Optimiser l'occupation des surfaces des logements locatifs. Permettre l'échange de logements par le transfert croisé de baux d'habitation

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d'élaborer, sous forme de mesures d'urgences ou de modification législative ordinaire, la base légale nécessaire pour permettre l'échange de logements par le biais du transfert croisé de baux d'habitations. Il évaluera si le transfert croisé de baux sera limité aux situations de pénurie ou s'appliquera de manière générale. Il posera les garde-fous de ces transferts croisés selon ce qui est pratiqué pour le transfert des locaux commerciaux.

Begründung

Avec l'initiative parlementaire 11.421 Sommaruga Carlo " Favoriser l'échange d'appartements ", le parlement abordait la problématique l'échange de locaux d'habitation entre locataires sans passer par une résiliation des baux concernés et proposait de modifier le Code des obligations. Cette proposition était refusée par le Conseil national, plus de 10 ans plus tard, dans le cadre d'une pénurie de logement qui s'accentue et touche tout le pays, il y a lieu de reprendre le sujet et d'inviter le Conseil fédéral à agir.

Si le droit actuel (article 263 Code des obligations) accorde au locataire de locaux commerciaux, sous certaines réserves, le droit au transfert du bail, il ne l'accorde pas aux locataires de locaux d'habitation. Cela empêche donc de procéder à des échanges de logements par un transfert croisé des deux contrats de bail, ce que peuvent faire les locataires de surfaces commerciales.

Cette inégalité de traitement, aucunement justifiée objectivement, entre les locataires de locaux commerciaux et les locataires d'habitation à diverses conséquences négatives sur le marché du logement locatif.

L'expérience montre qu'en cas d'échange de logements au travers de la résiliation des deux baux et la conclusion de deux nouveaux baux, les loyers des deux logements sont augmentés. Cela amène les locataires de logements qui ne son plus en adéquation avec leurs besoins à ne pas échanger leur logement. En effet, il n'y a aucun intérêt pour les locataires qui occupent des logements trop grands, mais bon marché, à reprendre un logement plus petit et plus adapté, mais qui soudain leur coûte plus cher. Or, un grand appartement bon marché occupé par une personne seule pourrait étre mis à disposition de plusieurs personnes qui disposent de logements plus petits, comme un couple en début de carrière qui emménage ensemble et recherche un logement bon marché ou des jeunes qui cherchent un logement commun pas trop cher. Ce blocage des transferts croisés sans résiliation fait que les locataires de logements trop petits allongent la liste d'attente des locataires qui espèrent bénéficier d'un logement abordable dans les nouvelles constructions.

En 2011, l'initiative parlementaire visait l'introduction pérenne dans le Code des obligations de la possibilité du transfert croisé de baux d'habitation. La présente motion ouvre la possibilité au Conseil fédéral d'une part de limiter cette possibilité uniquement lorsque sévit la pénurie dans le canton ou dans l'agglomération et d'autre part de passer par une mesure d'urgence ou une modification législative définitive. L'introduction de la possibilité d'échange croisé de baux d'habitation peut en effet faire l'objet d'un arrêté urgent selon le modèle de l'AMSL adopté en 1972 par le parlement ou d'une modification ordinaire du Code des Obligations.

Par ailleurs, comme pour le transfert de bail de locaux commerciaux à l'article 263 CO, des garde-fous légaux devront être retenus. Ainsi, la possibilité pour les deux bailleurs d'invoquer des justes motifs pour s'y opposer. Il n'est pas raisonnable d'imposer à un bailleur un locataire avec qui il serait en conflit personnel. De même, l'introduction d'une responsabilité solidaire limitée dans le temps des deux locataires, comme pour le transfert des baux de locaux commerciaux, permettrait aux bailleurs de ne pas subir une péjoration de la solvabilité.

Enfin, pour éviter tout abus, il est juste de poser l'interdiction des transactions couplées conclues entre les locataires ou entre les locataires et les bailleurs.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Sur le fond, le Conseil fédéral reconnaît qu'il existe des cas où les occupants auraient intérêt à changer de logement en raison d'une occupation qui n'est plus optimale, par exemple lorsque les enfants ont quitté le logement familial. Cependant, il est d'avis que les mesures proposées par la motion ne contribueraient pas à résoudre la problématique ou pire, qu'elles pourraient créer des difficultés supplémentaires : une restriction importante du droit de la propriété, le bailleur n'ayant plus le libre choix de son partenaire contractuel, et aussi une limitation des possibilités d'adapter les loyers au prix du marché. Des questions se posent également quant à l'applicabilité du modèle proposé puisque les parties qui participent à un tel échange devraient se mettre d'accord sur de nombreux éléments (date de l'échange, taille du logement, etc.). Les mesures proposées pourraient avoir d'ailleurs un effet négatif pour les locataires, puisqu'elles pourraient conduire certains bailleurs à ne plus mettre des logements sur le marché, au risque de ne pas pouvoir choisir librement les partenaires contractuels ou à ne pas pouvoir adapter les loyers comme prévu. Cela posé, il convient de noter que le transfert d'un bail à un tiers, tel que le prévoit l'art. 263 CO pour les locaux commerciaux, ne peut pas être appliqué par analogie à l'échange de logements. La question de la responsabilité solidaire serait des plus problématiques. Elle pourrait générer une situation dans laquelle, après l'échange, une personne pourrait être amenée à devoir payer subitement deux loyers, si la contrepartie à l'échange ne paye pas ou plus son loyer.

Le Conseil fédéral est de l'avis qu'il vaut mieux en rester aux règles actuelles qui impliquent la résiliation du bail de l'appartement devenu trop grand et la conclusion d'un nouveau bail pour un appartement plus petit. Il appelle à cet effet les bailleurs à faciliter dans la mesure du possible de tels changements de bail, soit à l'intérieur de leur parc locatif, soit en collaborant avec d'autres bailleurs qui disposent d'appartements mis en offre. Il serait aussi envisageable de créer à cet effet des plateformes digitales d'échange d'appartements.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.