Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di adottare misure per considerare in maniera più limitata il capitale proprio nel calcolo del rendimento netto secondo il diritto di locazione al fine di contrastare gli affitti estremamente elevati.

Begründung

Stando a uno studio della CIFI, i costi della remunerazione del capitale proprio costituiscono la maggior parte dei costi di locazione. Questo significa che per molti immobili buona parte o tutti i costi di investimento vengono finanziati con capitale proprio, come dimostrano anche molti casi nella pratica. Locatori istituzionali, ma anche privati, si finanziano sempre meno con capitale di terzi. Al momento, con un tasso di riferimento fino al 2 per cento, nel calcolo del rendimento possono far valere una maggiorazione del 2 per cento. Il Consiglio federale non intende modificare questo tasso d’interesse fissato dal Tribunale federale, anzi vuole anche sancirlo in un’ordinanza. Non considera invece il tema della quota elevata di capitale proprio e il fatto che quest’ultima fa aumentare gli affitti. Il forte supplemento sul capitale proprio fa sì che nel caso di un appartamento del valore di 500 000 franchi risulti una pigione di molto superiore ai 2000 franchi e che nel caso di un appartamento di nuova costruzione con un valore di investimento di 1 milione di franchi una pigione di 4000 franchi non sia abusiva, sempre nel contesto dei tassi d’interesse attualmente bassi. Se questi ultimi aumentano, sono ammessi dal punto di vista giuridico affitti ancora più elevati. Questa dinamica dei prezzi non è compatibile con la lotta alle pigioni abusive definita nella Costituzione.Per contrastare questa dinamica, la quota di capitale proprio, remunerata con un tasso d’interesse più elevato, va limitata e non va considerata al 100 per cento.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Si concorda con l’autore della mozione sul fatto che la recente prassi del Tribunale federale (cfr. DTF 147 III 14) può portare a pigioni massime ammissibili diverse a seconda dell’ammontare del capitale proprio impiegato. Lo illustra il seguente esempio: se l’acquisto di un appartamento del valore di 600 000 franchi viene finanziato al 40 per cento con capitale proprio e al 60 per cento con capitale di terzi, il rendimento netto ammissibile, con i tassi d’interesse attuali, è inferiore di 600 franchi al mese rispetto al caso in cui l’acquisto sia stato interamente finanziato con fondi propri. Secondo il Tribunale federale, infatti, tutto il capitale proprio investito può essere remunerato con un tasso d’interesse che supera al massimo di due punti percentuali il tasso ipotecario di riferimento (finché quest’ultimo è inferiore al 2 per cento). Per il capitale di terzi possono essere calcolati soltanto i costi effettivi, senza maggiorazione.Il Tribunale federale ha effettuato espressamente questa distinzione. Il Consiglio federale ha proposto di introdurre una regolamentazione corrispondente nell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11). Con questa revisione parziale dell’OLAL il Consiglio federale attua anche la mozione 22.4448, trasmessa dal Parlamento. La procedura di consultazione relativa alla modifica di ordinanza proposta durerà fino al 5 giugno 2026 (https://fedlex.data.admin.ch/eli/dl/proj/2026/3/cons_1). Il modello di pigione vigente, che risale al secolo scorso, solleva numerosi interrogativi, anche per quanto riguarda la definizione delle pigioni. Il Consiglio federale ha incaricato il Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca (DEFR), e specificamente l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), di rivedere il modello e le regole di adeguamento delle pigioni in base alle condizioni attuali del mercato e di sottoporgli una proposta entro la fine di settembre 2026. Il riesame delle regole in vigore è quindi in corso e non richiede un mandato supplementare.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.