CDAP - AC.2017.0020 - 2018-07-20 - A.________/Municipalité de Cossonay, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique, B.________, C.________

A.

a) A.________ est propriétaire, depuis le 2 février 2011, de la parcelle n° 121 de la commune de Cossonay. D’une superficie de 431 m2, ce bien-fonds supporte une ancienne maison paysanne (ECA n° 208), qui comprenait autrefois une partie habitation donnant sur la rue du Temple et une partie rurale donnant sur la rue de la Placette. Cette construction est prolongée par une ancienne dépendance rurale (poulailler) de 2,50 m de large environ, située en limite de la parcelle n° 120 voisine et de la rue de la Placette. Le bâtiment ECA n° 208 a obtenu la note *3* (objet d’intérêt local) lors de la révision du recensement architectural de la commune de Cossonay, en 2013. Il présente deux étages sous la corniche. A l’origine, le pan de la toiture se prolongeait sur le poulailler.

Au sud-ouest, la parcelle n° 121 jouxte la parcelle n° 120 propriété de B.________ et C.________, qui comporte une ancienne maison de maître dite ******** (ECA n° 209). Cette construction figure au recensement architectural avec la note *2* (objet d’intérêt régional) et a été classée comme monument historique le 11 mars 1966, avec ses abords. Elle dispose de trois niveaux habitables sous la corniche, avec un balcon sur la façade nord-ouest au dernier niveau habitable.

Au nord-est, la parcelle n° 121 est contiguë à la parcelle n° 122 appartenant à D.________ et E.________, sur laquelle se trouve une ancienne maison paysanne (ECA n° 207) bénéficiant de la note *3* au recensement architectural. Cet immeuble comporte trois étages habitables sous la corniche, avec un balcon sur la façade nord-ouest au troisième étage.

b) La parcelle n° 121 est classée en zone de la vieille ville selon le règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions, approuvé par le Conseil d’Etat le 8 août 1984 (ci-après: le RPA 1984). Un nouveau règlement sur le plan général d’affectation et la police des constructions, approuvé le 13 mars 2014 par le Département du territoire et de l’environnement (ci-après: le DTE), est entré en vigueur le 16 mai 2014. Le chapitre 3 du nouveau règlement reprenait les mêmes dispositions que le RPA 1984 concernant la vieille ville. Il n’a toutefois pas été adopté par le conseil communal dans sa séance du 28 octobre 2013. Par conséquent, le secteur de la vieille ville est resté soumis à l’ancienne réglementation communale jusqu’au 11 décembre 2017, date à laquelle le DTE a approuvé et mis en vigueur le plan partiel d’affectation "Vieille Ville" (ci-après: le PPA) de la Commune de Cossonay, et simultanément abrogé les plans et règlements antérieurs dans la mesure où ils sont contraires au PPA.

B.

a) Dès le mois de septembre 2011, A.________ a présenté à la Municipalité de Cossonay (ci-après: la municipalité) divers projets de transformation et de rénovation de la partie rurale du bâtiment ECA n° 208, qui ont été successivement refusés par cette autorité sur la base de préavis négatifs de la Commission consultative d’urbanisme et d’architecture de la vieille ville (ci-après: la commission d’urbanisme et d’architecture). Il était notamment prévu de surélever le toit de l’immeuble en vue de créer une terrasse au niveau des combles. La commission d’urbanisme et d’architecture était toutefois opposée à la rupture de la toiture, car elle considérait qu’un tel aménagement serait contraire à l’intégration à l’environnement bâti et péjorerait grandement l’aspect de la rue de la Placette.

b) Le 23 septembre 2013, A.________ a déposé auprès de la municipalité une demande de permis de construire en vue de créer deux logements en duplex juxtaposés dans la partie rurale du bâtiment ECA n° 208, avec deux jardins privatifs et deux places de stationnement en limite du domaine public. Il était aussi prévu d’aménager l’ancienne dépendance rurale en local pour vélos, poussettes et containers. Les plans montraient le maintien de la volumétrie existante et du gabarit de la toiture donnant sur la rue de la Placette. Le projet n’a pas suscité d’opposition durant l’enquête publique.

