Sûretés des locataires. Clarifier les conditions de rémunération par les banques et autres sociétés

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de présenter un rapport sur la problématique de la rémunération des suretés fournies par le locataire à la conclusion du bail, en particulier sur la rémunération des suretés versées par le locataire sur des comptes bloqués auprès des banques. Il formulera des propositions pour garantir une situation juste et équitable pour les locataires à l'égard des banques ou des sociétés de caution.

Begründung

Afin de protéger les intérêts du bailleur à la fin du contrat de bail contre l'insolvabilité du locataire, l'art. 257e CO prévoit la possibilité pour le bailleur à la conclusion d'un bail portant sur une habitation ou un local commercial, d'exiger du locataire des suretés. Le montant de celles-ci ne peut dépasser légalement trois mois de loyer pour les baux d'habitations. Dans la pratique, ce maximum est devenu la règle. Bien que la loi n’impose pas le type de suretés à fournir, le plus souvent, celles-ci sont assurées par le versement de la somme exigées sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire.

Selon les chiffres de l’OFS, le nombre de ménages locataires en Suisse est de 2,4 millions et le loyer moyen de 1451.- frs au niveau national. Il apparait donc que la masse totale des garanties de loyer est supérieure de 10 milliards de francs. Si l’on prend en considération les rares contrats conclus sans suretés ou avec des suretés réduites et d’autre part la part croissante des sociétés de caution garantissant les trois mois de loyer, la masse des suretés sous forme de dépôt en main des banques est plus ou moins de 8 milliards de francs.

Souvent le locataire n’a le choix ni du type de suretés à fournir ni quant à l’établissement bancaire qui est souvent imposé par le bailleur ou l’agence immobilière.

Ces suretés bloquées constituent une ressource financière d’une stabilité exceptionnelle pour la banque. La durée des contrats est de plusieurs années et seuls 2 % de tous les avoirs font l'objet d'un appel de garantie. Cette situation permet aux instituts bancaire de réaliser pour elle-même des placements rémunérateurs.

Mais la rémunération des suretés par les banques est basse et parfois même nulle. Cela représente, sur la durée du bail, une perte financière individuelle pour les locataires de quelques centaines de francs, mais globalement, sur l’ensemble de la Suisse, ce sont des centaines de millions de francs de pertes pour les locataires en faveur des banques.

Au vu de ce qui précède, il se justifie de disposer d'une analyse exhaustive de la situation permettant aux autorités de se faire une idée précise de la situation et le cas échéant de formuler des propositions équitables, le dernier rapport commandé par l'OFS remontant à 1999, soit il y a plus de 25 ans.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Le dépôt d’une garantie de loyer régi par l’art. 257e du code des obligations offre au bailleur des sûretés financières et le protège en cas de défaut de paiement du locataire. Les sûretés en question, dont le montant est plafonné à trois mois de loyer pour les baux d’habitations, peuvent aussi être dans l’intérêt de locataires moins aisés, dans la mesure où elles permettent de réduire, au moment de l’attribution d’un logement, le risque d’un refus motivé par un pouvoir d’achat insuffisant. Les ménages à revenu modeste ont ainsi de meilleures chances de trouver un logement adéquat. La procédure liée au dépôt d’une garantie de loyer est bien connue, facile à appréhender et monnaie courante tant pour les baux d’habitations que les baux commerciaux. Les conditions applicables au dépôt d’une garantie de loyer peuvent en principe être convenues librement. Toutefois, le montant concerné doit être versé sur un compte de garantie de loyer qui est obligatoirement libellé au nom du locataire. Après la fin du bail, le dépôt versé, intérêts compris, doit être restitué au locataire, si ce dernier a respecté ses obligations contractuelles.Comme évoqué dans le texte du postulat, la pratique en matière de sûretés fournies par le locataire et les éventuelles propositions alternatives à cet égard ont déjà fait l’objet d’un rapport de l’OFL paru en 1999 (rapport uniquement en allemand ; lien). Depuis lors, le nombre de ménages locataires et le niveau des loyers ont tous deux augmenté, ce qui devrait en toute logique se traduire par une hausse de la somme des dépôts de garantie confiés aux établissements bancaires. Rapportée au montant total de l’épargne en Suisse, la part des comptes de garantie de loyer devrait cependant rester de moindre importance, étant précisé qu’elle s’élevait à 0,7 % en 1999.Force est de constater que le dépôt de garanties de loyer grève particulièrement le budget des ménages à revenus modestes et que les conditions proposées par les banques sont peu attrayantes, a fortiori dans la phase actuelle de taux d’intérêt bas. En raison de la longue occupation moyenne des locataires de leur logement et du fait qu’il est rarement fait recours aux sûretés déposées, les dépôts de garantie représentent des actifs plutôt stables, qui peuvent être gérés sur un long terme par les banques. Par le jeu de la concurrence entre les établissements financiers et le principe du libre choix du fournisseur par les parties au bail, les forces du marché sont en mesure d’assurer des conditions équitables. Ce, pour autant, que les parties au bail s’entendent sur le fait que le locataire peut, le cas échéant, rechercher et proposer une offre plus profitable. En fournissant des informations permettant de comparer les offres, les associations de défense des locataires et des propriétaires ainsi que d’autres prestataires peuvent contribuer à la transparence et, partant, au bon fonctionnement du marché dans ce domaine. Le Conseil fédéral estime toutefois qu’il n’appartient pas aux pouvoirs publics de fournir ces prestations et qu’il n’est pas indiqué d’édicter des prescriptions supplémentaires pour ce marché privé. Par conséquent, la charge de travail qu’implique le rapport demandé par l’auteur du postulat ne lui paraît pas justifiée.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.