Freigabe Reserve-Bauzone Gebiet Ruessen

Sitzung vom 8. August 2018

G.4.6.8 Planung I Bau Gebietsplanung Ruessen Festsetzung Quartiergestaltungsplanung, Freigabe Reserve-Bauzone

Ausgangslage

A. Das Planungsgebiet Ruessen liegt in der Reserve- Bauzone AC in Sihlbrugg. Zur Frei­ gabe der ReseNe- Bauzone ist zunächst eine Quartiergestaltungsplanung über die gesamte ReseNe-Bauzone vorzunehmen. ln die Planung einbezogen wurden nebst den in der ReseNe-Bauzone liegenden Grundstücken auch die unmittelbar anstossenden Liegenschaften der Arbeitszone AC. B. Anfangs 2017 fand die Startsitzung für die Quartiergestaltungsplanung statt, worauf Konzeptvarianten und darauf basierend die Quartiergestaltungsplanung erarbeitet wurden. Am 20. Februar 2018 hat die Planungskommission die Planunterlagen ein­ stimmig zuhanden des Gemeinderates und dieser am 4. April 2018 zuhanden der öffentlichen Mitwirkung verabschiedet. ln Abweichung zur Empfehlung der Planungs- sowie der Verkehrs- und Tiefbaukommission hat der Gemeinderat beschlossen, die Anzahl Parkfelder im Planungsgebiet auf 70 % des Richtwertes gemäss VSS-Norm zu beschränken.

Quartiergestaltungsplanung

C. Quartiergestaltungspläne werden in Anlehnung an das Nutzungsplanverfahren im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung während 30 Tagen öffentlich aufgelegt (unter Hinweis auf § 37 und § 39 PBG). Während der Auflagefrist können beim Gemeinde­ rat schriftlich Anregungen eingereicht werden. Allerdings entfällt bei Quartierge­ staltungsplänen die Beschwerdemöglichkeit. Die öffentliche Auflage der Quartiergestaltungsplanung Ruessen erfolgte vom 11. Mai bis 11. Juni 2018. Zudem fand am 15. Mai 2018 vor Ort eine öffentliche Informationsveranstaltung statt. lnnert der Auflagefrist gingen drei Anregungen ein, wovon zwei keinen direkten Zusammenhang mit der Quartiergestaltungsplanung haben. Die dritte Anregung befasst sich mit der Erschliessung und dem Freiraum der Quartiergestaltungsplanung. Mit Schreiben vom 28. Juni 2018 hat sich der Gemeinderat zu den vorgebrachten Punkten geäussert. Mit Datum vom 11. Juni 2018 ging zudem die kantonale Stellungnahme ein. Darin werden insbesondere die neue Fusswegführung zu den Bushaltestellen und die Beschränkung der Anzahl Parkfelder im Planungsgebiet auf 70 % des Richtwertes begrüsst. Des Weiteren werden Hinweise für das nachgelagerte Baubewilligungsverfahren vorgebracht.

Geschäftslaufnummer: 2018-166

Seite 2 von 5

• •

Zusammenfassend erfordern die Erkenntnisse aus dem Mitwirkungsverfahren keine inhaltliche Anpassung der Planungsunterlagen. Der Gemeinderat hat sich mit Beschluss vom 4. April 2018 dafür ausgesprochen, die Parkfelder im Planungsgebiet auf 70 % des Richtwertes zu beschränken. Die Planungs- sowie die Verkehrs- und Tiefbaukommission haben sich in Kenntnis der Haltung des Gemeinderates weiterhin dafür ausgesprochen, den Wert auf 80 % festzulegen. Die Abteilung Planung I Bau empfiehlt nach wie vor, den Wert auf 70 % festzusetzen. D. Die behördenverbindliche Quartiergestaltungsplanung Ruessen besteht aus den folgenden Planungsunterlagen: - Quartiergestaltungsplan Ruessen, Massstab 1 :1'000 I 1 : 100 vom 25. Juni 2018 (verbindlich) - Handlungsanweisungen vom 25. Juni 2018 (verbindlich) - Erläuternder Bericht vom 25. Juni 2018 (orientierend) E. Der Quartiergestaltungsplan, die Handlungsanweisungen und der Bericht werden nach der Festsetzung im Internet aufgeschaltet und können danach über die Baarer Website auf der Datenplattform des Kantons (Zugmap) abgerufen werden.