La synthèse établie le 14 novembre 2013 par la Centrale des autorisations (ci‑après: la CAMAC) contenait un préavis négatif du Service immeuble, patrimoine et logistique, Section monuments et sites (ci-après: le SIPAL), qui exposait que l’Inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ci-après: l’ISOS) identifiait Cossonay comme une petite ville d’intérêt national et que le bâtiment ECA n° 208, recensé comme objet d’intérêt local, méritait d’être conservé. Des transformations pouvaient être envisagées, à condition qu’elles n’altèrent pas les qualités spécifiques de l’immeuble. Le SIPAL considérait que la nécessité de démolir la charpente n’était pas démontrée et que celle-ci devait au contraire être maintenue et renforcée.

Le 23 décembre 2013, la municipalité s’est écartée du préavis du SIPAL et a délivré le permis de construire sollicité, en demandant néanmoins que les remarques du service cantonal soient prises en considération et qu’un maximum de pièces de charpente soient conservées.

c) A l’occasion d’une visite de chantier sur la parcelle n° 121, le 13 octobre 2014, le Service technique communal a constaté que le toit du bâtiment ECA n° 208 avait été surélevé d’environ 1,20 m et le faîte déplacé de manière importante par rapport à l’état existant et aux plans d’enquête. En conséquence, la municipalité a ordonné la suspension immédiate des travaux en date du 22 octobre 2014. A.________ a contesté cette décision par le dépôt d’un recours devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP ou le tribunal), le 9 novembre 2014 (cause AC.2014.0381).

d) A.________ a ensuite déposé, le 26 février 2015, une demande de permis de construire complémentaire qui avait pour but de régulariser la surélévation de la toiture et de créer une troisième place de parc dans l’aire de prolongement de l’habitat comprise entre la façade des logements prévus et la rue de la Placette. L’instruction de la cause AC.2014.0381 a été suspendue jusqu’à droit connu sur cette demande.

L’enquête publique complémentaire a soulevé une opposition émanant des propriétaires de la parcelle n° 122 voisine. La commission d’urbanisme et d’architecture a formulé un préavis négatif. Le SIPAL a maintenu son précédent préavis négatif, qui demandait la conservation de la charpente, et il a ajouté qu’il jugeait la surélévation de la toiture inadéquate et dommageable pour le site (cf. synthèse CAMAC du 27 mai 2015).

e) Par décision du 16 juin 2015, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire complémentaire requis. A.________ a interjeté un second recours auprès de la CDAP, en date du 15 juillet 2015 (cause AC.2015.0174, qui a été jointe à la cause AC.2014.0381).

f) Le tribunal a procédé à une inspection locale en présence des parties, le 24 août 2015. Les constatations faites sur place, associées aux plans versés au dossier, ont mis en évidence que le faîte de la toiture avait été surélevé de 19 cm en limite de la parcelle n° 120 et de 60 cm en limite de la parcelle n° 122, et que la ligne de faîte avait été déplacée en direction du nord-ouest, sur la rue de la Placette, d’une distance de 60 cm en limite de la parcelle n° 120 et de 1,27 m en limite de la parcelle n° 122. Pour ce faire, il avait notamment fallu scier la panne faîtière, en poser une nouvelle et rehausser le mur mitoyen sud-ouest donnant sur le jardin de la parcelle n° 120. La surélévation du toit était plus importante au niveau de la panne sablière qu’au niveau du faîte. Du côté de la rue de la Placette, la hauteur du chéneau avait été rehaussée d’environ 92 cm au niveau de l’angle formé par la toiture et la dépendance rurale et le niveau de la corniche avait été augmenté de 1,48 m en limite de la parcelle n° 122. L’aspect de la corniche avait subi une modification importante par la création d’un angle rompant la ligne de corniche et un débordement d’un mètre environ. Depuis l’angle de rupture de la corniche, l’avant-toit avait été surélevé et remontait en biais sur le bâtiment ECA n° 207, à la limite duquel il atteignait une hauteur de 1,48 m. Aucune augmentation des surfaces habitables ne découlait de ces modifications de hauteur dans la toiture.

