen darf die Kote 420.00 m.ü.M. nicht übersteigen. Technisch bedingte, untergeordnete Dachaufbauten sowie Oberlichter dürfen diese Höhe überschreiten.
2
Aus Gründen des Hochwasserschutzes muss die Oberkante des fertigen Bodens im Erdge¬ schoss auf mind. 407.50 m.ü.M. liegen.
Abstände 1
Der Grenzabstand beträgt für Hauptgebäude 8.0 m und für Kleinbauten sowie Anbauten 3.0 m.
2
Der minimale Gebäudeabstand zwischen den in den Baubereichen erstellten Gebäuden richtet sich nach den Brandschutzrichtlinien der Vereinigung kantonaler Feuerversicherer VKF.
D.
Gestaltung der Gebäude
Art. 7 Erscheinungsbild
Die Grundrisse der einzelnen Gebäude haben sich an der Form der Baubereiche zu orientieren. Als Ensemble müssen die Gebäude - auch bei einer baulichen Etappierung - eine formale Ein¬ heit bilden und in der Formensprache, Gliederung, Materialwahl und Farbgebung eine archi¬ tektonisch einheitliche Gesamtwirkung erzielen.
Art. 8
Art. 9 Farben und Materialisierung
1
Zusammen mit dem Baugesuch ist ein Färb- und Materialisierungskonzept für die geplanten Gebäude einzureichen und vor der Realisierung zu bemustern.
2
Bei der Ausgestaltung der Fassaden ist der Leitfaden der Schweizerischen Vogelwarte 'Vo¬ gelfreundliches Bauen mit Glas und Licht1 zu beachten.
Dachform und -konstruktion Die Gebäude dürfen nur mit Flachdächern ausgestattet werden. Die Dächer dienen als Re¬ tentionsflächen sowie dem ökologischen Ausgleich und sind extensiv zu begrünen.
Art. 10 Beleuchtung und Reklame
1
Die Beleuchtung der Verkehrsflächen und der Reklameanlagen ist so zu planen, dass eine vollständige Abschirmung gegenüber dem oberen Halbraum sowie gegenüber nicht zu be¬ leuchtenden Räumen gewährleistet ist.
2
Ausserhalb der Betriebszeiten sind Innen- und Aussenbeleuchtungen mit Ausnahmen von Sicherheitsbeleuchtungen abzuschalten.
3
Die SIA-Norm 491 'Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum' ist verbindlich.
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Politische Gemeinden Wigoltingen und Müllheim
Gestaltungsplan «Outiet Edelreich» Sonderbauvorschriften
E.
Parkierung und Aussenraum
Art. 11 Parkierung
1
Seite 4 von 6
Es dürfen maximal 930 Parkplätze erstellt werden. Mindestens die Hälfte der errichteten Parkplätze ist unterirdisch anzuordnen.
2
Werden die Baubereiche einzeln bebaut, so dürfen für den jeweiligen Baubereich die fol¬ gende maximale Anzahl an Parkplätzen erstellt werden: - Baubereich I: Kunden 470 PP, Beschäftigte 85 - Baubereich II: Kunden 95 PP, Beschäftigte 90 - Baubereich III: Kunden 105 PP, Beschäftigte 85
3
Die oberirdischen Parkplätze sind in den Parkierungsflächen PI und P2 anzuordnen. Auf diesen Parkierungsflächen sind Kleinbauten im Sinne von § 22 PBV zulässig. Die Parkierungsfläche PI ist zu nutzen bevor die Parkierungsfläche P2 erstellt wird.
4
Bei den oberirdischen Parkplätzen ist 1 Baum pro 8 Parkplätze bei einer zweireihigen und 1 Baum pro 4 Parkplätze bei einer einreihigen Parkplatzanordnung zu erstellen.
5
Die unterirdische Parkierung ist innerhalb der Baulinie für unterirdische Parkierung zu er¬ stellen.
6 7
Die Lage der Zufahrten zur Tiefgarage ist im Plan 1:1'000 definiert. Die ober- und unterirdischen Parkplätze sind für Kunden und Angestellte zu bewirtschaf¬ ten. Die Mindestansätze betragen Fr. -.50 für die erste Stunde und Fr. 2.- pro Stunde ab der 61. Minute.
8
Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind an gut zugänglichen Stellen Halteflächen für einen Busbetrieb-ausgeschieden. Die genaue Lage ist mit Einführung des Busbetriebs zu de¬ finieren.
9
Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind je Bauetappe mindestens 30 überdachte Ve¬ loparkplätze an gut zugänglicher Lage bereitzustellen Der Standort richtet sich nach den im Plan 1: l'OOO markierten Stellen.