Reserve-Bauzone

F. Gemäss § 38 Abs. 2 der Bauordnung erfolgt die Freigabe einer Reserve-Bauzone zur Überbauung durch einen Beschluss des Gemeinderates. Dieser setzt voraus, dass ein genehmigter Quartiergestaltungsplan vorliegt, in welchem das Erschlies­ sungs- und Bebauungsprinzip, die Freiflächen, der Lärmschutz und der Bauland­ bedarf koordiniert sind. Die Quartiergestaltungsplanung Ruessen enthält Aussagen über die oben aufge­ führten Themen. Die hinreichende Erschliessung der Reserve-Bauzone konnte mit den nachfolgend beschriebenen Verträgen sichergestellt werden. ln Ergänzung zur Quartiergestaltungsplanung ist bezüglich Baulandbedarf festzuhalten, dass die Reserve-Bauzonen beitragen sollen, die Entwicklung der Gemeinde zu steuern. Desh�lb hat der Gemeinderat in der Wegleitung der Bauordnung 2005 zu § 38 BO eine Ubersicht zu den vom Gemeinderat angestrebten Prioritäten für die Freigabe der Reserve-Bauzonen aufgenommen. Darin wurde das Gebiet Ruessen der 1. Priorität (Zeitspanne 2005 bis 201 0) zugewiesen. Einer Freigabe des Gebietes Ruessen in der angebrochenen 3. und letzten Prioritätsstufe (2015 bis 2020) steht somit nichts entgegen. Des Weiteren wird das Gebiet Ruessen als Arbeitsplatz­ gebiet für das Kleingewerbe dienen. Damit kann bezahlbarer Raum für KM U's geschaffen werden, welcher durch Dienstleistungsbetriebe und die steigende Wohnungsnachfrage zusehends unter Druck geraten ist.

Geschäftslaufnummer: 2018-166

Seite 3 von 5

• •

G. Die Voraussetzungen für die Freigabe der Reserve- Bauzone sind gegeben. Das Verfahren für die Freigabe der Reserve- Bauzone richtet sich analog dem Baube­ willigungsverfahren nach § 45 PBG (kantonales Planungs- und Baugesetz). Das Gesuch um Freigabe der Reserve-Bauzone wurde vom 11. Mai bis 30. Mai 2018 öffentlich aufgelegt. lnnert Frist gingen keine Einsprachen ein.

Weitere Planungen

H. Das parallel laufende Verfahren für die Spezialbaulinie über den eingedolten Walterswilerbach, welches in der Zuständigkeit des Kantons liegt, wurde mit der Ouartiergestaltungsplanung, respektive dem Verfahren um Freigabe der Reserve­ Bauzone koordiniert. Während der öffentlichen Auflage gingen keine Einsprachen ein. Die Baudirektion hat die Spezialbaulinie am 3. Juli 2018 genehmigt. I.

Die Ruessenstrasse inklusive Kanalisation befindet sich in einem sanierungsbedürf­ tigen Zustand. Zudem hat ein Gutachten zur Leistungsbeurteilung des Knotens Sihlbruggstrasse I Ruessenstrasse gezeigt, dass ein durchgehendes Trottoir entlang der Ruessenstrasse notwendig ist, damit die Sicherheit für Fussgänger verbessert und der sichere Zugang zu den Bushaltestellen erreicht werden kann. Zum Knoten Sihlbruggstrasse I Ruessenstrasse hin fehlt ein Trottoir von rund 80 m Länge. Seit längerer Zeit bestehen Bestrebungen seitens der Grundeigentümer, die Strasse zu sanieren und dann an die Gemeinde abzutreten. Die Finanzierung und Auslösung eines Sanierungsprojektes durch die privaten Strasseneigentümer konnte jedoch nicht erreicht werden. Deshalb ist es notwendig, dass die Gemeinde sich der privaten Erschliessung und dem nötigen Ausbau der Strassen annimmt und diese soweit notwendig zweckmässig und im öffentlichen Interesse in ihre Hoheit überführt.