g) A.________ a fait valoir que le rehaussement du toit et du mur mitoyen était le résultat d’une erreur que le géomètre avait commise en début de chantier, en ne déterminant pas correctement le niveau 0.00. Il a précisé que le maître d’ouvrage avait réalisé trop tard que le niveau des dalles était trop élevé par rapport au faîte existant et qu’il s’était dès lors avéré nécessaire de surélever la toiture. Ces explications ont été mises en doute par les autres parties à la procédure.

C.

Par arrêt du 27 novembre 2015, la CDAP a rejeté les recours dirigés contre la décision de la municipalité du 22 octobre 2014 ordonnant l’arrêt immédiat des travaux (AC.2014.0381) et contre la décision de la municipalité du 16 juin 2015 refusant le permis de construire complémentaire (AC.2015.0174), qu’elle a confirmées.

Dans cet arrêt, la CDAP s’est penchée sur l’art. 12 RPA 1984, applicable à la zone de la vieille ville, qui commande que les transformations ou constructions nouvelles s’harmonisent aux constructions existantes et que les caractéristiques importantes et la volumétrie des constructions anciennes servent de référence aux constructions nouvelles. Elle a souligné que cette disposition a une portée plus restrictive que la clause générale d'esthétique de l’art. 86 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), en ce sens qu’elle pose des exigences spécifiques accrues d'intégration, qui s’imposent de manière plus précise et détaillée (cf. consid. 4b). La CDAP a relevé que les travaux qui avaient été réalisés modifiaient de façon non négligeable le gabarit de la toiture du bâtiment ECA n° 208 et entraînaient une dégradation notable de la qualité du site depuis la rue de la Placette (cf. consid. 4d). Elle a mis en évidence que le bâtiment ECA n° 207 présentait un gabarit plus élevé et le bâtiment ECA n° 209 des caractéristiques volumétriques plus importantes que le bâtiment ECA n° 208. Le bâtiment ECA n° 209, dont la façade nord-ouest était implantée largement en retrait du front de rue et de la façade nord-ouest du bâtiment ECA n° 208, était de plus très nettement séparé visuellement et structurellement de ce dernier par une cour intérieure arborisée. Aucune construction dans le voisinage direct n’était dotée de caractéristiques semblables à celles du bâtiment ECA n° 208, dont le gabarit général présentait, avant les travaux, une forme harmonieuse qui s’intégrait dans le contexte bâti, qui manquait d’unité. D’après la CDAP, la cassure de la ligne formée par la corniche et l'important rehaussement du niveau de la corniche en contigüité avec le bâtiment ECA n° 207, d'une part, et la rupture de la continuité de la toiture originale sur la dépendance rurale, d'autre part, détérioraient clairement cette qualité d’intégration (cf. consid. 5b).

La CDAP est parvenue à la conclusion suivante:

"[…] la surélévation de la toiture au niveau du faîte n’est pas manifestement contraire aux caractéristiques importantes essentielles et à la volumétrie des constructions anciennes, qui présentent une certaine diversité au sein de la vieille ville de Cossonay. On ne retrouve pas en revanche une cassure de la ligne de corniche comparable dans les autres constructions anciennes de la vieille ville. Sans doute, la façade nord-ouest du bâtiment ECA 208 du recourant présente un angle, mais la toiture existante de ce bâtiment a été conçue de manière à absorber la pente due à cet angle avec une ligne de corniche sans cassure montant légèrement en direction du bâtiment de la parcelle n° 122 et assurant un bel aspect et l’intégration de l’ensemble dans le site. En définitive, le tribunal arrive à la conclusion que le rehaussement de la toiture au faîte n'est en lui-même pas contraire aux exigences relativement souples de l'art. 12 RPA, en ce sens que les constructions existantes au nord et au sud présentent des caractéristiques différentes et qu'il est difficile de parler d'une absence d'harmonie avec les constructions existantes avoisinantes. En revanche, c'est la conception de la surélévation de la corniche avec son ravancement et la rupture de la ligne de corniche qui provoque un aspect ne respectant pas les caractéristiques essentielles des constructions anciennes. La rupture de la continuité de la pente sur la dépendance rurale longeant la parcelle n°120 aggrave le défaut d'intégration du bâtiment transformé. Pour cette raison, la décision municipale refusant le permis de construire se justifie et n’est pas contraire à l’art. 12 RPA. Le fait que cette décision doive être confirmée ne préjuge pas de la question du rétablissement de la situation réglementaire, qui doit prendre en compte l’application du principe de proportionnalité sur lequel la municipalité ne s’est pas encore prononcée. […]" (cf. consid. 5c)

L’arrêt du 27 novembre 2015 précité n'a pas fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral. Il est donc entré en force.

D.

A partir du mois de décembre 2015, A.________ a repris contact avec la municipalité pour lui faire des propositions en vue de créer une corniche droite et de raccorder la toiture du bâtiment principal à celle de la dépendance rurale, sans rupture de pente ou d’aspect. Il expliquait comprendre de l’arrêt de la CDAP qu’il n’y avait pas lieu de modifier la pente du toit, pour la plus grande partie de celui-ci, que la hauteur de la panne faîtière et de la panne intermédiaire pouvait rester intacte et que seuls posaient problème la corniche et le raccord de la toiture principale à la toiture du poulailler. La municipalité a considéré que les offres formulées étaient insatisfaisantes et elle s’est réservé la possibilité d’ordonner la remise en état du toit et du haut des façades, conformément à ce qui avait été autorisé à l’origine. De l’avis de l’autorité communale, seule une modification de la pente de la toiture était à même de corriger l’important rehaussement du niveau de la corniche mis en évidence par la CDAP. Si la panne faîtière pouvait à la rigueur être maintenue, il était en revanche impératif que la partie inférieure du toit soit abaissée au niveau qui était le sien avant les travaux. La panne sablière devait donc être déplacée, de façon à respecter une liaison avec la toiture du poulailler et à maintenir le gabarit d’origine du bâtiment. La pente de la toiture du poulailler devait en outre rester intacte. Se référant à deux devis établis au début de l’année 2016 par deux entreprises de construction, faisant état de montants de 21'978 fr. pour la mise à niveau de la charpente, respectivement 60'242 fr. 20 pour le démontage et la pose d’une nouvelle charpente, la municipalité a affirmé que le coût des travaux à réaliser serait proportionné. A.________ a fait valoir qu’une augmentation de la pente dans la partie inférieure du toit serait non seulement inesthétique dans le contexte local, mais aussi contraire à l’exigence de la CDAP d’abaisser la corniche, si bien que la seule solution envisageable consistait à prolonger la toiture dans sa pente actuelle. Il a soutenu que les devis présentés étaient incomplets, que certains postes avaient été minimisés et que le coût des travaux serait en réalité de plus de 200'000 fr., montant qu’il jugeait totalement disproportionné.

E.

Le 25 avril 2016, A.________ a déposé une nouvelle demande de permis de construire complémentaire. A la demande de la municipalité, il a produit un jeu de plans corrigés, faisant apparaître l’ensemble des modifications apportées depuis la demande de permis de construire initiale. Les nouveaux plans prévoient le maintien du rehaussement de la toiture principale, ainsi que son prolongement et son alignement sur la toiture du poulailler, qui est également surélevée. Le mur mitoyen sud-ouest est rehaussé au niveau de la liaison entre la toiture principale et le poulailler, jusqu’en limite du domaine public. La façade du poulailler est recouverte de bois et de crépis, comme à l’origine. L’avant-toit est augmenté de façon à supprimer l’angle qui rompait la ligne de corniche. Il présente un important débordement, soutenu par un berceau en bois, qui mesure entre 1,45 m à l’angle formé par la toiture principale et le poulailler et 2,55 m en limite de la parcelle n° 122. La corniche reste surélevée, mais présente de nouveau une ligne uniforme. Elle remonte très légèrement en direction du bâtiment ECA n° 207.