Art. 12 Grün- und Entwässerungsflächen
1
Als Kontrast zur Formensprache der Gebäude sind die Grün- und Entwässerungsflächen or¬ thogonal mit einer losen Anordnung von Vegetations- und Versickerungsfelder anzulegen.
2
In den Grün- und Entwässerungsflächen sind Wiesen- und Heckenfelder, standortgerech¬ ten Bäume, Spazierwege, Aufenthaltsflächen und Kleinbauten im Sinne von § 22 PBV zuläs¬ sig.
3
Das Dachwasser der Gebäude ist in den Grün- und Entwässerungsflächen zu sammeln und versickern zu lassen.
4
Die Grün- und Entwässerungsflächen sind naturnah mit einheimischen, standortgerechten Arten und Pflanzen zu gestalten.
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Politische Gemeinden
Gestaltungsplan «Outlet Edelreich»
Wigoltingen und Müllheim
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Art. 13 Sonderbauvorschriften
Übriges Gebiet 1
Das übrige Gebiet dient dem Aufenthalt der Besucher und Beschäftigten und ist mit Plät¬ zen, Fusswegen, Veloparkierung, Bepflanzung und mit Freiflächen auszubilden. Versiegelte Flächen sind zu minimieren. Kleinbauten im Sinne von § 22 PBV sind zulässig.
2
Die privaten Erschliessungsstrassen dürfen bis an die Baulinie für Anlagen erstellt werden.
F.
Erschliessung
Art. 14 Strassen, Wege und Werkleitungen
Art. 15 Seite 5 von 6
1
Die Ein- und Ausfahrten für den MIV und für die Anlieferung per Lastwagen sind im Plan 1:1'000 eingezeichnet.
2
Die öffentlichen Erschliessungsanlagen sind im Plan 1:1'000 definiert. Die Strasse am Haslibach ist zu verbreitern und auszubauen.
3
Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind ab der Bahnhofstrasse, den Parkierungsflächen und der Haltestelle des Busbetriebs direkte und sichere Fusswegverbindungen zum Bereich Gebäudezugänge anzulegen. Die präzise Festlegung der Fusswegverbindung erfolgt im Rahmen der Baueingabe zusammen mit der genauen Anordnung der Parkplätze sowie der Umgebungsgestaltung.
4
Die Entwässerung des Gestaltungsplanperimeters «Outlet Edelreich» ist im Trennsystem zu errichten.
5
Im rechtsgültig abgeschlossene Erschliessungsvertrag zwischen der Politischen Gemeinde Wigoltingen, der Politischen Gemeinde Müllheim und der JTM Rütenen AG vom 27.10.2015/26.11.2015 werden unter anderem die Wasserversorgung sowie die Erschlies¬ sung des GP-Gebietes mit Kanalisations- und Elektrizitätsleitungen, der Ausbau der Strasse am Haslibach und die partielle Verbreiterung der Bahnhofstrasse/Müllerheimerstrasse mit den erforderlichen Landabtretungen wie auch die Verlegung der Rüttenenstrasse geregelt. Zudem besteht eine Vereinbarung zwischen dem Abwasserverband Region Müllheim mit der JTM Rütenen AG über die Verlegung der bestehenden Druckleitung. Diese beiden Ver¬ träge (mit allen Beilagen) sind als Anhang 1 und 2 Teil dieser Sonderbauvorschriften und bilden einen integrierenden Bestandteil des Gestaltungsplans.
Energieversorgung Die Nutzung von Grundwasser zur Wärmegewinnung ist soweit technisch möglich und wirt¬ schaftlich tragbar zu realisieren.
G.
Weitere Bestimmungen
Art. 16 Gefahren Hochwasser
2
In den im Plan 1:1'000 bezeichneten 'Abflussbereichen' darf die maximale Kote für Terrain¬ veränderungen nicht überschritten werden.
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Politische Gemeinden Wigoltingen und Müllheim
Art. 17 Gestaltungsplan «Outlet Edelreich»
Sonderbauvorschriften
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Inkrafttreten Der Gestaltungsplan «Outlet Edelreich» tritt mit der Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt und Inkraftsetzungsbeschluss der Gemeinderäte der PG Wigoltingen und PG Müllheim in Kraft.
Anhang: 1.
Erschliessungsvertrag vom 27.10.2015/26.11.2015 (vgl. Ziff. 14 Abs. 5 SBV)
2.
Vereinbarung über die Verlegung der Druckleitung vom 10.11.2015/17.11.2015/26.11.2015 (vgl. Ziff. 14 Abs. 5 SBV)
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