J. Im Rahmen der Quartiergestaltungsplanung wurde festgestellt, dass auf dem zu verbreiternden Strassenabschnitt GS Nr. 2900 sowie auf dem dortigen Trottoir, ohne Bewilligung Parkfelder markiert worden sind. Gemäss den einschlägigen VSS­ Normen stehen die Parkfelder einer genügenden Erschliessung der Reserve- Bau­ zone entgegen und sind zu entfernen. Derzeit laufen Verhandlungen zwischen dem Grundeigentümer der Parkfelder und jenen der Reserve- Bauzone, ob allenfalls Ersatzparkplätze auf dem Ouartiergestaltungsplangebiet angeboten werden können. Sofern dies nicht gelingen sollte, sind die Parkfelder mittels Wiederherstellungs­ verfahren zu beseitigen.

Geschäftslaufnummer: 2018-166

Seite 4 von 5

• •

Vertragliche Regelungen

K. Die Vereinbarung zur Verbreiterung der Ruessenstrasse auf 5. 7 m und die Weiterführung des 2.0 m breiten Trottoirs wurde bereits am 22. März 201 8 unterzeichnet. L. Das Trottoir entlang der Ruessenstrasse wird als Fussweg durch das Planungs­ gebiet weitergeführt, wofür im Rahmen der Quartiergestaltungsplanung ein entschädigungsloses Recht zu Gunsten der Ö ffentlichkeit eingeräumt wurde. Zudem ist auf dem Planungsgebiet ein Wendeplatz vorgesehen. Im Falle einer späteren Übernahme der Ruessenstrasse durch die Gemeinde wurde der Gemeinde ein öffentliches Recht entschädigungslos eingeräumt. Die Verträge wurden am 3. Juli 201 8 unterzeichnet. M. Die Grundeigentümer der Reserve- Bauzone haben sich am Ausbau der Ruessen­ strasse (insbesondere Ergänzung des fehlenden Trottoirs) zu beteiligen. Am 3. Juli 201 8 unterzeichneten die betroffenen Grundeigentümer eine entsprechende Finanzierungsvereinbarung, so dass auf die Durchführung eines aufwändigen Perimeterverfahrens verzichtet werden kann.

Der Gemeinderat beschliesst

1 . Die Quartiergestaltungsplanung Ruessen wird festgesetzt. 2. Die Abteilung Planung I Bau wird beauftragt, die Festsetzung im Amtsblatt zu publizieren. Das Verfahren ist damit abgeschlossen. 3. Die Freigabe der Reserve- Bauzone Ruessen wird gemäss vorstehendem Bericht erteilt. 4. Gegen Beschlusspunkt 3 kann innert 20 Tagen nach der Mitteilung beim Re­ gierungsrat des Kantons Zug, Postfach, 6301 Zug, schriftlich Verwaltungsbe­ schwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Der angefochtene Beschluss ist beizulegen oder genau zu bezeichnen. Die Beweismittel sind zu benennen und soweit möglich beizufügen. Mitteilung mit Beilage der festgesetzten Unterlagen gemäss Dezisivziffer 1 an: - Baudirektion des Kantons Zug, Postfach 857, 6301 Zug (2-fach, 1 x für sich und 1x für die Fachsteile Landerwerb I lmmobiliengeschäfte, Thomas Kleger) - Patrick Felder, Zentralstrasse 1 3, 6030 Ebikon - Frieda Zürcher, Bahnhofstrasse 1 7, 6340 Baar - Maria Andermatt, Schellstrasse 1 0, 631 4 Unterägeri - S-TEC electronics AG, Rene Oberhänsli, Gewerbestrasse 6, 6314 Unterägeri (Vertreter STWEG von GS Nr. 3743) - Varipack AG, Rolf Märchy, Ruessenstrasse 7, 6340 Baar (GS- Nrn. 2900 und Vertreter STW EG von GS Nr. 4065)

Geschä!tslaufnummer: 2018-166

Seite 5 von 5

• •

Mitteilung ohne Beilagen an: - Strüby Konzept AG, Paul Muheim, Steinbislin 2, 6423 Seewen (Vertreter GS Nr. 2319) - Peter Langenegger, Mühlegasse 36, 6340 Baar (Vertreter GS Nr. 4108) - lvo Tschümperlin, Kreuzmatt 16, 6430 Schwyz (Vertreter GS Nr. 3411) - Suter von Känel Wild AG, Förrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich - Mitglieder der Planungskommission - Thomas Gwerder, Präsident RGPK - Planung I Bau (A) Gemeinderat Baar

/,// /;(' /

Andreas Hatz Gemeindepräsident

Versand:

·-t AU&. 2018

Geschäftslaufnummer: 201 8-166

Ph

Walter Lipp Gemeindeschreiber