Le projet a fait l’objet d’une deuxième enquête publique complémentaire, du 10 juin au 11 juillet 2016, qui a suscité six oppositions, parmi lesquelles celles de B.________ et de C.________.

La synthèse délivrée le 19 juillet 2016 par la CAMAC contient un nouveau préavis négatif du SIPAL, qui expose que la récente transformation n’est manifestement pas conforme en altitude et que la charpente n’est plus la même, alors qu’il avait été dit qu’elle serait conservée. Le service cantonal souligne que la construction empiète sur la Maison ********, en violation du Code rural et foncier du 7 décembre 1987 (CRF; RSV 211.41). Il estime que cet empiètement contrevient aussi aux art. 23 et 46 de la loi vaudoise du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; RSV 450.11), en ce sens que les travaux n’ont pas été autorisés par le département compétent et qu’ils ne l’auraient sans doute pas été en raison de l’atteinte portée au mur mitoyen.

A.________ s’est déterminé sur les oppositions en date du 14 novembre 2016. A cette occasion, il a produit un rapport établi le 10 octobre 2016 par l’ingénieur géomètre F.________, à ********, qui examine dans quelle mesure la façade du bâtiment ECA n° 208 est mitoyenne avec le bâtiment ECA n° 209. Le rapport expose que le mur de séparation est réellement mitoyen dans le secteur contigu entre les deux immeubles et qu’il empiète sur le fonds voisin dans le secteur où le bâtiment ECA n° 208 déborde dans la cour intérieure de la parcelle n° 120. Au droit de la cour et du poulailler se trouvent en outre deux murs joints (soit le mur de séparation des parcelles et le mur du poulailler), situés de part et d’autre de la limite de propriété et sans relation statique directe entre eux. De l’avis du géomètre, le recourant serait en droit d’obtenir le déplacement de la limite de sa propriété à l’endroit où le mur empiète sur la parcelle n° 120.

F.

Par décision du 2 décembre 2016, la municipalité a refusé le permis de construire complémentaire sollicité, en exposant ce qui suit:

"[La municipalité] maintient que la meilleure solution est le rabaissement de la corniche sud à son niveau initial afin de maintenir la liaison avec la toiture du poulailler. Contrairement aux allégations de Me Trivelli, cette manière de procéder n’empêcherait nullement l’accès aux sur-combles du bâtiment puisque le faîte exécuté illégalement serait ainsi toléré. Seule la pente du toit serait alors modifiée.

De plus, […] le SIPAL confirme sa première détermination sur la conservation de la charpente et le renforcement de cette dernière. Le but principal est le maintien du gabarit existant, raison pour laquelle la surélévation du rural est jugée inadéquate et dommageable pour le site.

En outre, en ce qui concerne le coût des travaux à réaliser afin de répondre à nos exigences, nous tenons à préciser que celui-ci a été estimé par deux entreprises régionales sérieuses et reconnues et qu’il n’a donc pas été minimisé. Par ailleurs, ces coûts pourront encore être légèrement diminués, car le faîte existant serait conservé.

Enfin, la Municipalité a également tenu compte des arguments des familles D.________ et E.________ et B.________ et C.________ qui ont formulé une opposition à l’encontre de votre projet. Elle estime que dans le cas précis, les droits des tiers sont atteints et leurs oppositions sont donc légitimes.

