Wortlaut

Le 4 mars 2025, le taux d’intérêt de référence valable pour la fixation des loyers est passé de 1,75 à 1,5 %. Les locataires qui avaient subi les conséquences de son relèvement à 1,75 % ou qui ont déménagé depuis décembre 2023 ont en principe eu droit à une diminution de loyer, de même que d’autres ménages répondant à certains critères de coûts. Selon l’indice des loyers, plus de 30 % des ménages ont subi une augmentation de loyer après le relèvement du taux de référence en décembre 2023. En gros donc, environ un sur deux aurait dû bénéficier d’une diminution.

En réalité, au mois d’août 2025, seuls 6,3 % des ménages avaient vu leur loyer diminuer. Jamais auparavant, après une baisse du taux de référence, si peu de ménages n’avaient bénéficié d’une baisse de loyer au cours du trimestre suivant. D’ailleurs, malgré cet abaissement, l’indice des loyers a globalement augmenté de 0,1 % au cours du dernier trimestre. Cette évolution prouve une fois de plus clairement que le couplage des loyers au taux de référence produit des effets inégaux. Les ajustements à la hausse sont nettement plus fréquents que les ajustements à la baisse. Peu importent en l’occurrence les réactions très réservées des associations de bailleurs, qui n’appellent leurs membres à réduire les loyers que s’ils en tirent un rendement abusif, un critère sur lequel les bailleurs ne lèvent guère l’opacité en pratique.

1. Quelles conclusions le Conseil fédéral tire-t-il de ces chiffres ?

2. Prend-il en considération cette asymétrie dans sa réflexion sur un nouveau modèle de loyer ?

3. Quelles mesures prendra-t-il à court terme pour que les abaissements du taux de référence profitent effectivement aux locataires ?

4. Est-il notamment disposé à lancer une campagne qui informe les bailleurs de leurs devoirs et les locataires de leurs droits ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Les enquêtes sur les loyers de l’Office fédéral de la statistique (OFS) montrent qu’à chaque fois que le taux d’intérêt de référence déterminant pour les loyers a baissé entre 2011 et 2020, entre 15,4 et 19,5 % des locataires ont bénéficié d’une baisse de loyer lors des deux trimestres suivants. À l’inverse, au cours des deux trimestres suivant les deux augmentations du taux d’intérêt de référence qui ont eu lieu en 2023, 22,6 et respectivement 28,7 % des ménages se sont vu notifier une hausse de loyer. Concernant la baisse de ce taux le 4 mars 2025, on ne dispose pour l’instant que des chiffres du premier trimestre qui a suivi. Pour cette raison, et aussi parce qu’il y a eu une nouvelle baisse du taux de référence le 2 septembre 2025 et que son impact n’est pas encore chiffré, il n’est pas encore possible de formuler des constats dûment étayés concernant les effets de l’évolution du taux de référence cette année.

Plusieurs facteurs expliquent pourquoi les loyers évoluent plus souvent vers le haut que vers le bas après une modification du taux d’intérêt de référence. En vertu de l’art. 12 de l’ordonnance sur le droit du bail (OBLF ; RS 221.213.11), outre les hausses du taux hypothécaire, les augmentations de taxes, d’impôts sur les immeubles, de rentes de droits de superficie, de primes d’assurance ainsi que de frais d’entretien peuvent être pris en compte dans le loyer. De plus, selon l’art. 16 OBLF, la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation peut être reportée sur le loyer jusqu’à hauteur de 40 %. Enfin, conformément à l’art. 14 OBLF, des prestations supplémentaires du bailleur peuvent également donner lieu à des hausses de loyer. Tous ces facteurs contrebalancent dans de nombreux cas les baisses de loyer fondées sur l’évolution du taux de référence. Qui plus est, certains modèles de loyer, à l’instar des loyers échelonnés et des loyers indexés, ne sont pas calculés sur la base des coûts. Dans ces deux cas, une baisse de taux d’intérêt n’aura aucune incidence sur le montant du loyer, qui évolue normalement toujours vers le haut.

2. Le 21 mars 2025, le Conseil fédéral a chargé le DEFR (OFL) de réviser le modèle de loyer en vigueur ainsi que les règles d’adaptation des loyers, et de lui présenter le résultat de ces travaux d’ici à fin septembre 2026. Le mandat porte en premier lieu sur les différents éléments du modèle de loyer et ne remet pas en question le principe même d’un loyer calculé sur la base des coûts tel qu’en vigueur dans le code des obligations (CO ; RS 220). Par conséquent, le résultat de ces travaux ne changera de toute manière rien au fait que l’évolution des coûts tend plus souvent à une hausse qu’à une baisse ders loyers. En l’état, il n’est pas encore possible d’évaluer si les règles d’adaptation du loyer offrent un potentiel d’amélioration.

3. Du point de vue du Conseil fédéral, il n’y a aucune raison que la Confédération prenne des mesures pour augmenter l’impact sur les loyers d’une baisse du taux de référence.

4. Dans le cadre du devoir légal d’information imparti à l’OFL et de la publication trimestrielle du taux d’intérêt de référence, le public est régulièrement informé des possibilités d’adaptations de loyer, que le taux ait évolué ou non. Les parties au contrat de bail sont ainsi rendues régulièrement attentives au potentiel d’adaptation du loyer éventuellement encore existant. De plus, le site de la Confédération www.ch.ch fournit des informations sur la marche à suivre pour demander une réduction de loyer. Par ailleurs, en vertu de l’art. 21, al. 2, OBLF, l’autorité de conciliation a l’obligation de conseiller locataires et bailleurs, indépendamment d’une procédure de contestation, en particulier avant la conclusion d’un contrat de bail. Elle doit notamment aider locataires et bailleurs à déterminer si un loyer est abusif. Enfin, le code de procédure civile (CPC ; RS 272) prévoit, pour les litiges relatifs aux baux à loyer et à ferme, une procédure de conciliation gratuite. Le Conseil fédéral estime que ces informations et ces instruments sont suffisants.