De surcroît, le rapport établi par l’ingénieur géomètre breveté F.________, le 10 octobre 2016, montre que certains travaux sont réalisés ou prévus sur la parcelle voisine No 120. Les plans d’enquête auraient donc dû être également signés par les propriétaires de cette parcelle (cf. art. 108 al. 1er LATC), ce qui n’est pas le cas, ceux-ci ayant même formulé deux oppositions à l’encontre de votre projet."

G.

Par acte du 18 janvier 2017, A.________ (ci-après: le recourant) a recouru devant la CDAP contre cette décision, dont il a demandé l’annulation. Il a aussi requis la suspension de l’instruction de la cause jusqu’à droit connu sur le litige de droit privé qui l’oppose à B.________ et C.________ (ci-après: les opposants). En effet, le 23 décembre 2016, le recourant a déposé auprès du Juge de paix du district de Morges une requête de conciliation tendant à ce que les opposant donnent leur accord écrit aux travaux entrepris sur le mur mitoyen séparant les parcelles nos 120 et 121, sans rehaussement du mur et sans intervention nouvelle sur celui-ci. Il a aussi demandé que la surface de la parcelle n° 120 empiétant sur la parcelle n° 121 lui soit attribuée moyennant paiement d’une indemnité de 1'000 francs.

Par avis du 23 janvier 2017, le juge instructeur a informé les parties que l’issue du litige civil n’était pas déterminante pour la question de droit public à trancher et que le tribunal n’entendait donc pas suspendre l’instruction du recours.

La municipalité a déposé sa réponse le 17 mars 2017, en concluant au rejet du recours. Dans leurs déterminations sur le recours, les opposants ont aussi conclu à son rejet.

Le SIPAL a relevé ce qui suit dans ses observations sur le recours:

"Dans son rapport, le géomètre F.________ ne semble pas contester que le mur sur lequel s’appuie la construction ECA 208 surélevée de Monsieur A.________ se trouve sur la parcelle propriété des frères B.________ et C.________, parcelle 120.

Ce mur étant sans aucun doute antérieur à 1800, il est protégé en tant que monument historique au sens de l’article 52 LPNMS par l’arrêté du 11 mars 1966. L’empiètement de la construction ECA 208, la modification de l’arasée et la surélévation de ce mur avec des matériaux inadéquats dépourvus de crépi, auraient nécessité une autorisation spéciale du DFIRE (article 23 LPNMS), et auraient pu être refusés. A ce jour, ni le Département, ni le SIPAL n’ont reçu une telle demande ou délivré une autorisation dans ce sens.

Partant, le SIPaL-MS se réserve le droit de demander une remise en état de ces travaux non autorisés.

[…]

Pour le reste, la construction litigieuse ne s’intègre pas aux constructions existantes, en particulier en raison du rehaussement de la corniche, ce qui entrave l’unité des autres constructions, et porte une atteinte particulière au bâtiment voisin classé monument historique."

Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 4 mai 2017, sur lequel la municipalité, les opposants et le SIPAL se sont tous déterminés.

En date du 25 octobre 2017, le tribunal et les parties ont effectué une nouvelle inspection locale à Cossonay. Les représentants du SIPAL ont déclaré à cette occasion que les travaux réalisés en 2014 portaient une atteinte "crasse" au mur mitoyen sud-ouest et au bâtiment des opposants, qui sont classés monuments historiques. Ils ont ajouté que la surélévation de la toiture entrait en conflit avec l’arrêté de classement et que cette transformation aurait pu être autorisée par leur service avec une meilleure réalisation technique, supposant en particulier de prendre appui sur le sol plutôt que sur le mur mitoyen sud-ouest. Ils ont demandé la remise en état des lieux.

Le procès-verbal d'inspection locale a été transmis aux parties, qui ont eu la possibilité de se déterminer sur ce document.

H.

Sur le plan civil, suite à l’échec de la tentative de conciliation, le recourant a déposé une demande au fond devant le Juge de paix du district de Morges en date du 4 avril 2017. L’état de cette procédure ne ressort pas du dossier.

I. Le tribunal a délibéré à huis clos et approuvé les présents considérants par voie de circulation.